成本控制在房地产管理工作中的应用研究.docx

成本控制在房地产管理工作中的应用研究 摘要：近年来随着我国在房地产行业实施了不动产登记和保障房投放等宏观调控政策，特别是十九大报告中明确提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，给房地产企业的运营管理带来了巨大压力，因此不少房地产企业开始通过强化成本管控来提升自身综合实力，应对整体效益下行风险。在此背景下，本文结合房地产企业成本管控的关键点以及其在成本管控过程中面临的主要问题，提出了房地产企业强化其成本管控的建议，以期能够为房地产企业科学应对当前严峻的外部经济环境，提高综合竞争力提供参考。关键词：成本管控；房地产企业；应用1引言现阶段，我国经济发展呈现新特点，体现在产业结构和技术创新方面。其中，产业结构呈现出趋于合理化特点，产业的发展已经不再是以牺牲资源环境为代价，房地产企业要转变开发理念，积极应对产业结构调整带来的挑战。在技术创新方面，必须要积极投入，不断创新，增强自身的核心竞争力。2房地产企业成本管控的重要性房地产企业的开发要经过征地拆迁、立项设计、施工建设、竣工验收以及销售等多个环节，一般具有成本投入规模大、建设周期长等特点，因此实施严格有效的成本管控对其来说更具重要性：一是当前国家宏观政策收紧以及行业内的激烈竞争决定了房地产企业必须实施严格有效的成本管控来合理降低生产运营成本，增加经济效益，提升自身综合实力；二是房地产企业成本投入的大额性、动态性和差异性等特点决定了必须对其进行严格有效的管控才能优化资源配置，提高资金等资源的使用效率。3房地产企业成本管控面临的问题3.1成本控制方法不合理对于房地产企业来说，实行内部控制，要制定完善的成本控制方案。比如从影响项目开发成与败的因素考虑，项目开发前必须做好开发项目的全面考察。若盲目投资，极易出现各类问题，比如开发的项目不符合区域居民消费水平，影响将来产品的销售，进而使得企业经营失败。在新形势下，房地产行业发展，逐渐朝向明细化和流程化。因此为实现成本的有效把控，要结合区域实际，制定合理的开发方案，将成本控制在合理范围内，进而实现效益最大化。3.2成本管理意识薄弱，财务部门未发挥成本管控作用房地产成本管理是指房地产财务部门、成本部门和相关协同部门在企业负责人的带领下，在房地产开发、经营、管理过程中对可能发生的成本费用进行预算、分析，进而达到房地产开发至销售全过程成本控制，为房地产企业创造更多的利润；同时，由于房地产开发周期长，对政策、市场等因素的影响较敏感，因此，房地产成本管理难度大、不确定性大，管理者关注重点仅停留在开发过程中建安成本的控制，忽略对营销、资金筹集、税费等成本的管理，这就导致了成本管理缺少完整性，不能使成本管理工作顺利进行。同时，管理者缺乏正确的价值观念考量建设项目的成本管理，无法清楚掌握成本预算工作该如何实施，各部门和财务部各自形成闭环，没有意识到成本管理工作需要部门之间的协作才可以完成，部门成员之间缺少团队合作意识，许多决策因数据提供不及时，信息反馈不准确等合作问题而受到影响；财务部门只关注成本的核算，忽略成本的预算执行分析，对成本的变动原因不了解，无法发挥成本管控作用。3.3预结算管理力度较小对于房地产企业而言，工程预结算和财务成本管理有紧密的联系。如果企业工程预结算不准确，那财务成本管理工作也不能很好地实施。在实际运营管理过程中，房地产企业并没有加大力度开展预结算工作，依旧采取传统的预结算方法，不能完成基本的预结算工作，大大降低了预结算结果的准确率，使预结算速度和效率降低，使运营成本提高。同时，企业对于预结算的管理不到位，不能对建筑工程进行一定的管理，施工部门和设计部门没有建立统一的网络体系，而是孤立工作，对于建筑工程项目建设工作的管理没有很好落实，企业隐藏巨大的安全隐患。3.4房地产企业没有完整的成本管理链条现在很多房地产企业的成本管理仅仅是一些简单的成本核算工作，没有针对某一个房地产项目进行全面系统的成本计算，而且很多房地产企业都把工作的重点放到了如何占领市场和如何获取经济效益的角度上，还没有将企业是否能够有效的管控房地产成本，形成企业有效的现金流作为企业发展的重点关注对象，没有形成一套科学合理的成本核算系统，很难让企业在市场上形成竞争优势。4房地产成本控制的有效措施4.1在规划设计阶段将成本管控重心前移房地产业界在谈到成本控制时，经常提到控制重心前移，实质上即是要求从规划设计阶段就要考虑成本管控，虽然对于规划设计来说，其总费用支出在项目开发的总成本中占比不到2%，但是规划设计却影响了项目70%的工程造价费用。因此房地产企业要想实现有效的成本管控，规划设计阶段十分重要，在实践中建议从两个角度入手来优化规划设计阶段的成本管控：一是在进行拿地之前做好详尽的前期调研和可行性分析工作，将土地成本控制在同地区周边楼盘的平均水平或略高；二是在项目的设计阶段，可通过招标的形式选择出最优的设计方案，并且该方案在实施之前，还需要经过工程、销售、成本等多部门联合参与，以实现设计方案的功能和成本最优。4.2确定科目合理分项对于房地产企业来说，为强化成本的控制，要从分项环节入手，做好严格的把控。通过合理划分成本项目，明确项目的成本结构，进而做好细致分析，采取有效的成本控制措施。按照会计制度规定，开发成本为一级成本核算科目，企业要从自身的实际出发，按照管理要求，选择成本项，并且要全面落实明细核算。需注意的是，确定成本项目的环节，要控制成本项目的数量，对发生次数很少或者单笔费用，要最大程度上进行合并。比如，配套的费用开支，通过设置配套费用科目进行核算。对某些金额很大，并且持续发生的费用，要通过设置独立的科目进行核算，比如土地费用。若为发包合同，必须要依据合同内容，进行明细核算，进而掌握工程进度和工程款支付情况，为后期决算工作提供相应的依据。4.3提高成本管理人员素质，树立科学的管理意识提高房地产成本管理水平，不仅要立足企业发展，以人为本，还要提高全体人员的管理和团结协作意识。第一，加大宣传力度，提高员工对成本管理的重要性认识。房地产企业可以通过公司网络、文件、制度宣讲等方式向房地产企业的全体员工进行成本管理重要性的普及，不仅有利于提高房地产企业全体员工对成本管理的重要性认识，还有利于为成本管理提供良好的群众基础，大大提高了部门与部门之间的团结协作能力。同时，成本管理人员要发挥自身的主观能动性，充分了解自身岗位有关的成本管理权责，把成本管理工作落到实处。第二，组织相关人员进行成本管理知识的培训，掌握必备的业务知识，有利于其能及时掌握比较先进的工作方法，提高自身的成本管理业务技能；也有助于管理者树立正确科学的成本管理意识，明确成本管理的重要性，发挥带头作用，以身作则，积极引导企业各职能部门人员参与成本管理的各项工作当中。4.4施工阶段（1）加强对合同的有效管理。在工程中标之后进行合同签订时，应该选择由国家统一颁发的合同文本，然后再结合项目工程的实际情况和招标文件等进行拟定。为了降低合同索赔风险，必须要对承包商进行有效的制约，房地产公司应该在按照国家统一合同模板的要求，整理出符合项目实际情况的合同文本，确保各项条款的科学、合理、严密，防止因为合同歧义或其他一些条款漏洞而引发纠纷问题。（2）选取科学合理的监理机制。在施工过程中需要选取监理单位进行有效的监管，从而实现对工程成本、质量等方面的合理掌控。根据监理规定和相关要求，确定具体的分工指责，不断完善投资控制系统。对于开发商而言，必须要加强事前把关，对工程变更问题进行有效的审核，准确的计算和分析出工程变更对投资成本造成的影响，降低额外支出，防止投资失控。（3）设置投资成本目标管理机制。在确定目标成本时应该结合利润目标做好妥善的考虑，目标成本的本质其实就是为了达到预期的利润而需要实现的成本目标值。设置投资成本目标管理机制的根本目的就是要对预算的实际执行情况进行全面的管理和控制，对实际成本和目标成本存在的差异进行有效分析，从而及时进行纠正。4.5完善工程预结算体系房地产企业应当强化对预结算的管理工作，准确预测工程的经济指标，使其在规定范围内上下浮动，防止预估算和实际结果产生较大的偏差；另一方面是在工程验收阶段进行对比，对相关结果进行分析，如果预算结果和工程造价存在比较大的差异，则应该准备审批文件，避免违法乱纪现象的出现。而且企业也应该培养工程预算人员的综合素质，提高其专业能力，相关工作人员要认真做好相关工作，了解预结算管理工作的相关流程，弄懂预结算过程的方式方法，认真开展和监督预结算工作的展开，保障工作的真实性、完整性，确保企业能够快速稳定的发展。4.6加强间接费用核算从房地产企业角度来说，间接费用包括财务费用和管理费用等。按照相关规定，上述费用均为期间费用，必须要计入当期损益。如此一来，则难以达到配比性原则。以项目贷款利息和前期销售费用为例，数额很大，而且收益对象具体，对销售收益对象，将其划入损益类科目进行核算，则会造成虚增利润的情况，难以反映实际经营情况。因此，对于此类费用，要视为资本性支出进行核算。将销售费用，在递延资产科目，设置具体的子科目，进行专门核算。对贷款利息，要视作开发成本，作为成本组成进行相应的核算。5结束语在房地产项目实施的过程中，科学精细的成本控制对整个项目的实施是十分必要的，成本管理是提升房地产企业经济效益的重要措施和手段，如果成本管控不当会对房地产企业造成重大的损失。因此房地产项目一定要重视成本控制，对项目进行过程中存在的成本管理问题及时的进行分析和纠正并给出相应的解决措施，只有这样才能确保房地产企业资金使用过程的合理性和有效性。参考文献：1袁丽芝.全过程造价管理在房地产成本控制中的应用研究J.科技经济导刊，2018，26（17）：246.2陈春梅.大型房地产开发企业成本管理信息化现状及改进研究D.重庆大学，2018.3黄震亚.全周期项目管理成本控制在房地产中的应用J.城市建设理论研究（电子版），2017（36）：60.4姜东升.房地产大型项目目标成本及动态管理研究D.东南大学，2016.5杨洁云.浅谈价值管理在房地产开发项目决策阶段成本控制中的应用J.四川水泥，2016（11）：158. -全文完-