万科城工程建设项目可行性研究报告.doc

西安万创置业有限企业万科城二期工程建设项目可行性研究汇报编制单位： 二月目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位状况31.3 项目提出必要性31.4 研究范围51.5 编制根据51.6 研究结论及提议62 区域概况及经济状况82.1 区域概况82.2 区域规划102.3 经济状况113 房地产市场发展分析133.1 宏观运行背景133.2 市场分析153.3 西安房地产现实状况213.4 市场预测274 工程建设方案314.1 总平面设计314.2 规划方案334.3 建筑单体设计354.4 构造设计374.5 给排水设计384.6 暖通设计414.7 燃气设计434.8 电力电信设计434.9 景观环境设计494.10 环境保护、环卫495 土地运用及建设条件505.1 项目选址及用地方案505.2 土地运用合理性分析505.3 征地拆迁和移民安顿规划方案505.4 建设条件506节能措施526.1 节能根据526.2 节能措施526.3 能耗分析567环境影响评价577.1 设计根据577.2 环境影响评价应坚持原则577.3项目位置环境现实状况587.4项目建设与运行对环境影响587.5项目建设期环境保护措施587.6 项目运行期环境保护措施607.7 环境影响评价608安全与消防628.1安全措施628.2消防639 组织机构及项目组织管理659.1 施工组织机构659.2 项目建设管理机构职责659.3人力资源配置669.4 工程建设管理措施6610 工程实行进度安排6810.1 实行进度计划6810.2 建设工期6810.3 工程实行进度安排6811 投资估算和资金筹措7011.1 编制根据7011.2 估算范围7011.3 投资估算7111.4 资金筹措7112 财务分析与评价7312.1 编制根据7312.2 基本参数7312.3 销售收入、营业税及其附加估算7412.4 销售总成本7412.5 土地增值税7512.6 利润总额7512.7 所得税7512.8 财务盈利性分析7513 招标投标管理7713.1 编制根据7713.2 招标方案7713.3 招标应遵照原则7813.4 评标要点7914 结论与提议8114.1 结论8114.2 提议81附件：企业法人营业执照附图：1、用地范围图2、总平面布置图1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：万科城二期工程建设项目1.1.2 建设单位：西安万创置业有限企业1.1.3 法人代表：孙 嘉1.1.4 建设性质：新 建1.1.5 建设工期：4月3月1.1.6 拟建地点：西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1.1.7 拟建规模及建设内容1.1.7.1 拟建规模本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m2（约合35.910亩）。该地块净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），用途包括商业、居住、公共管理与公共服务（邮电设施、中小学），其中： 商业总用地面积24450.7m2（约合36.676亩），总建筑面积87287m2。规划该地块场地及道路硬化面积6960m2，绿地面积6115m2。用地指标：容积率为3.57，绿地率为25%，建筑密度为46.52%。 居住总用地面积68655.5m2（约合102.983亩），总建筑面积244270m2。规划该地块场地及道路硬化面积31368m2，绿地面积24030m2。用地指标：容积率为3.58，绿地率为35%，建筑密度为19.31%。 邮电设施总用地面积3194.7m2（约合4.792亩），总建筑面积6166m2。规划该地块场地及道路硬化面积1206m2，绿地面积960m2。用地指标：容积率为1.93，绿地率为30%，建筑密度为32.19%。 中学总用地面积16930.4m2（约合25.396亩），总建筑面积11000m2。规划该地块场地及道路硬化面积3600m2，绿地面积6518m2。用地指标：容积率为0.65，绿地率为38.5%，建筑密度为16.59%。1.1.7.2 建设内容 商业区拟建3幢（14#16#）多、高层楼，带地下车库； 居住区拟建12幢（1#12#）33层楼一般商品房和1幢（13#）30层楼廉租房，带地下车库； 邮电设施区拟建1幢（17#）邮电大楼； 中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。1.1.8 估算总投资及资金筹措该项目估算总投资15.5万元，其中：工程直接费79239.3万元，其他费用108960.2万元，基本预备费14816.0万元。该项目总投资15.5万元，资金所有由建设单位自筹处理。1.1.9 建设工期该工程计划建设工期36个月，即从4月1日动工建设，至3月31日竣工。1.1.10 公共设施该项目位于长安区内，供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。1.2 建设单位状况西安万创置业有限企业成立于2月17日，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。该企业注册资金1000万元，法人代表孙嘉。一般经营项目包括：房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息征询、代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。1.3 项目提出必要性1、项目建设符合国民经济发展目前我国国民经济运行正处在一种特殊发展时期，为了增进国民经济稳步健康发展，必然规定扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推进国民经济发展重要产业之一。根据国家记录局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5-2个百分点。房地产经济是国民经济重要构成部分，发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造调整，从而增进国民经济健康持续发展。房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，倡导大力发展房地产经济。该企业为了响应国家安居工程，决定规划、开发万科城二期工程项目。2、该项目建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十数年里，为集团发明稳定现金流入及可观利润回报长安区地处关中平原中部，总面积1583平方公里，城区距西安市中心仅8.7公里。陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。去年斥巨款建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地西部大道，今年建设终南大道，使横跨西安都市中心南北大道通过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。近年来，长安抢抓西安都市扩张发展历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目，把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口，充足发挥区位优势和资源优势，以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不停增强。3、万科集团进入西安市场，既是拓展市场需要，也是集团发展战略举措长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地均建在长安。西部大学城基础设施完善，已经有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻，20余万在校师生成为推进长安经济社会又好又快发展人才宝库和智力资源。1-11月份，西安市房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，环比1-10月份回落0.3个百分点。全市商品房合计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。1.4 研究范围 对项目建设背景进行分析论证； 对项目建设必要性和可行性进行分析论证； 对项目建设指导思想、市场分析进行分析论证； 对项目建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证； 对项目在建设和运行过程中环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实行意见，环境保护方案按环境保护部门批复意见实行； 根据可行性研究规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案； 根据确定规划方案制定工程实行进度及招投标方案。1.5 编制根据 本项目可行性研究汇报编制委托书西安都市总体规划（-） 国家发改委建设项目经济评价措施与参数（第三版）（7月）国务院有关处理都市低收入家庭住房困难若干意见（国发【】24号）国务院办公厅转发建设部等部门有关调整住房供应构造稳定住房价格意见告知（国办发【】37号）西安市都市拆迁管理条例西安市人民政府有关深入增进房地产市场平稳健康发展若干意见（）投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社9月投资项目可行性研究指南中国电力出版社3月版； 建设单位提供其他有关资料1.6 研究结论及提议1.6.1 结论伴随国民经济迅速发展，人民生活水平不停改善，都市建设迅速推进，人们对住房条件规定越来越高，该项目建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好经济效益和社会效益。该项目通过充足市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要作用，是社会和经济效益双赢好项目。该项目是集住宅、商业、公共设施于一体综合性项目，设计合理，90m2如下户型占总住宅建筑面积比例不不不小于70%，符合国家政策，布局人性化，构造安全可靠，实行计划科学。建设资金筹措方案已基本贯彻，该项目建设基础条件均已具有，提议尽快实行。1.6.2 提议1、应加强对建设资金筹措力度，保证工程建设资金及时到位；2、提议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利竣工，创立一种优质工程；3、提议在项目施工过程中，充足做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；4、组建精明能干技术队伍或聘任专业项目管理人员进行技术指导，力争减少成本，减小投资风险；5、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；6、应组织强有力营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。2 区域概况及经济状况2.1 区域概况2.1.1 区域简介项目位于西安市长安区，长安区历史悠久，自西汉高祖五年置县，已2200数年，曾为周、秦、汉、唐等十三朝京畿之地，被誉为西安“后花园”。长安区地处关中平原中部，从东、南、西三面拱围西安，总面积为1578平方公里，现辖8个乡、17个街办，24个居委会，末总人口102万人。区政府所在地韦曲街道距西安市中心8.7公里。气候温和，四季分明，雨量合适，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。9月撤县设区，是西安新一轮都市发展中重要副中心和经济增长点。2.1.2 地理环境长安区位于东经1083810914，北纬33473418。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。地势为东原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。地势大体为东南高西北低，土壤肥沃，浇灌便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。2.1.3 气候条件长安区属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季代表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温15.5，降水约600 m m，湿度69.6%，无霜期216天， 日照1377小时。最冷1月份平均气温-0.9,最热7月份平均气温26.8。雨量重要分布在7、8、9三个月。雨热同期，有助于农作物生长。年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。受地形影响，长安整年多东北风，年平均风速为1.32.6米/秒。2.1.4 水资源长安境内重要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。渭河在户县与咸阳段间，流经长安区高桥乡曹家滩，长约1.3公里。沣河流域重要河流有沣峪河、高冠河（过境河）、太平河（过境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。浐河流域重要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。秦岭南麓有3条小沟属汉江水系。此外，尚有皂河、新河等。2.1.5 矿产资源长安地质发育史复杂，构造类型多样。秦岭山区大片火成岩、变质岩等新生代沉积层，为多种金属、非金属及能源资源集聚奠定了基础。优势矿产重要有建材类非金属等。重要金属矿有铁、铜、铅、铬等。非金属矿重要有大理岩、硅石、伟晶花岗岩、石墨、石榴石、水晶、砖用粘土、建筑用沙等。2.1.6 科技教育长安是科技大区，拥有优越科教资源。11月25日长安区已通过全国科技进步考核，国家科技部同意为全国科技进步先进区。十五以来，长安不停加大高科技产业发展力度，先后制定出台了西安市长安区科技发展奖金管理措施、西安市长安区科技计划项目管理措施。制定了有关创立长安区农业科技示范园指导意见和西安市长安区农业科技示范园管理暂行措施。创立科技示范园（基地）15个，科技示范村6个，科技示范户51户。目前，全区学前三年和小学、初中适龄人口入学（园）率分别到达88%、100%、100%，初中巩固率98.7，高中阶段教育普及到达85%，青壮年非文盲率为99.8%。现代教育技术装备实现新突破。建成了区教育网管中心，全区中小学建微机室300多种，校园网3个，语音室125个，校校通92个，多媒体教室189个，装备微机9100台，覆盖全区中小学农村远程教育工程建成投入使用。2.2 区域规划西安是陕西省省会，国家重要科研、教育和工业基地，我国西部地区重要中心都市，国家历史文化名城，将逐渐建设成为具有历史文化特色现代都市。按照保护生态环境，加强区域与城镇协调发展原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系构造。因地制宜地稳步推进城镇化，逐渐变化城镇二元构造。其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。规划期内优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”布局特色，以二环内区域为关键发展成商贸旅游服务区；东部依托现实状况发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业综合新区；西北部为汉长安城遗迹保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整改建设成居住、旅游生态区。根据西安都市总体规划（-），到末：西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平到达79.5%，主城区人口规模为528.4万人。全市城镇建设用地规模控制在865km2以内，人均城镇建设用地控制在101.7m2以内；主城区都市建设用地总规模控制在490km2以内，人均都市建设用地为92.73m2左右。2.3 经济状况末，整年生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%，增速同比回落1.1个百分点，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点。分产业看，第一产业增长值110.38亿元，同比增长6.3%；第二产业增长值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增长值1459.95亿元，增长15.1%。整年全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%，较上年回落1.6个百分点，其中房地产开发投资696.34亿元，增长28.9%。整年城镇居民人均可支配收入达18963元，同比增长24.7%；整年农民人均纯收入6275元，增长20.4%。整年财政总收入398.84亿元，同比增长22.9%；地方财政一般预算收入181.40亿元，增长24.6%。末，全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增长值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增长值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增长值1691.90亿元，增长12.5%。整年全社会固定资产投资3250.56亿元，同比增长30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物价原因，实际增长25.2%。全市地方财政一般预算收入241.80亿元，增长33.3%，同比提高8.7个百分点。整年城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增长17.3%，扣除物价原因，实际增长13.3%；整年农民人均纯收入到达7750元，较上年增长23.5%，扣除物价原因，实际增长18.0%。3 房地产市场发展分析3.1 宏观运行背景1、房地产开发投资完毕状况1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿m2，同比增长28.3%；房屋新动工面积13.18亿m2，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿m2，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿m2，增长9.0%。1-10月，全国房地产开发企业完毕土地购置面积3.28亿m2，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。10月当月，房屋新动工面积1.23亿m2，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万m2，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万m2，增长16.1%；土地购置面积3695万m2，增长41.0%，土地购置费896亿元，增长50.2%。2、商品房销售状况1-10月，全国商品房销售面积7.24亿m2，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。10月当月，全国商品房销售面积9278万m2，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万m2，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。3、房地产开发企业资金来源状况1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；运用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7%；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2%。4、70个大中都市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中一般住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济合用房销售价格上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中一般住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济合用房销售价格下降0.1%。10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。5、全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。3.2 市场状况，无疑是一种政策年，自“房价”二字成了影响国计民生和社会稳定凸显问题后，政府宏观调控手段便未停止，国十条、国十六条、收紧银根、增长利率、限购令等一系列政策陆续出台，但仍然未挡住房地产销售市场上涨势头，西安楼市量价持续走高，住宅均价也从一月份5541元/平米飙升至11月份6504元/平米。不停上涨住宅平均价格让一系列调控措施被称为“空调”。西安楼市也和全国诸多其他都市同样，在楼市量价走高中，一直保持着“微笑曲线”。1、“国十一条”继去年年终密集出台房地产调控政策以来，1月10日，“国十一条”出台，揭开“政策年”调控大幕。“国十一条”从“调构造、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定楼市政策基调，表达政府遏制房价过快增长决心和强硬态度。开年第二个周日，国务院办公厅十日公开公布有关增进房地产市场平稳健康发展告知(简称“国十一条”)，从增长保障性住房和一般商品住房有效供应、合理引导住房消费、克制投资投机性购房需求、加强风险防备和市场监管、加紧推进保障性安居工程建设、贯彻地方各级人民政府责任五个方面，深入加强房地产市场调控。“国十一条”，重申二套房贷首付不得低于40%、房源需一次性所有公开并明码标价等。“国十一条”颁布被认为是国家针对高房价，今年打出克制房价“第一拳”。2、准备金率6次上调1月12日，本年度央行初次上调准备金率，决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。接下来一年间，央行又分别于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上调准备金率。12月10日晚间，央行年内第6度公布消息，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，准备金率已经高达18.5%历史第一高位，对于一般占据了银行个贷总量约70%房贷来说，无疑是一种打击。有关人士分析，央行如此密集地施以准备金率上调，意在深入加强目前流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期，并非刻意针对房地产。不过准备金率不停调高，使得银行房贷额度吃紧，对于已经遭遇重重调控与狙击房地产市场来说，可谓是雪上加霜。3、“新国四条”4月14日，国务院常务会议确定了“新国四条”：一是克制不合理住房需求；二是增长住房有效供应；三是加紧保障性安居工程建设；四是加强市场监管。“新国四条”针对不一样类型购房者实行了差异化待遇：对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对购置第三套及以上住房购房者，大幅度提高首付款比例与利率水平。4、“新国十条”4月起，国务院和住建部出台了一系列房产新政，其中，以国务院有关坚决遏制部分都市房价过快上涨告知(即新国十条)最为关键。业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精确房产新政。4月17日，国务院下发有关坚决遏制部分都市房价过快上涨告知，即“新国十条”，确立政府问责制，并再次规定开发商一次性公开所有房源。除了继续差异化信贷政策之外，告知对于个人购置多套房限制提到了重要位置：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非当地居民暂停发放购置住房贷款。”5、西安出台十六条新政为了保持房地产市场健康发展，5月5日，西安市政府出台西安市人民政府有关深入增进房地产市场平稳发展若干意见(如下简称意见)，从处理中低收入家庭住房到外来务工人员安顿，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见，6月1日起正式实行。意见经媒体公布之后，被称之为西安稳定房产市场“十六条”。十六条出台后，对于“十六条”作用，从一般市民到商品房开发商再到学界，从不一样角度出发有着各自见解。“国十条”突出是遏制房价打击投机，在这个层面上西安“十六条”突出是加大保障、增进市场。西安房地产市场相对而言比较健康，十六条出台对维稳房市秩序，改善性、投资、炒房群体也会有影响。但其中，能不能降房价并不是问题关键，怎样使房价增长过程稳定有序，并与居民收入增长相匹配才是最关键。6、二套房贷认定原则6月4日，史上最严厉二套房贷认定原则出台，住房和城镇建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出告知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定原则进行了权威性规范：无论购房者曾经贷款买房，或者家庭名下实际拥有一套住房，都作为二套房认定，需按揭首付5成，利率在基准利率基础上上浮10%，可谓是名副其实“认房又认贷”。二套房贷认定原则明确，首先使得投机性投资或炒房现象被大大克制，另首先，也有学者认为，市民正常改善性住房需求也一并遭到了打压，不少改善型购房者购房但愿被浇灭：在“认房又认贷”认定原则出台此前，改善型购房者只需将名下房产卖掉，到房管局开具“无房证明”，即可以首套优惠重新购房，一旦被认定为是二套房贷，就要承受首付与利率双重提高。由此引起退房纠纷一时充斥了杭州楼市，购房者观望情绪亦不停加重。7、“新国五条”9月29日，国庆长假前夕，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果：房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策；严打捂盘惜售，加大住房交易市场检查力度；加紧推进房产税改革试点工作；房价过高上涨过快都市限定居民购房套数，实行政府问责制等，被称为“新国五条”。“新国五条”出台，标志着二次调控大幕拉开，显示了政府调控房地产决心之坚定。“新国五条”中明确规定各地“立即”制定细则，已制定细则地区要深入调整和完善，各地方调控细则出台成为了各大都市当务之急。在接下来10月份，杭州市相继出台多项详细措施与细则，同步颁布了杭版“限购令”，配合中央调控步伐，掀起了杭州楼市新一波震荡。8、央行加息紧随二次调控脚步，中国人民银行于10月19日晚间宣布，自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此对应调整。本次加息是以来初次加息，业界普遍认为，此举既可以缓和通胀压力，又有助于楼市调控；亦有学者认为，本次加息重要针对房地产市场，房地产作为资金密集型产业，必然受此影响，首当其冲受到克制便是大部分资金流通依赖银行贷款中小型开发商。而在民间，有网友认为开发商成本增长最终将反应到房价上，从而加剧购房者承担，也有不少人认为作为一种渐进累积过程，0.25%温和加息对购房者不会产生较大压力，对楼市影响更是微小。9、西安实行首套房贷最低利率8.5折西安市根据10月20日住房和城镇建设部 有关调整住房公积金存贷款利率告知规定，从10月20日起，上年结转个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行1.71%调整为1.91%。当年归集个人住房公积金存款利率保持不变。同步，上调个人住房公积金贷款利率。五年期如下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期如下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。此外，从10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点都市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做对应调整。10、西安“限贷令”6月1日西安出台楼市调控“16条”政策，为保持楼市健康发展，11月2日西安市政府再次出台6条新政，在保障性住房建设、信贷、税收、市场监管等6个方面提出详细措施。有关部门负责人表达，新政是“限贷”，而不是“限购”。据市房管局有关负责人简介，根据市政府近日出台有关贯彻贯彻国发10号文献有关问题告知规定，本市将严格执行差异化住房信贷政策。3.3 西安房地产现实状况3.3.1 城南区1、市场供应城南作为文教区，交通以便、商业繁华，区内高校林立，西安80%以上高校都集中在这里，拥有良好文化气氛，向来是西安市民安家置业首选，但伴随区域内土地资源减少，城南开发量会伴随土地资源减少而逐月在减少。不过本年度“曲江扩区一倍获同意”利好消息给城南区房地产带来了新契机。2、市场销售城南区销售市场中，各项指标与供应市场各项指标类似，增幅均超过了10%以上，城南区作为全市地产市场“老大哥”，在此行业市场行情大好背景下，体现尤为明显，突出表目前去年销量下挫较为明显区域，本年度销量和价格均展现较为明显增长，就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中曲江区域，这两类物业销量也增幅较大。3、价格行情城南区各物业价格在全市范围处在上游水平，在楼市优惠政策、贷款利率等各方原因影响下，买卖双方热情空前高涨，卖方市场不停推出新房源，导致刚性需求不停入市，以至本年度销量大幅增长。4、区域发展城南区是西安市文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，是解放后新开发区域，在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为当地区发展提供了有利条件。加上道路规划建设发展、都市配套发展让众多大大小小开发企业在此竞争，城南区销售量也一直保持稳定态势。但近两年伴随城南区土地资源减少，可开发用地也逐渐从大规模开发变为小规模开发，开发重心也由本来南二环逐渐向南三环、高新区、曲江区域扩展。尤其是今年曲江新区扩区发展规划确实定，这一利好消息给城南区房地产带来了新契机。3.3.2 城北区1、市场供应对于城北区而言，近两年来利好消息是层出不穷，城北区受政策引导，地铁效应所带来火爆开发局面是众所周知，都市规划、道路规划建设发展，使得城北区市场开发量各项指标不停增长。2、市场销售，城北区从老西安人眼中“道北”摇身一变成为与城南区争夺商品房销售“冠军”唯一城区，可见城北区近两年发展是有目共睹，市政府北迁、地铁二号线、大明宫遗迹公园、汉城墙遗迹公园、团结水库等工程顺利建设都为城北区房地产发展做出不小奉献。3、价格行情地产开发地段原因前瞻性考虑因道路规划建设发展显得尤为重要，而对于城北区来说，在都市规模迅速发展，都市骨架逐渐拉大今天，道路状况、交通便捷性对于地产市场发展重要性已愈加凸显。作为前两年被地铁二号线炒沸沸扬扬未央大道两侧楼市，在两侧楼市销售过后，文景路、太华路、朱宏路以及新市政府两侧楼市俨然成为当下城北区楼市中亮点，在这些区域项目影响下，城北区房价走势基本保持平稳攀升态势4、区域发展城北区是西安市经济发展中心区域，像前浦东在上海都市地位同样，当年邓小平提出浦东开发，目前西安市提出要开发城北，因此城北地位发生了明显变化。与此同步，城北区房地产发展也发生了质变化，城北区配套设施正在向完善方向努力，包括基础设施和生活设施，地铁、道路、供电、供热等等，水暖电气等等都没有什么障碍，这个区域基础设施非常完善，更重要是生活设施，包括讲图书馆、妇女小朋友中心，有体育馆，这都是生活设施。并且目前不少外埠大鳄已经开始开发其前期土地，诸如上海绿地除了开发其前期魏玛公馆外，绿地红馆已开始进入实行阶段，相信未来城北区将步入新一轮竞争开发阶段。3.3.3 城东区1、市场供应城东区市场供应不仅仅在浐灞生态区内，其他老板块发展也尤为瞩目，并且经济合用房开发量也在不停增多。在此拉动下，城东区整体市场开发各项指标是本年度六城区中增长幅度最大城区，施工、新动工、竣工面积等指标上继续大幅增长。2、市场销售城东区域作为老式居住集中地,伴随浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发焦点区域之一，也引导着城东房地产开发重心逐渐向此区域倾斜，某些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘涌现使城东区域价值得到逐渐提高，并将蕴涵极大潜力。城东市场住宅销量继续迅速增长，加上年末中新浐灞、普华潜水湾等推出绝佳观景房源，让城东区房地产市场在年末“火”了一把。3、价格行情，城东区价格方面增长超过了销量同比增幅，影响商品房销量下滑重要是一般住宅类物业，而一般住宅类物业销量下滑原因除了区域内价格从“个张”演变为“普涨”外，尚有区域内上六个月中小户型迅速消化，使得区域内中小户型“没有房”现象逐渐显现，而与之相对应是铺天盖地大户型“促销”广告，短期内市场供应产品超过了购房者承受力，并且各大在售楼盘相继推出各自精品房源，由此区域内商品房销量不如价格增长速度4、区域发展伴随楼市回暖和新盘大量入市，大批实力雄厚开发商云集西安城东区，深入助推区域内楼盘旺销，尤为重要是，在即将入市新盘中，开发商对产品自身创新与品质关注和投入，深入催生了西安城东区楼市愈加成熟。沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市三大热点。目前城东地区近乎十余个新盘基本上所有集中于此。由于城东区域范围比较大，产品展现出多元化局面。靠近城内新盘重要为写字楼、公寓等产品类型，而沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，基本上以更具有健康理念、更适合居住大众精品楼盘为主，诸如动物园原址上就掌灯、对面太和公园人家，东二环线上紫昕花庭项目等，尽管有些项目尚未开盘，目前处在内部认筹阶段，但还是受到了众多购房者热捧和关注，都不乐意错过这难得机会。可以预见，城东置业安家大高潮将要再度掀起。3.3.4 城西区1、市场供应伴伴随旧城拆迁改造、周围居住状况深入改善、西咸一体化进程逐渐推进，城西区正逐渐成为市民投资居住热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对发达城区也将成为城西板块发展较为迅速居住圈。以来城西区房地产市场开发量也重要集中在这三个居住圈内。2、市场销售城西区可谓是收获颇多一年，供应量增多致使销售量也随之增多，今年西咸、临近城内、高新等板块内推盘量较多，从而吸引了不少购房者前来置业，从购置人群来看，不再局限于周围区域居住数年居民或工作