楼盘物业管理服务委托合同(1).doc

物业管理服务委托合同北京JK开发有限公司与北京JYKU物业管理有限公司二零UYK年十一月第一章立 约 双 方 北京天时达房地产开发有限公司和北京DW物业管理有限公司经友好协商，在平等互利的原则下，就YA全权物业管理委托事宜达成一致意见，并签订YA物业管理服务合同(以下简称“本合同”)共同遵守。立约双方如下：甲方：北京发有限公司 登记注册地址：北京市法人代表：乙方：北京理有限公司登记注册地址：北京市 法人代表：第二章 定 义一、除合同内容或文义需另外解释外，下列用语将具有如下意义：1.“物业” 指北京号。2.“业主” 指物业所有业主或使用人。 3.“管理公约” 指根据北京市居住物业管理条例规定的该物业所有业主和使用者须共同遵守的契约，以下简称“公约”。4.“管理范畴” 同本合同第三章第二条第一款的定义。5.“共用部位” 指甲方根据公约指定物业内公共地方及发展商划为额外的公共地方，其中包括物业之外墙、围栏、各出入口、行人道、通道、绿化区、车道、走廊、强/弱电/给排水管道、泵房、管理用房及为该物业的业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权地方及发展商保留之地方。6.“共用设施” 指为该物业的公众利益而在物业所属地块范围内装设的各种器械 、设备、装置或种植物，包括社区文化服务中心、给排水系统、通讯系统、消防系统、监视电视系统、照明系统、供电系统、管道、电线、电缆、卫星天线、公共访客系统、绿化区之装置及种植物，垃圾通道，邮政信箱等各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属共用设施之一部分。7.“物业管理独立帐户” 指专为物业管理而设之人民币及来往帐户。8.“管理预算” 指每年由乙方编制并由甲方审批确认之物业管理财政预算。9.“管理费用” 指由乙方依据管理预算制定之各单元业主或租户每月应缴之管理费。10.“本物业管理处” 指乙方的日常办事机构，全称“北京DW物业管理有限公司-北京YA物业管理处”。11.“本合同” 指本物业管理服务合同。12.“交付使用日” 指甲方与第一位业主办理物业移交手续，允许该业主入住或进行室内装修的交接日期。 13.“物业筹备期” 指本合同中规定的在本物业正式交付使用前三个月起，向甲方就本物业正式交付前的准备工作，如设置管理系统、人员架构、人员招聘及培训计划、管理处的装修工作（包括办公用品及相关工具的购买等）。14.“物业管理” 包括但不限于为物业提供的安保、清洁、绿化、设施维保、人事行政等工作及收缴物业管理费、停车场管理等其它相关工作。15.“财务工作日” 指根据中国有关法律，凡于有关银行开门给公众处理银行业务之日。乙方收取物业管理费的时间将考虑业主方便，在经甲乙双方共同商讨后另定。二、本合同之标题乃是为方便阅读而写，并不影响本合同之结构和含义。第三章甲 、乙 双 方 职 责一、甲方职责：1. 根据本合同期内，为保障乙方能有效地履行其职责，甲方同意按期支付本合同约定的服务费用，并负责支持和配合乙方所提供的物业管理服务。 2. 在物业交付使用日前，协同乙方做好物业管理筹备工作。3. 甲方应支持与配合乙方，通过各种宣传方式或各类措施增进与本物业业主之了解，以便业主对乙方的了解及后续的日常管理工作。4. 物业管理期限内要求承建商、供应商在物业质保期内(该质保期应符合国家相关法令规定，或承建商、供应商与甲方间合同约定)，做好维修保养工作。5. 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。6. 保修责任内房屋、设施、设备维护养护， 委托乙方监督施工单位保修完成。7. 授权乙方委托甲方认可的第三方返修，费用由工程保证金或甲方指定的单位支付。8. 甲方应免费提供合理的工作场所/设施/办公设备供乙方使用。9. 在物业交付使用叁个月前，甲方将按物业管理筹备实际需要，向乙方预先支付物业管理启动费用人民币贰拾万零陆百元整（即人民币200,600.00元,后附明细）。二、乙方职责本合同将共分二个阶段执行，第一阶段：前期物业筹备；第二阶段：物业管理。1. 委任管理者1) 管理范畴 本物业公约定义的共享部位和共享设施。2) 委任管理者（1） 管理者的责任在于根据公约进行管理和维护物业内的公共区域，管理者受公约的约束、并须遵守和履行公约中规定其应遵守及履行之责任及义务。（2） 管理者将被视为业主之集体代理人，而非个别代理，每一个业主将被视为已不可撤消地任命管理者为执行公约规定的代理人。2. 物业筹备：工作内容（1） 拟定并确定本物业的各项管理制度、相关操作流程及各类表单，如：保安、工程、客服、清洁、维修、人事及财务等。（2） 拟定物业进场的各项工作内容、计划，如：人员、管理处装修、物品的采购等；（3） 完成进行各项外聘项目的招投标工作，如电梯维保等。（4） 就物业公共设施及设备购置财产险、公众责任险。（5） 拟定人员的招聘及培训方案并有计划地对各类人员进行专业培训。（6） 根据甲方的要求，积极配合物业的交接验收工作，并按照甲方确认的工作计划予以执行。3. 物业管理乙方应按本合同规定并尽努力去为物业有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括：n 物业管理n 财务管理n 管理报告n 维护管理n 社区服务n 安保救助n 北京市居住物业管理条例中规定的其他服务内容1）物业管理(见本合同第八页,物业服务内容及质量) (1) 乙方负责遵照公约中的有关规定执行本物业的物业管理工作。(2) 对于甲方销售的精装单元，在甲乙双方竣工验收合格后，甲方将所有装修分包商的资料全部交由乙方，同时甲乙双方签定委托代理协议，在后期业主使用过程中出现的装修质量问题与分包商联系，并在乙方规定的时间内进行维修，由乙方负责监督维修质量。如遇精装单元出现问题而分包商无法修复时，乙方有权建议甲方选用其他装修公司进行维修，维修所产生的费用由甲方从分包商的装修尾款中扣除。(3) 制定二次装修管理规章制度，并严格执行。(4) 为物业挑选所需的保养、清洁和绿化等承包商，并负责其管理及监督，保持设备的正常运行和优美的物业环境。(5) 按既定之物业收支预算从管理帐户开支管理费用（具体内容详见第四章第二款）负责公约中约定的各项保养项目。(6) 乙方每两个星期同甲方一起举行物业例会，汇报和解决物业管理中遇到各种问题。2）财务管理 (1) 乙方负责财务管理及整个物业的会计工作，建立物业管理独立账户。该帐户只供物业所有管理收入及开支的往来，不得与乙方的其他往来帐户混淆。乙方应将所有物业收入存入此帐户，不得挪做他用。(2) 由乙方编订每年收支预算并按该预算规定管理本物业。(3) 每年收支预算应包括但不限于该年度替换管理用设备的款项，乙方应在预算金额范围内替换和补充该年度管理用设备。(4) 乙方应尽其最大努力将支出维持在年度预算内，并在制定年度预算中，尽量降低管理成本。(5) 使用按本合同所需而由乙方为物业开设之物业管理独立帐户，作为物业管理收入或支出款项之用。包括定期检查帐户结余，以确保维持足够款项，应付经已知悉之支出项目，及尽快将赢余款项存于定期帐户，以收取利息，确保财务资源获得合理运用，达至最佳经济效益。(6) 经常检讨收款情况，以确保所有业户准时履行其于公约中所规定的财务责任。(7) 帐簿和帐目乙方应以业主名义，依照中国公布的使用法律及国际原则和惯例采用权责发生制，以人民币编制完整和适当的帐簿和其他记录、以反映物业的经营业绩。(8) 每会计年度的管理预算应包括该年度内替换营运设备（诸如制服和类似物品）的款项。乙方应在预算的金额范围内替换和补充该年度的营运设备。(9) 物业管理和流动资金每月从业主们收得之管理费或额外收入，将存于物业管理独立帐户，物业之管理营运开支，将从此户内支取。(10) 乙方应安排和监督维持物业的标准所必需的、以及在运作此类设施时通常进行的，对小区进行非经营性的改造、扩建或改建工程。任何改造、扩建和改建工程所需的资金应由业主们另外提供。3） 维护管理(1) 乙方全权负责物业内所有公共机电设备之运作及保养服务，并根据公约及本合同的有关规定实施维护管理工作，包括处理各项操作、维护及定期保养程序。(2) 乙方将编制短期、中期及长期维修计划，建立机电维护之基准及品质定位，并备有各类保养报表以求达到既定之效果。(3) 甄选合适的维护保养承包商处理定期的大型维修保养计划。(4) 维护和保持物业内的建筑和公建设施的完好无损。4） 管理员工(1) 乙方必须对物业管理员工进行岗前、在岗职业培训，并通过相关的行政从事人事制度，约束员工行为。(2) 按国家有关规定，为员工交纳和办理乙方录用期间内的各种相关费用和手续。5） 社区服务(1) 根据物业业主需要，为本物业设计及提供一套社区服务。社区服务包括有偿服务、特约服务和基本服务。(2) 制定年度物业活动计划，于相关节假日或其它计划时间开展有利于增进物业内良好生活氛围、加强住户与住户之间及住户与乙方之间的活动。(3) 定期刊发物业通讯，加强物业住户与乙方间沟通。6）社区文化服务乙方需按要求为本物业内业主或使用人提供必要的社区文化活动。4. 物业服务内容及服务质量1) 物业服务内容(1) 综合管理(2) 供电、供水、排水及土建设施的维护与管理(3) 二次装修管理(4) 电梯运行(5) 保洁服务(6) 园艺绿化保养服务(7) 公共秩序维护服务(8) 消防管理(9) 车辆管理服务(10) 投诉接待服务 (11) 档案管理2) 物业管理服务要求标准(1) 综合管理1.1 管理处设立专职客服人员，及时受理业户咨询和投诉；1.2 接到业户报修后，工作人员须在2小时内到达报修现场查勘、处理；1.3 急修项目，自接到报修后半小时处理；1.4 管理处每年安排一次对房屋及设施设备的安全普查，并根据普查结果制定维 修保养计划，组织实施；1.5 管理处将于显著位置公示物业服务内容及标准、物业管理服务收费项目及价 格；1.6 按单元房建立客户服务档案，文件资料清晰、完整；1.7 应用计算机系统对业/租户及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理，1.8 全体员工统一着装，物业管理人员培训率100% ，持证上岗；1.9 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高；1.10 建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦事件发生，能随时投入运行。(2) 供电、供水、排水及土建设施的维护与管理2.1供电2.1.1 设备图纸、档案资料齐全，设备台帐项目齐全、目录清晰、情况详实；2.1.2 贯彻设备安全运行、岗位责任制、维修操作人员持证上岗；2.1.3 严格执行设备操作规程，记录设备运行状况，杜绝人为安全事故隐患；2.1.4 落实设备检修保养计划，每半年进行一次全面的用电安全检查，检查情况记 录备查；2.1.5 做好日常巡检，24小时正常供电，出现故障，立即修理；2.1.6 遇有用户报修，应在接到通知后及时到达现场进行处理；2.1.7 制定临时用电管理措施，严格实施；2.1.8 监督物业区域内的施工用电，做好全体业户的用电安全；2.1.9 限电、停电计划提前通知用户。2.2 供水、排水2.2.1 设备图纸、档案资料齐全，设备台帐项目齐全、目录清晰、情况详实；2.2.2 贯彻设备安全运行、岗位责任制、维修操作人员持证上岗；2.2.3 严格执行设备操作规程， 每日记录设备运行状况， 杜绝人为安全事故隐患；2.2.4 落实设备检修保养计划，每半年进行一次全面的用水卫生检查，水箱清洗消 毒，确保水质合格，检查情况记录备查；2.2.5 作好日常巡检，做好24小时正常供水、排水，出现故障，立即排除；2.2.6 遇有用户报修，应在接到通知后及时到达现场进行处理；2.2.7 制定临时用水管理措施， 严格实施；2.2.8 监督物业区域内的施工用水，保证业户用水安全；2.2.9 如需进行必要的限水、停水措施，提前通知业户；2.2.10 建立停水处置预案，发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒， 禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。2.3 土建设施i. 建筑外观完好、整洁，定期清洗外墙玻璃；ii. 建筑完好率达到90以上，每年一评；iii. 定期检查、修补公共区域的门、窗、墙面、天花；iv. 定期检查屋面防水，发现问题安排抢修；v. 确保雨水、污水管道保持畅通，定期清掏化粪池、雨水井及相关设施。(3) 二次装修管理3.1 有健全的装修管理服务制度，对二次装修进行有效管理，保障业户正常生活秩序；3.2 装修前审核施工队施工资格，审批装修方案；3.3 查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；3.4 根据备案的装修方案，对装修施工进行监督、检查， 制止违章施工和未批准 的施工项目，检查施工质量必须符合政府有关标准，严格治安、消防和房屋安全管理；3.5 对进出社区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；3.6 业/租户装修结束后，应组织验收。对违反装修协议的行为进行处理， 问题严重的报请相关行政主管部门解决；3.7 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。3.8 室内无违章装修，室外无违章装修。(4) 电梯运行4.1电梯准用证、年检合格证及维修保养合同完备；4.2主梯全天24小时不间断运行；4.3出现运行故障后，维修人员要立即到达现场，立即维修。并应及时赶到现场，解救被困人员。其它维修应在23：00至次日5：00以内完工；4.4定期对电梯进行保养，轿厢内外控制按键灵敏有效，楼层显示清晰、准确；4.5建立发生紧急情况时的处置预案，一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。(5) 保洁服务5.1 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； 5.2 环卫设施完备，楼层内每层设有垃圾桶、外围设有果皮箱、地下或外围有垃圾中转站等保洁设备；5.3 设定垃圾集纳地点，并每日及时将服务范围内的垃圾归集到垃圾站、箱，对垃圾站、箱及垃圾进行管理；5.4 实行标准化清扫保洁、垃圾桶内的垃圾及时清理；5.5 公共区域管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象、公共区域无杂物；5.6 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，无异味，垃圾桶、箱、站要每天擦拭，定期消毒；5.7 雨、雪天气及时对区内道路积水、积雪进行清扫；5.8 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。(6) 园艺绿化保养服务6.1 及时对花草进行修剪，保持其外观形状的整齐优美；6.2 定期巡查，进行病虫防治及施肥；6.3 定期浇水、拔除杂草及捡拾烟头、纸屑等垃圾；6.4 视需要对草坪、灌木、树丛进行补种；6.5 节假日期间安排布置摆放适量植物和鲜花。(7) 公共秩序维护服务7.1 实行封闭式管理，保安人员24小时值守，做到有计划、有记录；7.2 设计火警、交通、治安、刑事案件的紧急情况处置预案，发生时及时到现场及时处理，并及时报警和配合有关部门进行处理；7.3 对楼宇内涉及人身安全的位置设明显的警告标志，并设置防范措施、减少人身伤害事故发生；7.4 对进入物业内的可疑人员进行盘查，对无理取闹、寻衅滋事者扭送相关部门处理；7.5 配合司法机关打击违法犯罪，维护楼宇治安秩序；7.6 仪表整洁，着装统一，作风严谨，警具、标志配戴齐全，尊老爱幼，态度诚恳。(8) 消防管理8.1 健全消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；8.2 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；8.3 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；8.4 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散，救助人员等。(9) 车辆管理服务9.1 健全的机动车、非机动车停车管理制度和管理方案，实行登记管理；9.2 对进入车库的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行，严格检查停放车辆的有效票证，防范偷盗；9.3 做好进出车辆和交接班记录；9.4 对来往进出车辆，主动疏导，合理安排临时泊车；9.5 有处理紧急情况预案；9.6 长期停放的车辆，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。(10) 投诉接待服务10.1 设立24小时热线投诉电话，随时处理客户投诉；10.2 对客户投诉事项委派专人负责落实，一般事项当天解决。如遇特殊事件，应第一时间处理解决，并汇报物业公司领导，对客户投诉的解释或回复工作应在24小时内完成；10.3 实行客户投诉回访制度，接受住户监督。(11) 档案管理11.1 规划建设档案资料完整11.1.1 房屋及设施设备基础资料完整11.2 房屋档案资料清晰11.2.1 房屋产权情况造册，记录共用部位、共用设施设备产权情况、数量、分摊 原则和分摊系数；11.2.2 分户管理记录，记录业户情况及变更情况。11.3 资料档案详实11.3.1 房屋物业管理费收缴记录；11.3.2 公共维修基金的提存和使用记录；11.3.3 向业主公开账目的记录。11.4 房屋维修档案齐全vi. 11.4.1 日常维修记录，巡检记录；vii. 11.4.2 房屋中修情况记录；viii. 11.4.3 房屋大修情况记录；ix. 11.4.4 设备、设施运行记录。第四章 年度预算、管理费及其它费用一、物业收入物业管理费标准：公寓物业管理费人民币 2.98 元/月/平方米（见附件）采暖期为每年11.15至次年3.15商业物业管理费人民币 25 元/月/平方米（见附件） 采暖期为每年11.15至次年3.15注：如开发商将商业部分整体售出或整体出租，并由业主或使用人负责本区域内的保安、保洁、及设备设施的养护、维修，则物业管理费为人民币 15.5 元/月/平方米。（见附件）二、管理费用包括(但不限于)下列各项：1. 应付政府的各项税金。2. 履行公约项下的乙方职责的费用；包括但不限于本物业区域内的清洁卫生、 绿化养护、秩序维护费用；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。3. 为物业的恰当及有效的管理，购置或租用必须之设备的费用。4. 物业共享部位、共享设施设备的日常运行、维护费用。5. 乙方的利润。6. 处理垃圾的费用。7. 操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公用设施的支出和费用。8. 因安装、改善或更换物业内任何公共设施所需的非经常性开支。9. 乙方为履行公约规定的职务或行使公约规定的权力而支出的法律、会计核数或其它专业费用。10. 物业管理企业固定资产折旧。11. 物业共享部位、共享设施设备及公众责任保险费用。12. 其它用于物业管理合理的开支。三、其它1. 各业主应缴交管理费用，无论其单元是否空置、未出售、出租或自用。2. 任何管理费的收入及用途，均应符合国家相关法律法规的规定。3. 物业买受人首期应缴纳六个月的物业管理费用，业主或物业使用人应在下一期费用到期的前一周履行缴纳义务。4. 乙方不得擅自提高物业管理服务相关费用标准，若遇政府相关政策调整，需征得业主及甲方的同意。5. 乙方有权就为业主或租户提供的各类有偿服务收取服务费。第五章 合同期限及服务费用一 、合同期限1. 物业前期管理：自2006年11月16日至2007年7月31日2. 物业筹备期：自2007年8月1日至2007月10月31日3. 物业管理期限为：自2007年11月1日起至本物业业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签定的物业管理合同生效之日起，本合同终止。二、服务费用在第五章第一款第三条之合同期限内，乙方在提供物业管理服务的运营中，实施酬金制，物业管理酬金为本物业管理费应收款的10%，由乙方直接从本物业的管理帐户中按月支取，乙方在经济上独立核算，自负盈亏。第六章 双方同意的其它条款一、 一般规定1. 乙方进一步向甲方做出承诺，将忠诚执行本合同的有关条款。遇任何特别事项时，乙方以最有利于甲方的方式执行。2. 甲乙双方在本合同期限结束后如甲方需继续委任之物业管理，甲方应与乙方续签物业管理服务合同。本物业业主委员会成立后，应由其决定物业管理委任事项。3. 甲方应免费提供符合管理需求的面积管理用房。4. 在物业管理期间，乙方公司总部将每月一至二次派专员巡视物业运作情况及定期与甲方代表举行物业管理例会。5. 如开发商整体持有商业部分，自本项目的首位业主确定的交房日期次日起，空置的前两个月物业公司将按照物业管理费25元/月的75%的比例收取物业费，第三个月开始，甲方按物业费的100%支付给乙方。 二、 保密义务2. 乙方不可于本合同期间或期满后向第三者公开因被甲方委任而获得的关于甲方的相关资料，除非此公开是获得甲方授权或是在履行本合同下乙方的职权所需，否则乙方应承担相关法律责任。3. 甲方不得于本合同期内向第三方透露关于乙方之相关经济资料,否则甲方应承担相关法律责任。三、 使用甲乙双方公司标志（商标） 1. 自本合同正式生效后，甲乙双方应无偿使用对方的标志及对外宣传时使用，注明乙方为本物业之物业管理公司。2. 在本合同期满或本合同终止后，甲乙双方即无权再使用对方公司标志或在宣传资料、广告上注明。四、 违约和终止1. 甲乙双方应按本合约规定的时间支付相应款项，逾期一天，应按欠款每日千分之三向对方支付违约金。 2. 合同任何一方发生资不抵债、无法履行到期债务、被宣告破产、进入破产、清算、兼并重组程序或有进入破产、清算、兼并重组程序之虞，经合同另一方书面要求，本合同可以终止。3. 在本合同期限内，任意一方提出提前终止合同，则提出一方向另一方支付相当于三个月物业管理酬金的违约金。五、 不可抗力及其它免责条款 4. 若由于罢工、天灾、骚乱、动乱及类似事件，及其它不可抗力(“不可抗力”根据法律有关定义)，使甲、乙双方任何一方不能执行合同规定的任何义务，则该方无需为其不履行合同及因此而导致的后果负责。六、 争议的解决1. 本合同签约各方在阐释或履行本合同时如发生争议，应尽量通过友好协商解决。如果协商不能解决，合同中任意一方可提交物业所在地有管辖权的人民法院进行裁决。七、 适用法律1. 本合同根据中华人民共和国法律解释，如本合同部分条款的无效，不影响合同的整体效力。本合同已经双方共同确认，如果被确认无效，双方互不承担责任。八、 修改合同1. 本合同之一切条文之修改，必须经过合同当事人共同协商，在取得一致意见后，方可做出修改、删减和增加。该些修改、删减和增加须以书面形式进行。九、 本合同以中文书写，共一式肆份，甲、乙双方各执贰份。 十、 合同签字盖章 1. 本合同自双方签字盖章后正式生效。甲方：北京天时达房地产发展有限公司 乙方：北京DW物业管理有限公司（公司盖印） （公司盖印）代表签字： 代表签字： 签约日期： 签约日期:附件一前期顾问服务内容一、施工阶段(一) 达文的顾问服务小组对本项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解本项目可行性研究报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，以便协助开发商对物管服务进行准确定位。(二) 根据本开发公司的设计意图，协助开发公司对项目的设计定位。(三) 从物业管理各专业角度提出有关配置、设计、用量、型号等预见的潜在问题及日后维修养护等顾问建议，方便日后的物业管理：1、 考察整体工程进度，定期参与项目开发工程会议，协助项目开发各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；2、 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；3、 对设备机房的环境、通风是否满足要求提供建议；4、 对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；5、 根据清洁管理经验及规划要求，提出垃圾收集系统的建议；6、 管理用房位置、设计、布局、装修标准的参考意见；7、 房屋设备设计、施工修改建议。其中包括：设备选型、系统设计方案等；8、 根据双路供电系统设计，从节能、产品造型和便于管理的角度提出对设计的修改建议；9、 对变、配电系统（包括变压器）及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出各种合理的建议；10、 对停车场设计项目及设备配套、标识等提出意见；11、 建议节能项目，并对照明的编配及使用提出意见；12、 在开发商同意的情况下，对智能化系统、工程招投标的内容提供顾问意见；13、 对日后的计划性维修、建议预防性维护项目，并初步制定工程维修的工作程序，包括日常检修的程序、检修报告及使用表格等；14、 从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；15、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷，提出纠正及修改建议；16、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；17、 根据项目具体情况，提供保洁标准和程序建议；18、 根据地方物业管理法规、政策及我公司长期以来的物管专业实践经验对本项目的管理模式、实施管理的管理处岗位设置、人员配备等提出建议；19、 根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对本项目实施管理的管理处的定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；20、 对本项目的VI系统（行政系统、环境系统、道路系统、客户服务中心系统等）的规划、设计、制作、安装位置等提供建议。(四) 从业主/住户使用的角度，提出顾问建议：如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施。(五) 从智能化的角度，提出顾问建议：1、 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度意见；2、 对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增减智能化功能的建议；(六) 从环保的角度，提出顾问建议：如根据达文物业在建筑给水（自来水、质饮水）与排水方面的节能、环保等的成功经验提供顾问建议。(七) 从创建优秀小区的角度，根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出顾问改进建议。(八) 协助开发商从物业管理服务的角度提出降低成本、提高效益的建议：1、 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；2、 公共部分装修材料的选用；3、 协助开发商对设备品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；4、 在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协助开发商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品；5、 根据开发商的要求，提供物业公司在建筑给水（自来水、质饮水、热水）与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；6、 根据项目和各项工作的程序提供实际需要的人员配备和成本费用的预测算建议；（九）协助销售方面的工作。1、配合开发企业楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供达文物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料；2、测算物业管理收费标准及设备设施养护费标准；3、招聘样板间及售楼处服务人员等；4、对售楼处及样板间、看房通道处的装饰布置及周边环境提供顾问建议；5、在达文物业所管的已售完的适合项目中协助开发商进行销售推广工作；6、对销售人员、售楼处保安人员、清洁人员进行有关物业管理知识的培训；7、定期检查售楼处保安员、清洁工等工作情况；8、在销售期间提供筹备工作安排的建议及现场协助工作；9、在售楼处，提供前期业主公约、居家指引、客户房屋室内装修申请表等管理文件供参考。（十） 达文的顾问服务小组在考察期间对项目开发各专业工程的进展情况进行考察，并提出相应建议，以尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。（十一）在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助开发商编制整改方案，提供顾问意见供开发商参考。（十二）开发商顾问服务小组在考察期间对项目开发各专业设备安装和调试工作进行考察，提出改进意见。（十三）参与项目开发各专业工程、设施设备的验收工作，协助开发商编制物业交接的管理程序及常用表格，对不合格处提出整改意见，由开发商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告；并协助设计及建立健全物业的档案资料以及设备的运行过程记录及设备清单等工作。（十四）根据物业项目的实地相关的考察，结合项目本身的特点设计合理可行的物业管理方案及实施细则，同时在实施过程中不断修正。二、物业筹备阶段（一） 培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质：1、 负责管理层员工入职及岗前培训，并提供首期作业层员工的岗前培训；2、 制定物业管理培训计划，提供相应的师资培训和培训教材范本，组织培训，保证培训质量，达到双方认可的培训目标，并对计划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导；3、 对操作工进行操作培训；4、 对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；5、 就员工外培事宜提供顾问和协助；6、 建立员工考核及工作评估标准、制度；7、 建立评审及奖惩制度，以调动员工工作积极性。（二） 提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助开发商实施各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。（三） 指导设备厂商对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。（四） 协助开发商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供顾问和指导。（五） 项目入住阶段的工作：1、 提供入住前应具备的基本条件及在入住前应准备的工作清单及入住的流程；2、 协助对集中入住现场进行布置策划等；3、 协助根据项目具体情况编制入住方案；4、 协助项目入住财务工作筹备、指导；5、 拟订入住相关文件资料，如物业装修管理规定等。（六） 编制相关专业对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。（七） 定期发出调查问卷，了解物业使用人的需要及意见，热情认真接待及处理物业使用人投诉，注重时效性，健全回访制度，做好回访工作。（八） 定期检查防盗、安全设施，健全保安系统管理细则。（九） 定期进行消防演习，明确各级防火责任人，各楼层标识消防紧急疏散图，对开发商员工及业主进行用水、用电制度、消防基本知识、救火基本技能培训，定期检查完善消防设施，落实消防措施，定时消除事故隐患。（十） 定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：1、 定期检查工作计划，并按计划内容派员到现场检查计划执行情况；2、 检查各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况。3、 按ISO9001标准对开发商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提出整改缺陷和纠正处理措施报告给甲方，确保系统长期正常运行；4、 检查设备的完好率，对各专业系统故障进行诊断，提供维修技术指导，以便及时排除故障；（十一）制订本项目的物业管理处物资装备计划。（十二）制订此本项目的物业管理处人员编配计划。（十三）建立本项目实施管理的管理模式、机构设置、拟定人员编制：1、 制定管理人员、操作层人员定编方案；2、 根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制度和工作流程。（十四）入住方案：指导并协助制定入住实施方案，包括入住资料的准备、 入住流程的制定、二次装修管理规定、程序及常用表格的制定、建议与装修管理有关的收费及押金（违约保证金）、入住仪式的策划等；指导入住期内顾客的各类有效投诉的处理，推进物业的接管、入住、装修管理工作顺利进行。附表二 售楼处管理a人员架构图客服主管+ 现场保安+现场保洁+前台接待1 一、现场客服主管 1人1、熟练掌握本项目的相关情况，包括本项目设施设备、配套设施的标准、品牌及相关情况。2、对每日记录的问题及时与本项目的有关领导进行沟通，然后将结果告知客户。3、定期向开发商的有关部门反馈购房人的信息，并协助解决相关问题。4、熟悉并能自觉地运用政府及公司制订的各项法规、规章，实行有效管理。5. 完成上级领导交办的其他工作。二、现场前台接待：2人岗位职责1.按照服务程序，为购房的宾客提供购房咨询接待；2.负责接待客户，主动询问客户需求，并给予予以解答。对来访中谈到的问题，如不能马上予以回答的，应及时做好记录请客户留下联系方式。3.按照服务程序和标准，为宾客提供前台应提供的其他服务项目：如问讯、留言、留物等；4.按照管理规定和要求，登记正确完整;5.完成上级领导交办的其他工作。三、现场保安：6人1注意售楼处范围内情况，严防破坏行为的发生。2加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视情况处理或及时报告领导。3负责检查消防设备设施情况，发现问题及时报告处理。4与各岗位保持联系，如有情况，及时前往协助