郭某诉于某某房屋买卖合同纠纷案.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-郭某诉于某某房屋买卖合同纠纷案民事判决书 (2013)朝民初字第17304号 原告（反诉被告）郭某，女，1980年出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人李平，北京市大瀚律师事务所律师。 委托代理人张敏，北京市大瀚律师事务所律师。 被告（反诉原告）于某某，男，1954年出生，汉族，中央教育科学研究所干部，住北京市通州区。 委托代理人卢兴国，北京市中地律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭某（以下称姓名）与被告（反诉原告）于某某（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。郭某及其委托代理人李平、张敏，于某某及其委托代理人卢兴国均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 郭某诉称：我和于某某于2012年12月29日经北京链家房地产经纪有限公司居间服务签订北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同及补充协议，约定于某某将北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号房屋出售给我，房屋成交价格270万元，我在合同签订当日支付购房定金5万元，首付款179万元采取资金监管方式，公积金贷款80万元，尾款6万元作为物业交割保证金在双方物业交割之日支付。合同签订后，我依约履行了付款义务，支付了定金，2013年3月20日完成了179万元首付款的银行托管，公积金贷款也已经获批。此后，于某某拒不履行合同义务，不配合我们办理房屋过户手续已经构成违约。故我诉至法院，请求判令：1、于某某继续履行房屋买卖合同，配合我办理北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号房屋的产权过户手续，并在办理完毕过户手续次日将上述房屋交付于我；2、于某某支付违约金54万元。 于某某辩称并反诉称：2012年12月29日，我与郭某经北京链家房地产经纪有限公司介绍签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我将北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号房屋出售给郭某，成交价为270万元，此价格为我的净得价不含税，税费由郭某承担，并约定买卖双方在接到链家公司通知后三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，逾期15日应向对方支付房屋总价款20%的违约金。2013年3月23日，链家公司通知我签署网签合同，我发现该公司在未向我核实房价的情况下就将网签合同成交价填写为196万元，我询问原因，工作人员答复网签合同在一个月之前就已经填好并下载无法更改，出于信任我按照要求签署了网签合同。2013年4月1日，我和郭某到朝阳区地税局申报纳税，税务机关询问了房屋成交价及纳税申报价后告知我们网签合同系阴阳合同，按此交税会造成国家税收损失，故不予受理。我当即要求郭某按照实际成交价交税，但郭某坚决不同意。同年4月8日、4月11日我们又两次至税务机关交税，均因相同原因未能办理。我认为网签合同载明的价款低于实际成交价造成国家税收流失损害国家利益，该条款应属无效。在签署该合同时链家公司未向我释明此价格为申报纳税价格，我在重大误解下才签名，不是我的真实意思表示。按照双方补充协议约定，郭某应当按照房屋实际成交价格270万元履行纳税义务，我认为现因郭某原因不能如期办理房屋所有权转移登记手续，是她违约，故不同意郭某要求我支付违约金的诉讼请求，并反诉请求判令：1、郭某继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，支付购房尾款6万元，并按照实际成交价格270万元交纳税费；2、郭某配合我办理北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号房屋过户手续；3、郭某支付违约金54万元。 郭某对于某某的反诉辩称：我同意办理过户手续，但我没有任何违约行为，不同意支付违约金。根据补充协议第二条第六款约定，物业交割保证金支付时间尚未届至，故不同意立即支付尾款6万元。根据双方签订的北京市存量房屋买卖合同，房屋本身价格是185万元，因为低于政府指导价所以在网签时变更为196万元，不存在房屋价款是270万元的情况，家具家电等房屋配套设施款项不应当作为计税金额。计税金额及税费数额已经经过了税务机关的核准，是因为于某某拒绝配合才无法办理。 经审理查明：2012年12月29日，郭某、于某某在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务下签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定郭某向于某某购买北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积118.23平方米。合同第四条约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为185万元，人民币大写壹佰捌拾伍万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为85万元，人民币大写捌拾伍万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。（五）买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元，买受人因自身原因并获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。第五条约定：在涉案房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视及电信费用由出卖人承担，交付以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第八条约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于已付房价款20%的违约金。同日，郭某（乙方）、于某某（甲方）与链家公司（丙方）签署补充协议，其中第二条对房屋交易具体事宜做出了约定，包括1、定金：乙方于2012年12月22日向甲方支付定金人民币伍万元整。2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房星进行评估。3、首付款：乙方于产权过户前三个工作日将首付款人民币壹佰柒拾玖万元整以资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：双方同意，在接到丙方通知后三个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理：乙方应按时领取房星所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致该抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6、物业交割：甲乙双方应当在产权过户第二天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币陆万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第四条约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得该房屋所有权的：(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的：(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的：(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第五条第二款约定：本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与买卖合同、居间服务合同、过户、按揭代理合同约定不一致的，均以本协议为准。 此前，郭某与于某某曾与2012午12月22日签署买卖定金协议书，郭某向于某某支付了定金5万元。 2013年3月20日，郭某、于某某、链家公司、中国光大银行股份有限公司北京分行签署存量房客户交易结算资金监管协议书，郭某将首付款179万元打入监管资金账户中。另查，郭某与于某某还签署存量房屋买卖合同（经纪成交版）（以下称网签合同），该合同第四条约定的房屋成交价格为196万元。郭某陈述双方买卖合同约定的房屋成交价为185万元，因该价格低于政府指导价，所以经双方协商在签署网签合同时将成交价变更为196万元。郭某提交的该合同文本显示的打印日期为2013年2月22日，于某某签字时间为2013年3月20日，郭某签字时间为2013年3月30日。郭某陈述双方办理手续需要多份网签合同， 第一次签署的时间是2013年2月22日，后续再需要的时候就从网上下载打印重新签字。 2013年3月21日及同年3月23日，链家地产两次向于某某发送催告函，要求于某某配合办理房屋过户及涉案房屋的缴费手续，于某某收到了函件，但称根据郭某提供的网签合同，郭某在2013年3月30日才签字，即函件发出时郭某尚未签字，故对上述函件不予认可。 2013年4月1日、4月8日及4月11日，郭某、于某某三次至朝阳区税务部门办理缴纳税费手续，但均未成功办理。郭某称地税局已经受理，未能办理的原因是于某某每次去了之后都拒绝配合签字； 于某某则称因为计税金额为196万元，与实际成交价格275万元不一致，阴阳合同无法缴税。庭审中，郭某提供北京市朝阳区地方税务局第六税务所受理通知书及个人销售已购住房涉税申报核定表，证明双方网签后申请缴税，已经经过税务机关核定。其中个人销售已购住房涉税申报核定表第二页“计税收入确认方式及金额”一栏合同金额为196万元，核定计税价格为2035920.6元，各项税费合计20359.21元。于某某对上述材料的真实性表示认可，但坚持认为应当按照270万元计税。 庭审中，链家公司负责双方交易的经纪人张天枢就本次交易经过到庭作证，其主要陈述包括：“我是链家公司一线国际店的店长，负责郭某和于某某的交易。2012年12月22日交定金时双方确定的价格是269.5万元，但因为涉及郭某换房当时没有签约。2012年12月29日我们在于某某家附近准备签合同，沟通首付款及支付时间问题时于某某说从22日到29日等了很长时间，成交价要变更为270万元，郭某表示同意，双方随即签订了合同。在签订合同时，我们对合同条款逐一向双方进行了讲解。2013年2月22日双方具备网签条件，我公司就打了网签，并通知双方进行银行面签。按照合同约定首付款由我公司进行监管，也就是说这笔钱虽然在于某某的账户中但是他暂时拿不到。郭某想提前装修，于某某要求先给他一部分钱，但一直没有沟通好。2013年3月13日我陪同于某某办理了放弃回购证明，确定3月22日可以开出来。2013年3月14日郭某贷款获批，符合缴税条件，期间因为于某某跟物业有纠纷没有变物业费，所以我们留了6万元物业交割保证金，刚开始于某某说要把这6万元给他才去交税，后来他也同意直接去交税了。2013年4月1日，双方办理缴税手续。网签核定的合同价格是196万元，到地税局核定的计税金额是203万元，故需要按照203万元交税。结果在地税局核定价格时于某某对计税价格提出异议，就没有办成。第二次我们去妇产医院附近的税务所办理，于某某仍然提出异议，第三次去七彩的税务所，于某某又询问计税价格的问题，税务局答复我们自己协商好才能办理，于某某坚持要求按照270万元缴税，双方未能达成一致，还是没有办理。” 关于双方约定的80万元公积金贷款问题，郭某陈述公积金中心已经批贷，于某某称过户后如果因郭某原因导致其未收到发放的贷款，则其另行主张权利。 上述事实，有双方当事人陈述、居间服务合同、过户、按揭代理合同、买卖定金协议书、刷卡单、电话录音、快递查询、网上签约授权委托书、手机短信及上述证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郭某、于某某及链家公司签署的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。郭某、于某某作为买卖双方均应当配合对方办理涉案房屋过户手续，双方要求办理过户有事实和法律依据，本院予以支持。过户手续办理后，于某某需按照合同约定履行交付涉案房屋的义务。本案争议焦点在于计税金额及违约责任问题。根据双方合同约定，交易产生的税费由郭某承担，具体计税金额及纳税标准应当以国家税务管理部门的核定为准，计税金额的核定不属于人民法院的受案范围，本院对于某某要求郭某按照270万元交纳相应税费的请求不予支持。根据庭审查明的事实及现有证据，于某某与郭某三次至税务部门缴税，现有证据不足以证明于某某存在不予配合办理缴税及过户的违约情形，亦不足以证明郭某有不按国家法律法规规定缴纳税费的违约情形，故对双方要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 按照补充协议的约定，物业交割保证金的支付日期是涉案房屋交付当日，该笔金额的本质实质上还是房屋交易尾款，故郭某应于交房之日向于某某支付该笔费用。于某某与物业公司之间的纠纷由其自行解决。 综上，依照中华人民共和国合同法第六十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郭某与被告（反诉原告）于某某继续履行二O一二年十二月二十九日签署的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，被告（反诉原告）于某某于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）郭某办理北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号房屋的权属转移登记手续；被告（反诉原告）于某某于上述房屋权属转移登记手续办理完毕后次日将北京市朝阳区通惠家园惠民园10号楼XXX号户屋交付原告（反诉被告）郭某，原告（反诉被告）郭某于上述房屋交付当日支付被告（反诉原告）于某某物业交割保证金六万元； 二、驳回原告（反诉被告）郭某的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）于某某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，由原告（反诉被告）郭某负担（已交纳）；反诉费5900元，由被告（反诉原告）于某某负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。-精品 文档-