安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告.doc

城市房地产市场环境研究报告城市房地产市场环境研究报告 (合肥合肥)20232023-9 9-1414 目录 第一部分第一部分 城市基本背景及城市重要社会经济发展指标城市基本背景及城市重要社会经济发展指标 1 1、城市基本概况、城市基本概况 区位及历史沿革 合肥有 2023 数年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在司马迁的史记货殖列传中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力 50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国 45 个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心是全省的政治、经济、交通、文化中心。城市空间布局 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 区和肥东、肥西、长丰 3 县，并赋予合肥高新技术合肥：合肥：安徽省省会 位于中国中部 地理坐标 32N，117E 产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合实验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为 7029.48 平方公里，其中巢湖水面面积 233.4 平方公里；市区总面积 838.52 平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为 224 平方公里。人口规模及分布 2023 年，全年出生人口 55998 人，出生率 12.1，比上年上升 2.03 个千分点；死亡人口 9960 人，死亡率 2.15，下降 3.68 个千分点；人口自然增长率为 9.95，上升 5.71 个千分点。全市年末户籍总人口为469.85万人。其中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；市区年末人口为市区年末人口为 193.14193.14 万人万人，其中非农业人口 160.54 万人。至 2023 年，城市市区人口分布规划：区域 区域范围 区域规模（平方公里）人口规模（万人）人口密度（人/平方公里）老城区老城区 环城马路以内地区 约 5.28 约 12 万 约 22727 东区东区 瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，涉及瑶海经济开发区和磨店职教基地 约 81.44 约 88 万 约 10806 南区南区 包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以 312 国道为界 约 35.67 约 47 万 约 13176 西区西区 蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以 312 国道为界，包含政务文化新区 约 35.05 约 48 万 约 13695 北区北区 除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，涉及庐阳工业园区 约 31.53 约 38 万 约 12052 经开区经开区 312 国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区 约 60.59 约 36 万 约 5942 高新区高新区 东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，涉及高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区 约 63.03 约 35 万 约 5553 滨湖新区滨湖新区 312 国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，涉及滨湖新区和包河工业园区 约 47.40 约 56 万 约 11814 合计-约 359.99 约 360 万 平均：约 11970【结论】：从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处在快速增长期；从人口分布来【结论】：从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处在快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。合肥市自然环境与历史人文 2 2、宏观经济表现及总量性指标、宏观经济表现及总量性指标 综述 合肥是一座以机械、轻工、化工为重要特色的工业城市，第二产业占全市合肥是一座以机械、轻工、化工为重要特色的工业城市，第二产业占全市 GDPGDP 总量的总量的50%50%以上。以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之一。国民生产总值 2023 年，合肥国民生产总值（GDP）1073.86 亿元，按可比价增长 17.5%，创创 20232023 最高最高。其中，第一产业完毕增长值 61.76 亿元，增长 7.7%；第二产业完毕增长值 510.59 亿元，增长22.7%；第三产业完毕增长值501.51亿元，增长13.7%。经济总量占全省比重由上年的16.3%提高到 17.5%。人均 GDP 23205 元（按户籍人口计算），增长 14.3%。2006年合肥市各产业年合肥市各产业GDP供应分析供应分析61.76510.59501.515.75%47.55%46.70%01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%GDP所占比率GDP61.76510.59501.51所占比率5.75%47.55%46.70%第一产业第二产业第三产业 20022006年合肥市年合肥市GDP及增长率及增长率497.35590.17721.94878.411073.8613.1%13.7%12.30%17.00%17.50%0200400600800100012000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%GDPGDP增长率GDP497.35590.17721.94878.411073.86GDP增长率13.1%13.7%12.30%17.00%17.50%20022003200420052006【结论】：【结论】：近近5年合肥经济保持高速增长势头，特别是年合肥经济保持高速增长势头，特别是2023、2023年年GDP可比价增长率超可比价增长率超过过17%，增长势头迅猛。，增长势头迅猛。连续的高速增长且边际递增说明合肥正处在整体上升期，连续的高速增长且边际递增说明合肥正处在整体上升期，整体城市经济处在平稳、健康的快速发展期。整体城市经济处在平稳、健康的快速发展期。人均 GDP 及居民消费水平 20022006年合肥市人均年合肥市人均GDP11173130471637719512232050500010000150002000025000人均GDP人均GDP111731304716377195122320520022003200420052006 全年城乡居民消费价格总水平比上年上涨 0.9%。其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨 3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和 1.5%；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌 0.5%、1.8%、1.9%。【结论】：较快的人均国民生产总值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，【结论】：较快的人均国民生产总值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。社会固定资产投资 20022006年合肥市固定资产投资情况年合肥市固定资产投资情况168.70255.11363.00495.27824.8018.30%51.20%19.00%36.40%66.50%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资增长幅度固定资产投资168.70 255.11 363.00 495.27 824.80 增长幅度18.30%51.20%19.00%36.40%66.50%2002年2003年2004年2005年2006年 2023 年完毕全社会固定资产投资 824.80 亿元，比上年增长 66.5%，创 2023 最高。其中，城乡以上投资 780.60 亿元，增长 62.6%；农村投资 44.20 亿元，增长 1.9 倍。完毕非国有投资 437.98 亿元，比上年增长 72.4%。全年工业完毕投资 193.35 亿元，增长 1.16 倍；市政基础设施完毕投资 95.61 亿元，增长 1.22 倍。【结论】：【结论】：2023-2023年间，合肥市年间，合肥市固定资产固定资产投资额度逐年递增，投资额度逐年递增，2023年年因房地产投资猛增因房地产投资猛增致使固定资产投资致使固定资产投资涨幅达涨幅达51.20%，出现了，出现了一个增长高位一个增长高位。之后随着房地产投资增之后随着房地产投资增幅下滑，幅下滑，2023年投资恢复原位。调控之后虽然房地产投资的提高未出现猛增，但年投资恢复原位。调控之后虽然房地产投资的提高未出现猛增，但合肥固定资产投资还是保持着高速增长。合肥固定资产投资还是保持着高速增长。国内贸易及对外经济 2023 年，全年实现社会消费品零售总额 384.31 亿元，比上年增长 18.5%，创 2023 新高。同年，海关进出口总额 48.76 亿美元，增长 16.6%。其中出口 34.07 亿美元，增长 22.0%；进口 14.69 亿美元，增长 5.7%。全年新批外商投资公司 155 家，较上年增长 64 户；协议运用外资 9.24 亿美元，增长 1.68 倍；实际运用外资 7.22 亿美元，增长 77。6%居民收入及居住水平 20022006年合肥市居民人均可支配收入年合肥市居民人均可支配收入714577858610968411013020004000600080001000012000人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）7145778586109684110132002年2003年2004年2005年2006年 2023 年，全市在岗职工年平均工资为 21905 元，比上年增长 15.1%。城乡居民人均可支配收入 11013 元，增长 13.7%；人均消费性支出 8165 元，增长 10.4%；城乡居民恩格尔系数为 46.1%。农民人均纯收入 3690 元，增长 15.1%；农民人均生活消费支出 2795 元，增长 10.3%；农村居民恩格尔系数为 50.3%。城乡居民住房人均使用面积 18.9 平方米，农村居民人均居住面积 31.8 平方米。财政收入及金融数据 20022006年合肥市财政收入及增长率年合肥市财政收入及增长率60.9273.08105.40130.88167.7723.60%19.95%44.23%24.17%28.19%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%财政收入（亿元）增长率财政收入（亿元）60.92 73.08 105.40 130.88 167.77 增长率23.60%19.95%44.23%24.17%28.19%2002年2003年2004年2005年2006年 2023 完毕财政收入 167.77 亿元，比上年增长 28.2%。完毕地方财政收入 79.40 亿元，增长 37.8%。全市金融机构本外币各项存款余额为 1862.46 亿元，增长 19.6%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为 624.56 亿元，增长 16.4%。金融机构本外币各项贷款余额 1743.01亿元，增长 21.4%。人口增长与城市化水平 20022006年合肥市人口数量及增长率年合肥市人口数量及增长率448.08456.60444.68455.70469.851.34%1.90%-2.61%2.48%3.11%430.00435.00440.00445.00450.00455.00460.00465.00470.00475.00-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%总人口（万人）增长率总人口（万人）448.08 456.60 444.68 455.70 469.85 增长率1.34%1.90%-2.61%2.48%3.11%2002年2003年2004年2005年2006年 2023 至 2023 年，合肥户籍人口总量整体趋势稳步增长。虽然 2023 年出现较大负增长，自 2023 年后起年均人口增长量连续出现小幅上扬。2023 年全市总体户籍人口数较 2023 增长了 14 万人，属近几年人口增长最快的一年。从人口增长看城市化进程，合肥城市化进程正进入新阶段。【结论】：【结论】：国际经验表白，城市化限度在国际经验表白，城市化限度在30%-60%之间，房地产市场将进入高速发展期。之间，房地产市场将进入高速发展期。合肥目前的城市化水合肥目前的城市化水平表白其房地产市场正进入高度发展阶段平表白其房地产市场正进入高度发展阶段。产业结构、产业支柱及特色，未来经济发展规划及趋势 3 3、城市规划及未来发展远景、城市规划及未来发展远景 城市规划发展综述 目前，合肥城市总体规划(1995-2023)所拟定的社会、经济及城市建设各项目的到20232023 年终均已实现或突破年终均已实现或突破。经建设部批准，合肥市人民政府组织对城市总体规划进行修编。在新的时期，合肥迎来了重大发展机遇，国家国家“中部崛起中部崛起”及安徽省及安徽省“东向发展东向发展”战略战略的实行，对合肥的发展提出了新的规定，紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题，充足发挥省会城市和全国科教基地的优势，促进合肥奋力率先崛起。合肥市城市总体规划(2023-2023)提出把合肥建设成为先进制造业基地先进制造业基地、高新技术高新技术产业基地产业基地、现代服务业基地现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市独具魅力的现代化滨湖城市。城市定位及功能表现 合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。具体功能表现为：安徽省政治、经济、文化中心；全国重要的科研教育基地；现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地；区域性交通枢纽；区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。规划范围及重点 本次规划范围为合肥市域范围，总面积 7029.48 平方公里。其中重点为其中重点为中心城区中心城区，涉及合肥现状市区、肥西县南岗镇、桃花镇和烟墩乡，面积约 898.5 平方公里(含巢湖水域)。空间发展策略与空间形态 规划期内，城市重要向西、向南发展重要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展适当向北、向东方向发展。老城提高，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态五个方向伸展，形成星形的空间形态。城市分区 注：各分区范围及人口发展规模之详情参见前文（P3）。中心城区骨架道路布局及公共交通规划 城市骨架路网由快速路和 I 级主干路组成，快速路网在整个城乡密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I I 级主干路布局结构为级主干路布局结构为“环形、放射加方格网环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市平常出行中的主导地位。规划设立“两横两纵”四条轨道交通线路四条轨道交通线路，总长度为 120 公里，线网密度为 0.33 公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度 180 公里，线网密度为 0.5 公里/平方公里，形成“一环五射”格局。交通体系及格局 市域铁路系统：规划形成六条线六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。市域公路系统：市域对外公路重要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射一环十射”对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。航空港：在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为 4E，搬迁骆岗机场搬迁骆岗机场。水运及港口：在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。近期规划及重点发展区域 城市规模 到 2023 年，合肥中心城区总人口合肥中心城区总人口 300300 万人万人，建设用地 300 平方公里。近期城市发展方向 近期重点向南、向西发展重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西适度向北部、东部和西南部发展。南部发展。近期城市重点发展地区 近期重点建设近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地(涉及高新技术开发区、蜀山经济开发区)、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等等 6 6 个地区个地区。第二部分第二部分 城市房地产市场发展概况城市房地产市场发展概况 1 1、城市房地产市场发展进程概述、城市房地产市场发展进程概述 房地产发展历程 合肥房地产早在 2023 至 2023 年就经历了一轮发展周期，其房地产起步要早于周边甚至是大部分江淮地区城市。当时这轮发展的成因有二：其一，政府主导下的旧城改造运动其一，政府主导下的旧城改造运动，重要集中在二环以内的区域，其中又以东区为主；其二，政府主导下的新城建设运动其二，政府主导下的新城建设运动，重要以政务区及高新技术开发区为代表。2023 至 2023 年，受全国层面的房地产政策调控影响，合肥房地产市场进入低速发展期，各项目指标均出现停滞甚至回落现象。重要因素在于：该轮房地产发展重要以本地政府主导该轮房地产发展重要以本地政府主导下的新旧城市建设为发展动力下的新旧城市建设为发展动力，一旦与更高层面的政府在房地产市场态度上出现偏离时，本地政府对于房地产业的推动力度必然减弱；同时，由于该轮房地产发展中，消费需求以因城市建设而产生的刚性消费需求为主，一旦城市建设达成一定阶段或者停滞，市场需求将出现明显回落。2023 年以后，城市进入“十一五”发展阶段，国民经济多项指标发明历史新高，城市发展进入新一轮发展期；同时，房地产消费需求自 2023 年以来积压了较久时间，各类消费需求开始爆发，各项房地产相关数据均开始出现明显上升趋势。因此，我们认为，合肥房地产市场正进入新一轮发展周期，并且目前正处在发展到一定因此，我们认为，合肥房地产市场正进入新一轮发展周期，并且目前正处在发展到一定阶段的快速上升期。阶段的快速上升期。2 2、房地产投资完毕数据及情况、房地产投资完毕数据及情况 房地产投资额 指标 2023 2023（1-6 月）房地产 住宅 房地产 住宅 全市投资额（亿元）280.64 223.61 167.68 125.02 同比增长 47.5%56.8%37.7%50.0%从房地产开发投资分区看，发展不均衡，区域特点明显发展不均衡，区域特点明显，老城区中蜀山区明显快于其他蜀山区明显快于其他三个区三个区；四个开发区中新站区、政务文化新区发展较快新站区、政务文化新区发展较快；三县所占比重较小，三县总量还不到全市的 10%。房地产开发建设 指标 2023 2023（1-6 月）商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 施工（万）2487.55 2057.74 万 2492.85-同比增长 49.2%54.8%40.0%-新开工（万）976.94 798.58 656.93-同比增长 36.6%33.2%30.7%-竣工（万）534.54 441.59 228.73 196.01 同比增长 4.7%7.5%63.2%94.1%迫于土地的清理和清收土地增值税的压力，房地产公司进一步加快了存量土地开发和项目开工速度，近两年房地产施工与新开工面积快速上升。但在竣工面积这一指标，出现了明显的转变：2023 年受房地产市场的影响，整体施工进度有所放缓；进入 2023 年以来，市场反映明显好转，开发公司普遍加快施工进度，其中特别是商品住宅的竣工面积大幅上升。从投资从投资建设建设角度来看，角度来看，20232023 年是进入新一轮房地产发展周期的起点，整体房地产市场年是进入新一轮房地产发展周期的起点，整体房地产市场将从平缓期进入快速发展期。将从平缓期进入快速发展期。房地产成交状况 指标 2023 2023（1-6 月）商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 总成交量 640.92 575.51 402.25 369.42 同比增长 7.7%7.8%41.8%45.1%2023 年，在市场供需状况没有发生明显变化的前提下，房地产宏观调控措施对商品房销售市场的影响正逐步显现，投资投机需求得到压制，自住需求观望气氛较浓，同时房屋实际价格与一些购买力有限的无房户居民心理价位差距较大，商品房销售速度明显放缓。进入 2023 年后，自住需求观望心态有所缓解，成交量出现猛增局面。2023 年上半年完毕上年 60%成交量，同时，多个项目出现 2023 年上半年完毕上年全年指标现象。从市场销售角度来看，从市场销售角度来看，20232023 年年同样意味着跨入了同样意味着跨入了新一轮房地产发展周期新一轮房地产发展周期，并且更为快，并且更为快速与健康。速与健康。商品住宅成交均价 2002-2007合肥新建商品住宅均价合肥新建商品住宅均价201323412957318932693287016.30%26.30%7.80%2.50%0.55%050010001500200025003000350000.050.10.150.20.250.3均价（元）涨幅（%）均价（元）201323412957318932693287涨幅（%）016.30%26.30%7.80%2.50%0.55%2002年2003年2004年2005年2006年2007年上半年 分别由于 2023 年的国八条以及 2023 年的国六条，对合肥新建商品住宅的销售价格导致较大的影响。从 2023 年 5 月份“国八条”颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从 2023 年 6 月份后，合肥的新建商品住宅的销售价格达成历年的最高点为 3311 元/平方米，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。这种趋势一直延续到 2023 年的 2 月份，2 月份后开持缓步上涨，但是幅度较慢；至 2023 年 6 月，城市商品住宅为 3287 元/，尚未突破历史最高值。从成交价格来看，目前合肥市场正处在回升期，新一轮的房地产周期已经开始，并且在从成交价格来看，目前合肥市场正处在回升期，新一轮的房地产周期已经开始，并且在房价上尚有较大的上升空间。房价上尚有较大的上升空间。3 3、土地供应情况及相关数据、土地供应情况及相关数据 土地使用功能分区 合肥市按土地运用地区可分为六个分区（见上图），即：、北部低岗农、林、渔综合运用区；、中部江淮分水岭农经作物用地区；、中南平原工、商、贸、农综合用地区；、大潜山、李陵山林、园、牧开发区；、南部低平原农用地集约开发区；、东南低山丘陵林、农、矿用地区。城区土地使用规划 土地基准地价 级别 商业 住宅 工业 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 级 4621 308.07 2584 172.27 381 25.40 级 2929 195.27 1631 108.73 319 21.27 级 1718 114.53 1070 71.33 260 17.33 级 1030 68.67 682 45.47 214 14.23 级 636 42.40 485 32.33 级 408 27.20 292 19.47 级 317 21.13 近年土地出让规模 2002-2007年合肥土地供应年合肥土地供应2128638468706471.45288.352593.74040.2630.078-0.184010002000300040005000600070008000-0.500.511.522.533.544.5土地面积（亩）涨幅（%）土地面积（亩）2128638468706471.45288.352593.74涨幅（%）040.2630.078-0.1842002年2003年2004年2005年2006年2007年 近期出让土地分布 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-地块分布地块分布蜀山,12包河,3庐阳,1瑶海,402468101214地块宗数地块宗数12314蜀山包河庐阳瑶海 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-地块分布地块分布包河227.6518%蜀山 982.875%庐阳 52 4%瑶海 36.313%蜀山包河庐阳瑶海 近期出让土地性质 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-用地性质用地性质商业,438.74,34%办公,13.29,1%住宅,846.73,65%商业办公住宅 近期出让土地规模 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-地块规模地块规模100亩以下,16100亩以上,4024681012141618地块宗数地块宗数164100亩以下100亩以上 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-地块规模地块规模100亩以下,604.74,47%100亩以上,694.02,53%100亩以下100亩以上 近期出让土地容积率 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-容积率容积率1.0,11.0-2.0,12.0,1802468101214161820地块宗数地块宗数11181.01.0-2.02.0 2007年年4-7月合肥土地供应月合肥土地供应-容积率容积率2.0,18,90%1.0-2.0,1,5%1.0,1,5%1.01.0-2.02.0 小结：地块规模 地块用途 容积率 100 亩以上 100 亩以下 商业 办公 住宅 1.0 以下 1.02.0 2.0 以上 蜀山区 数量（幅）3 9 5 0 7 1 0 11 面积（亩）523.84 458.96 378.74 0 604.06 148.34 0 834.46 比重（%）53.3 46.7 38.54 0 61.46 15.09 0 84.91 包河区 数量（幅）1 2 0 0 3 0 0 3 面积（亩）170.18 57.47 0 0 227.65 0 0 227.65 比重（%）74.76 25.24 0 0 100 0 0 100 庐阳区 数量（幅）0 1 0 0 1 0 0 1 面积（亩）0 52 0 0 52 0 0 52 比重（%）0 100 0 0 100 0 0 100 瑶海区 数量（幅）0 4 2 2 0 0 1 3 面积（亩）0 36.31 23.02 13.29 0 0 17.55 18.76 比重（%）0 100 73.4 36.6 0 0 48.33 51.67 合计合计 数量（幅）数量（幅）4 4 1616 7 7 2 2 1111 1 1 1 1 1818 面积（亩）面积（亩）694.02694.02 604.74604.74 401.76401.76 13.2913.29 883.71883.71 148.34148.34 17.5517.55 1132.871132.87 4 4、城市房地产格局、城市房地产格局 目前中心城区（蜀山、庐阳、瑶海、包河四区）占据了全市绝大多数的房地产市场份额（90%左右），因此，整体城市房地产格局呈现四足鼎立局面；此外合肥市场目前对于房地产板块划分方面重要以行政区域为主，故本文按四个行政区域分别说明。蜀山区 蜀山区位于合肥市西南部，总面积 246.83 平方公里，常住人口 40 余万。区域内座落着高新技术开发区、经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城，其中所属高新区、经开区和政务区分别于高新区、经开区和政务区分别于 19911991 年、年、19931993 年和年和 20232023 年成立年成立。市场份额 2023 年，蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体的 50%以上，新建商品住宅的供应面积由年初的年初的 150150 万平方米万平方米，增长到年终的年终的 200200 万平方米万平方米，而在售楼盘也增至 130130 家家左右左右。区域结构 蜀山区由四大房地产板块组成行政区、高新区、经济区和政务区行政区、高新区、经济区和政务区。从供应结构上看，蜀山行政区占合肥总体的 30%，高新区占总体的 7%，经济区占总体的 10%，政务区占比约为8%。产品表现 从供应产品的建筑类型上看，高层的占比明显增长，小高层、多层的占比则连续下降高层的占比明显增长，小高层、多层的占比则连续下降，别墅的面积占比也在不断减少。2023 底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为 40%、34%、20%和 6%；到 2023 底，这组比例数字分别变为 31%、25%、43%和 2%；高层的占比较上年终增长了高层的占比较上年终增长了 2323 个百分点之多个百分点之多。房价走势 2023 年行政区行政区的价格及波动曲线与合肥市的整体发展态势比较一致的价格及波动曲线与合肥市的整体发展态势比较一致。2023 年 12 月，行政区的在售新建商品住宅均价为 33593359 元元/平方米平方米，与上年同期相比，增长了 2.3%。其中，多层在售新建商品住宅的均价为2973元，比上年同期相比上升了2.6%；小高层的均价为3328元/平方米，与去年同期相比下降了 0.1%；高层住宅的均价为 3583 元/平方米，比上年同期下降了 0.5%。小高层和高层的均价比上年同期略降。经济区由于价格绝对数相对比较低，因此价格绝对数增长相同的时候，则经济区较其他高价区域相对更敏感。2023 年 12 月，经济区的在售新建商品住宅均价为 2665 元/平方米，与上年同期相比，增长了 4.9%。其中，多层在售新建商品住宅的均价为 2444 元，比上年同期相比上升了 2.8%；小高层的均价为 2837 元/平方米，与去年同期相比上升了 2.8%；高层住宅的均价为 3041 元/平方米，比上年同期上升了 2.3%。一方面各种建筑类型的均价都有所增长，另一方面，价格相对更高的高层、小高层比重在不断加大，使得总体价格增幅大于各使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅建筑类型均价的增幅。2023 年高新区别墅体量减少，高层体量增长，但多层价格高出高层 370 元/平方米。2023年 12 月，高新区的在售新建商品住宅均价为 3745 元/平方米，与上年同期相比，下降了 0.2%。其中，多层在售新建商品住宅的均价为 3757 元/平方米，比上年同期相比上升了 1.3%；小高层的均价与去年同期相比上升了 0.8%；高层的均价则比去年同期上升了 8.9%。2023 年高新年高新区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势，这重要是由于售价相对较低的高层体量大幅度增长，拉低了高新区整体均价。区域特性 蜀山区内坐落着中国科技大学、安徽大学等 27 所高等院校，此外随着合肥大学城、中国（合肥）科学城的建设和逐步投入使用，使得该区域的科教优势突出该区域的科教优势突出，同时蜀山区特别是高新区内自然环境资源优势明显高新区内自然环境资源优势明显。蜀山行政区由于价格适中，同时区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐。高新区内高档楼盘林立、自然环境优美，成为高收入人群选房的最爱。“低价”是很多消费者选择在经济区内购房的重要因素。“未来的升值潜力巨大”是广大选择政务区购房者的真实想法。假如将享受型、经济型、温饱型和投资型与四个区的购买典型特性相连线，则高新区无高新区无疑为享受型，经济区相应经济型，蜀山行政区与温饱型相应疑为享受型，经济区相应经济型，蜀山行政区与温饱型相应，由于政务区目前的居住配套尚政务区目前的居住配套尚不太成熟、看重长期价值的投资型心理相对其他区域不太成熟、看重长期价值的投资型心理相对其他区域更突显更突显。区域成交状况 2023 年，合肥市新建商品住宅销量接近 500 万平方米，其中蜀山区总成交面积接近 240万平方米，占到合肥整体销量的近半到合肥整体销量的近半，这一方面反映出该区域楼市的健康发展态势，另一方面与该区域供应量占合肥市整体供应量的一半密切相关。庐阳区 庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积 136.86 平方公里，2023 底常住人口 41.5 万，辖 11 个街道、1 乡 1 镇。庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥市的中心区。交通便利，四通八达，人流、物流为合肥之最。市场份额 庐阳区所包含的老城区，特别是环线内新建商品住宅楼盘屈指可数，目前庐阳区在售的新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线；区域内虽然有个别大规模住宅楼盘，但是在 2023 年内动作不大，因此该区内鲜见区域影响力楼盘该区内鲜见区域影响力楼盘。2023 年庐阳区的新建商品住宅供应面积保持在 3030 万平方米左右万平方米左右，比较平稳；供应套数为 2023 多套。由于合肥市的整体供应面积在不断增长，因此使得庐阳区的供应量占比呈现庐阳区的供应量占比呈现下降趋势，供应面积占比由年初的下降趋势，供应面积占比由年初的 10%10%下降到年终的下降到年终的 8%8%，下降比较明显。庐阳区内，北二环以外，只有金都华庭和天然新都市等少量住宅楼盘在售。庐阳区楼盘庐阳区楼盘发展的发展的呈现了较大呈现了较大局局限限性性、和局域性、和局域性。产品特性 从供应的建筑类型上看，庐阳区高层的占比明显增长，小高层、多层的占比有所下降庐阳区高层的占比明显增长，小高层、多层的占比有所下降，其中多层的占比下降明显。2023 年终，庐阳区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为 41%、48%和 10%；到 2023 底，这组比例数字分别变为 23%、41%和 35%；高层的占比较上年终增长了 25 个百分点，多层的占比比 2023 年年终减少了 18 个百分点。目前目前高层和小高层同时为庐阳区在售新建商品住宅的重要建筑类型。高层和小高层同时为庐阳区在售新建商品住宅的重要建筑类型。房价走势 20232023 年庐阳区在售新建商品住宅的价格整体呈上升趋势年庐阳区在售新建商品住宅的价格整体呈上升趋势，5 月份之前，庐阳区整体价格低于合肥市平均水平，5 月当月庐阳区住宅平均价格开始高于合肥市均价。在 5-8 月份价格波动较大；8 月份之后，庐阳区的价格整体呈上升走势，变化曲线波形与合肥市平均价格变化曲线一致。2023 年 12 月，庐阳区的在售新建商品住宅均价为 33773377 元元/平方米平方米，与上年同期相比，增长了 6.7%。其中，多层住宅的均价为 3139 元/平方米，与上年同期相比下降了 1.5%；小高层的均价为 3181 元/平方米，与上年同期相比上升了 1.6%；高层住宅的均价为 3936 元/平方米，比上年同期上升了 22.4%。高层价格增高层价格增幅明显，重要是由于庐阳区内的水晶苑和天幅明显，重要是由于庐阳区内的水晶苑和天庆