天津万科玻璃厂项目可行性研究报告.doc

天 津 万 科 玻 璃 厂 项 目 可行性研究报告 天津万科兴业(集团)有限公司 二零零壹年八月 目目 录录 第一章 项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素 第二章 项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章 市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特性 3.整体市场对本案影响因素 4.目的客户、产品及价格定位 第五章 规划设计要点 1.初步规划设计思绪 2.规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排 第七章 投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章 可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议 第一章 项目决策背景 一.内部因素内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自 92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约 60 万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的重要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的社区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自 92 年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应当去开发天津的其他市场，让万科物业进一步天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。2.天津万科公司经营现状：目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处在前期工作阶段。新城项目自 98 年开盘以来热销天津市，成为天津公司的重要利润支柱，但到 2023 年后新城项目基本开发完毕，重要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品因素，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划规定，天津公司必须再上新项目，要达成每年有3-5 个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充足运用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌进一步到每个天津人心中。玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司重要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出奉献。天津公司现状项目及在谈项目分布天津公司现状项目及在谈项目分布:在开发项目:已完毕项目:在谈项目:花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 玻璃厂项目 .天钢项目 津塘路项目 张贵庄路项目 丽苑项目 铁东路项目 梅江南项目 西横堤项目 二二.外部因素外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处在天津市区的南部,行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。天津市主导风向为西南风，西南部区域正处在天津市的上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 于除和平区以外的其他各区。规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。项目距离规划的东南半环黑牛城道段局限性 3 公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积 192 公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。第二章 项目概述 一一.宗地区位及用地宗地区位及用地 1.1.项目区位项目区位 该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段 5 公里,距离正在建设的东南半环线约 3 公里,距离南楼市级商业中心约 6 公里，距离规划友谊路市级行政中心约 5 公里。花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 宗地位置宗地位置 .内环线 中环线 规划东南半环 项项 目目 区区 位位 图图 2.2.项目用地项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约 525 亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规规定，用地分析见下表：名称 面积(万平米)折算成亩数 毛地面积 35.02 525 其中市政代征地(含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地)6.27 94 可建设用地面积 28.75 431 其中区内配套用地（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）2.70 41 净住宅用地面积 26.05 391 可建设用地用地率 82%净住宅用地率 74%3.3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标项目地块内各种用地政府控制性规划指标:序号 用地性质 用地面积(万平米)容积率 建筑密度 (%)建筑限高 (M)绿地率 (%)住宅地块 2 住宅地块 1 住宅地块 3 住宅地块 4 教育用地 配套公建用地 1 住宅地块 1 9.89 1.4 30 50 40 2 住宅地块 2 3.17 2.0 30 80 40 3 住宅地块 3 7.4 1.6 30 50 40 4 住宅地块 4 4.54 1.0 30 30 40 5 24 班小学及 15 班幼儿园用地 1.79 0.8 25 25 40 6 储蓄所、物业管理等公共服务设施用地 0.91 1.8 50 50 20 二二.宗地现状宗地现状 1.四至范围:东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。2.地势状况 项目用地重要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。3.地上物现状 地上物重要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约 36 户 42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划规定进行拆除或保存）。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。（2）项目用地内没有需要保存的文物等设施。（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划规定拆除。（4）项目用地西侧有一个 40 平方米的人防设施，处在规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。（5）项目用地内有玻璃厂自己打的 2 口热水井（在地热办有登记），出水温度 50左 右,可根据规划予以保存,可为项目提供一部分热水。5.地质情况 场地原为农田，厂区已有 50 年历史，无不良工程地质条件。厂内植被 玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片？三三.项目周边的社区配套项目周边的社区配套 1.周边 3000 米范围内的社区配套 配套设施分类 名称 教育设施 电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施 无 商业设施 劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店 金融设施 无 市场 珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城 天津汽配城 交通设施 门前有去大港区 628、659 公交线路，距项目 1 公里处有 96、954 路终点站 文化设施 无 体育设施 无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，局限性认为项目提供服务，该项目在规划实行时应考虑布置相应数量的生活配套设施。2.宗地周边 3000 米外可辐射到的重要公共设施如下(重要指南楼商业片区和友谊路沿线):公用设施种类 公用设施名称 教育设施 大学：天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院 高中校：北师大天津附中（市重点）、第四中学（市重点）、南楼中学（区重点）医疗设施 天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）大型商业设施 津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店 文化设施 天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂 体育设施 河西体育场 大型公园 天津乐园 大型宾馆 天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、大型商住楼 钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车 20 分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四四.项目周边环境项目周边环境 1.1.现状项目所在区域环境现状项目所在区域环境 由于历史因素，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90 年代后期，随着城市房地产的发展，本来的部分工厂公司,由于工业结构调整的因素，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等公司；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅社区等新型住宅社区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了本来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。但就本项目目前重要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂公司，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展不久得到解决。2.2.项目宗地周边情况项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保存水域，对 该项目的环境有一定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 已建成住宅区 宗地宗地 为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于 梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔-卫津河,基本上形成一个 大的居住片区。卫津河已由本来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边 环境有了主线性的改善。项目宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附 近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约 127 亩，规划用途为水面。西侧卫津河西侧卫津河 北侧顺驰开发地块北侧顺驰开发地块 厂区西侧刚修建完毕的卫津河 南侧在建道路南侧在建道路 梅江南开发用地梅江南开发用地 3.3.周边近期及远期规划对周边环境的重要影响周边近期及远期规划对周边环境的重要影响 （1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段局限性 3 公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完毕，跨海河大桥计划 2023 年开始修建，2023 年年终通车。（2）解放南路规划为 60 米宽城市主干道，两边绿化带宽 30 米，到外环线区段，两边绿化带宽 50 米，并保存现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提高档次会有非常积极的意义。（4）目前项目门前有去大港区 628、659 公交线路，距项目 1 公里处有 96、954 路终点站，项目开发后，该 2 路公交线会很方便延伸到项目门前设立站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。五五.市政配套市政配套 1.1.道路情况道路情况 现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条-解放南路,为天津市区一条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现状路宽 30 米。项目南侧的 40 米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。规划情况：解放南路规划为 60 米宽城市主干道，两边绿化带宽 30 米，到外环线区段，两边绿化带宽 50 米。项目用地北侧谭江道为规划 30 米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。2.2.市政管线配套情况市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为工厂区，具有基本的市政配套条件，具体分析如下：给水：给水：在解放南路有800 的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水：排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，社区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的 DN500 入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一污水泵站，社区内污水通过污水泵站排入解放南路规划 DN800 污水管，由此进入纪庄子污水解决厂。电力：电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路 10 千伏电力就分别由黑牛城道 35 千伏和小海地 35 千伏电站提供，容量为 1800KVA，现有容量局限性以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。通讯：通讯：该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有 12 孔电信电缆。燃气：燃气：气源为天然气，在解放南路有600 的中压天然气管道，为项目气源源头。供热：供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六六.土地价格土地价格 1.1.补偿费用补偿费用:与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为 525 亩，土地补偿费总额约为 22470 万元（以 42.8 万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费涉及土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。另补偿原开发商 1000 万元作为退出的补偿。合计毛地补偿费用为 23470 万元，即 45 万元/亩，折到住宅用地为 60 万元/亩。2.2.土地出让金土地出让金:出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即 35 万 M2 出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差 10万 M2。出让金总额:污染公司外迁项目可享受按土地评估值 7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为 1960 万元，假如按净住宅用地面积出让,约为 1400 万元,可节省 560 万元。（列表说明上述问题）3 3周边地价的比较：周边地价的比较：与梅江地价的比较：梅江拍卖价为 1248 元/平方米（楼面地价），该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在 0.93 左右，推算其可用地地价为 89.51 万元/亩。玻璃厂项目可用地地价（含大配套、出让金、契税等费用）为 72.86 万元/亩。两者同比，梅江高出 16.65 万元/亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较：据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为 53 万元，折到住宅用地为 66 万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为 45 万元，折到住宅用地为 60 万元/亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章第三章 法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析 一一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.1.项目用地现状项目用地现状 土地所有权归属:国有用地 土地使用权归属：天津远洋玻璃工业有限公司 土地的他项权益:没有 土地的用途:工业用地 项目用地现状的文献:天津市津南区核发的津南国用(97 更 1)字第 101 号国 有土地使用证 2.2.项目用地规划项目用地规划 项目用地规划用途：拟规划为居住用地 规划批文：市规划院编制的（10-01-01）控制性具体规划 3.3.已取得的政府文献：已取得的政府文献：目前尚未办理项目的任何手续。3.3.项目用地取得土地使用权程序评估项目用地取得土地使用权程序评估 （1 1）取得土地使用权程序取得土地使用权程序 万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让协议交纳土地出让金，办理国有土地使用证。（2 2）取得土地使用权需要的工作日）取得土地使用权需要的工作日 一般向市土地局报土地出让文献后 60 个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让协议，在交纳所有土地出让金后可办理国有土地使用证。具体说明 （3 3）取得土地使用权的风险及控制）取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，尚未开工建设，其能否准时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是 风险所在。风险控制：土地方保证准时交地，同时在协议中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定假如工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。4.4.政策性风险评估政策性风险评估 （1）项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在 30 万平米左右，是由政府组织实行的项目，该项目上马一定会对梅江居住区导致很大的压力，政府出于地方保护的因素，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能立即开发，由于政府政策的因素，该项目立项会碰到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与本地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。（2）政府对污染公司外迁和东移有许多优惠政策，如对运用污染公司原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值的 5-7%收取，但该项目能否顺利按 7%执行，是一个待定因素。我们分析，假如没有大的政策变化，应能实行，同时在与土地方的协议中约定，土地方必须保证土地出让金降到 7%以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超过 7%的部分费用。二二.项目合作方项目合作方式及风险评估式及风险评估 1.1.合作方介绍：合作方介绍：土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营公司，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工 3000 余人。合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为一家合资公司，其退出该项目后必须协助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作。2.2.合作方式合作方式 （1）合作方式 万科一次性买断土地使用权，单独开发。（2）操作方式 万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让协议交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。3.3.重要合作条件重要合作条件 （1）与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度 土地价款：总占地面积为 525 亩，土地补偿费总额约为 22470 万元（以 42.8 万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费涉及土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。付款计划：a.双方签订协议后一周内万科公司支付给土地方 5000 万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。然后万科公司去办理项目立项,假如该项目立项不成,该笔款如数退回给万科公司。b.万科公司与市土地局签定国有土地出让协议后，由公证处将 5000 万元存入土地方指定的帐户，假如此时一期约 300 亩开发用地尚未提供应万科使用，该笔款延迟到一期用地交地后一周内支付。c.在万科公司与市土地局签定国有土地出让协议后一年内分四次支付 10000 万元补偿费，每 3 个月付四分之一（即 2500 万元）。d.在土地方将所有开发用地按规定交给万科公司后一年内分两次付清余款，每 6 个月付余款的 50%，万元。土地方的重要工作 a.负责在项目立项后 90 日内提供沿解放南路拆迁完毕后约 300 亩开发用地，其余用地在 2023 年 6 月底前提供应万科公司使用。b.拆迁内容涉及：负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆除、地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续交纳有关所有税费，交地时保证现场场地平整。c.负责出具办理项目手续的所有文献、资料、证明等，并负责提供人员配合。d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。e.配合万科公司办理该地块从项目立项、签订土地出让协议、取得国有土地使用证的所有事宜。f.负责协调解决有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。g.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，协助万科公司享受公司外迁的优惠出让金政策，（将出让金总额减少到宗地评估值的 7%以下，低于 7%的节约部分由双方三七提成，土地方拿七成,万科拿三成）（2）与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划 补偿价款：总额为 1000 万元，补偿价款涉及合作方前期运作费用、退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿。付款计划：a.在项目立项后同时土地方将首期约300亩地按规定拆迁完毕交给万科公司使用后一周内，万科公司支付 300 万元补偿费。b.在万科公司与市土地局签订国有土地出让协议及同时土地出让金总额降到宗地评估值的 7%以下后一周内，万科公司支付 300 万元。c.在土地方将其余剩余土地所有按规定拆迁完后交给万科公司使用后一周内支付200万元。d.余额 200 万元在上述第三次付款后 1 年内分两次付清。合作方的重要工作：a.负责与土地方签订一份解除双方协议的协议，并保证万科公司与土地方按照其本来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议。b.负责规定和协助土地方在项目立项后 90 日内提供沿解放南路拆迁完毕后约 300 亩开发用地，其余用地在 2023 年 6 月底前提供应万科公司使用。c.负责协调万科公司办理该地块从项目立项、签订土地出让协议、取得国有土地使用证的所有事宜。d.负责协调解决有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受干扰。e.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，负责协调万科公司享受公司外迁的优惠出让金政策，保证将土地出让金总额减少到宗地评估值的 7%以下。4.4.合作风险评估合作风险评估 （1）合作背景：天津远洋玻璃工业有限公司为污染公司,其用地及周边用地规划为居住用地,其不适合在该区域继续生产,同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造,增长公司竞争力,该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书,通过谈判,香港富联集团国际投资有限公司批准退出该项目,前提是我司承诺 1000 万元补偿费,在此情况下,万科直接与土地方进行合作。（2）土地使用年限：原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为 70 年。（3）土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。（4）土地方的信任情况：土地方为经营良好的国营公司，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。（5）付款进度与土地手续的配合：从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都相应合作方相应工作的完毕，最大限度避免合作风险。（6 6）其他与土地政策相关规定：a.工业东移公司及污染公司搬迁征用农田，免征耕地占用税、契税；转让原有土地的收入，采用即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。b.是为支持污染公司工业东移，加快公司建设和搬迁，尽快启动生产，对公司土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据公司具体情况，以其土地使用权、有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待公司土地变现后再予归还。c.运用原污染公司用地进行房地产开发，土地出让金可按土地评估值的 5-7%收取。三三.总体评价总体评价 该项目总体讲法律手续比较简朴，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地 局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。第四章 市场研究 一一.区域市场成长状况：区域市场成长状况：1.1.区域市场简述：区域市场简述：该项目行政从属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线 1.2 公里。区域市场范围界定在整个河西区（如图所示），河西区是危改实行较早的地区，市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为 79.14万人，比 90 年增长了 13.14 万人。2023 年该区域市场住宅累计供应量为 113.87 万平米，当年销量 92.76万平米，市场基本处在平衡状态。图一：区域市场范围界定(紫色板块)该区域市场的基本特性表现如下：1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处在快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提高。2）从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3）区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具有先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。5)梅江生态社区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提高。2.2.区域市场在市内各项区域市场在市内各项指标成长状况指标成长状况 销售量：销售量：宗地宗地 河西区河西区 该区域市场的销售量一直稳步增长，特别是 2023 年的增长幅度最大，与 99 年同比增长了 61%。销售量与上市量的比较：销售量与上市量的比较：目前河西区区域市场基本处在供销平衡状态。平均单价走势：平均单价走势：河西区的平均单价一直在 3200 元/平米到3300 元/平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域。二二.区域市场供应产品特性：区域市场供应产品特性：区域市场各档次产品供应状况：区域市场各档次产品供应状况：价格空间 重要产品类型 供应比例 2500 以下 多层 25%25003500 多层、小高层 50%35004000 多层、小高层 15%4000 以上 多层、小高层、别墅 10%各档次产品各档次产品 20232023 年上半年需求状况：年上半年需求状况：由上述可见，如忽略记录误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。区域市场各档次产品的集合特性：区域市场各档次产品的集合特性：河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。依据产品单价可将该市场产品分为以下几类：(1)(1)低于低于 25002500 元元/平方米：平方米：该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地区分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套规定。借助地理位置及产品投入等全面的减少成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有：项目名称 规模（m2）建筑形式 绿化率 均价（元/m2）主力产品（m2）瑞江花园（一期）整体 40 万 多层 35%2400 70-90（两室）金海湾 20 万 多层 30%2480 90-100（两室）荣华园 3 万 多层 36%2300 80-90（两室）(2)2500(2)250035003500 元元/平米：平米：该档次产品在该区域需求中处在绝对主力产品地位。此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此填补地区优势局限性。且该类物业多为大、中型规模的开发，产品重要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目有：项目名称 规模（m2）发售资源 建筑形式 容积率 均价（元/m2）主力产品（m2）消化率 顺驰名都 15 万 15 万 多层 小高层 1.3 2800 100-120 基本售磬 名都新园 10 万 10 万 多层 1.2 2500 90-100（两室）120-125（三室）75%(3)3500(3)350040004000 元元/平米平米 该档次产品的开发基本分为两大类，一类为：产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类为：跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，积极拉升区位，从而大幅度提高物业档次。项目名称 规模（m2）发售资源（m2）建筑形式 容积率 均价（元/m2）主力产品（m2）消化率 世纪城 22 万 20 万 多层 小高层 129 3600 100（两室）140（三室）70%芳水园 11.9 万 约 2 万 多层 小高层 0.9 3800 120-150 15%蓝水假期 12.8 万 内认期 12.8 万 多层 小高层 09 3900 140-160 20%(4)(4)40004000 元元/平米平米 此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。但该类产品由于受地区限制，产品开发趋同，且多为小高层，社区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。项目名称 规模 发售资源 产品形式 均价 主力产品 消化率（m2）（m2）（元/m2）（m2）泰达园 9 万 9 万 多层 高层 4200 110 120-130 75%罗马花园 5 万 2 万多 小高层 高层 5300 150(两室)70%3.3.区域内个案状况：区域内个案状况：个案分布与宗地位置关系图：3 31 1 世纪城：世纪城：该项目由多层、小高层组成，产品形式单一，主力户型集中在 100 平方米（两室）以及 140（平米）三室。（具体技术指标请参看第四页相应表格内容）该项目一直极其注重产品的宣传，在宣传力度、空间运用度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手笔。该项目一直以高科技的“H 概念社区”为宣传主题，目的客群直指“高学历、高智商、高层次、高收入、高需求的H一族”。总结：该项目产品单一，项目重要依靠科技运用后的“八大优势”为重要竞争点，同时，今年 6 月，美国易道打造的社区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。世纪城世纪城 蓝水假期蓝水假期 名都新园名都新园 云水园云水园 宗地宗地 3 32 2 梅江梅江-蓝水假期：蓝水假期：蓝水假期以小高层(9-12 层)、多层（4-5 层）、别墅的建筑形式构成，小高层与多层栋数为 1：1，各楼体呈曲线型、围合式分布，在保证采光、通风的舒适性同时，最大限度的运用了景观资源的欣赏价值。该项目 70%的住户可看到水景，且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。产品面积偏大，主力户型在 140-160 之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。产品推广方面，以“亲水住宅”为主题，运用友谊商场门前的形象推广、发售享受特惠的认购卡、以及高密度的立体宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。总结：该项目产品方面不具有竞争优势，重要依靠生态、科技的运用为重要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发、策划方面并无突破性的拓展。3 33 3 云水园：云水园：该项目由多层及少部分小高层、别墅构成，区内规划除建设了“国际老人村”外，环境建造上并不具有优势，特别是别墅区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。别墅分为 240、280 平方米两种，均价约在 5300 元/平米左右。（具体技术指标请参看第四页相应表格内容）该项目于 99 年 11 月即开盘发售，宣传上一直不温不火，虽该项目不从属于梅江社区，但广告中打出“梅江第一片风景”的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，通过 1 年多的推广周期，80 套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出 60%。总结：该项目地理位置上紧邻梅江，故一直以购房升值为主导卖点，并盼望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借大势推小势的做法。3 34 4 明都新园：明都新园：该项目以多层为主构成，产品以 90 平米两室为主力。在同档次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相称到位的，项目性能比达成了较佳的效果，重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户。（具体技术指标请参看第四页相应表格内容）总结：该项目注重了附加值的提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推了产品从同等竞争中脱颖而出。三、整体市场对本案有重大影响的因素：三、整体市场对本案有重大影响的因素：受政府启动“梅江”生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大区域已经形成一个大片的热点开发区域，涉及：梅江南、凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模、规划最具影响力和带动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的重要竞争对手，梅江及梅江南的发展对天玻项目的影响将是至关重要和不容忽视的。梅江生态居住区梅江生态居住区 （一）梅江（一）梅江总体状况分析：总体状况分析：1、总体规划：、总体规划：该居住区整体规划占地 191.98 公顷，总建筑面积 178.24 万平方米，其中住宅建筑面积15612 万平方米，公建 22.12 万平方米。整个居住区共划分为 15 个居住社区和 2 个公建区。总容积率为 0.928，绿化绿 35%，区内规划水面 23 公顷，占总用地的 11%，有水面的社区湖景绿化率达成 40%以上。2、开发节奏及上市安排：、开发节奏及上市安排：该生态居住区分两步建设，正在建设的为 1#6#地，规划占地 78.3 公顷，总建筑面积71.1 万平方米，其中住宅 61.32 万平方米，公建 9.8 万平方米，水面 7.3 公顷。今年起步建设 70.12 万建筑平方米，年终竣工 30 万建筑平方米，预计明年下半年该区域将建成进住，到 2023 年，整个梅江生态区的起步区和二期工程将所有建成竣工。3、配套：、配套：智能化：1）专用 10 兆宽带网线入户。