房地产估价师开发经营与管理模拟题(下).doc

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房地产估价师开发经营与管理模拟题(下)

29.可行性研究报告中，一般不包括( )
　　A封面 B摘要 C 初步设计方案 D附表
　　答案：C
　　解析：初步设计在可行性研究阶段后。
　　30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为(　　)
　　A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件
　　答案：B
　　解析：见教材187页。
　　31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于( )
　　A 1 B 1.2 C 1.5 D 2
　　答案：B
　　解析：当小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务.
　　32.某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的( )性.
　　A适应性 B位置固定性 C政策影响性 D相互影响性
　　答案：D
　　解析：这是房地产的相互影响性.
　　33.增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的(　　)阶段.
　　A　第一　　B第二　　　C第三　　　　D第四
　　答案：B
　　解析：增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的二阶段.
　　34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是(　　)
　　A认知价值定价法　　　　　B领导定价法
　　C目标定价法　　　　　　　D成本加成定价法
　　答案：C
　　解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法
　　35.以下调查中，不属于不可控调查的是( )
　　A市场容量调查 B消费行为调查
　　C市场环境调查 D营销因素调查
　　答案：D
　　解析：企业的营销手段是可控的
1.工程项目管理的基本职能是计划、( )
　　A组织 B决策 C 控制 D 协调 E 反馈
　　答案：ACD
　　2.政府宏观调控房地产市场的手段包括
　　A土地供应计划 B地价的杠杆作用
　　C诚信建设 D税收政策 E 政府定价
　　答案：ABD
　　解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
　　3.经营收入包括( )
　　A销售收入 B出租收入
　　C自营收入 D营业外收入 E上年未分配利润
　　答案：ABC
　　解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入.
　　4.房地产开发项目的主要不确定因素有( )
　　A土地费用 B建安工程费用 C 运营费用
　　D空置率 E容积率
　　答案：ABE
　　解析：CD 主要为置业投资项目的不确定因素.
　　5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( )
　　A最乐观预测值 B最悲观预测值
　　C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始的评估值
　　答案：ABC
　　解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
　　6.财务评价中损益表用以计算( )等评价指标。
　　A成本利润率 B投资利润率
　　C资本金利润率 D资本金净利润率 E资产负债率
　　答案：BCD
　　解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。
　　7.个人住房抵押贷款包括 ( )
　　A商业性住房抵押贷款 B商用房地产抵押贷款
　　C政策性住房抵押贷款 D在建工程抵押贷款
　　E个人置业抵押贷款
　　答案：AC
　　解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。
　　8.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人( )方面。
　　A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
　　B办公人员数量 C声誉
　　D财务的稳定性和长期盈利的能力 E所需面积大小
　　答案：ACDE
　　解析：不用考虑办公人员数量。
　　9.产生房地产泡沫的原因包括( )
　　A土地的有限性和稀缺性
　　B投机需求的膨胀
　　C金融机构的过度放贷
　　D开发商对市场预测的偏差
　　E开发商之间的非理性行为
　　答案：ABC
　　解析：DE为房地产过度开发的成因.

四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)
　　1. 某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年，(还息不还本，)剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?
　　答案：
　　(1)贷款数额P= 15×(1-25%)=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月
　　n,=12×6=72月
　　(2) 月还款额为:
　　A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1]
　　=112500*1.25%*(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元
　　该人月收入为2018.86/40%=5047.15元
　　(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则
　　A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1]
　　=112500*1.25%*(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元
　　该人月收入为2378.81/40%=5947.04元.
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：