房地产项目开发流程范文.docx

房地产项目开发流程 一种房地产项目开发整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想与否精确地反应了市场需要，将决定未来整个房地产项目开发成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场变化趋势，确定不一样地段发展前景，把握不一样项目市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发第二步，也是非常关键一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有无真正市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺乏一种阶段。政府与否同意此项目立项，银行与否同意予以资金支持都需要参照可行性研究成果。进行可行性研究，就也许有两种成果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么虽然开发商不一样意，这个项目开发全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最终阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式风气，在房地产项目开发领域还相称浓厚，这导致了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真看待。 （三）申请项目用地是房地产开发第三步，也是正式启动项目开发第一步 土地是所有建筑基础，申请土地是房地产开发正式启动第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键一步，有了土地就有了开发所有条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上多种腐败事件层出不穷。我国本来规定可以有划拨和出让两种获得土地方式，划拨土地太多，冲击了正常土地市场运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即本来占有国有土地国有企事业单位）获得土地却是重要方式。开发商在获得了土地使用权规定使用年限之后，要到建设行政主管部门立案，领取房地产开发项目手册。 （四）项目设计是房地产开发第四步，也是关系到项目与否符合市场需要重要一步 根据项目规模，设计详细工作流程也有所不一样。对于规模较大房地产开发项目来说，一般要提成方案设计、初步设计和施工图设计3个详细环节。方案设计反应了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑构造、环境关系等方面设计规定。初步设计在方案设计基础上，应提出设计原则、基础形式、构造方案及各专业设计方案。初步设计文献应当包括设计总阐明书、设计图纸、重要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上更详细设计，具有工程设备各构成部分尺寸、布置和重要施工措施；并要绘制完整详细建筑及安装祥图及必要文字阐明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向都市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件告知书（重要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计告知书，委托有规划设计资格单位完毕方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其阐明书等有关资料，报经都市规划行政管理部门审查，确认符合规划规定后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到同意后，即可以进行初步设计。都市规划行政管理部门对建设工程初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。都市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。 （五）征地及拆迁安顿是房地产开发第五步，也是获得土地使用权后第一步 在获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安顿工作。开发商还需要到土地管理部门办理有关手续。土地管理部门根据房地产开发商土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围实地划定。开发商只能在划定范围内，进行征地及拆迁方案实行工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发第六步，也是征地及拆迁安顿后最重要工作 获得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入资金就基本上花费殆尽，怎样获得深入开发所需房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措资金数量。再通过多种融资方案选择，确定合理融资方案。目前，我国房地产开发商融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。近来人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款门槛，对我国有些过热房地产投资将起到克制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发第七步，是选择合适承包商和监理单位有效措施 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适项目承包商，以保证工程投资不超过预算、质量符合设计规定、工期到达预期目。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适监理单位，以便对工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发第八步，也是项目能否及时优质完毕关键一步 为了保证按照建设工程规划许可证规定进行组织施工，国家规定必须由都市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，重要项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最终管理权，即保持对监理单位有效监督，必要时解雇监理单位。项目施工完毕后，还需要通过由都市建设行政主管部门主持综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与筹划是房地产开发第九步，是实现经济效益关键一步 房地产项目开发商，在开发项目即将竣工之际，就可以考虑进行所开发房地产项目市场营销工作。假如开发商符合政府主管部门预售条件，开发商就可以在进行施工同步，进行所开发房地产项目预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目与手段、确定销售方式、制定销售协议、准备销售宣传资料、培训销售人员、参与必要房展会、选择广告方式等。甚至给项目起好听名字，在商品房项目销售中，都可以起到极为重要作用。当然，房地产开发项目租售，必须通过房地产行政主管部门同意，获得销售许可证。 （十）物业管理是房地产开发最终一步，是房地产开发售后服务。房地产开发基本流程公布时间:-9-11浏览数: 527 次浏览字体:大 中 小 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以获利为目投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国都市房地产管理法第2条对房地产开发下定义是指在根据本法获得国有土地使用权土地上进行基础建设，房屋建设行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到所谓商住两用物业其实是指开发商以住宅为目进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼发售一种类型物业。房地产开发流程重要包括如下几种程序： 1、前期准备 前期准备工作重要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段重要工作是获得项目动工建设一系列许可证和获得项目建设用地国有土地使用权。我们所说五证中建设工程规划许可证、建设工程动工许可证、建设工程规划许可证都是在这个阶段获得。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金时间不一样，获得时间也不尽相似。在房地产开发中，土地获得是最重要。现阶段，土地获得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地免费划拨给使用人使用，划拨出让土地由于未向国家交纳土地出让金，不容许作开发运用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让协议，交纳土地出让金获得国有土地使用权方式。目前房地产开发除经济合用房外，都属于这种方式。同样，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让土地由于其用途不一样，土地有效期限也不相似。重要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑企业进行项目建设阶段。该阶段是房地产开发重要阶段。在本阶段，为了更快收回成本，回笼资金，实现获利，开发商一般在建筑阶段采用项目预售方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商发售商品房，回收资金实现获利阶段。一种项目销售成败决定着开发商主线利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即一般所说期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在获得竣工证或竣工验收合格文献后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 都市商品房预售管理措施第五条规定： （一）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金到达工程建设总投资以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向都市、县房地产管理部门办理预售登记，获得商品房预售许可证。 商品房现售，应当符合如下条件： （一）现售商品房房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）获得土地使用权证书或者使用土地同意文献； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安顿已经贯彻； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经贯彻。 房地产开发项目行政许可所需要办理简要流程 为给那些欲进入房地产开发项目企业对房地产开发过程有一种初步理解，现将房地产工程项目行政审批办理流程简要阐明如下。一种完整房地产项目从开始到竣工,大体可以分如下三大部分。 第一部分 房地产开发企业准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质勘察设计院看待建项目进行研究并制作汇报书,应附有详细规划设计参数和效果图，并贯彻足够开发资金。 第二部分 行政审批部分 根据我国目前法律、法规、规章，房地产建设项目行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收立案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理如下事项：1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地运用总体规划和土地供应方式审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理如下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理如下一般事项：1、规划部门对初步设计规划规定进行审查。 2、公安消防支队对初步设计消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计有关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对贯彻初步设计同意文献规定进行审查。 8、建委对施工图设计文献进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托告知单。 9、建委根据施工图设计文献审查机构发出建设工程施工图设计文献审查汇报，发放建设工程施工图设计文献审查同意书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理如下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理如下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理如下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、如下证明材料：（1）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金到达工程建设总投资25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业营业执照和资质等级证书； 3、工程施工协议；4、商品房预售方案。预售方案应当阐明商品房位置、装修原则、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收立案阶段。此阶段办理如下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供竣工验收汇报进行立案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳行政事业性收费和基金进行核算验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环境保护局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参与验收部门，按照法律、法规、规章有关规定对有关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收状况核发建设工程规划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核原则和规定，出具建设工程项目竣工综合验收立案证明；不符合原则或规定，作退件处理并规定限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料：（1）申请书； （2）企业营业执照；（3）用地证明文献或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交其他文献。 以上几种阶段，需增长或减少有关事项及时限，各地根据实际状况，会有不一样差异。各个程序办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要费用，由于相称部分属于地方收费，因此就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得利润，行政审批费用可以忽视不计。