商品房预售合同被判无效判决书-秦皇岛律师供.doc

秦皇岛律师陈立峰，中国政法大学毕业，法学教授，兼职律师，中华全国律师协会会员，承接全国各地律师业务，电话[phone] 原告张 X X与被告X X X市X X X房地产开发有限公司（以下简称X X X公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张 X X及其委托代理人XXX，被告X X X公司的委托代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张 X X诉称，2008年9月6日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：乙方（张 X X）购买甲方（X X X公司）位于X X X市十三香路北段驿丰园小区B区3号楼1单元3层西户房屋；面积96.5平方米；总房款172735元，一次性付清全部房款享受优惠价，乙方实付房款167552元；甲方应当于2009年1月30日前，房屋验收合格后交付乙方使用。后被告并未依约交付房屋，原告就被告迟延交房一事，在与其协商过程中得知被告在与原告订立商品房买卖合同时，并未取得商品房预售许可证。并且目前本案诉争房屋所辖土地，尚处在农用地转批阶段，被告并未取得国有土地使用证，仅有建设用地规划许可证，也未取得建设工程规划许可证和建设工程施工证，所以被告不可能取得商品房预售许可证。请求：1、确认原、被告双方签订的商品房购房合同无效；2、判令被告返还原告购房款167552元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告承担167552元的赔偿责任。 被告X X X公司辩称，双方签订的合同系双方的真实意思表示，原告主张合同无效违背了诚实信用原则；合同合法有效，原告诉请无事实和法律依据，综上，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2008年9月6日，原、被告双方签订购房合同一份，合同约定：原告张 X X购买被告X X X公司位于X X X市十三香路北段驿丰园小区B区3号楼1单元3层西户房屋一套，面积96.5平方米，每平方米1790元，总房款172735元；合同签订之日，一次性付清全部房款的，按房屋优惠价计算，优惠后原告应实付房款167552元；甲方应当于2009年1月30日前，将验收合格的房屋交付乙方使用等条款。合同签订后，原告依约于当日交纳了购房款167552元。2009年1月30日交付期限到期后，被告未依约交付该房屋。2009年4月1日，被告在天中晚报刊登交房公告。2009年4月22日，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。审理中还查明：1、原、被告签订购房合同时，被告未取得商品房预售许可证，至原告起诉之日，被告仍未取得商品房预售许可证；诉讼中，被告称商品房预售许可证正在办理中。2、2008年9月6日原、被告签订购房合同时，原告没有向被告提出商品房预售许可证的问题，被告也未告知原告其未取得商品房预售许可证。3、2009年4月份，因被告迟延交房，双方协商未果，原告经咨询律师得知被告出售房屋应该取得有商品房预售许可证。次日，原告前往被告售楼部询问，被告工作人员告知原告其尚未取得商品房预售许可证。 以上事实，有原告提交的购房合同书、工商登记信息表、房款收据、证明，被告提交的公告以及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，足以认定。 本院认为，被告X X X公司将其尚未建成的房屋向被告出售，双方签订的购房合同系商品房预售合同。经查，原、被告签订商品房预售合同时，被告未取得商品房预售许可证，依照法律“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商品房预售合同应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告返还购房款167552元及赔偿利息损失，于法有据，本院应予支持。关于惩罚性赔偿，最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”。该条是对恶意欺诈应承担惩罚性赔偿责任的规定，其立法目的就是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈”行为；欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，由此可见故意隐瞒系欺诈行为的一种形态。诉讼中，原告称其请求惩罚性赔偿的事实依据为被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，经查，原、被告签订购房合同时，原告没有向被告提出商品房预售许可证的问题，同时被告也未告知原告其未取得商品房预售许可证，简言之，为“未问、未告知”。原告的“未告知”是一种典型的消极不作为，不能等同于故意隐瞒，理由如下：1、商品房销售管理办法中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务，根据权利义务相一致的原则，买受人当然有询问并知晓房地产开发企业有无办理商品房预售许可证的权利。在此种情形下，作为本案买受人的原告没有向被告提出商品房预售许可证的问题，其未尽到合理审慎的审查注意义务，如认定被告构成恶意隐瞒之欺诈，则完全排除了原告的审慎注意义务及应有的审查责任，违反了权利义务一致的原则。其次，此种情形下的“未告知”是一种消极不作为的事实状态，该不作为明显区别于“问而不答”及“问而诓言”之故意隐瞒，同时包含了被告在签约后可能取得商品房预售许可证的合理预期。综上，原告主张“未问、未告知”的事实状态构成被告之“故意隐瞒”，无事实和法律依据，原告请求惩罚性赔偿即请求被告承担已付购房款数额167552元的赔偿责任，本院不予支持。依照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，中华人民共和国合同法第五十八条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款的规定，判决如下： 秦皇岛陈律师，中国政法毕业，法学教授，资深律师，中华全国律师协会会员，承接全国各地业务，电话[phone]一、原告张 X X与被告X X X市X X X房地产开发有限公司于2008年9月6日签订商品房预售合同为无效合同。 二、限被告X X X市X X X房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告张 X X返还购房款167552元并赔偿该款的利息损失（从2008年9月6日计至判决确定的还款之日止，利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费6800元，原告负担3000元，被告负担3800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省X X X市中级人民法院。 .