实验楼物业管理方案.doc

xx 实 验 楼 物 业 管 理 方 案 编 号：NS/202301 版 号：01 编 制：审 批：（未经许可，不得翻印）深圳市 xx 物业管理有限公司 二 00四年四月八日 版 号:1 修改状态:A 0.1 物业管理方案目录 第 1 页 共 2 页 日 期:2023.4.8 章 节 号 标 题 页 码 0.0 物业管理方案封面（批准页）(1)0.1 物业管理方案目录 (2)0.2 物业管理方案说明 (1)0.3 深圳市 xx 物业管理有限公司简介 (2)0.4 公司营业执照 (1)0.5 公司资质证书 (1)0.6 ISO9002 质量体系认证证书 (1)1.0 质 量 方 针 (1)2.0 管 理 目 的 (2)3.0 组织机构及资源 (11)4.0 xx 实 验 楼 实 务 管 理 (27)4.1 员 工 培 训 ()4.2 楼 宇 入 伙 ()4.2.1 楼宇入伙程序 ()4.2.2 入 伙 须 知 ()4.2.3 入 伙 流 程 图 ()4.2.4 楼宇入伙应缴费用明细表 ()4.2.5 入 伙 签 认 表 ()4.2.6 装 修 申 报 表 ()4.2.7 消防安全责任书 ()4.2.8 业 主 公 约 ()4.2.9 楼宇入伙及装修工作流程.()4.3 社区平常事务管理 ()版 号:1 修改状态:A 0.1 物业管理方案目录 第 2 页 共 2 页 日 期:2023.4.8 章 节 号 标 题 页 码 4.3.1 保安服务 ()4.3.2 消防管理 ()4.3.3 保洁绿化工作流程和质量标准 ()4.3.4 公共设施平常维修计划及实行方案 ()4.3.5 房屋本体共用部位平常维修养护计划 ()4.3.6 接待业主投诉 ()4.3.7 火灾和紧急事故解决 ()4.3.8 收费及财务管理 ()5.0 服务质量保证措施及法规规定 (3)5.1 管理方式 ()5.2 管理文献 ()5.3 检测及评价方法 ()5.4 物业管理法规规定 ()6.0 xx 实验楼物业管理费用及效益测算 (4)7.0 提请委托方解决的问题 (1)8.0 与相关方的业务交往 (1)版 号:1 修改状态:A 0.2 物业管理方案说明 第 1 页 共 1 页 日 期:2023.4.8 xx 实验楼位于深圳市福田区保税区新桂花村，占地面积12079M2，建筑面积 49466M2，绿化面积 4901M2，是由两栋 17层和六栋 10 层组成的高、准高层混合型住宅社区。总户数为306 户，已入伙 286 户，实际入住 230 户，停车位地下室 57个，地上 60 个。该社区配备的机电设备涉及：12 部三菱电梯、一台西门子发电机、二台 800KV 变压器和一台 600KV 变压器，消防和给排水设备也一应俱全。社区配备的智能化设施涉及：门铃对讲系统、闭路监控系统、IC 卡刷卡系统、红外线报警系统等。为了使 xx 实验楼的物业管理可以满足用户的需求，给住户提供一个安全、舒适的生活环境，本物业管理方案严格按照深圳市 xx 物业管理有限公司现已实行的 ISO9002 国际质量标准规定进行编制。由于时间仓促，加上对深大实验楼建筑情况了解甚少，我们在编写物业管理方案时，重要参照我司在中央花园和鸣翠谷的管理模式并借鉴港澳地区的先进经验。方案所述内容仅供参考，双方一旦签定物业管理委托协议，我们将尽快制定出符合深大实验楼规定的、更加切合实际的物业管理方案。版 号:1 修改状态:A 0.3 深圳市 xx 物业管理有限公司简介 第 1 页 共 2 页 日 期:2023.4.8 深圳市 xx 物业管理有限公司是深圳市老牌物业管理公司之一。公司从 1988 年开始从事物业管理工作。目前公司持有深圳市住宅局颁发的甲级资质证书。公司现有员工 382 人，其中管理员工 82 名，大专及中级职称以上 56 人，所有管理员工均持有物业管理上岗证书；保洁员 67 人及保安员 233 人均在上岗前通过了专业技术培训。公司下设总经理办公室、发展部、物业管理部、计划财务部、工程技术部、保安部、清洁绿化部。公司所管辖的社区分别位于深圳市南山区、福田区、罗湖区和宝安区，涉及：鸣翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园、鹏益花园、宝安大益广场、青海大厦、金稻田公寓、半岛花园 A 区、半岛花园 B 区、怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海昌大厦、招北综合楼等 16 个社区，管理面积共计 80 万平方米。公司管辖的鸣翠谷、银翠苑为高科技智能化社区。它安装和使用了室内外防盗报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路电视监控系统、社区外墙红外线保护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系统。对于上述这些高科技智能化设施，公司管理人员通过认真的学习和实践，目前不仅能纯熟操作、使用和维护，并且还针对各社区不同的特点和规定总结出一套完整的智能化设施管理办法，为此后接管智能化社区提供了宝贵的经验。通过几年的不断努力，公司所管辖的各个社区均获得了住户和发展商的一致好评，住户满意率不低于 98%。公司管辖的各社区、大厦多次获得深圳市优秀社区、大厦和安全文明社区称号。1998 年 10 月，公司通过了 ISO9002 国际质量标准认证。版号:1 修改状态:A 0.3 深圳市 xx 物业管理有限公司简介 第 2 页 共 2 页 日 期:2023.4.8 随着公司管理规模的不断扩大，加上其独树一帜的管理模式，公司总经理于 1998 年 5 月在深圳市物业管理协会第二次全体会员大会 上被选为常务理事。展望未来，公司全体员工将一如既往地秉承“敬业、奉献、创新”的公司精神，始终坚持“用户至尊，服务至上”的公司宗旨，针对新接的高档社区管理难度大、住户规定水准高等特点，在全面实行 ISO9002 国际质量标准管理的基础上，进一步推出一系列星级酒店式的便民服务项目，以便让所有住户更加称心、满意，让 xx 物业公司的物业管理工作早日迈上新的台阶。版 号:1 修改状态:A 1.0 质量方针 第 1 页 共 1 页 日 期:2023.4.8 1.0 质量方针质量方针 1.1 深圳市 xx 物业管理有限公司的质量方针是为用户提供：安全、舒适、清洁、优美、便利安全、舒适、清洁、优美、便利的生活和工作环境。1.2 本公司的质量管理和质量保证活动是建立在以“防止为主”的基础上，并与公司管理体系相一致，它基于：1.“用户至尊，服务至上”的服务宗旨。2.“敬业、奉献、创新”的公司精神。3.实行“先培训后上岗”使每一个员工对公司的质量方针和工作规定及用户的需求有足够的了解，明确自己的工作对公司的整体服务水平将产生影响，保证公司的信誉和使用户满意。4.合理的收费。5.符合政府法规、法律的规定。版 号:1 修改状态:A 2.0 管理目的 第 1 页 共 2 页 日 期:2023.4.8 2.0 管理目的管理目的 序号 指标名称 相关评分 标准及指标 计划 指标 管理指标实行措施 责任部门负责人 1 房屋完好率 98%98%贯彻负责人，实行巡视制度，建档记录，保证房管理员 屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2 房屋零修、急修及时率 95%95%接到维修告知10分钟内到达现场，及时完毕并建立回访档案记录。维修工 3 维修工程质量合格率 95%95%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以保证维修工程合格，满足用户需要。维修工 4 管理费收缴率 95%95%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。收费员 5 绿化完好率 98%99%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录保证大厦公共绿化无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。绿化工 6 清洁、保洁率 99%99%贯彻负责人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，保证小心内垃圾日产日清，空气清新。清洁工 7 道路完好率及使用率 90%99%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录保证道路完好。管理员 8 化粪池、雨水井污水井完好率 99%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，保证沟、渠完好，并定期疏通，清理。管理员 9 排水管、明暗沟完好率 98%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，保证排水管畅通无阻、无塌陷。管理员 10 路灯完好率 85%95%贯彻负责人，实行巡查制度，建档记录，保证路灯无损、正常使用并进行定期清洁。管理员 11 停车场、单车棚完好率 100%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以保证设施完好，方便使用。管理员 12 公共文体设施、休闲设施及标记 95%95%贯彻负责人进行保养护，实行巡查制度，建档记录，保证设施完好，美观清洁。管理员 版号:1 修改状态:A 2.0 管理目的 第 2 页 共 2 页 日 期:2023.4.8 序号 指标名称 相关评分 标准及指标 计划 指标 管理指标实行措施 责任部门负责人 13 大厦内治安案件发生率 0.1%以下 0 保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练一次，每次一小时，以保障保安队伍的素质和状态；贯彻保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以保证社区的安全 保安队长 14 消防设施设备完好率 100%100%贯彻负责人，实行巡视制度，建档记录，并定期维护和检修以保证消防设备完好无损、正常使用。保安队长 15 火灾发生率 0.1%以下 0 管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设立专人负责平常巡视发现隐患，及时解决并告知管理处，以保证社区消防安全。保安队长 16 违章发生率与解决率 发生率 解决率95%0.1%100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时解决，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录。管理员 17 用户有效投诉率及解决率 投诉率1%月解决率95%1%100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与用户的沟通，定期举行用户恳谈会，了解用户的愿望和规定，满足用户的需要，发生投诉及时解决并记录，同时建立档案跟踪解决结果。管理处 主任 18 管理人员专业培训合格率 80%100%员工分别进行入职培训、在职培训、提高培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性规定的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，保证培训合格率100%，以保障员工的素质。发展部 19 维修服务回访率 50%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以保证维修服务满足客户的需要。管理员 20 用户对物业管理满意率 95%98%在平常工作中及时收集用户的需求信息，尽也许的满足用户的需要，加强双方的沟通，以保证用户对物业管理工作的满意。管理处 主任 版 号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 第 1 页 共 6 页 日 期:2023.4.8 3.0 3.0 组织机构及职责权限组织机构及职责权限 3.1 xx 实验楼管理处设主任壹名、收费管理员壹名、工程主管壹名、操作水电工贰名、监控值班员壹名、保洁员肆名、绿化工壹名，所有人员均从深圳市 xx 物业管理公司抽调，上述服务人员均已通过 ISO9002 技术培训并持证上岗。xx 实验楼管理处组织机构图 总经理 总经理助理 总工程师 工程技保 安 物业管发 展 计划财总经理半岛花玉华花金稻田鹏益花碧湖花xx实银湖管青海大蛇口散怡海花清洁绿 版号 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 第 2 页 共 6 页 日 期:2023.4.8 第一节第一节 规章制度规章制度 3.13.1 职责权限职责权限 3.2 3.2 规章制度与档案建设规章制度与档案建设 吸取国际及国内同行的先进物业管理思想，结合深圳市 x x 物业管理有限公司的实际情况，在制订管理规章制度时注意 做到使物业管理有法可依，有章可循。为进一步统一规范管理，我公司将按照已实行管理处主收费员壹操作水电监控值绿化工壹保洁员肆工程主管ISO9002 国 际标准及本公司的质量体系文献的规定，对实验楼实行专业 化、规范化管理，实现社会效益、环境效益和经济效益三丰收。在此，我们摘录与实验楼物业管理有关的部分公众管理制度，内部岗位责任制、管理运作手册。一、公众管理制度（目录摘录）1、业主公约 2、精神文明公约 3、楼宇使用及维护管理规定 4、物品搬进（出）管理规定 5、治安管理规定 6、清洁卫生管理规定 7、园林绿化管理规定 8、消防管理规定 9、交通车辆、停车场管理规定 10、环境保护管理规定 11、电梯使用管理规定 12、智能化设施管理规定 13、供水、供电、供气管理规定 二、内部岗位职责 3.2.1 管理处主任职责管理处主任职责 管理处主任是由公司聘任，授权到实验楼实行一体化综合管理，贯彻执行 ISO9002 物业管理质量体系的负责人，对公司和业主委员会负责，保证实验楼的环境优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、社区文化活动丰富多彩、住户生活宁静，为实现公司与业主委员会签订的管理目的而履行下列职责：1.根据房管法规、政策法令、公司的各种规章制度和物业管理协议的服务规定，实行“管理目的、经济指标”责任制，对住宅区的房屋、公共设备、设施组织验收、接管。2.业务上接受物业部和上级部门的指导和监督，做好不合格服务的解决。3.合理配置管理处各种资源。协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工生活、保证员工有良好的精神面貌和积极的工作态度；本着“取之于民，用之于民”的收费和使用原则，管好、用好住宅区的管理资金。4.负责住宅区物业的装修审批，协调违章和投诉的解决工作，贯彻安全、防火管理。5.监督检查住宅区的清洁、绿化、消杀工作，并做好日检记录。6.负责费用收取、记录、核算工作，办理银行托收，对欠费用户，应电话或上门催收。7.负责管理处考勤汇总。8.负责管理处文档管理。9.负责仓库物品管理。10.对业主（住户）的来信来访，热情接待，及时解决不合格服务的投诉，并定期回访。版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 第 3 页 共 6 页 日 期:2023.4.8 11.组织开展社区文化活动，丰富住户生活内容，搞好精神文明建设。12.积极配合政府相关部门做好住宅区的有关工作。13.每半个月组织管理处员工召开例会，每月月底做好本月管理工作总结及下月的工作计划安排。14.完毕公司交办的其他工作任务。3.2.2 工程主管职责工程主管职责 在管理处主任的领导和工程部经理的指导下，保证住宅区的公共设备正常运营、公共设施的正常使用。1.负责管理处的维修管理工作。2.负责制定住宅区的设备、设施的维修保养计划，并负责组织安排实行；重大维修养护计划，报公司及业主委员会批准后实行。3.执行政府部门制定的有关行业安全法规及公司的各项操作规程，加强安全管理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故。4.对设备、设施的运营、维修和保养工作进行定期和不定期的 检查，现场督导重要维修及配套设施的完善、施工工作。切实执行“三干净”（设备干净、工作场地干净、机房干净）、5.“三不漏”（不漏水、不漏油、不漏电）、“三良好”（使用性能良好、密封性能良好、调制性能良好）的标准，监督操作严格执行机电设备安全操作规程和设备维修保养制度。设备发生故障及时组织抢修，发现隐患及时组织解决，做好技术把关工作，保证系统设备处在良好的技术状态。负责组织操作工配合工程部做好住宅区的技术文献资料、设备、设施的 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 第 4 页 共 6 页 日 期:2023.4.8 验收、接管工作，并建立台帐。6.负责维修物品、工具的采购计划申报并协助采购。7.组织维修工对住宅区的水、电表抄录、核对。8.协同做好业主的装修验收。9.领导水电操作工为业主（住户）提供及时周到的维修服务。10.完毕主任交办的其他工作。3.2.3 操作水电工职责操作水电工职责 在工程主管的指导下，对住宅区的公共设备、设施进行操作、维修、养护、管理和向业主（住户）提供维修服务。1.协助住宅区公共设施、设备的验收、接管工作。2.熟悉住宅区各水、电、气管线空调的管道走向、分布状况以及管线主控位置。3 严格按规范做好负责住宅公共设备、设施的操作维修、检查、保养工作，并做好相应的各项记录。4 遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完毕维修任务。5 为业主（住户）提供维修服务时，做到维修及时，“工完场清”，保证质量。6 完毕主管交办的其他维修任务。7 遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完毕维修任务。8 遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完毕维修任务。为业主（住户）提供维修服务时，做到维修及时，“工完场清”，保证质量。9 完毕主管交办的其他维修任务。3.2.4 监控室值班员职责监控室值班员职责 负责监控住宅区监控系统的运营，收集治安信息，保证 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 第 5 页 共 6 页 日 期:2023.4.8 住宅区安全。1.熟悉住宅区的周边环境及人员情况，掌握监控系统器材的布置、性能及其监控范围；发现可疑情况及时告知相关人员解决。2.受理业主（住户）的治安投诉，作好记录，根据轻、重、缓、急情况，采用相应措施转达相关部门解决。3.值班时间不得随意离开值班室，不准看书报，不准与别人聊天，不准吸烟、喝酒，不准瞌睡，不准擅离岗位。4.非工作所需严禁私人占用电话，制止非值班人员进入值班室。5.严格执行交接班制度，做好值班记录和交接班手续。6.完毕领导交办的其他任务。3.2.5 保洁员职责保洁员职责 1.佩带工作证，按规定着装。2.准时对自己责任区的地面、楼梯及公共设施进行保洁，并达成服务标准的规定。3.完毕保洁责任区的保洁任务，做好垃圾收集、分类清运工作。4.运用非工作日时间，定期对空调风口、天花、照明灯具、门 窗、窗帘、办公设施等进行清洁，使之保持整洁。5 接受管理员的保洁工作检查，改善不合格服务。6 对的使用和保管清洁物品和工具。7 努力学习清洁业务技术，提高技能。3.2.6 绿化工职责绿化工职责 1.佩带工作证，按规定着装。2 做好对花木的松土、施肥、浇水、补苗等工作。版号:1 修改状态:A 第 6 页 共 6 页 日 期:2023.4.8 3 及时对花木、草坪进行修剪、整形，做到造型美观、景观丰富。4.对修剪整形的树枝、杂草等及时清理。5.防治花木病虫，保证花木长势优良，不污染环境。6.负责消杀工作的实行、检查，保证周边环境无虫害，绿化植 物无病虫害。7.接受公司管理员的检查，改善不合格服务。8.对的使用和保管绿化施工用品。9.努力学习绿化业务技术，提高技能。三、管理运作制度（文献目录）1、管理处工作手册 2、消防工作手册 3、保安工作手册 4、维修工作手册 5、智能化设施设备管理工作手册 6、机电设备工作手册 7、清洁绿化工作手册 四、ISO9002 国际质量体系文献 1、物业部工作文献 2、工程部工作文献 3、保安工作文献 4、清洁绿化部工作文献 5、程序文献 6、质量手册 7、质量体系表格 第二节 档案建设管理 系统化、管理化、电脑化地建立物业档案与管理，是物业管理工作的重要组成部分，也是实行管理的有力依据。物业管理者履行物业管理名同实验楼的物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举的方式，按照建设部关于修订全国物业管理示范住宅社区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的告知的标准执行。将收集的管理资料细分，做到分类整理，易于查阅。使档案管理真正为管理服务。一、档案资料管理的流程图 发展部提供的资料 管理处建立的发档资料 文档管理签收记录 文档管理员登记 分类归档管理 借阅文档 文档（主任批准）一般文档 管理员登记 复 印 文 张 贴 文 作废文献 登记销毁 档案资料分类意图 类别 资 料 内 容 基 础 管 理 工程建筑产权资料 1、规划图纸、项目批文、用地批文 2、建筑许可证、投资许可证。开工许可证 3、拆迁安顿资料、丈量报告 4、相关验收批文 工程技术资料 1、红线图、总平面图 2、地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告 3、工程协议、工程预决算 4、工程设计变更告知及技术核算单 5、竣工图：A 单体建筑、结构、设备竣工图 B 附属工程及地下管网竣工图 6、房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、采暖、弱电、消防及智能化竣工验收证明书 7、钢材、水泥等月要材料的质量保证书 8、新材料、构配件的鉴定合格证书 9、供水、供电、电梯、消防、空调及采暖、智能化等设备技术资料 10、砂浆、混凝土块试压报告 11、绿化工程竣工图 12、其他技术资料 按管验收资料 1、接管验罢手续 2、接管验收设备确认凭证 3、接管验收房屋本体确认凭证 4、保修期设备、房屋本体返工验收资料 管理协议资料 1、前期物业管理服务协议 2、物业管理委托协议 业主委员会资料 1、筹备成立文献 2、成立后运作文献 类别 资 料 内 容 基 础 管 理 基金资料 维修基金的建立、管理、使用、续筹的文献 管理目的及方案 1、争创物业管理“示范社区”规划 2、物业管理实行方案 规章制度 1、公众管理制度 2、管理运作制度、工作文献 3、公众制度 基 础 管 理 员工管理资料 1、员工个人资料、聘用表 2、员工业绩考核及将罚记录 3、员工培训计划和个人成长记录 4、员工培训考核记录 5、员工外出考核及参与演记录 6 员工住房及内务管理记录 计算机管理资料 1、计算机管理软件及使用说明 2、计算机网络管理及记录 行政文献资料 1、管理处值班记录 2、政府部门及月管领导部门文献 3、xx 物业公司及业主单位相关文献 4、规章制度、告知、通报等文献 5、接待来访参观登记表 业主、客户资料 1、业主、客户管理资料、业主公约、装修申请。费用托收协议 2、业主、客户档案 3、业主、客户维修档案 业主反馈资料 1、服务质量回访登记表 2、业月意见调查、维修资料 1、维修申报表 2、维修服务派工单 3、维修回访登记表 房屋管理及维修养护 标记、导示资料 1、实验楼、楼层、房号平面示意图 2、引路方向平面图 大厦房屋安全管理类 1、严禁违章搭建及装修的规定及解决记录 2、装修验收记录 3、房屋安全检查记录 类别 资 料 内 容 共 用 设 备 管 理 综合类 1、设备安全运营规程 2、各设备运营岗位责任制度 3、定期巡回检查记录 4、运营记录 5、运营记录 6、设备维修档案 7、设备机房管理规定 8、相关岗位技术人员资质证书 供电系统 1、送电、停电告知及记录 2、临时用电管理措施 3、停电应急解决措施 弱电系统 1、智能化行记录 2、智能化设施定期保养记录 公 用 设 备 管 理 消防系统 1、消防 24 小时值班记录 2、消防设施设备清单 3、消防设施设备使用方法 4、消防应急方案、消防疏散图 5、相关消防宣传资料及法规 6、火灾隐患检查记录 电梯系统 1、电梯准用证 2、年检合格证 3、电梯操作及保养人员资质证书 4、电梯应急解决措施及记录 给排水系统 1、实验楼用水供水管理制度 2、用水、节水计划 3、给排水设施安全检查记录 4、二次供水卫生许可证 5、水质化验单 6、操作失员卫行健康许可证 7、限水、停水告知及关记录 8、供水设备周边环境检查记录 9、应急解决方案及相关记录 共用配套设施资料 1、共用配套设施登记表 2、共配套设施维修养护计划及记录 共用管线资料 1、地下管网图 2、违章架空管线解决记录 照明设施 1、道路、楼道、大堂公共照明登记表 2、公共照明维修及更换记录 类别 资 料 内 容 保 安 及 车 辆 管 保安资料 1、平常巡查记录、值班记录 2、训练计划和考核记录 3、实验楼安全防范措施 4、查岗记录、闭路监系统录象带 5、物资搬运放行记录、紧急事件解决记录 车辆及停车场管理资料 1、停车场出入登记记录 2、交通疏导图 3、停车声安全设施记录 4、车辆管理记录、车辆具体资料 环境卫生管理 环卫设施资料 1、环卫设备、工具登记表 2、环卫设备、工具更换记录 清洁卫生管理资料 1、清洁卫生检查标准及记录 2、国家环保标准：排烟、排污、噪音 3、解决污染事件记录 4、消杀及垃圾清运记录 绿化管理 绿化资料 1、绿化规划图纸 2、绿化设施登记表 3、绿化保养计划及记录 4、绿化检查标准及记录 精神文明建设 社区文化资料 1、活动计划实行方案、总结记录 2、社区文化活动图片及音像记录 3、传媒报导 4、文化活动场合等设施使用情况 管理效益 经济效益 1、物业管理费用收缴登记表 2、有偿经营服务登记表 3、物业管理整体项目经营登记表 版号:1 修改状态:A 4.0 xx 实验楼实务管理 第 1 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 4.1 员工培训 一、接管前培训计划 时间 培训内容 培训人 培训对象 培训地点 一 个 月 公司概况及经营方针、公司理论和公司精神 郑晓冰 全体员工 公司会议室 社区概况、管理目的及管理规章制度 王爱民 全体员工 会议室 管理方案内容讲解讨论 王爱民 全体员工 会议室 员工守则、理念行为规范手册、物业管理基础知识 胡建凤 全体员工 xx 实验楼 智能化设施管理知识 张 龙 全体员工 xx 实验楼 岗位与工种业务培训；岗位职责、工作流程、质量标准 潘英超 各部门员工 xx 实验楼 ISO9002 文献培训 杨 军 全体员工 会议室 消防安全、应急常识 车占生 管理处全体人员 会议室 实习与考核 管理处主任 管理处员工 xx 实验楼 版号:1 修改状态:A 4.0 xx实验楼实务管理 第 2 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 二、管理处员工守则(一)工作态度 1.礼仪是员工对顾客和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”。2.喜悦最适当的表达方法是常露笑容。“微笑”是友谊的大使，是连接顾客桥梁，它会使员工乐业并给人以亲切和轻松快乐的感觉。3.效率提供高效率的服务，完毕高效率的工作，急顾客所急，为顾客排忧解难，藉以赢得满意及公司的声誉。4.责任无论是常规的服务还是平常的管理工作，都应尽职尽责，一切务求得到及时圆满的效果，给人以效率快和良好服务的印象。5.协作是公司管理的重要因素之一。各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心合力解决疑难，维护公司的声誉。6.忠实忠诚诚实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。(二)仪态 1.所有必须以立姿的员工，其对的姿势应是：双脚以两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。2.所有以座姿工作的员工，必须座姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得拖鞋。3.工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜。(三)仪表 1.身体、面部、手部必须清洁，提倡天天洗澡，换洗内衣物。2.天天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物。3.头发要常洗、整齐。男员工不准蓄长发、烫发，头发不得有头屑。4.女员工上班要化妆，但不得浓妆艳抹，男员工不得化妆。5.不得佩戴任何饰物、留长指甲，女员工不得涂色在指甲上。6.必须佩带工号牌或名牌，统一佩在左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整，发现问题及时纠正 版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 3 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 (四)表情 1.微笑，是员工最起码应有的表情。2.面对来宾住户应表现出热情、亲切、真实、和谐，必要时还要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。3.和来宾交谈时应眼望对方，屡屡点头称是。4.双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、鼓击或玩弄其他物品。5.行走迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与来宾同时进出门（如电梯门），应让来宾先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。6.不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出不必要声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。7.不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。8.上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。9.不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。10.要注意自我控制，随时注意自己的言行举动。11.客人和你发言时应全神贯注，专心倾听，不得东张西望，心不在焉。12.在为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惊的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。13.员工在服务、工作、打电话和与客人交谈时，如有客人走近，应立即示意以表达已注意他（她）的来临。不得无所表达，等客人先开口。(五)接听电话 1.所有来电，务必在三响之内接答。2.接电话先问好、报单位，说“请问能帮您什么忙？”，不得倒乱顺序。3.通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，半途若需与别人交谈，应用另一只手捂着听筒。4.必要时要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。5.对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线及用力掷听筒。6.在岗位上，不得打私人电话、传私电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话，别人接听，只代为记录。7.对话规定按本守则“言谈”一节规定办。版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 4 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 (六)言谈 1.声调要自然、清楚、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清楚。2.不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。3.三人以上对话，要用互相都懂的语言。4.不得模仿别人的语言语调和谈话，不讲过度的玩笑。5.说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。6.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。7.要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。8.指第三者时不能讲“他”，应称“那位先生”或“那位女士”。9.无论从客人手上接过任何物品，都要讲谢谢。10.客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反映。11.客人来时要问好，注意讲“欢迎您的光顾”，客人走时，注意讲“祝您快乐”，或“欢迎下次再光顾”。12.任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。13.暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，假如离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等”。不得一言不发就开始服务。14.当为客人完毕一项服务后应积极询问是否尚有其他事需要帮助。(七)工作服 1.工作服应干净、整齐、笔挺。2.非因工作需要，不得在社区以外穿着工作服。3.扭扣要所有扣好，穿西装服时，不管男、女第一颗扭扣须扣上，衬衣的第二颗扭扣须扣上，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。4.工作服外衣衣袖、领口和衬衣领口，不得显露个人衣物及个人物品，如纪念章、笔、纸张等，工作服衣袋不得多装物品，显得鼓起。5.只准按规定着鞋上班，皮革不准钉金属掌，严禁着凉鞋，女员工只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。(八)保密 未经批准，员工不得向外界传播或提供有关公司之任何资料，公司的一切有关文献及资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者到总经理办公室接洽。版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 5 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 4.2 楼宇入伙 4.2.1 楼宇入伙程序。1.楼宇入伙，管理处将 入伙须知、入伙流程图、装修管理规定贴在管理处明显位置，使业主按规定顺序办理入伙手续。2.核算业主有效证件和入伙资料，涉及：入伙告知单、购楼协议、身份证件和复印件等。3.如业主委托别人代办入伙手续，规定代办人出示业主身份证原件、委托书、本人身份证、入伙告知单和购楼协议等入伙资料。4.按楼宇入伙应缴费用明细表中规定的金额收费。5.请业主具体阅读并签定业主公约，对业主不明之处耐心解释。如业主对特别约定的条款表达不批准，可补充在业主公约之中，待业主对各条款内容无异义后，恳请业主署名。6.请业主填写住户卡片、留下有效联系电话。7.向业主发放入伙签认表、装修申报审批表、房间锁匙，管理员陪同业主一起验房，抄录水电表底数，请业主验房后签收。8.按规定为业主办理装修审批手续。9.入伙文字资料由管理处保管。4.2.2 入伙须知 敬请业主入伙前仔细阅读本须知并遵照执行：1.业主（租户）须亲自到管理处办理入伙手续；委托别人代办，版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 6 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 代办人应出具委托书及代办人身份证明。2.办理入伙手续需携带的文献：A.开发商开出的入伙告知书；B.购房协议或发票；C.本人身份证和复印件；D.业主委托书和代办人身份证及复印件。3.缴纳费用：见入伙应缴费用明细表。4.业主装修请即时索取 装修申报审批表（一式两份），按规定填写后交管理处审核。5.装修审批后，装修人员应办理临时施工作业卡，并缴交装修押金等。6.拟定搬迁日期，及时告知管理处，以便统一安排。7.业主还需亲自或委托别人监督搬迁，并对搬迁工人的行为负责。8.入伙后请即到本地派出所办理户籍登记。版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 7 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 4.2.3 入伙流程图 1.签业主公约 2.填写住户卡 业主持入伙告知书 管 理 处 阅读入伙须知 签约 填卡 见入伙应缴费用明细表 1.管理员陪同验房 2.业主自己验房 3.在入伙签认表上署名 4.抄水电表底读数并确认 1.填写装修内容 2.装修审批 3.办理施工出入证 版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 8 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 到交费处缴费 办理银行托收 领取锁匙和入伙签认表验房、抄表底、签认 装修申报 4.2.4 楼宇入伙应缴费用明细表 序号 收费项目 收费类别 收费标准 备 注 1 管理费 准高层 2.60元/M2 每月10日前收取当月管理费。高层 2.80元/M2 2 水电押金 住宅 5元/M2 按市住98.11.5纪要规定收取（抄表到户后退还）。3 本体维修基金 住宅 0.25元/M2 入伙一年后开始收取。4 装修押金 2023元/户 根据深圳市家庭居室装修管理规定；施工队和业主各缴1000元。5 公共设施占用费 10元/天 施工队支付，装修押金中扣除。6 停车费（月卡）室外 200元/月 小型汽车。室内 400元/月 7 有线电视安装费 8 煤气开户费 9 水费（排污费另计）按供水部门的规定收取。10 电费 按供电部门的规定收取。版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 9 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 4.2.5 入伙签认表 领 表 日期：幢 楼 单元 业主姓名 联系电话 女士 先生 如您对所购房屋及设施基本满意，请在此栏内签字，并祝平安顺意！评语：署名：年 月 日 假如您认为尚存不同限度的问题，请将意见填在表中，我们将尽快为您解决。存 在 问 题 解 决结果 经办人：年 月 日 业主签收：年 月 日 说明：请在收表后三天内填好送交管理处，否则，视为业主签收。附列：该单元水、电、煤气分表基数：水表底数：吨 电表底数：度 煤气读数：立方 版号:1 修改状态:A 4.0 XX 实验楼实务管理 第 10 页 共 27 页 日 期:2023.4.8 4.2.6 装修申报表 业主姓名 联系电话 工作单位 施工图纸（可附后）施工队名称 联系电话 负责人 资质（营业执照、资格证）（可附后）申请装修内容（涉及装修项目、范围、标准、时间、施工图纸等）本住户和施工队保证装修内容不超过以上范围、标准，并按期完毕，严格遵守深圳市家庭居室装修管理规定及XX 实验楼装修管理规定 住户署名：施工队负责人署名：户主装修保证金 施工队装修保证金 收款人 工程技术部 审批意见 管理处 验收意见 退还业主 装修保证金 退还施工队装修保证金 收款人 备 注 1.装修工程竣工，需经管理处工程部验收，如无违章，予以初验签字。初验签字满三个月后，管理处进行复验，如无漏、堵及违章，共同签认后方可退回装修保证金（即押金）。2.本表一式三份，由业主、施工队、管理处各