物业公司项目考核制度.doc

考核制度为规范公司物业项目单位服务行为，保障公司、业主和物业项目管理单位的合法权益，整体提升物业管理服务水平，加强公司总部属物业管理单位考核工作，根据省物业管理条例及有关法规，结合公司总部，项目管理单位的工作实际，制定以下考核办法：一、考核范围本公司总部内从事物业管理服务的文教大院生活服务处、第一物业管理中心、第二物业管理中心、万和物业公司。二、考核的组织领导由公司总部成立物业管理单位考核领导小组，负责组织指导公司总部属物业管理单位的考核工作，并具体负责公司总部属物业管理单位的年度考核工作，并将考核结果报我公司总部备案。三、考核的基本原则坚持公平、公开、公正、定量考核，年终考核与平时考核相结合的原则。四、考核内容公司总部属项目物业管理单位从事物业管理服务行为，包括基本要求、房屋管理、共用设施设备的维修养护、公共秩序的维护、节能管理、保洁服务及绿化养护管理等六个方面。五、考核办法考核工作采取平时考核与年终考核相结合的办法进行，实行量化打分制，平时考核占60%，年终考核占40%，具体规定如下：（一）平时考核每个季度对物业管理单位考核1次，平时考核主要采取抽查、突出检查、现场调查的形式进行。根据检查的情况依据评分标准得出平时考核分数，作为年终换算分数的基础。（二）年终考核年终考核工作主要采取各物业管理单位联评形式进行。由公司总部考核领导小组组织联评会议。各物业管理单位根据全年工作情况，写出书面自查汇报，公司总部考核小组根据各物业管理单位自查汇报组织各物业管理单位领导进行实地检查，检查后，由各物业管理单位相互打分，最后计算得出各物业管理单位年终考核分数。（三）考核分数的计算考核分数按平时考核占60%，年终考核占40%的比例得出全年各物业单位的综合分数。六、考核结果的作用（一）考核结果作为物业管理单位评选公司总部先进单位的依据，凡综合考核超过90分以上的物业管理单位，才能取得参加公司总部先进单位评比的资格。（二）对于综合考核分低于60分的物业管理单位，将通报批评并限期整改。公司总部属物业管理单位物业管理考核评分标准序号考核要求规定分值评分标准得分一基本要求301服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确3签订规范的物业服务合同3分2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理所需资料3有物业共用部位、共用设施设备验收手续及物业管理所需资料3分3物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗2.5物业管理岗位资格证书1.5分；专业操作人员持证上岗1分4做好自查记录2.5自查记录2.5分5加强自身文化建设，积极组织开展文化活动1.5加强自身文化建设1分；开展文化活动0.5分6制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运用计算机手段进行管理2.5质量管理0.4分；财务管理0.4分；档案管理0.4分；竣工验收档案0.2分；设备管理档案0.2分；业主及非业主使用人资料档案0.2分；物业租赁档案0.1分；日常管理档案0.1分；物业管理方案0.2分；对各管理和服务人员进行考核0.2分；运用计算机手段进行管理0.1分7管理服务人员佩戴标志。仪表仪容整洁规范1.5管理服务人员佩戴标志1分；仪表仪容整洁规范0.5分8公示24小时服务电话。急1小时内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和重点维修项目的回访记录2公示24小时服务电话1分；按时到现场做应急处理0.5分；有报修、维修和重点维修项目的回访记录0.5分9在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供物业服务合同之外的特约服务和便民服务1.5公开服务流程、服务制度、收费项目和标准1分；提供特约服务和便民服务0.5分10按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况3公布物业服务费用的收支情况3分11按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金3规范使用住房专项维修资金3分12制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时劝阻和报告1装修管理制度0.5分；建立业主装修档案，无不符合规定的行为0.5分13采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于70；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达90以上1.5有与业主沟通，征询业主意见的记录0.5分；对业主反映问题的处理率达90以上1分14制订争创公司总部先进单位或相应的物业管理项目达标规划1.5有规划1.5分二房屋管理201对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有较完善的巡查、维修、保养记录3巡查记录1分；维修记录1分；保养记录1分2每年1次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定组织维修3房屋检查记录2分；及时组织小修1分；及时编制大、中修计划或决定组织维修1分3每 周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗关闭正常；门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修3门、窗安全检查记录，玻璃保持95%以上的完好率1分；保持屋面泄水沟、室内、外排水管道排水畅通1分；检查屋顶，及时做出屋面专项维修计划1分4按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门2签订装饰装修管理服务协议1分；无影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象1分5对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门3无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为3分6墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整，如有缺损，及时修补2墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整1.5分；如有缺损未及时修补扣0.5分7物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识2有平面示意图、路标1分；有明显标识1分8物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查1次，保证标识清晰完整2设置安全防范警示标识1分；设置清晰完整的安全疏散指示标识1分三共用设施设备维修养护201对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。共用设施设备完好率95以上，急修及时率达983共用设施设备完好率95以上2分；急修及时率达98以上1分2设施设备运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准3记录齐全1分；办理年检手续1分；设施设备性能符合国家相关标准1分3设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常2设施设备标识齐全、规范0.5分；责任人明确0.5分；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范0.5分；设施设备运行正常0.5分4属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定，组织维修或者更新改造2及时组织小修1分；及时编制大、中修、更新改造计划或组织维修、更新改造1分5每年保养1次水泵，泵房整洁，按规定定期清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准1.5定期保养水泵，定期清洗水箱、蓄水池0.5分；保证二次供水水质符合国家生活用水标准0.5分；其他0.5分6按合同约定保证电梯正常运行。 定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理2电梯正常运行，定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证1分；物业管理人员及时到现场应急处理重大事件1分7消防泵每季启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每季巡查1次，消防栓箱内各种配件完整；每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每季检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通2消防泵启动记录0.5分；消防器材能随时有效使用0.5分；消防通道畅通0.5分；其他0.5分8设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象0.5设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象0.5分9不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等，发现损坏的，一周内修复。，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外），窨井不漫溢，围墙不倾斜，窨井盖无缺损；健身设施随时检查，使其能正常使用（需更换除外）。主要道路及停车场交通标识齐全、规范1.5无路面、侧石、围墙、窨井等损坏的1分；路面不积水、窨井不漫溢、围墙不倾斜、窨井盖无缺损0.2分；健身设施能正常使用0.1分；交通标识齐全、规范0.2分10路灯、楼道灯完好率不低于95。损坏的应在2日内修复1路灯、楼道灯完好率不低于951分11对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案1.5有明显警示标识和防范措施0.5分；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案1分四协助维护公共秩序151公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；工作认真负责，体态良好；不定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话；配备必要的安全服务器械3知识与技能培训，持证上岗1.5分；能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备0.5分；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范0.5分；配备必要的安全服务器械0.5分2物业区域出入口24小时值班，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；对装修等劳务人员实行登记；对进出车辆进行管理和疏导；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；阻止小商小贩、可疑人员随意入内3交接班记录和外来车辆的登记记录1分；对装修等劳务人员实行登记0.5分；出入口环境整洁、有序，道路畅通1分；无小商小贩、可疑人员随意入内0.5分3根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每天巡查2次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常情况或业主紧急求助时，巡逻人员应取相应措施，并及时报告物业管理处和相关部门3巡逻方案及记录2分；及时处理异常情况并及时报告1分4设有监控设备的，应对控制设备做好维护保养，并保证24小时开通1监控设备维护保养良好0.5分；24小时开通0.5分5有火、水、警应急预案，应按计划组织应急预案演习3应急预案2.5分；组织应急预案演习0.5分6物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标；收取车辆看管费的车库、场地24小时有专人管理，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库、场地定期清洁 ，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放2设立指示牌和地标0.4分；专人管理0.2分；照明、消防器械配置齐全0.6分；车辆停放有序0.2分；车库、场地清洁 ，无渗漏、无积水，通风良好0.1分；无易燃、易爆等物品存放0.5分五节能管理51建立节能工作制度，制定实施方案；充分利用黑板报、墙报、宣传栏、张贴节约提示标志等形式开展节能宣传教育2节能工作制度，实施方案1.5分；节能宣传0.5分2制定节约用电制度；公共场所的夏季空调温度设置在26摄氏度以上，冬季空调温度设置在20摄氏度以下；走廊、通道等场所，使用瓦数小的节能灯，无长明灯现象1节约用电制度0.5分；温度达到要求0.3分；无长明灯现象0.2分3建立节用水规章制度；普遍使用节水器具，无跑冒滴漏和长流水现象；无直接用水冲洗现象1用水规章制度0.5分；无跑冒滴漏和长流水现象0.3分；无直接用水冲洗车辆现象0.2分4共用设施设备更新改造，优先采购经国家认证的节约型设备或产品，不采购国家明令禁止使用的高消耗、低效率设备和产品1不使用国家明令禁止使用的高消耗、低效率设备和产品1分六保洁服务、绿化养护管理101保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过12小时；明沟无杂物；宣传栏、标识牌、健身娱乐设施每周擦拭1次；及时清除主要道路积雪2路面、绿地目视干净,地面无滞留垃圾、明沟无杂物1分；宣传栏、标识牌、健身娱乐设施无污染、主要道路无积雪1分2根据物业情况设置垃圾箱（桶），每日清理1次；保持垃圾箱（桶）及周围基本清洁、无明显异味、无积水；定期消毒灭害公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每日清理次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹1.5设置垃圾箱（桶），周围基本清洁1分、卫生桶、果皮箱无满溢、无异味、无污迹0.5分3雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，发现异常及时做出清掏计划1定期检查雨、污水井、化粪池0.5分；及时清掏0.5分4楼道每周清扫1次，走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物、灰尘、污迹，无乱堆乱放楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试2次，保持基本无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持表面基本无灰尘、无污渍、天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘、无蜘蛛网，走廊、楼梯窗玻璃每季清洁1次，门厅玻璃每周擦拭1次，目视明亮、无污迹2定期清扫1分；无污迹、无乱堆乱放1分5天台、屋顶每2月清扫1次，无垃圾堆积1.5无垃圾堆积1.5分6电梯轿厢保持目视干净、无污迹0.5梯轿厢无污迹0.5分7大理石地面、墙面按规定定期保养0.5定期保养0.5分8绿化布公司总部合理，绿地无杂物，无侵占现象以绿为主，绿地内植物覆盖率在80%以上花草树木目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，每年打药不少于1次。死亡树木应在植树季节及时补栽，绿地植物存活率95以上，绿地设施基本完好1花草树木目视外观长势良好0.5分；绿地植物存活率95以上0.5分最高得分：原始分： 实际得分：说明：由于各项目单位所管理的物业情况不同，按本标准评分时，各单位要根据实际情况，扣除本单位没有的物业管理服务项目后计算出本单位应该提供物业管理服务项目的最高得分。各物业管理单位实际得分等于原始分除以最高得分乘100合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用文件中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责