前期物业服务协议.docx

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北京市玉墅皇宫前期物业服务协议

第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方：北京朝阳区玉墅皇宫 号楼 单元 室
(以下简称甲方)
受托方：北京安科物业管理有限公司（以下简称乙方）
根据中华人民共和国，北京市有关法律、法规，甲方将北京市朝阳区玉墅皇宫项目委托乙方实行物业服务，双方经平等协商一致，订立本合同。
物业基本情况
物业类型：
地址：北京市朝阳区环山路55号
总建筑面积： 平方米
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托服务事项
第二条 制定物业服务计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收材料等；建立物业服务的各项制度。
第三条 房屋建筑主体的管理，该项管理是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。包括：房屋基本情况的 掌握、房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，将这些准确记录下来，并根据实际变动及时变更有关记录，使房屋得到及时修缮及维护、保护和充分发挥它们的使用功能，其管理要点是保持其完好率，建立物业完整准确的档案资料，包括各种图纸、档、卡、册，并及时更新记录、保持档案资料的现实性。
第四条 房屋修缮及其档案管理，包括房屋的日常保养、维修等各项工作。
第五条 房屋装修管理，包括对房屋装修申请方案、设计的批准以及装修的设计、资料、安全等各项管理工作。
第六条 房屋设备、设施的管理。即为保证房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理工作。包括：各类设备、设施基本情况的掌握，各类设备、设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等。各类设备、设施的日常运行、保养与更新的管理。
第七条 共用设施的日常维修养护、运行管理，共用照明、保安监控系统、消防系统、落水管、空调干线、高压水泵、楼前灯、庭院灯、供配电系统、锅炉房、空调机房等。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、物业用房、物业服务区域内的公共护栏、围档、广场等。
第八条 绿化服务，为美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括绿地的营造与保养、物业整体环境的美化工作。
第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 维持公共秩序，为维护业主正常的生活秩序而进行的专项管理与服务工作。负责楼宇出入口值守、维护交通秩序、看管公共财产、夜间巡查及配合公安部门对突发事件进行处理。
第十一条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆进行管理。
第十二条 消防管理，为维护本中心物业与业主的安全而进行的专项管理与服务工作。负责本中心消防设备的巡视与养护，包括火灾的预防及发生火灾时的紧急救护与处理，公共区域消防设备的维护、维修及巡检。
第十三条 房屋装饰装修管理服务。
第十四条 其他委托事项负责向业主和物业使用人收取物业服务费等相关的费用。业主和物业使用人房屋自用部位设施设备的维修保养，在业主或使用人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。法律法规政策规定的物业服务合同生效时，由乙方服务。

第三章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
(一)对乙方所提供的各项物业管理和服务进行监督，并提出意见和建议。
（二）具有享用本中心公共区域、公共能源、共用设备设施的权利。
（三）有义务自觉维护、爱护公共区域的一切共用设备设施。
（四）甲方有义务严格遵守国家法律、法规和规章制度。
（五）甲方有义务向乙方支付物业服务费及其他合理费用。
（六）甲方有权利对房屋建筑及设施的大、中修设计和更新改造计划及其财务预算和决定进行审核，并按实际费用支付，以确保物业服务的正常工作。
（七）甲方有义务严格遵守建设部相关文件内容。
（八）参加业主大会或业主大会代表，享有选举权、被选举权及监督权。
（九）甲方有义务遵守本物业公司的各项规章和服务制度。
（十）甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备，不得改变房屋的外立面和使用功能，不得封闭消防通道。
（十一）转让房屋时，事先通知乙方，告之受让方与乙方签订本协议。
（十二）按照安全、公平、合理的原则正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环境等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
（十三）协助乙方作好物业区域的物业服务工作。
（十四）法律法规规定的其他权利和义务。
第十七条 乙方权利义务
（一）根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务。
（二）向业主和物业使用人收取物业服务费。
（三）有权要求甲方和物业使用人配合乙方的服务行为。
（四）对业主和物业使用人违反法律法规的行为，有权提请有关部门处理。
（五）对业主和使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、公告、停止服务、诉讼等措施。
（六）乙方有权利选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将物业的整体服务委托给第三方。
（七）向业主和物业使用人告之物业的使用有关规定。
（八）每年进行一次物业服务满意率调查。
（九）根据有关法律、法规政策及本合同的规定，结合物业服务的实际情况，开展各项服务经营活动，但不得通过损害业主和物业使用人的合法权益来获取不当利益。
（十）乙方有义务负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，并组织实施。
（十一）乙方有义务虚心听取甲方意见，及时改进服务，根据本协议向甲方收取物业服务费以及其他合理费用。积极开展以业养业，开源节流。保证房屋建筑的完好性以及各种设施正常使用。
（十二）乙方有义务自觉严格遵守、甲乙双方就物业所签订的各类协议、约定，并有权利对违反其条例的行为进行处理。
（十三）法律法规规定的其它权利和义务。
第四章 物业服务质量
第十八条 乙方须按下列约定，实现目标管理
（一）房屋外观：房屋外观完好、整洁，无违反规划私搭乱建现象，阳台封闭统一有序，小区内楼栋号有明显标志。
（二）设备运行：设备良好，运行正常，每日进行设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程，持证上岗；24小时中央监控系统安全运行。
（三）房屋及设备的维修养护：本中心内所有公共设备图纸、资料、档案齐全，服务完善；无事故隐患、保养、检修制度及保养规范完备；生活用水供水系统实行严格的服务措施，水质合格。
（四）急修：维修人员及时到位，尽可能在短时间内完成对房屋共用部位、共用设施设备的抢修。
（五）小修：对房屋共用部位、共用设施设备小修达到《房屋及其设备小修服务标准》（参考北京市标准）。
（六）绿化维护：本中心公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地适时修剪；绿地无杂物、无破坏、践踏、侵占现象；绿地管理及养护措施落实，花草、树木及时修剪，无明显枯枝死杈及病虫害现象。
（七）环境卫生：本中心由专业保洁队伍实行标准化保洁，垃圾日产日清；及时清扫积水和积雪；无乱堆乱放物品，无乱张贴的宣传品。
（八）公共秩序维护；人防、技防、物防相结合，24小时安全监控；保安人员有明显标志，重点部位重点防范。
（九）停车服务：停车场内整洁、设施完好无损；车辆管理有序，无乱停放机动车、非机动车；交通标志明显，定期检查、维护、保持洁净。
（十）消防管理：报警系统设备灵敏无损，可随时起用；健全消防责任制度，落实防火责任人，定期进行消防训练；设施设备有明显标志；消防设施设备放置合理，定期巡视、检修。
（十一）装饰装修管理：制定有完善的装饰装修管理程序；监督装修施工人员按要求施工；装修管理巡视记录齐全，发现问题及时处理。
第五章 物业服务费用
第十九条 物业服务费
（一）物业服务费价格为人民币 ＿＿ 元/建筑平米/月，费用构成包括物业公共区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿地养护费、服务人员及工作人员工资、保险及福利、公共配套设施设备能源消耗费用、公共设施设备运行检测费、物业办公用品物料费用、非常规工具机械设备租借购置费用、专项顾问费用（管理、维修、会计、法律等）、服务酬金及营业税金、其它合理支出费用等；由乙方按半年向业主收取。
（二）物业服务费价格的调整，按政策规定调整。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金。
（三）首期物业费：业主应于办理入住手续时，向乙方一次交纳半年的物业服务费。首期物业服务费的起始日期为业主收到《入住通知书》中提示的物业服务统一收费之日起算。
（四）首期后的物业服务费：业主应与下半个服务年度前一个月向物业服务企业预交下季度的物业服务费。
（五）房屋公共部位、共用设施、设备的大、中修和更新、改造的费用，由公共维修资金中支付。
第二十条 停车费用另行签订《车辆管理服务协议》。
第二十一条 乙方对业主房屋自用部位、自用设施维修养护及其他特约服务的费用另行收取。其收费标准有乙方制定。
第六章 违约责任
第二十二条 如乙方无正当理由不完成应负的协议责任，甲方有权要求乙方限期整改，由此产生的甲方的经济损失由乙方承担。
第二十三条 甲方逾期不缴纳服务费及其他各项费用的，应按日收取应交费用的千分之三的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳服务费的，甲方须向乙方支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。
第二十四条 由于市政能源短缺的情况下造成服务中断（如：停电、停水、停燃气等）乙方不承担责任。
第七章 协议变更、解除和终止的约定
第二十五条 本协议终止后，甲乙双方作好债权债务的处理，包括物业服务费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第八章 附则
第二十六条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施，造成财产损失的，由相关责任人承担责任。
第二十七条 本协议一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力。
第二十八条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意依法向本物业所在地的人民法院起诉。
第二十九条 本协议如与有关法律、法规和规范性文件相抵触，则该条款无效。
第三十条 本协议自双方签字之日起生效。

甲方： 乙方：北京安科物业管理有限公司
签字（签章） 签字（签章）
2011年 月 日 2011年 月 日

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