组织架构及职责分配表.doc

一、 组织结构董 事 长专家顾问组文化顾问建筑顾问园林顾问总经理董事长助理财务部营销策划部成本合约部综合开发部工程项目部营销策划部经理财务部经理成本合约部经理工程项目部经理综合开发部经理出 纳会 计水电造价工程师销售主管客服专员材料采购主管给排水工程师电力工程师土建工程师办公室管理人员职 能 分 配 表 表-1 部 门过 程工 程项目部成 本合约部营 销策划部综 合开发部财务部专家顾问策 划单 位备 注总建筑师园林顾问1、规划设计准备阶段1.1申请建设用地规划设计条件综合开发部到规划局办理申请，工程项目部专业上配合1.2办理地籍调查、地界测量、青苗补偿综合开发部到土地局申请，并由土地局制定的有资质单位实行，工程项目部进行现场配合测量，做好项目记录及资料备档1.3 围墙砌筑边界依据地界测量资料，总建筑师指导工程项目部制定围墙方案设计任务书（结合营销策划），成本合约部贯彻协议。现场实行由项目部负责1.4 地形测量或购买地形资料工程项目部依据现场实际情况拟定购买或实测，合约部门贯彻协议1.5 地块及周遍管网资料工程项目部提出方案，采用购买资料和实测相结合1.6 地质勘察（初勘）工程项目部提出初步勘察技术标准，并负责选择勘察单位，报总经理批准后，成本合约部负责合约签订1.7 拟订营销策划模式 营销策划部结合项目特点，提出项目营销策划的意见，报经决策层拟定后实行1.8考察并拟定营销策划单位依据公司决策层拟定的营销策划模式，由营销策划部初步选择策划或营销策划公司，并组织考察，经公司决策层讨论通过后成本合约部贯彻协议手续。1.9 策划公司市场调研策划单位依据协议规定进行市场调研，公司营销策划部负责协调，公司综合开发部及工程项目部在职责范围内协调配合。1.10 甲方市场调研营销策划部负责策划并组织甲方的市场调研，此工作按需要贯穿项目开发整个工作，公司其他相关部门在职责范围内配合，策划顾问公司从专业上协助。1.11市场定位、客户定位、产品定位、价格定位策划单位提供产品定位报告，营销策划部组织进行评审，经讨论后决策层确认项目定位，工程项目部、成本合约部、财务部及专家组成员参与讨论1.12项目开发成本结构分析，经济测算成本合约部依据定位报告进行成本测算及利润率分析，此过程中公司其他部门及策划公司配合，最终提交报告经决策层批准后交由财务部做财务分析。1.13 财务分析（第一阶段）财务部负责组织财务分析，编制财务分析报告上报公司总经理并组织报告内部分析讨论，报告编制过程中其他部门配合，财务部负责财务分析保密工作。1.14相关协议签定成本合约部负责本阶段所有协议手续办理，发起部门及相关部门配合2、规划设计阶段工 程项目部成 本合约部营 销策划部综 合开发部财务部专家顾问策 划单 位备 注总建筑师园林顾问2.1 编制规划设计任务书、建筑单体设计任务书策划单位提供设计任务书初稿，总建筑师指导工程项目部编制正式设计任务书，成本合约部及营销策划部参与设计任务书讨论。2.2 考察、选择规划设计单位、建筑单体设计单位总建筑师负责制定设计单位选择标准，并负责指导工程项目部负责第一轮设计单位选择，提交设计单位资料，由总建筑师及公司决策层拟定设计单位2.3规划方案设计、建筑单体方案设计及扩充设计设计单位负责按设计任务书及协议提供设计方案，总建筑师负责协调各设计单位，并指导工程项目部与设计单位的沟通。2.4规划方案设计、建筑单体方案设计及建筑扩充设计各阶段设计方案内部会审总建筑师负责对设计方案进行初审，指导工程技术部组织设计方案的内部会审，并指导、审查工程项目部整理的意见汇总及与设计单位的沟通协调。公司其他相关部门参与方案会审，并针对各自职责提供建议。2.5总体规划及建筑单体方案报批综合开发部具体负责规划方案及建筑单体方案报批工作，工程项目部配合，涉及重大方案修改及技术问题由总建筑师协调2.6环评及可行性研究报告工程项目部联系有资质单位编制环评及可行性研究报告；综合开发部协助办理相关报告审批工作。成本合约部及总建筑师提供专业信息；2.7立项申请投资备案综合开发部到市发改委办理，工程项目部从工程技术角度提供协助2.8办理用地规划许可证及工程规划许可证综合开发部到规划部门办理相关审批手续及证件办理，审批过程中的技术配合由工程项目部协助，现场规划公示由工程项目部配合2.9 考察、选择景观设计单位总建筑师提出景观设计单位选择标准，工程项目部负责第一轮单位选择，提交设计单位资料，由总建筑师及公司决策层拟定设计单位2.10景观设计任务书编制策划单位提供景观设计任务书初稿，总建筑师编制正式设计任务书，工程项目部协助，成本合约部及营销策划部参与设计任务书讨论。2.11景观规划方案设计及内部会审设计单位提供景观设计方案，总建筑师具体负责协调并指导工程项目部具体实行，成本合约部、营销策划部、园林顾问及策划单位参与景观方案讨论。2.12 成本概算，拟定项目成本指标；成本合约部依据设计图纸编制概算，并依据定位报告编制成本指标；公司有关部门及策划公司配合2.13 财务分析（第二阶段）在第一阶段财务分析基础上，根据批准的经济技术指标及成本合约部成本指标，由财务部负责编制财务分析修正报告（其他相关部门配合），并报总经理并组织内部讨论会分析会。财务部负责保密工作。2.14 材料及造价信息库成本合约部负责材料及造价信息库的建立，工程技术人员及总建筑师、园林顾问提供材料专业技术规定。 2.15相关协议签定成本合约部负责本阶段所有协议手续办理，发起部门配合3、施工前准备阶段工 程项目部成 本合约部 营 销 策划部综 合开发部财务部专家顾问策 划单 位备 注总建筑师园林顾问3.1 选择施工图设计单位总建筑师指导工程项目部制定施工图单位选择标准，工程项目部负责第一轮单位选择，提交设计单位资料，由总建筑师及公司决策层拟定设计单位3.2编制施工图设计任务书工程项目部编制设计任务书初稿，总建筑师提供修改意见，成本合约部及营销策划部参与设计任务书讨论。3.3施工图设计及内部会审工程项目部负责督促设计单位按计划完毕施工图，并协调建筑方案设计单位与施工图设计单位的对接，总建筑参与施工图设计全过程并指导工程项目部。工程项目部组织对阶段性图纸的内部讨论及会审，成本合约部就施工图中成本控制在会审时提供意见3.4 施工图预算成本合约部负责编制施工图预算，并对成本影响较大的项目，提出优化意见，工程项目部及总建筑师提供专业意见 3.5 标底编制成本合约部按需要提出标底编制规定，并委托有专业资质单位编制，办理相关手续，工程项目部就图纸中问题提供支持；3.6 制定施工单位选择标准及甲控材料实行细则工程项目部制度施工单位选择标准并提交总经理批准，工程项目部依据设计文献会同成本合约部，制定项目材料控制实行细则。3.7施工单位考察与选择工程项目部组织施工单位的考察，整理考察资料，汇总并提交公司决策层，成本合约部参与考察，对项目有重要影响的施工单位总建筑师可参与考察3.8施工图审查并办理报建手续综合开发部办理施工图审查及相关报建手续，工程项目部提供协助3.9 材料供应商考察与选择成本合约部组织材料供应商的考察，整理考察资料，汇总并提交公司决策层，工程项目部参与考察，对项目有重要影响的材料选型总建筑师应参与考察3.10拟定样板区展示区、样板房装修及售楼处装修标准策划公司提供初步意见，营销策划部组织内部讨论、修改直至定稿3.11 制定交房标准营销策划部组织制定交房标准，工程项目部及成本合约部提供协助，通过决策层讨论确认后，在施工图及招投标中确认；3.12 工程施工及甲控材料招、投标及协议签定成本合约部按计划进行招投标并办理招标办手续（开发部协助），按决策层意见负责协议起草及初步洽谈，报决策层批准后按协议管理流程办理相关手续，工程项目部配合协议初步洽谈并参与协议会签。3.13办理建管手续，交纳相关费用综合开发部负责办理，费用缴纳时由成本合约部协助，工程项目部配合，财务部做好资金准备3.14现场三通一平工程项目部具体负责现场三通一平，涉及费用及协议时由成本合约部协助，涉及外部政府职能部门或垄断行业由综合开发部协助；3.15办理施工许可证综合开发部具体负责办理施工许可证，项目费用的缴纳由成本合约部配合，工程项目部负责协助提供办证需要的工程资料及现场配合；3.16临建搭设，施工单位进场工程项目部提供施工场地规划，安排施工单位进场，贯彻施工条件3.17红线办现场放线红线办现场放线，工程项目部具体配合，综合开发部负责协调红线办3.18 施工图会审，设计交底工程项目部组织成本合约部、设计单位、监理、施工单位进行图纸会审，并负责汇总意见；同时组织设计单位对成本合约部、监理、施工单位进行设计交底，有重大影响的总建筑师参与3.19拟定营销整体战略及策略策划公司提供项目营销战略与策略报告.营销策划部组织内部讨论，并整理睬议纪要，贯彻报告修改符合规定3.20评审、拟定推盘策略、推广策略策划公司提出产品策略、价格策略、推广策略，营销策划部组织内部讨论、修改直至定稿3.21相关协议签定成本合约部负责本阶段所有协议手续办理，发起部门配合4、施工至开盘前阶段工 程项目部成 本合约部营 销策划部综 合开发部财务部专家顾问策 划单 位备 注总建筑师园林顾问4.1 基础、结构施工及验收工程项目部组织成本合约部、质监站等部门对地基基础、结构进行验收，综合开发部负责协调外部职能监督单位4.2拟定项目营销推广方案推广费用预算及推广外部资源策划单位提出推广具体执行方案，营销策划部提出广告媒体方案及实行计划，经内部讨论后实行，成本合约部负责广告公司等相关协议签订4.3办理销售许可证营销策划部负责办理销售许可证，工程项目部负责现场配合，综合开发部负责协助外部政府职能部门4.4 广告策划、广告设计单位选择及广告设计营销策划公司组织编制广告策划书，并组织内部讨论确认，报公司决策层批准后初步拟定广告制作单位，组织考察提交考察报告给决策层审批；广告设计制作过程营销策划部按公司管理流程执行。策划公司提供技术支持。4.5 选择销售代理单位或组建销售团队营销策划部依据拟定的营销策划模式，拟定销售单位或负责筹建销售团队，若由开发商筹建销售团队则由营销策划部具体负责，策划公司协助，涉及招聘工作由营销策划部拟定招聘计划经决策层批准后由综合开发部协助招聘。4.6销售团队培训与评估顾问公司依据协议提交培训计划及培训效果评估方案，营销策划部初审后报公司决策层审批后具体负责组织实行。4.7展示区、样板房及销售卖场装修方案营销策划部汇总顾问公司提交展示区、样板房及销售卖场装修标准，经决策层批准后由总建筑师指导，工程技术部拟定装修设计任务书以及初步选择装修设计单位，报决策层审批后工程技术部负责设计过程具体协调。4.8 装修施工单位选择及展示区、售楼处及样板房施工在总建筑师指导下，工程项目部拟定装修单位选择标准并组织考察，经决策层批准后由成本合约部按公司招投标管理流程、协议管理流程完毕协议签订，工程技术部负责施工过程控制，影响外观、品质的地方总建筑师参与控制。4.9楼盘亮象前的准备工作售楼处内外装修设计、沙盘设计、户型模型展示设计、样板房设计、印刷品的设计，具体有营销策划部负责组织，其他部门或单位协助。4.10 楼盘对外亮象媒介组合应用亮象、庆典、产品推介会、潜在客户接待，具体由营销策划部负责（含广告制作、审批及投放），策划单位提供技术支持，工程项目部现场配合4.11 水、电、燃气等室外工程施工工程项目部依据规定负责初步选择室外工程施工单位，涉及行业垄断的由综合开发部协助，现场由工程技术部具体负责组织、协调，施工过程中综合开发部配合与市政排水处、燃气公司、自来水公司、供电公司、交通部门等进行对接4.12单体验收，园林、消防、给水、排水、供电等专项验收工程项目部负责组织验收，成本合约部参与，综合开发部按需要配合协调外部职能部门进行专项验收4.13拟定价格策略及价格方案策划单位提供价格策略及价格方案，公司决策层评审讨论，营销策划部最终编制形成价格表，通过董事长批准后执行（保密内容）4.14制定项目物业管理标准，并选择物业公司顾问公司提出物业服务建议，营销策划部组织制定具体的项目物业管理方案，并组织会审，开发部提供本地房地产前期物业管理的政策规定，经决策层批准后负责实行，需选择物业公司时由营销策划部负责初步拟定并组织实行。4.15 签订物业协议依据决策层批准的项目物业管理方案，由公司总经理牵头组织营销策划部参与物业管理协议的谈判，成本合约部负责具体办理物业管理协议手续。4.16 物业公司进场工程项目部依据物业协议，负责贯彻项目物业管理用房及其他设施符合协议规定，并会同营销策划部办理交接手续，财务部负责办理物业开办费缴纳，开发部负责办理相关外部手续，营销策划部完善营销推广当中的物业管理信息。4.17楼盘开盘前准备销控方案及价格体系、协议及附件资料、销售道具安装、印刷宣传资料、客户积累、银行大协议签定、分卖场设立、开盘信息公告、开盘庆典安排、交通工具4.18样板区域封闭、收尾并移交营销部门管理。为保证开盘时的形象，对外展示的样板区与施工区隔离，相应外部道路、照明、音响、指示标志及园林景观达成标准。工程项目部门组织验收并向营销部门移交管理。4.19财务办理与银行相关的手续财务部与银行联系，就后期销售的按揭、贷款等问题与银行签订大协议，开发部协助提供相关资料。5、开盘及以后工 程项目部成 本合约部营 销策划部综 合开发部财务部专家顾问策 划单 位备 注总建筑师园林顾问5.1 拟定开盘方案、组织项目开盘策划单位提交开盘方案，营销策划部组织内部评审，并制定具体开盘庆典活动、开盘当提贯彻客户转化及协议签定、回款贯彻，工程、物业人员配合5.2 平常销售管理与控制营销策划部负责组织平常销售，并进行客户分析与销售产品分析、制定阶段性推广计划，贯彻价格监控及调整，协助财务回款，工程项目现场配合，策划公司对平常销售控制提供技术支持5.3 交楼区域通水、通电、通气工程项目部贯彻现场条件，综合开发部门配合贯彻通水、电、气5.4 中间结算、竣工结算成本合约部组织结算，工程项目部协助审查结算工程资料5.5 水质检测、室内环境检测。工程项目部组织进行，成本合约部贯彻协议，设计环保等外部职能单位又综合开发部协助5.6 规划验收、面积测量墙改办检测、退费综合开发部具体负责联系规划局法规科，现场由工程项目部配合5.7 办理综合备案手续及移交档案综合开发部具体负责，工程项目部协助整理必备资料5.8交楼准备工作客服：发入伙告知书、准备交楼资料工程：内部验收并组织整改5.9 产品移交物业客服专员将业主资料移交物业，工程项目部提供钥匙、组织向物业办理内部交接5.10 办理验房、入伙此公司由营销策划部牵头并制定交房流程，工程项目部、客服专员协助物业公司组织验房及问题汇总、维修5.11 交房后1个月内配合物业公司进行工程维修只限于交楼后1个月，之后由物业公司直接联系施工单位进行维修，此期间由工程项目负责贯彻工程维修5.12 销售清盘营销策划部制定尾盘销售策略，工程项目部现场配合，营销策划部负责清盘后项目各种资料移交5.13 楼盘清盘后楼盘清盘后由营销策划部客服专员负责收集业主或物业公司反馈的信息，并及时协调。5.14 项目开发竣工之后的财务分析、审计决算财务部组织项目竣工之后的财务分析，成本合约部提供相关数据，工程项目部协助，若需要进行审计由财务部负责组织。人 员 配 置 表部门岗 位备注高层管理人员（3人）董事长总经理董事长助理专家顾问组（2人）总建筑师园林顾问综合开发部（3人）开发部经理办公室人员工程项目部（4人）部门经理兼管样板房及销售卖场装修以及景观中绿化土建工程师兼管景观工程中园建、园路以及社区内道路施工给排水工程师（兼暖通）给水、雨污、消防、景观中给排水、暖通管线电气工程师设备安装、强弱电（含智能化、监控、有线宽带电话）、道路及景观中供电与照明，及与此有关预埋（园林工程师）在有园林顾问的情况，此岗位可不设立，在园林顾问指导下，景观中园建、园路及绿化由土建工程师负责，景观中水、电分别由专业工程师兼管成本合约部（3人）部门经理（兼土建造价工程师）材料采购主管安装造价工程师兼管公司档案资料营销策划部（3人）部门经理（兼管策划）客服主管销售主管财务部2人财务经理会计出纳（兼职）合计总人数20人 注：以上不含销售人员