物业工程部前期介入流程.doc

物业工程部前期介入流程物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。第一规划设计阶段一、做好与现场各方关系的协调 开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。 1、深入了解项目特点，拟定现场计划： 在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。2、物业工程部人员组织架构合理选择配备现场介入人员 现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准： （1）有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；（2）有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员； （3）有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全； （4）专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。第二在建工程施工阶段（一） 土建施工跟进；1、 在建工程土建施工跟进要求：每五天对土建工程进行一次跟进；2、 跟进内容：基础；砌体；楼板；梁；柱；层高；接缝处理；湿渍、渗水、滴漏；外墙保温；外墙涂料；落水管；屋面；风道、烟道；管井；楼梯；踏步；护栏；大堂；单元门；室内墙面；室内棚顶；室内地面；门窗洞口；阳台；等。3、 跟进标准：按物业质量验收标准执行；4、 表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“”，如异常则打“”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。（二） 电气施工跟进；1、在建工程电气施工跟进要求：每五天对土电气程进行一次跟进；2、跟进内容：电缆沟；电缆桥架；电缆敖设；配电柜；变压器；电表箱；柴油发电机组；母线安装；电线电缆导管；电缆终端压接；管线敖设；槽板配线；防雷接地系统；导线连接；接线盒；线管接口吊装；绝缘材料；公共照明；开关插座；灯具安装；3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“”，如异常则打“”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。 3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。（三）水暖施工跟进；1、在建工程水暖施工跟进要求：每五天对土水暖程进行一次跟进；2、跟进内容：集水管埋深及坡度；下水井；排水沟；排水管道；室内排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；进水管道；进出水阀门；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保温；供暖管道；散热器；卫生器具；检查口；扫除口；地漏；燃气设施；3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“”，如异常则打“”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。 3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。（四）装修施工跟进；1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进；2、跟进内容：功能性检查（水；电；可视对讲；报警系统；土建无渗漏和给排水无滴漏现象；排水畅通、无倒坡和积水现象；）；木门1、饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等；木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等；3、开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音；暗门链是否起作用；4、门锁把手是否有保护膜；5、胶条平顺；6、小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等；）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；铝合金（1、是否存在渗漏，是否有泄水口，窗框周边打胶饱满；2、 隼接部位，锚钉部位等是否有打胶；3、五金件（执手，勾锁，滑轮，限位器等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；4、推拉门推拉顺畅；5、窗扇开启顺畅；）；给排水（1、水龙头，花洒安装牢固端正、开关自如，表面无损伤、锈蚀；出水流速及水量正常，无滴漏现象；2、浴缸无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈独、污染等，周边打胶饱满；淋浴门动作自如，周边打胶饱满；3、马桶盖板安装，水箱进水阀启闭自如不渗漏，周边打胶饱满，无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等；4、卫生间，阳台排水顺畅，无倒坡积水，地漏不被覆盖）；电气（1、灯是否亮，位置是否合理，开关周边收口是否平整，高度是否合理，无污染；2、插座是否通电，位置是否合理，成排安装的开关高度应一致高低差不大于2mm；同一室内安装的插座高低差不应大于5mm；并列按装相同型号的插座高低差不应大于1mm；左零右火上保护线正确，无污染；）；排气扇开闭自如；配电箱盖污染生锈，断路器没有内陷；）；橱柜，卫生间镜柜，淋浴1、淋浴门动作自如，周边打胶饱满；五金件（滑轨，执手等）齐全，使用功正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；2、厨房烟道，止回阀安装；3、 橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；4、 橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等5、 煤气软管预留孔大小、位置适当。；扶手空调洞层高（1、栏杆高度1.10米；2、木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；3、铁件是否有生锈，变形，断开等；4、 空调洞位置是否合理，有无排水立管遮挡空调洞现象，前后空调洞是否前高后低；5、测量具体层高数据；）；墙地砖（1、墙地砖没有空鼓、缺棱掉角等；2、墙地砖没有过大翘曲、色差、大小头等；3、墙地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致；）；天花墙身涂（1、墙身天花油漆验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染；2、墙身天花无裂缝；阴阳角顺直方正；3、吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀；4、线角顺直方正，与梁底接缝无开裂；）木地板（1、无污染，划痕，崩角等。2、无大小头。3、色泽同一性；4、预留置伸缩，不允许木板起伏。5、接缝、钉口要按规范处理。6、 拼缝密实。7、成品保护到位。阳台等公共部分（1、踏步砖没有空鼓、缺棱掉角等；2、墙身无裂缝，阴阳角顺直方正，滴水线清晰；3、栏杆木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；4、 栏杆铁件是否有生锈，变形，断开等；5、窗开启自如；6、首层杂物间隔栅；7、阳台水管后墙面面油漆平整，水管无污染8、热水器和强电插座、煤气表等位置合理；）；3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“”，如异常则打“”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。 3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。（五）消防系统施工跟进；1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进；2、跟进内容：网络布置（坡度、排水口、末端试水装置是否符合要求；）；手动报警钮（是否按照图纸安装；）；烟感（是否按照图纸安装；）；温感（是否按照图纸安装；）；消防栓（1、是否按照图纸位置安装2、阀门安装及漏水情况3、消防皮带喷咀安放齐全4、自动按钮安装情况5、立管、消防栓外观，6、安装质量情况；）；喷淋系统（1、喷淋头是否按设计安装；2、安装位置，间隔距离符合要求；3、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；4、末端放水阀门安装情况；5、报警阀；6、管道安装；7、支架安装；8、压力开关；9、漏水情况；）；分区卷帘门（1、分区卷帘门安装位置符合图纸要求设计；2、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；3、末端放水阀门安装情况；）；防排系统（1、风管安装情况；2、设计防火阀安装情况；3、防火阀动作情况；4、自然排烟口面积；）；3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“”，如异常则打“”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。 3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。段（六）消防系统施工跟进；1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进；2、跟进内容：电源(电梯的供电电源线是否单独敷设);轿箱部分(轿箱内楼层显示板,内呼按钮版,轿箱对讲功能,轿箱应急灯,各层层站显示装置,轿箱天花,轿箱地板,轿门开关,厅门开关,轿箱壁板,轿箱摄像);机房部分(维修吊钩,盘车工具,限速器,曳引机,主电源开关,井道照明灯,防鼠设施,机房门锁,机房室温,轿箱照明,三方对讲,监控系统,对重架护栏,机房排气扇);底坑(底坑有无积水,井底土建结构,井底爬梯);3、跟进标准：按物业质量验收标准执行；4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“”，如异常则打“”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。 3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。第三接管验收阶段