房地产项目开发全过程作业指导书.doc

地球村项目开发手册共强置业有限企业目 录一、序言01二、项目开发基本进程计划02三、土地购置03四、市场调查与产品定位05五、成本分析与监控12六、项目设计17七、地质勘探与文物钻探19八、土地交付、管理20九、三通一平21十、前期手续办理22十一、施工单位确实定26十二、施工许可证办理29十三、施工30十四、检测33十五、材料、设备采购与认价34十六、竣工验收36十七、交付、入住37十八、项目销售38十九、项目财务管理39二十、专门组织41二十一、专门表格42一前 言在企业以往项目开发经验和教训基础上，企业由我牵头编制了本项目开发手册。编制手册目在于如下几种方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发流程和工序进行有效整合；三、把各业务部门工作内容和原则愈加清晰地定位；四、各业务流程中配合、协调工作愈加原则化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作同步，他人和别部门正在不一样工序上努力。大家工作都需要来自于同事们支持和协助，自己重要，他人也重要，甚至他人更重要。项目开发手册不也许把项目开发过程中所有工作所有列完，只总结了某些原则上内容。项目开发手册更不是教条，我们鼓励和倡导在符合原则基础上创新和突破，我们但愿通过大家努力，大大提高项目开发效率和效果，真正从项目开发中体现我们天龙企业团体战斗力，体现我们企业管理水平。home三 土地购置土地购置工作由经营管理部负责，工程管理部、财务审计部、综合办公室协助。一、土地购置工作流程详细可行性研究特定机会研究初步可行性研究搜集土地信息付款、办土地证转让协议、摘牌项目评估二、各工序重要工作1、搜集土地信息1.1 重要内容：重要是研究当地地产市场，理解拟投资区域地产资源，分布状况及每宗土地资源详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发框架。1.2 信息来源1.2.1 政府公布土地批租信息1.2.2 市场信息中剥离出来土地转让信息1.2.3 都市规划部门提供都市规划信息1.2.4 其他信息渠道信息1.3 工作成果：筛选有价值信息2、初步可行性研究2.1 工作描述在项目意向确定后来，对项目初步估计，以确定项目建设必要性，完毕时间、财务上可行性等。2.2 重要分析内容2.2.1 市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划2.2.2 物料投入分析，包括从建设到经营所有物业投入分析2.2.3 项目设计规划2.2.4 项目开发进度安排2.2.5 项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金渠道及初步筹集方案。2.3 工作成果：初步可行性研究汇报3、特定机会研究3.1 工作描述针对详细宗地，对建设投资地区和物业进行详细项目投资机会分析与研究。3.2 重要工作内容3.2.1 地产市场研究3.2.2 投资估算、收入估算、经营风险分析3.2.3 初步确定项目投资规模、经营模式、竞争方略3.2.4 SWOT分析：对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进行分析3.3工作成果：项目投资机会研究汇报4、详细可行性研究4.1 工作描述在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和状况进行详尽；系统、全面调查、研究分析。对多种也许建设方案和技术方案进行评细比较论证，并对项目建成后经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价，是项目进行评估和决算根据。4.2 重要分析内容4.2.1 住宅市场分析与营销战略4.2.2 项目选址与建设条件4.2.3 建设规模与功能原则4.2.4 建设方案包括建设场地环境、总体规划布局、建筑方案设计、构造设计、公用设计方案、消防、环境保护等。4.2.5 项目设施进度安排4.2.6 投资估算与资金筹措4.2.7 经济效益分析包括住宅销售价格、销售进度与付款计划，税费率盈利能力分析、 偿能力分析、资金平衡分析和资产负债分析、敏感性分析、临界点分析、重要经济指标分析。4.2.8 风险分析及对策重要包括：市场风险分析、经营管理风险分析、金融财务风险分析4.2.9 工作成果：详细可行性研究汇报5、项目评估5.1 工作描述在项目可行性研究基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）对项目进行综合评价、分析和论证；进而判断其与否可行，并对项目投资规划、投资方案、投资时机等内容进行最终决策。5.2 重要工作内容项目与企业投资评估，项目建设必要性评估；项目建设规模评估；资源、原材料及公用设施条件评估；工艺、技术和设备方案评估；建筑工程原则评估；实行进度评估；项目组织、劳动定员和人员培训计划评估；投资估算和资金筹措； 财务效益评估；国民经济效益评估；社会效益评估；项目风险评估。5.3工作成果：项目评估汇报6、土地竞标、转让土地购置方式有两种：协议出让、拍卖竞标6.1 协议转让：由买卖双方通过谈判而签约成交。6.2 竞标：土地由土地交易中心挂牌拍卖，通过竞标摘牌而成交。6.3通过竞标转让协议后成交土地，根据协议条款，按规定支付土地款后，办理土地证。home四市场调查与产品定位一、 经营管理负责项目市场调查和产品定位，在项目确定后十天之内作出产品定位初步分析，并召集主持产品定位分析会，总经理、副总经理、总经理助理、工程管理部、财务审计部参与分析讨论，在此基础上进行调整。项目确定后十五天之内，做出产品定位最终止论，并得到总经理审核同意。二、 市场调查和产品定位分析汇报详细内容与规定1、 市场调查数据搜集1） 根据企业品牌规定，按照市场创新原则，确定市场与产品定义。2） 设计问卷调查、访谈，选择合适人员进行调查和访谈，保证数据真实、完整、有效。3） 搜集有关记录资料，保证数据充足完整。4） 通过有关途径，搜集竞争楼盘资料。5） 基本数据规定如下: 项目用地周围环境现实状况及其趋势1）项目土地性质调查. 地理位置. 地质地貌状况. 土地面积及红线图. 土地规划使用性质. 七通一平现实状况2）项目用地周围环境调查. 地块周围建筑物. 绿化景观. 自然景观. 历史人文景观. 环境污染状况3）地块交通条件调查. 地块周围市政路网以其公交现实状况、远景规划. 项目水、路、空交通状况. 地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况4）周围市政配套设施调查. 购物场所. 文化教育. 医疗卫生. 金融服务. 邮政服务. 娱乐、餐饮、运动. 生活服务. 娱乐休息设施. 历史人文区位影响. 周围也许存在对项目不利干扰原因区域市场现实状况及其趋势判断1）宏观经济运行状况.国内生产总值.第一产业数量.第二产业数量.第三产业数量.房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：.货币政策.利率.房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额.居民消费价格指数.商品住宅价格指数.中国都市房地产协作网络信息资源运用2）项目所在区域市场（初步认定市场范围）社会调查.治安状况. 人口有关信息（总量、教育程度、年龄分段、在岗等）. 家庭构成状况（人员、收入、消费支出等）. 区域内企事业单位构成. 非常住人口（限定为非当地户口、非本区域户口常驻人员）基本状况. 生活方式演变趋势. 房地产消费心理期望3）项目所在地房地产市场概况及政府有关政策法规.项目所在地居民住宅形态及比重.政府对各类住宅开发和流通方面政策法规.政府有关商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规.中短期政府在项目所在地及项目地块周围市政规划.项目所在地房地产市场总体供求现实状况类比竞争楼盘调研1）项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异2）项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现3）商品住宅客户构成及购置实态.多种档次商品住宅客户状况.商品住宅客户购置行为状况4）类比竞争楼盘基本资料.项目户型构造详析.项目规划设计及销售资料.项目基本定位.购房客户基本状况大客户群体调查. 根据企业品牌定位和也许户型设计方案等，选择具有明显特性社会群体. 搜集有关消费意向2、 市场调查数据分析1） 数据分析规定逻辑清晰和严密，保证样本与总体呼应，数据之间可以互相印证；对于宏观经济记录数据要予以合适保险系数，项目竞争楼盘户型是市场选择还是开发商选择，确认竞争楼盘是新开发楼盘还是既有存量房产等等。2） 数据分析重要内容1、土地SWOT（深层次）分析1）项目地块优势2）项目地块劣势3）项目地块机会点4）项目地块威胁及困难点2、消费心理/动机分析1）住房消费动机和目（小区整体、户型、总价等）2）投资房消费动机和投资方向3）国内和当地成功楼盘分析4）也许客户群体分析3、区域内竞争楼盘评价1）定位分析2）销售进展分析3）定价分析4）总体评价，并与问卷调查成果进行对比分析4、项目定位经济分析 1）商品住宅项目价值分析 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重 分析可类比项目价值实现各要素之特性 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比 值 根据价值要素对比值判断本项目可实现均价 .类比可实现价值决定原因：类比土地价值 A 市政交通及直入交通便利性差异 B 项目周围环境差异：自然和绿化景观差异 教育和人文景观差异 多种污染程度差异 小区素质差异 C 周围市政配套便利性差异 项目可提高价值判断 A 建筑风格和立面设计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销筹划 F 发展商品牌和实力 价值实现经济原因 A 经济原因 B 政策原因 2）项目可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析： 价值提高和实现要素对比分析 项目类比价值计算 3）项目定价模拟 均价确实定 .住宅项目均价确定重要措施：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 保证合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种措施综合分析确定均价 项目中详细单位定价模拟 .商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、 户型系数、楼层系数、随机系数） .多种差异性价格系数确实定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度 .详细单位定价模拟 4）项目投入产出分析 a、项目经济技术指标模拟 .项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标 b、项目首期成本模拟 .成本模拟表及其阐明 c、项目收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及阐明： 模拟阐明 利润模拟表 .敏感性分析： 可变成本变动时对利润影响 销售价格变动时对利润影响 5、 开发节奏分析 1）影响项目开发节奏基本原因.政策法规原因.地块状况原因.发展商操作水平原因.资金投放量及资金回收规定.销售方略、销售政策及价格控制原因.市场供求原因.上市时间规定2）项目开发节奏及成果预测.项目开发环节.项目投入产出评估.结论三、 产品定位结论1、 项目确定系列市场目，即卖给谁，卖什么，怎么卖？参与定位分析会分析人员需要重新审阅分析过程或逻辑，与否由既有数据必然得到目前结论，数据之间能否互相印证，所根据判断和选择原则与否有偏颇或主观，有多大程度是经验和感觉成果，有多少是基于对企业运作能力考虑，等等。2、 以范本形式进行表述，最终产品定位将会描述如下内容：户型、面积、户型比例、园林配套、容积率、卖点等。同步，产品定位结论必须由企业有关领导人审核同意，才能进入项目开发下一环节。3、产品定位基本内容规定. 目客户群体. 档次定位. 产品类型定位 . 功能定位. 建筑风格定位. 容积率等指标确定. 价格定位. 卖点定位 . 产品细节提议home五 成本分析与监控一、成本分析与监控工作由工程开发管理部负责二、成本分析根据1、项目区域周围类似构造形式建安造价调查分析。2、项目定位与方案定位。3、土地成本。4、已建同类构造形式建安费用分析。5、各项配套、手续费用分析。6、其他费用分析。三、成本分析内容（一）土地费用1、购地款2、土地契税等（二）前期工程费1、规划设计费1.1总体规划设计1.2扩初设计1.3施工图设计1.4园景设计1.5其他设计1.5.1自来水设计1.5.2电力设计1.5.3天然气设计1.5.4热力设计1.5.5装修设计1.5.6综合管网设计2、地质勘探3、文物钻探4、三通一平4.1临时供电4.2平整场地4.3活动用房4.4临时道路4.5临时用水4.6外墙围栏4.7临时大门5、前期其他费用（三）基础设施建设费1、供水工程1.1生活给水管网1.2消防给水管网1.3消防生活水池2、热力工程2.1热力集资费2.2二次热网2.3热互换站3、供电工程3.1室外电力电缆工程3.2电贴费3.3电力监理费3.4电力工程其他费用4、雨水污水工程4.1室外雨水工程4.2室外污水工程5、燃气管道工程5.1室外燃气管理5.2气表费5.3检测费5.4卡费5.5点火费6、绿化道路6.1园林道路景观6.2绿化6.3安装7、智能化工程7.1家庭安防7.2周界防备7.3楼宇对讲7.4闭路监控7.5车辆管理系统7.6背景音乐7.7电子巡更8、标识牌9、标识牌10、夜间照明系统工程（四）建筑安装工程费1、建安费用2、材料设备采购2.1塑钢门窗工程2.2进户防盗门2.3英红瓦2.4成品挑檐天沟2.5配电箱2.6采暖壁挂炉2.7单元对讲门2.8电梯2.9水泵、风机2.10散热器2.11外墙面砖2.12外墙涂料2.13消防设备2.14其他3、桩基费用4、大堂装修（五）公共配套建设费1、小学2、幼稚园3、地下车库4、会所5、其他公共建筑（六）管理费用1、工资、福利2、办公费、差旅费3、业务费4、其他（七）财务费用1、贷款利息2、地款利息（八）销售费用1、销售人员工资2、销售办公费用3、广告筹划宣传费4、预售许可证申领费（九）开发期税费1、市政配套费2、绿化费3、人防费4、基础设施配套费5、用地规划许可证6、动工许可证6.1建设工程监督费6.2劳保基金及待业保险（十）其他费用1、施工监理费2、工程质监费3、招标管理费4、图纸审查费5、协议印花税6、预算招标代理费7、检测费7.1构造检测7.2环境监测7.3塑钢检测7.4土壤检测7.5消防检测7.6桩基检测7.7电气检测8、其他费用8.1评估费8.2登记费8.3放线费8.4售楼部装修8.5样板间8.6测绘费8.7日照分析费8.8拔地定桩费8.9房租8.10项目征询论证费8.11地震测试费（十一）不可预见费1、泛会所装修2、健身器材3、门卫房4、石凳5、鸽子房6、垃圾房7、信报箱8、其他费用四、成本监控1、由工程开发管理部牵头组织，对项目建设进行全面造价管理。2、以成本分析内容为项目分类监控，保证明际成本在控制范围之内。3、每一种项目开发完毕后来，由工程开发管理部总结出项目成本监控汇报。home六项目设计项目设计包括方案设计、初步设计、施工图设计及配套专业设计四个方面工作内容，项目设计由工程开发部负责。一、方案设计1、在产品及市场定位后20天内，由工程开发部组织有关设计单位完毕方案设计。2、方案设计前提工作项目方案设计前，经营管理部（售楼部）应提供经企业承认该项目市场及产品定位，包括面积、户型比例、容积率、配套设施原则等数据。3、方案设计评审原则3.1设计成果满足都市规划审批规定。3.2设计成果满足企业对该项目市场及产品定位。4、方案设计审批方案设计完毕后，总师办、营销部、地产部等有关部门及时对设计成果进行审查，并于2日内将意见交总师办整顿成文，以作为进行初步设计根据。方案设计成果报总经理同意后实行。二、初步设计1、在项目方案设计同意后，由工程开发部组织有关设计单位完毕项目初步设计，初步设计周期为15-20天。2、初步设计成果评估原则2.1满足都市规划、消防、人防、抗震审查规定。2.2满足企业对项目产品及市场定位规定。2.3满足项目成本预算规定。3、初步设计审批3.1初步设计完毕后，总师办、营销部、物业企业、工程预算部、地产部等有关部门及时对设计成果及项目概算进行审查，并于3日内总结成文，以做为施工图设计根据。3.2初步设计经总经理同意后，进行下一步设计。三、施工图设计1、项目初步设计完毕后，总师办组织有关设计单位，进行施工图设计。2、施工图设计周期为3050天。3、施工图设计前准备工作。3.1详细整顿初步设计成果。3.2认真、详细编制设计任务书。4、施工图设计应遵照原则4.1满足都市规划、消防、人防、抗震设计审批规定。4.2满足企业对项目产品定位规定。4.3满足限额成本预算规定。5、施工图审批施工图设计完毕后，总师办、营销部、物业企业、地产部、工程建设部等有关部门要对图纸进行认真审查，并在3日内将审查意见交由总师办汇总，由设计院修改。6、施工图交付施工图完毕后，由总师办将全套图纸交付到工程建设部，并由工程建设部发放到工程预算部、施工单位，以备招标、施工之用。四、配套工程专业设计1、配套工程设计指供水、供电、供暖、供气等专业工程设计。2、配套工程设计由总师办组织市政专业设计院完毕。3、配套工程设计图纸做为配套工程预算及施工根据。4、配套工程专业设计完毕后，由总师办交由工程建设部，再由工程建设部转交工程配套部及工程预算部。home七 地质勘探及文物钻探一、地质勘探1、地质勘探由工程开发部负责。2、地质勘探分普探和详探两部分。3、地质勘探汇报应于施工图设计正式开始三日前提交，汇报原则上一式六份，其中五份交由工程建设部存档备查，一份由总师办存档（同步根据工程需要，加出一定份数）。二、文物钻探1、文物钻探由工程配套部负责。2、文物钻探汇报一式三份，其中一份交由企业行政人事部存档，两份由工程建设部存档。3、文物钻探应于桩基施工前三日内完毕。home八、土地交付、管理一、交付1、土地自土地证办理完毕后，三日内由综合管理办公室向工程建设部交付。工程开发管理部自正式接受之日起对项目地块实行管理。2、土地交付原则2.1场地形象与出让或挂牌签约协议描述一致。2.2交付时应交付下列有关资料场地红线图、航测图、地块及周围有关环境配套图纸资料（水、电、暖、气、雨、污水等）、地块四面相邻单位状况简介、土地历史背景等。二、管理1、土地管理由工程建设开发管理部负责，负责期限自接受之日起至工程竣工向物业企业交付之日止。2、工程建设开发管理部接受土地后，应着手下列工作：2.1 砌筑围墙、大门，保证场地封闭。2.2安排专人驻守，负责场地安全。2.3着手跟当地派出所、办事处、居委会、市政局、行政执法局等有关部门获得联络，寻求支持、配合。2.4调查理解当地居民、村民对项目开发配合态势。尤其要针对夜间施工、土方开挖、垃圾清运、地材供应、出入口畅通等问题。home九三通一平1、三通一平工作由工程建设部及工程配套部负责详细实行，工程总监对成果负责。工程配套部负责自来水、基建用电、雨污水排放等手续办理、协议签订，三通一平工程详细施工由工程建设部负责。2、三通一平详细工作1、电1.1基建用电应于桩基施工前一周内正式接火，送至基建变压器。1.2基建变容量、位置，由工程建设部副总工程师决定。1.3基建变正式送电前应砌筑围墙、大门，保证封闭管理。2、水2.1施工及生活用水于桩基施工前一周内接至场地内，设一总表。2.2供水参数由工程建设部副总工负责。2.3供水至场地内总表后，由工程建设部将供水支管敷设至用水点，各用水点设置分水表。3、雨污水于内部建安招标完毕后7天内完毕场地内临时雨污水施工管道敷设，雨污水管道与市政管网连接采用直接连通或泵送方式，方案由工程建设部副总工决定。4、道路根据初步设计方案确定道路布局，施工通路原则上采用砼路面。5、厕所5.1施工场地临时厕所应于正式动工前半个月建设完毕。5.2厕所基本原则：砖墙、石棉瓦顶、内贴瓷片、配置水冲管道、配置化粪池，男女分设。6、垃圾清理场地内垃圾在桩基施工前7日内清理完毕。7、地面平整于桩基施工前7日内将场地平整完毕，地面高差不超过20cm，表面用装载机或挖掘机碾压。home十 前期手续办理一、前期手续指项目正式动工前各项审批手续，重要有：土地证、规划用地许可证、规模批复、消防设计审批、人防审批、建筑规划许可证、图纸审查、施工许可证、预售许可证。二、前期手续办理周期1、土地证：土地证办理由地产部负责。1.1土地证从_土地协议签订 开始办理，_30工作_日内办理完毕。1.2 办理土地证需具有条件：l 申请书l 协议书及批复l 营业执照l 法人代表证明l 委托书l 经办人身份证明l 航测图两份2、规划用地许可证：由地产部负责2.1 规划用地许可证从_土地协议签订开始，60工作日内完毕。2.2 办理规划用地许可证需具有条件：l 申请l 用地批复l 1：1000数字化地形图l 规划设计总图或初步设计方案3、规模批复：由地产部负责3.1规模批复从年终开始，60工作日内完毕。3.2规模批复需具有如下条件：l 有关申请下达年度房地产开发建设规模请示（企业红头文献、文号、签发人、公章原件3份）l 企业法人营业执照（验原件，收复印件1份）l 房地产开发企业资质证书（验原件，收复印件1份）l 国有土地使用证（验原件，收复印件1份）l 建设用地规划许可证（验原件，收复印件1份）l 房地产开发企业出具企业开发建设业绩汇报（企业红头文献、文号、签发人、公章原件1份）l 市房地产管理局出具房地产开发项目建设条件审核表（原件1份）l 工程建设自有资金（不含土地款）到达30%以上银行证明（原件1份）l 详细规划图（规划图需加盖有资质规划设计院方案图设计专用章；标注出每栋楼建筑面积、层数，并将每栋楼商业用房、住宅、地下室面积予以列表报送）4、建筑规划许可证：由地产部负责4.1建筑规划许可证从办完用地规划许可证开始，30工作日内完毕。4.2办理建筑规划许可证应具有如下条件：l 合法建设计划文献 l 建设申请汇报l 建设用地规划许可证l 土地权属证件或证明l 获得勘察设计证书勘察设计单位所做设计图纸及阐明两份l 按全市统一坐标、高程系统绘制符合都市规划规定1：1000地形图和平面布置图四份l 有关部门审查意见l 其他5、消防设计审查：由地产部负责5.1消防设计审查自项目扩大初步设计图完毕开始办理，办理期限为10工作天，办理地点为消防支队建审科。5.2消防设计审查需具有下列条件：1、 建筑消防设计防火审核申报表2、 航测图3、 平面位置图4、 全套施工图5、 高层项目需带电子版施工图6、人防设计审批：由地产部负责6.1人防计审查从设计完地下人防设计施工图开始，20工作日内完毕。6.2人防设计审查应具有如下条件：l 初步设计审查同意文献；l 重要初步设计文献；l 由建设单位填写“人民防空工程施工图设计文献审批表”一式六分和“有关申请同意施工图设计文献请示”一式二分；l 工程建设所在地人民防空主管部门意见；l 工程勘察成果汇报；符合施工图设计深度规定各专业图纸、计算书.7、设计图纸审查：由总师办负责7.1设计图纸审查自项目招标立案开始办理，20天内完毕。7.2设计图纸审查办理应具有如下条件：7.2.1项目招标立案完毕。7.2.2施工图设计完毕。8、施工许可证：由工程配套部负责8.1施工许可证自项目招标立案开始，在30日内完毕。8.2施工许可证办理需具有如下条件：8.2.1项目招标已正式开始，拿到中标告知书。8.2.2施工协议已签订，并立案完毕。8.2.3建筑规划许可证已办理完毕。8.2.4图纸审查意见书已办理完毕。8.2.5质量监督手续办理完毕。8.2.6安全监督手续已完毕。8.2.7有关费用已交纳。9、预售许可证：由营销部负责9.1预售许可证办理应具有如下条件：9.1.1多层建筑主体1.5层小高层建筑主体完毕4.5层、高层建筑主体完毕30。9.1.2具有如下许可证件：土地证、建设用地许可证、建筑规划许可证、施工许可证。9.2在具有条件前提下：预售许可证在10日内办理完毕。home十一 施工单位确定一、施工单位确定按下列程序进行：报名初步考察入围考察招标协议签订施工许可证二、施工单位确定由工程总监详细负责，总经理决策。三、详细工作内容及原则1、报名、初步考察、入围由工程建设部负责施工单位报名、初步考察、入围选择工作，工程总监负责，入围成果在工程建设部领导班子内通报，形成统一意见后向总经理汇报。2、考察确定入围单位名单后，发标书前由工程总监组织企业有关人员对入围单位进行考察。2.1考察组组员重要有：工程总监、副总工程师、财务总监、行政总监、总经理助理、总经理。2.2考察重要内容：企业组织架构、业绩、财务状况、法人代表状况，在建或竣工工程（质量、工期、安全文明施工）、履约状况、项目经理状况、项目部班子配置状况、业主反应等。2.3入围单位数量保证每个标段投标单位不少于三家，特殊状况由工程总监向总经理汇报。三、招标1、工程招标由工程总监负责组织。2、招标文献：招标文献由工程预算部负责起草，由工程预算部经理、工程总监、副总工程师共同审定；意见一致时由工程预算部经理向总经理汇报，意见不一致时由工程预算部经理与工程总监共同向总经理汇报。招标文献由总经理审批。3、发标3.1发标由工程建设部负责。3.2发标时要保证每个标段不少于三家投标单位，并保证投标单位、工程建设部、工程预算部三方所持下列文献一致：招标文献、施工图、其他文献。3.3发放招标文献时，一定要查验图纸押金收据，未交押金不予发放招标文献。4、预算答疑4.1预算答疑由工程建设部组织，工程预算部参与，由工程副总工程师负责召集，预算答疑纪要由工程预算部负责整顿，在预算答疑会议后36小时内交由工程建设部发送到有关投标单位。4.2预算答疑会议构成人员：副总工程师、工程预算部经理、投标单位、工程建设部、总师办、工程预算部、征询企业有关专业工程师。4.3预算答疑会议原则上在发标后5天内组织，并在招标文献中明确。5、标底预算编制5.1标底预算编制由工程预算部负责。组织本部门人员或委托征询企业编制，在正式开标时拿出。标底预算规定密封，在正式开标前不能启封。5.2在编制标底预算时，波及询价材料设备，由预算部列出清单，由工程配套部在规定期限内认证完毕。6、开标6.1开标以会议形式组织，由工程总监负责。6.2开标会议由下列人员参与工程总监、工程建设部经理、副总工程师、财务总监、行政总监、工程预算部经理、征询企业人员。6.3招标成果按民主集中原则确定，由工程总监向总经理汇报。6.4确定候选单位后，由候选单位签订承诺书，并以承诺书做为签订协议根据。6.5招标单位参与人员：项目经理、预算负责人、法人代表或主管生产、经营企业其他负责人。6.6正式开标前，投标单位必须按招标文献规定出示保证金，交纳收据，未交纳保证金标书作废。四、协议签订1、协议起草协议由工程预算部负责起草，工程建设部参与审定。2、协议谈判协议谈判由工程总监负责，谈判过程中，有分歧意见，由工程总监与工程预算部经理、法律顾问协商后，向总经理汇报。3、协议签订3.1工程协议签订严格按协议联办程序进行。3.2工程协议签字人为工程总监、法人代表。3.3签订协议步，正式协议与补充协议一并签订。4、协议签订期限在内部招标结束、正式成果出来后10日内完毕。home十二 施工许可证办理一、施工许可证办理由工程配套部负责二、施工许可证办理程序如下：开标施工许可证招标立案中标告知书三、施工许可证办理期限内部招标成果出来后一种月内办理完毕，分解如下：招标立案期限：2天。开标期限：21天。中标告知书期限：5天。施工许可证期限：2天。四、办理施工许可证时，规定施工协议、补充协议、维修协议一并立案。五、办理过程中要注意事项1、审查招标文献：工期、质量、重要协议条款与补充协议一致。2、审查标底：工期、质量、造价与补充协议一致。3、审查市委投标单位标书：工期、质量、造价及承诺条件与补充协议一致。home十三施工施工分三大部分：桩基施工、主体施工、配套施工。一、桩基施工1、根据项目所在区域地质条件及构造规定确定与否需要进行桩基施工。桩基类别重要有水泥搅拌桩（干法、湿法）、桩、静压桩等。2、桩基施工周期单体建筑桩基施工周期为5-30天。3、桩基施工开展时间桩基施工应于施工许可证颁发前40天完毕。4、桩基施工完毕后30天具有检测条件，桩基检测合格后具有基础施工条件。5、桩基施工单位选择采用招标方式，按企业招标程序进行。二、主体施工1、主体施工周期多层建筑240260天；小高层建筑300320天；别墅180200天；高层根据构造形式及层数定。2、施工过程中节点周期（一般原则）0原则层多层建筑30天2.5层/月小高层（带地下室）40天4层/月小高层（不带地下室）60天4层/月高层70天4层/月三、配套工程施工配套工程包括下列重要内容：供水、供电、供暖、天燃气、智能化、通信、电视、景观、雨污水。配套工程手续由工程配套部负责，施工、验收由工程建设部负责。1、供水施工1.1供水施工原则上由市自来水企业设计、施工、验收，供水方式为一户一表。1.2供水施工周期1.2.1主体外架拆除之前，施工协议签订完毕。1.2.2园区污水、热力干管施工完毕时开始进行施工。1.2.3施工验收周期为60天。1.3供水手续，办理一般程序领表填表报站式勘察现场设计预算签订协议施工验收打表单领表、装表送水2、供电施工2.1供电施工原则上由供电局设计施工（祥和安装企业、祥和工程企业）。2.2供电施工周期2.2.1主体施工前签订供电协议，在协议中明确变压器形式（箱变或变电站），供电方式（一户一表或非一户一表）。2.2.2在主体结顶前完毕供电设计2.2.3在主体外架拆除前签订施工协议。2.2.4在园区雨污水、热力管道。干管施工完毕时进场施工（变电站施工提前2030天）。2.2.5供电施工周期一般为75天。2.3供电手续办