上房验收流程.doc

上房验收流程一、上房程序：1、查看证书：验房前应规定出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），尚有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇验收登记表）等。只有证件齐全了，才干签署入住单。面积实测数据对照购房协议上的面积（自己可实测套内面积）。2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超过或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增长的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。问题。售楼协议附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否通过房地产部门实际测量，与协议签订面积是否有差异。先查看售房协议，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超过部分进行解决，建议定协议为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定协议为准。看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。3、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理协议时，看好条款，不能放弃自己的权利。4、交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）。在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，一定要先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。5、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。在房屋的验收过程中，购房者一定要根据协议上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时规定开发商做出相应的维修或补偿。假如的确属于不能收房的，要具体写明不予收房的因素并规定开发商签字、盖章。二、验房工具5m量尺，万用表，小锤，手电，塑料袋，卫生纸，纸笔。三、验房顺序：专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼喊报警、电话、宽带、有线电视。3、后测相邻：闭存水实验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。四、室内验房1、具体检查房屋质量，涉及门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗进水。（提醒：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。）2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。测高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。（提醒：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明因素。）3、仔细检查地面有无空壳开裂情况。（提醒：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。）4、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽也许让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。（提醒：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。）5、验收下水情况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。（提醒：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位臵）。6、验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。（提醒：在所有用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。）7、核对买卖协议上注明的设施、设备等是否有漏掉、品牌、数量是否相符。（提醒：通常在这方面，应当没什么大问题，但是的确要仔细核算。）8、测量一下楼宇的层高。用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最佳把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。9、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具有可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。10、管道、煤气：检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。假如松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。11、验电：插座是否通电、开关箱是否牢固（摇摆检查）各分路开关明确。12、可视对讲、入户门铃、猫眼等。13、楼道窗户是否有纱窗，不要由于不属于自己家就不去关心，假如没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎规定（“住宅设计规范”明确规定有）。14、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。五、常见问题问题一：未能准时交房按协议约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房告知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼告知书寄出30天内，如购房者在约定期间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从告知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接受、能保障亲自签收的地点。如协议约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友征询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定期间，并用书面形式确认。问题二：开发商证书不全验房前应规定发展商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），尚有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇验收登记表）等。只有证件齐全了，才干签署入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，这是由于楼盘整体建筑未完毕，有关部门无法验收。对策：碰到这种情况，购房人可选择不收房。假如的确被规定收房，也要在住户验房交接表、验房登记表等相关文献中写明“未见文献”等字样，并妥善保存好相关文献副本。问题三：先签文献后验房先验房后缴费、签文献的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采用先缴钱填表、签文献，再验房的方法，使购房者处在被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在协议里，不验房就不收房。如当初协议未有约定的，则可在收房文献中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。问题四：开发商大事化小对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表达这只是小问题，届时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文献里。对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文献或表格中记录下来。假如楼盘主线就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。问题五：社区配套不齐全验房时，业主不仅要验屋内，对于社区的整体规划也要仔细查看是否符合协议约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。对策：在签订购房协议时，要将开发商的承诺写进协议条款中，并保存好所有可作为协议附件的宣传资料。检查配套设施时即可按协议所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。假如在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。问题六：巧立名目乱收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商规定的款项相对照。最佳带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。好了，检查完这些工作，假如没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员拟定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。