青岛项目前期策划方案.doc

-青岛某项目前期策划方案- 1页第一部分 目标客户综述 - 2页第二部分 产品设计建议 - 3页第三部分 景观设计建议 - 4页第四部分 社区文化建议 - 5页第五部分 物业管理建议 - 6页前 言此次提案的前提是建立在“青年精英社区”这一主题概念之上的，因此提案中的所用细节描述均围绕这一主题而展开。我司将此次提案分作五大部分：目标客户综述产品设计建议景观设计建议社区文化建议物业管理建议通过对这五大部分的描述，我司将进一步阐述项目的定位观点及营销思路，力争通过此次提案将我司的操作构想得以具体的展现。置业由衷地希望可以借此次提案的机会加深刘书记对我司的了解，为下一步的双方合作及建立双赢局面而创造出良好的契机。第一部分 目标客户综述经过上次与贵司的深入沟通，我们双方已就西韩项目A1区的“青年精英社区”的定位达成了基本的一致。在贵司要求进一步细化的指示下，我司的策划部于11月14日11月18日先后筛选了部分符合条件的典型客户进行了深入细致的座谈。通过这次“面对面”的交流与沟通，我们对于目标客户的价值取向、购买偏好、文化追求等有了更为清晰的认知。为此，我们还特意整理了一份关于目标客户的“细化分析”资料，我们所有的后续工作，也都是围绕着目标客户的特定需求而尽全力的有价值的尝试。目标客户细化分析分析指标分析内容备注年龄阶段25-39岁出生年代1965-1979年即：通常所说的60年代、70年代人家庭结构两人(丈夫、妻子)三人(丈夫、妻子、孩子)孩子年龄约为：0-12岁。(基本处于幼儿园和小学阶段)文化程度在正规院校受过高等教育，拥有大专或本科以上学历思想比较新锐，能够接受新鲜事物所属区域一部分土生土长的青岛本地人大学毕业之后留在青岛工作的人从全国各地迁移至青岛的外来人才外来人才：多以70年代人为主体行业特征高科园、东部CBD区内的外资企业国际贸易相关行业(贸易、物流、货代等)媒体、广告、装饰、文化传播等相关行业房地产相关行业(开发公司、设计公司、中介代理等)IT行业(网络经营、软硬件开发、电脑或配件经销)其他有发展潜力的企业或者新兴行业部分公务员也将成为我们重点考虑的目标客户职务等级独立创业的私营企业老板在企事业单位担任中高级以上职务生活状态较为宽松的自由职业者经济状况至少有10万元以上的积蓄，或者有父母的经济支持有较为稳定的高薪，家庭月收入在6000元以上业余爱好读书、看杂志和报纸(经常去新华书店淘书；订阅时尚或专业杂志；除本埠报纸外，也看外地有影响力的报纸)上网(网络已成为他们生活的主要部分，一般都有几个必浏览的网站，喜欢上BBS论坛和聊天)运动(去健身俱乐部运动、或参加朋友间组织的活动)旅游或郊游(这是工作压力之外的休闲生活，他们懂得享受，因此也乐于旅游或郊游)看电影、电视、听音乐(喜欢看一些国外大片、电视综艺节目，听流行音乐、摇滚音乐或古典音乐)泡吧(休闲时喜欢与朋友一起泡酒吧、咖啡吧和茶吧)购房需求购房区域可选择非市区地段，但是对有李沧区有排斥感基本上可以承受首付款在10万元以上，20万元以下的住房，可以承受的单价为4000-5000元/平方米喜欢2层以上的楼层，对小高层住宅比较能接受少数人已拥有私家车，大部分人在近两年内有购车计划喜欢和文化程度较高，有素质和修养的人住在一起愿意组织和参加社区活动，喜欢和同龄人交流和沟通相比普通的工薪阶层，这部分购房群体的感性需求高于理性选择。因而，他们的可塑性更强，如果我们的“青年社区”炒作成功，将影响他们的购买决策，甚至会忽视某些项目劣势。第二部分 产品改进建议通过对项目资料的了解，结合我司的实际操盘经验，我司认为本项目在产品力这一要素的表现上要着重体现出“青年精英社区”的差异性，并使之具体展现在建筑的立面风格上。我司建议通过建筑的立面展示、建筑符号的直接表达、外观色彩的渲染、建筑与景观的排列等方面对项目的产品力部分进行适当的包装，一方面可以丰富整个社区的视觉效果，另一方面也可以赋予社区更多的文化内涵，从而达到充分提升社区品位的目的。建筑应当是跳跃的灵动节拍，更应当被赋予生命，呆板的楼体建筑只是钢筋水泥和其他材料的堆砌，要使整个社区具有深层次的文化体现，就必须给予建筑这一冰冷物体更多的活力与表现特征。也只有这样，才可以符合新一代青年精英的品味，从而达到吸引他们购房之最终目的。一、建筑立面风格概念提炼：感受新古典的海派生活风情！立面风格主要是通过外墙颜色、线条、通花栏杆、外飘窗台、阳台、门窗造型、屋顶、挑板等建筑符号做文章的。建议多采用自然的、简洁的线条、拼图和浮雕，勾画出抽象的、富有内涵的产品。卓然不群的精英才俊必然有其独树一帜的见解，更表现为执着洒脱的外在风度。那是绝对不能容忍重复与单调呆板，对于身心的栖息领地，必然有他们设定的密码，因为那里有更多可能彰显他们个性的灵动的元素。1、窗及玻璃窗作为建筑相当重要的组成部分，它是室内与室外交流的空间。窗要透入阳光、引入景色。开窗的大小和位置对房间光线有着相当大的影响。窗套和窗体本身的颜色和线条，对于外立面的贡献也是不可估量的。若是运用得当，将会取得意想不到的结果。建议本项目的窗采用彩铝喷塑的材质，色彩的选择上以墨绿色亚光为宜。由于彩铝的材质纤巧精致，与本项目多层住宅部分的立面沉稳风格有所出入，故建议以厚重古朴的窗套增强窗的质感，配合整体风格。在色彩处理上建议与局部的主墙体色彩相协调，可考虑使用相同色系的面砖。2、阳台工艺本项目多层的阳台宜用铁艺栏杆，或是局部结合仿天然石材的实体墙，造型宜简洁古朴和实用。建议不要使用玻璃等较为喧哗的材质，应以亚光质感为佳。栏杆的防锈工艺应得到重视，以免今后出现物业管理的困难和外观的破坏。若是成本允许，建议采用地碳锻打的A3钢为材料的铁艺。要注意阳台与单体连接部位在受力后产生裂缝的问题，由于现浇楼板的原因，该部位出现裂缝后极易引起楼下天花板与墙体连接部位的渗水。可考虑增加防水措施或加强该节点的结构处理。3、腰线腰线的高度可以考虑两种方式：一层以下部位使用仿石涂料，颜色以青灰色和天然石材的黄红色为宜。仿石形状和大小建议采用30*60mm。仅余顶层和阁楼采用较浅的颜色，其他采用深色的外墙涂料做腰线。在腰线的大色块中应穿插颜色出挑、宽度适合的横向线条，集中视线、冲破单调。建议腰线以下部位采用涂料，其防潮防水等工艺需要仔细推敲，以免在交房后出现不必要的麻烦。4、室外管道由于青岛四季分明，冬季最低气温可达零下十度，因此暴露在室外的管道需要做好防冻工作，住宅外的管道基本为雨水管、空调机出水管等。其中雨水管一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处安装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。5、空调机位空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。建议空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。6、内装饰风格内装饰要符合居住者的身份要求，同时作为住宅还必须提供高度的居住舒适性。因此，在外环境被普遍认可的前提下，内装饰风格就成为左右购买者的购买意识的主要因素：公共交通地面部分：底层和楼梯踏步均采用档次较高的防滑地转楼层及楼梯间墙面均采用浅色墙面砖顶棚使用高级乳胶漆楼梯扶手采用钢镂花栏杆和木制扶手；分户门：子母式实木防盗铁门阳台：不锈钢栏杆，镶嵌透明玻璃。电梯：内部装修地面铺复合地板或大理石，四周镶嵌玻璃公用部位：公用部位地面铺设地砖墙面粉白。公用部位设立背景音乐系统。设立电梯门铃系统（可视对讲）及电子监控装置。建议供水管道全部用铜水管，铜水管的普及正成为一种趋势，并提供管道净水系统。7、智能化设施采用全区综合布线系统，上网可经由社区服务主机专线连上因特网。网络科技自动化的物业管理系统，高效、完善、将节约的人力移作更多样化的管理服务，如车辆出入、单元入口等都采用IC卡门禁系统。而IC卡将成为小区住宅的“身份证”。（IC卡可制成精美磁卡，进行住客身份识别，并与会所会员卡通用）智能化设施建议宽带接入预留；综合布线社区局域网构筑；小区一卡通；红外周界报警；应急呼唤钮；关键部位闭路监控；自动电子巡更系统。另外，小区可设红外线周界报警、室内预警系统、摄像监控，可视门禁等设备。社区安全的表现楼宇对讲系统各单元对讲系统联网由物管中心集中控制，实现物管中心与住户双向通话，住户遇警情或急事可通过分机向管理中心求救，来访者进入小区时需经管理中心与被访者取得联系，同意后方可进入小区，来访者到达住户单元时，需经过单元主机经被访者再次认可后方可进入主人室内，从而提高了住户的安全感；周界自动报警及闭路电视监控系统小区周边围墙设置红外线对射仪报警装置。小区内主要交通口，围墙周边死角，安装黑白摄像机，并均与主控中心联接，一旦遇到非法闯入者，主控中心自动报警，电视监控将自动切换至报警区域，小区保安人员随即赶往现场，该系统是站区安全和第一道屏障，把安全隐患消除在小区周界外；室内安全防范系统主卧室设置报警按钮，住户遇紧急情况可与物管中心取得联系，保安人员随即赶到现场处理；电子巡更考勤系统为确保小区的安全，利用该系统在小区各主要巡视路线设电子考勤点，确保小区保安人员在规定时间内必须到达到巡逻点，以保证小区24小时巡逻的质量；公共广播系统第一时间将重大信息以通告的形式全社区播放、紧急情况播报安防通知；8、会所功能营造会所是体现高尚住宅功能的重要部分，本项目会所构筑必须通过会所功能与商业经营功能的有机结合，在保证项目住宅使用者对会所功能潜在需求得以满足的前提下，将会所部分面积对外招商，并对之予以统一管理和科学运作，使会所具有经营自养及造血功能。凡购买住宅的住户统一发放会员卡，持卡者在社区的会所内可免费享受部分服务。同时还可以设置不同的会员卡级别，依钻石卡-金卡-银卡的次序依次排列，级别越高的持卡者其享受的免费服务内容越多。还可以根据持卡者的累加消费额度对会员卡实行升级制度，以鼓励持卡者的消费热情即身份的尊容感。对于本项目而言，由于既定的营销方向及客户群体的必然需求，要求贵我双方在社区会所的设置上增加更多的新意及更为充实的服务内容，因此会所功能的确定及后期的运作模式就显得极为关键。我司针对本案的特征表现，暂时考虑将社区的7000平米会所进行如下的操作：会所统一规划成为具有单一属性的盈利性场所会所功能设施加以如下： 会所进行综合性的设置会所功能设施建议如下：切合项目特色的会所功能更多的应当体现时尚、新锐的特色，便捷的服务与细致入微的管理模式会更好的让业主产生共鸣。第三部分 景观设计建议社区的特色应该通过怎样的表现方式来对外展示呢？我司建议将整个社区进行形式上的划分，从社区的入口开始沿区内道路大致将社区分割为多层区、小高层区、叠加式别墅区、公建区、显著坐标区（比如地下停车场）等。由我司对项目的营销思路向下延伸，社区的主题风格要求倾向于表现具有新锐思想的精英群体所独特的文化需求。因此，在社区整体风格的把握上我司建议设立更加具有吸引力的风格特点。由于多层住宅、小高层住宅、叠加式别墅住宅在立面风格上各有侧重，且最终的视觉表现效果无法统一，为使社区的整体效果更加统一，我司建议利用道路两侧及宅间的绿化带对社区进行离散式的设计，在大主题一定的前提下，力争突出每一个分支部分的特色，使之既具有立面风格的互补，又具有园林景观的观赏性、实用性，做到借势造景、相地而宜。我司认为，多层住宅部分的立面效果更多的是表达一种中国北方城市的传统建筑理念，因此在此区域内的景观设置、景观节点的布置也应当与建筑立面的风格相融合，因此东方园林的深邃透远、移步换景等特色就比较符合项目的现状，利用亭台楼阁的适当点缀可以将整个多层住宅部分的本土文化氛围充分地予以挖掘深化。而对于小高层住宅部分，我司建议除建筑的立面效果表现得现代感更为强烈外，其宅间的景观节点的设置也应当符合小高层住这一建筑形态的特质。除了在选材用料方面要注意多考虑金属质感强的原料外，在风格上也应当尽量贴近小高层住宅的立面特色及栋别间的排列顺序。与多层住宅部分不同的是，这一部分的景观环境已经不能以纯粹的东方园林风格来展现，但是也不宜选择过于规整的欧式园林风格，我司建议将欧式园林中的整齐划一通过建筑小品的陈列予以人为的调整，所展现出来的是通过不规则几何形状所综合而成的景观效果。叠加式别墅区位于整个社区较为接近中心的位置，它在建筑形态上与多层住宅比较神似，但是它的立面效果与小高层住宅有比较接近，而其实际售价又与多层住宅、小高层住宅有着明显的级别差。因此，这一区域将成为整个社区的景观汇集区，一方面要将东方园林的幽远恬静通过建筑小品的建筑符号表达出来，另一方面也需要将欧式园林的大方得体合理的进行融合。因此这一区域的外围将出现东西方文化的思想碰撞，当然这种碰撞是通过各种建筑小品、园林小品、植被来表现的。对于公建区与显著标志区，我司建议在色彩上予以大胆的释放，由于这些区域更多的被赋予大家共同使用的特征，因此，欢快明亮的色彩感会极大地丰富业主的视觉效果，也会使业主获得更多的精神层面的享受。而像地下停车场的入口处这种有一定危险性的位置，通过对建筑色彩的夸张表达，一方面可以提高业主的注意力，另一方面也可以使之成为社区景观节点有机组成部分，达到合理利用标志物之目的。一、景观特色风格居住区园林景观设计包括对基地自然状况的研究和利用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体风格的融合和协调。住宅小区的院庭空间在视觉上具有内聚的倾向,借助建筑物和山水花木的配合来突出院庭空间的艺术意境。区域中心庭院宜采用园林组景，将各要素恰当地布置于各个空间位置，取得优美的景观效果，庭小不觉局促，园大不感空旷，览之有物，游无倦意。通过点、线、面、立体上的合理选择、搭配和布局相关造景要素，形成空疏与紧密、粗糙与细滑等不同质感的园景空间，并以一些轻微小巧的对比和一些细致有趣的景象交织而令人产生愉悦感，运用现代组织手法塑造、体现青年精英社区的文化精髓。绿化景观应具有相应的观赏价值和实用价值，既能为居者提供舒适、清爽、悦目的感官效果，又能一定程度上间隔噪音干扰，阻挡视线通透，确保私密性。相应绿化景观主要有花坛、草坪、乔灌木、绿化棚架、绿化带等。绿化植物宜选择适应亚热带湿润气候的品种，如兰花、菊花在植物的搭配上应注意花卉品种、植物的四季适应性和更迭期，以使园中绿化景观常年花开、绿叶繁枝。二、景观主题以交通动线为主框架，各栋建筑间的间隔带为辅助框架，从不同区间主导小品的表现塑造出精致的景观延续。通过主入口空间、栋别空间具体景物的搭配、布置，采取渐进、开合、转折、变化等方式创造出丰富、优美的宅间空间意象，将中国传统风格园林的精致与青年社区的新锐思想有机结合，形成中西合璧的景观塑造特色。1、主入口空间主入口空间尽量体现简约、现代、通透、时尚的特征，积极向外展示项目特色的文化表现。大门建议以铸铁为材料，饰以雕花、特色标志符号、项目VI标识及小区名称，具有较强的可识别性并给居者以亲和感、悦目感。门外两侧以绿化草坪为主，沿道路布置相应灌木/花卉带。草坪内可布置极具观赏价值的建筑小品（如小动物小型雕塑），增强小区主入口空间的可识别性。绿化草坪总体规划为矩形或规整的几何形状。建议以软硬质铺地将草坪分割为圆弧形及不规整的几何块体相组合的草坪，不仅可优化主入口空间的交通动线组织，并可在一定程度上体现社区园景的精致。主入口道路以硬质铺地为主（可以考虑石板路、彩色水泥路面等），路两侧的景观设置要结合绿荫道及各种特色小品，除了要表现绿化、美化的功能外还要突出社区的青年文化特色，要塑造蓬勃向上的奋发的视觉效果。2、关于道路在现代的社区里，旧式一马平川的道路设计已经不能够满足人们对于品位和境界的追求，因此，作为以青年精英为主体的大型社区，本案更应在道路风格的设计方面费心研究，使不同组合、不同材质的道路形成社区内别致的风景，为青年精英们创造一个休憩心灵、怡神悦目的生活空间。石板路石板路可以作为本案的主要步行道，但应注意不同材质石板的搭配组合，使其具有动感的曲线和多变的色彩。有时候，也可将石板与石子、鹅卵石等材质结合，使业主的每一步行走，如同一次美妙的艺术体验。石子路与石板的材质相比，以石子、砂砾和鹅卵石为主体的碎石系列更具有整体感，建议在一些非主要干道的宅间小径上使用这种材质。而且，鹅卵石对于足部的保健按摩等，也有特殊功能，可以设计成晨练的小径。 石板+草坪青石板和草坪的组合，充分体现了硬质和软质景观的互补效应，它的休闲风格更加浓郁。因此，建议在草坪间这样组合，来点缀一种浪漫依稀的别样心情。 木板+草坪木材的成本虽然较高，但是近几年仿木材质的出现也使环境设计有了更新的突破。因为，石材的硬质无法替代木材的温暖属性，从视觉感应上，人们也觉得木材更富有亲和力。因此，我们建议在青年社区内局部地点缀一些木质的景观道路，以迎合青年人渴望自然，向往纯朴的品味。“木板+草坪”的道路组合可以考虑设计在ROWHOUSE区域，因为这是富有别墅意义的小社区，这种草木相间的风格更能够衬托出ROWHOUSE的建筑品位。木栈道全木的道路组合可以在景观节点或小广场布置，是青年精英们远望或漫步的平台，结合花草、石块等的搭配，可以塑造成一个富有小桥流水味道的意境空间。 3、建筑小品建筑小品主要有亭、廊、柱、拱门、石凳、石椅、石桌、桥等。建筑小品在园景中具有供居者停驻休憩的实用功能和供居者玩赏的价值，因此，应注重塑造趣味性、文化品味和生动性较强的建筑小品。（点滴处的文化沉淀）建筑小品的布局应基于不同组团/院落主题景观/步道的差异布置于相应位置，使建筑小品与其它园景要素搭配/间距适当。以下，是我们针对本案的艺术长廊、休闲桌椅、仿制木桥等建筑小品的详细的设计构想：艺术长廊艺术长廊的材质建议选择木、石、铁等的不同组合。一般情况下，长廊的柱子、路面以石材来建；廊顶可以选择长条木板和铁艺来构建，并适当地“漏光”，形成通透的光感效应。结合路面和廊顶，还可以种植一些花草，如紫藤或葫芦，能够充分体现出自然纯朴的田园风格。另：在我们后续建议的“九大主题景观”中，还有一处名为“忆廊”的建筑小品，堪称是本案“廊”建筑中的经典之作。关于“忆廊”具体的概念诠释，我们将在后面的报告中予以详细阐述。休闲桌椅在道路两侧的休闲桌椅，建议采取与路面几近相仿的材质来建造。如石板路边，以石凳为主体，而木栈道旁的，则以仿木的板凳与之相衬，从而使整个道路景观和谐地融为一体，并有延续不绝的美感。 同时，在有一些特色的树种周围，也可依树干环绕建造一圈桌椅，供业主或儿童们小憩和玩耍之用，使小区的休闲空间更显丰富多彩。仿制木桥一直以来，水景设计都是北方地产项目十分遗憾的难点，且不论冬日干涸的枯水，即便是在雨季，水景设施的维护费用之高也令许多社区只能望洋兴叹，乃至望而却步。但是，从我们对于青年精英们的访谈中也能了解到，富有变化的景观层次和小桥流水的意境，始终是他们心中向往已久的栖居胜地。因此，我们建议环艺设计人员，是否可以考虑在本案中仿造一些水景的意境，如以白沙或鹅卵石或直接以青草铺成河床的模样，并在其上搭建木桥，虽然桥下无水，但是“石河”与“草河”的营造，却是别有一番洞天。4、环境小品环境小品主要有小型水景（叠水、瀑布、喷泉、小溪、水渠等）、假山、雕塑、园灯、置石、鸟浴盆、种植亭器、宣传牌、标志、儿童游戏设施等。这是可以用作挡土墙的装饰面设计具有明显年龄特征的活动场所将使消费群体感到温馨与体贴既具有浓郁的色彩渲染效果，又可以唤起目标客户的童年回忆环境小品在园景中主要起着点缀、升华及组织空间的作用，应具有一定的文化内涵，并具有一定的趣味性、生动性、观赏性。以下，我们将重点针对环境小品中的运动、游乐设施、创意花坛和艺术雕塑等进行详细的规划和建议：运动和游乐设施虽然对于现代社区中这两大必不可少的空间，我们已经在“九大主题景观”中进行了营造，但是，鉴于西韩项目庞大的社区规模，只有某一两个区域可供业主们活动未免太不方便了。因此，建议在不同的组团内再增设部分运动和游乐设施，便于业主们就地活动。对于一些更为丰富的活动项目，则可到“淘园”或“动界”中尽情享受。创意花坛在草坪的中央或边缘地带，或是在部分人群聚集的地景观节点处，建议设计系列的创意花坛，其在花坛底座的设计可以诠释一种主题，如“青年”的英文第一个字母为“Y”，就可以围绕“Y”字形进行不同风格的变化和处理等，令业主们无论走到哪里，都可以看到新的惊喜。 艺术雕塑从我们与目标客户的沟通中可以感受到，我们的青年精英社区所面对的这部分业主，绝对是非常有思想、有品位而有个性的群体，因此，他们对社区环境的挑剔也必然导致他们对于小区雕塑肯定无法赢得他们的欣赏，因此，我们建议本案的雕塑采取与专业院校合作的形式，通过组织“青年雕塑设计大赛”来征集作品，一方面，可以扩大项目的社会影响力，同时，也能真正征得很多非常有思想、有个性、又符合青年特点的雕塑作品。 5、九大主题景观通过前期我们对于项目定位的充分理解，以及与目标客户的深入沟通，我们切实感受到，我们的社区从建筑规划到景观设计乃至社区文化的建设，一定要十分符合“青年精英社区”的品位，我们所营造的，正是他们向往已久的家园，是精神归依的场所。可是，怎样才能真正感动这部分群体呢？他们注重物质享受，更追求精神境界的愉悦，因此，泛泛的、平平的环境设计根本就无法撩拨他们的心弦。所以，我们在常规的设计思路以外，还精心规划了“九大主题景观”，他们分别是“淘园”、“学林”、“动界”、“语吧”、“心坊”、“友岸”、“忆廊”、“花路”、“听台”： 淘园是社区内的集中的儿童乐园，里面设有丰富多彩的游乐设施，并有很多儿童拾趣、触摸的建筑小品，在这里，孩子们可以找到属于他们的天堂。 学林是专为小学阶段的孩子们设置的场所，建议设在某一个小树林里，并设有成排的小木桌和长板凳，当孩子们放学回家或星期天，这里是他们做功课、读书和玩耍的乐园。动界是较为集中的大型室外运动空间，可以有篮球场、乒乓球台、羽毛球场地，或是一些健身器材，当业主们想呼吸新鲜空气，想得到更多的锻炼时，这里，是他们聚集的地方。语吧是专为青年精英们设计的聊天平台。他们在这种开放的空间中，自由地交流和沟通。建议将“语吧”设在某一建筑的边缘，并在地平面上起高搭建，以木结构为主，设有木桌、木椅和遮阳伞，供业主免费享用。心坊这是在社区内为青年精英们特意打造的一处心灵栖居之所，可以建在一处幽静的树林中，以露天的院落搭建而成，并有石桌、石凳。在双休的午后，他们可以一个人在这里读书、听音乐，然后静静地思考。友岸是业主们餐后聚会，或与朋友闲聊、下棋的场所。可以设在某一广场的边缘，以等齐的长排木椅穿树而建，虽然刻意铺就，却与周围环境和谐统一。之所以称“友岸”，就是因为长长的木椅，仿佛人生的彼岸。忆廊这是艺术长廊中最经典的作品。由于我们的业主多为六十和七十年代的青年，他们在童年和少年时代，有太多值得纪念和怀旧的经典。因此，作为主题长廊的“忆廊”，就是他们回味过去的空间，这里陈列着他们在往昔岁月中值得记忆的点点滴滴，有绿帆布书包、喇叭裤、旧电视、缝纫机等等，每一个六、七十年代出生的青年，都能在这里寻找到属于自己的记忆。花路是社区里繁花似锦的名街，共种植有二十二种花卉，沿路行走，花香袭人，斑阑的色彩令人心醉神怡。注：在不同的季节，花路两侧还将举办主题花展，如梅展、菊展等。听台是听“声音”的地方。可以在某个景观节点搭建一个半高的长塔，并设有十余种不同材质、不同形状的风铃。当四季风吹来时，便能够听到不同风格的“和声”，这就是“听台”的奥妙之处，在这里，有最美妙的天籁之音。6、其他景观在园景的塑造中，不应遗忘或疏忽垃圾箱、单元/大门入口的信箱、物品暂存箱、配电房、垃圾转运站等公建设施。通过公建设施的外观塑造亦可使之成为小区园景中具有一定观赏功能的要素之一。同时要考虑项目的夜间光效景观布置及背景音乐声控景观设计。第四部分 社区文化建议一、社区文化定位通过对项目整体情况的详尽分析和反复论证，我们将项目的目标消费群体的主体定位在青岛市的青年精英群体，项目定位于青岛市第一个大型的“青年精英社区”。我们将现阶段的城市购房者分为三个阶段：第一阶段为温饱而奔波的群体；第二阶段为已经衣食无忧，追求“格调”生活，我们称之为“小资”的群体；第三阶段则开始思考精神文化，我们称之为“中产阶级”，它们并不是单靠“存款”和收入的多少来区分的，更主要的是他们对生活品位的不同追求。本项目的目标消费者就是第三阶段群体和一部分正从第二阶段向第三阶段过渡的群体。房地产产品在根据地块的基本条件进行了项目的基础定位之后，再根据成本、盈利目标和市场情况基本确定价格定位，接下来便是社区品质与文化的定位。社区的文化定位一定要与潜在客户群的素质相对应，建筑外表是可以被“克隆”的，但社区的文化是无法“克隆”的。一个社区的真正魅力往往不在于楼盘的外表，而在于社区有没有文化底蕴。没有文化底蕴的社区就如同一个人失去了精神、失去了生命力。对于本项目，一个准确、全面、有生命力的社区文化定位具有以下3点重要意义：1、立项目与众不同的品牌形象，提升项目整体的产品价值，区隔竞争对手，塑造精品形象。2、通过准确的文化定位直接面对项目的目标消费者进行有效的传播与推广，全面满足目标消费者对住宅的各种需求，从而维护推盘其间持久良好的销售态势，建立良好的口碑效应和美誉度，持久保证项目成为购房者关注和追捧的第一选择。3、为项目的价格体系和升值空间提供有力的支撑，获取名利双收的最佳营销目标。现代城市精英具有如下10项明显的特点：1、在某一行业工作、浸润了几年的时间，事业小有成就，并有着良好的发展前景，并在工作之余试图在生活品质和灵魂自由中寻求到平衡和超脱。2、追求自由,勇于挑战自我，对实现心灵的满足非常在乎。3、既懂得享受生活，却不铺张奢靡；既特立独行，又不标榜另类。4、改革、创新的意识强烈，对制订新的规则充满兴趣，有一定的组织、协调能力，愿意带头策划、实施一些自认为有意义的活动。5、积极心态占主导地位，愿意通过自己的言行影响身边的人，性格倾向于外向，愿意接触新事物，讨厌封闭平庸。6、“破万卷书，行万里路，听万家言”这些中国精英人群的品位情结是渗透到骨子里的。7、强调个性，富有自信，甚至有着适当的傲气，个性的终极体现就在于无法复制。8、寻求简洁而又丰富、张扬个性而又有着强烈归属感的生活。9、希望用有并生活在汇聚着更为多元化、高效率的信息平台，一个有着更多共同语言交流、更多同质化情感共振、品质更为精粹的精神乐园。10、喜欢各种运动，因为运动就是风貌，就是健康，就是幸福，就是时尚。我们的项目就是要通过各种手段满足青年精英对生活的各种需求，为他们提供一个真正属于自己，有着全方位归属感的家园和港湾。二、文化建设思路项目的品牌形象和文化建设是通过建筑、环境、景观、配套、物业、业主、社区活动等等方面因素的融合而共同锻造的，缺一不可。前面已经就建筑、环境、景观、物业、配套、业主等方面做了相应的建议，下面就满足青年精英的其他各种生活要求和建设、引导项目的文化氛围的营造、完善提出具体的思路建议。1、成立业主委员会随着项目销售工作的开始，业主开始购房之后，在适当的机会通过竞选的方式成立项目的业主委员会。成立业主委员会的目的一方面是让业主参与到项目的建设中来，为项目的建设和完善提出各种合理的建议，从而让精英社区的概念得到更加完整的表现；另一方面在正式入住之前让业主就有了紧密的联系，为社区文化的建设和社区各种活动的开展做了良好的铺垫和积累。正式入住以后，业主委员会也可以起到了解业主各种需求，协调各种矛盾，让大家生活的更加舒心、充实。“自我管理、自我营造生活”是能够得到项目业主认可的一种管理和生活方式。2、成立业主俱乐部在项目的推广过程中，根据业主的个人特长和爱好，成立多种多样的俱乐部，由业主自己组织和管理，业主根据相同的爱好开展各种活动，进行沟通和交流，既满足了业主的生活需要，实现了他们掌控自己的生活，拥有归属感的家园的需要，也为项目的良好销售造势，提升社区的品牌形象，这也是社区文化非常重要的一个环节，不容忽视。作为发展商对俱乐部的各种活动要给予充分的支持和鼓励，为各种俱乐部的成立和活动的开展、总结提供一个良好的平台。从而提升小区业主生活的品质。3、社区节日的设立我们建议社区业主具备一定的规模之后，通过征集大家的意见后设立属于社区业主自己、得到大部分业主认可的社区节日，前期可以考虑每两个月一个节日，如果效果好，慢慢增加到每个月一个节日，根据每个节日的特点设定节日时间的长短，每个节日都符合社区业主的身份和喜好，是只属于社区业主自己的富有特色的欢乐时光。社区节日可以让业主感到强烈的归属感，快乐、幸福的感觉通过社区蔓延，业主之间的关系也因此变得融洽，这也正是青年精英所向往的生活。4、社区网站的建立项目作为青岛市第一个大型青年精英社区，必须建立自己的项目网站，通过网站对项目进行整体的宣传，并对社区新闻和社区活动进行直观的宣传。通过BBS的形式加强业主之间的联系和沟通，并在青岛新闻网和青岛信息港的BBS中建立社区的论坛，这样在网络媒体中基本就可以对项目进行比较到位的宣传。网络这个平台对与青年精英来说是必不可少的，一个优秀的社区网站是社区业主生活当中必不可少的一部分。5、社区刊物的兴办在项目的推广过程中，结合目标客户的特点，兴办一份有个性、有品位、散发文化气息、富有亲和力的社区刊物免费发放给购房的业主应该会得到业主的喜爱。刊物的内容主要包括3方面：对项目基础情况、进展情况的介绍，转摘的社区业主喜欢的各种文字，社区业主自己创作的作品（文字和图片都可以）。正式入住后倾向于由业主自己对刊物进行管理、发行。6、各种大家共同参与的活动项目在销售过程当中，根据具体的社会热点和时间点，结合青年精英的特点，举办一些大型的公关活动，如现代话剧、名人演讲、音乐会、影视欣赏、绘画展览、篝火晚会、自助旅游、体育比赛等等类似的活动。提升项目的美誉度，吸引目标消费者的有效注意力，一方面也是社区文化建设必不可少的一部分，另一方面也为增强销售推广的有效性做出贡献。这部分活动后期建议由物业公司来组织和执行。社区文化的建设是一项系统工程，需要发展商、策划单位、销售单位、物业公司和社区业主一起共同精心的策划和营造。社区文化建设的手段和方法也不是一成不变的，需要根据具体的情况随时跟进。在上诉思路的指引下，我们将会在后期的工作中对社区文化的建设制订有效的方案，融合各方面的资源，特别是与业主建立通畅、深入的沟通和交流，从而实现项目的良好销售，并将大型青年精英社区的品牌牢固的树立起来。第五部分 物业管理建议本项目整体物业管理水平应充分借用成熟物业管理公司固有的高度人性化物管方式，同时可以考虑将酒店式服务理念引入项目物业管理的内容中。本案的物业管理在物业建设之初就应当确立起“管理亦是服务，管理创造价值”的理念，在市场上村立良好的口碑。具体来说，物业服务其内容不仅包括安全保卫、设备维修、垃圾处理、景观园艺等，还包括：定期的社会联谊活动组织订阅书报；代购物品；家居清洁；托儿服务；提供雨伞借用服务等；代订机票；速递等；其中在每户单元免费设置分机，可与总服务台联系，以便提供上门服务；其主旨就是“提供优质生活”。