物业管理--案例分析题.doc

居委会选聘的物业服务公司是否有效？原告：某业主被告：某物业服务公司某住宅小区是旧楼区，几年来，一直没有成立业主委员会，因此也就一直没有聘请物业服务公司对小区进行管理服务，小区的管理也就非常不到位，楼房破落，楼道肮脏，地面不平，给小区的业主造成了很大的不便。居委会处于方便自身管理工作的需要，就联系了一家物业服务公司，并与该物业服务公司签订了物业服务委托合同。在合同中约定了由物业服务公司对房屋建筑的公用部位、共有设施与设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施进行统一维修、管理和养护，并明确列出了具体委托物业事项及服务质量标准。由于小区7号2楼的楼梯扶手被损坏，上下楼的老人和小孩多有不便，居委会于是要求物业服务企业进行维修，物业服务公司认为这项维修费用很高，除非业主增加交纳维修费，否则将不予维修。居委会认为物业服务公司的要求不合理，没有动员业主交纳维修费，物业服务公司也就一直没有对被损坏的楼梯进行维修。一天，一个5岁的小孩在下楼时，经过没有扶手的楼梯，身体不稳，突然从损坏的扶手处跌下来，伤势严重，住院花去近8000元。现小孩的父母以物业服务公司违约为由把物业服务公司告上了法庭。请运用相关的法律知识对本案例进行简单的分析。11、 物业管理费何时收取？一次能收多少年？（99）我是一名购房者，所买的房子已于今年8月初完工并通过验收，我也早已将全部房款付清，根据合同规定，应于8月底拿钥匙。在办理入住手续时，开发商告知，须向指定的物业管理公司交齐两年的物业管理费才能入住，我发现物业管理费是从贷款公正日期起计算的，我感到很困惑，请问：（1） 物业管理费是从贷款公正日期起计算的吗？（2） 物业管理费能一次收取两年吗？2、房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？（103）王小姐两年前在郊区买了一套房子，1年前开发商通知王小姐入住，王小姐考虑自己不常去住，自己又一直忙，所以就一直没有去办理手续。最近，开发商聘请的物业管理公司多次通知王小姐，要求王小姐补交1年的物业管理费、利息和违约金。王小姐不明白，这房子她一天都没有住，也没有办理手续，为什么要交1年的物业管理费、利息和违约金？3、无绿地，是否还交绿化费？（123）北京的一位业主入住自己买下的一处新商品房后，发现自入住后周边的道路就没有清理干净，而且根本没有绿化，可物业管理公司仍按全款向业主收取物业管理费，该业主问物业管理公司没有绿地为什么收取绿化费？物业管理公司解释说，收取绿化费正是为了建设绿地，请问，物业管理公司的说法对吗？4、业主不交物业管理费，开发商能拒办产权吗？（127）某业主购买了一处商品房，入住后对小区的物业管理有意见，便采取了不交物业管理费的办法进行反抗；没想到这样一来却惹怒了开发商，开发商声明：不交物业管理费就别想办产权证。请问，开发商这样做符合法律规定吗？1、垃圾清运费、垃圾处理费该不该交？（108）我是北京市一个市民。最近我购买了一套内销商品房，在办理交房手续时，物业管理公司向我收取了物业管理费、维修基金和垃圾清运费等费用，后来居委会又向我收取了垃圾处理费。对此，我有疑问，我不一定装修房屋，物业管理公司既然已经收取了保洁费，为什么还向我收取垃圾清运费？居委会收取的垃圾处理费到底是做什么的？2、业主能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费吗？（110）某住宅小区业主入住时与某物业管理公司签署了前期物业管理公约，并交纳了三个月的物业管理费，自那以后，该业主就一直以物业管理公司管理不善等理由拒付物业管理费以及部分保洁、保安费，物业管理公司在多方解释调解不成的情况下，向法院提出诉讼。那么，业主能否以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费？3、个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费?（106）某花园住宅小区某栋，于2000年6月经综合验收合格交付业主使用。该楼共有业主150户，2000年8月，该楼148户业主与某物业管理公司签订了物业管理合同，委托该物业管理公司进行物业管理。而另外两户以未签订物业管理合同为由，从2001年1月起拒交物业管理费，同时拖欠水电、卫生、消防等费用，物业管理公司多次催缴无效，遂将这两户告上法庭。请问，个别业主能否以未签无二管理合同为由拒绝交纳物业管理费？4、物业管理公司单方面决定增加物业管理费是否可行？（107）某商住楼业主刚刚入住不到半年，就常发生失窃事件。为了加强治安管理，物业管理公司又增加了治安护卫员，进行24小时巡逻，同时贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下，自己做主将物业管理费提高，一些业主对此十分不满，甚至出现拒交物业管理费的现象。那么物业管理共识能否单方面增加物业管理费？案例一 业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负责？（85）某小区一业主，单位分给他商品房6个月后，墙面出现渗水现象。物业管理公司认为，住户刚搬进来住，是在建筑保修期内，此事应招建筑商索赔；但建筑商认为此房已建好两年多了，早过了保修期，责任不应由他们来负，应找单位负责；而单位管房领导认为，改房虽购买两年多，但改房子分配到职工手中才几个月，仍属于保修期内的问题，应由建筑商负责。业主不明白，他刚分了6个月的房屋出现了问题到底应该由谁负责？案例二 公有住房房屋出现问题谁负责？（86）邹某购买了单位一栋5层楼的顶层住房。经过几年的使用，该栋楼房顶已多处漏水而影响居住，必须即时维修。但当邹某等想起他楼层的购房户提出共同修缮楼顶时，他们以不是顶层住户没有直接使用楼顶等理由而不同意共负维修责任。原售房单位也不给解决此事。邹某非常苦恼，公有住房出现问题到底应该由谁维修呢？案例三 出租房屋出现损坏，谁负责维修？（87）王先生承租了一套二居室，房屋下水管道最近出现了严重漏水。王先生通知房东李某来修理。但李某认为，管道是在王先生使用期间出问题的，应由王先生负责修理。两天后，王先生不在家时，漏水到时家具电器等被水浸泡损坏，损失约为2000原。王先生要求李某赔偿损失，李某不同意，说是王先生自己造成的。那么，承租的房屋损坏到底应该由谁负责呢？案例四 管道堵塞，造成水浸，责任应该谁负？（88）张某住在某大厦二楼。最近，由于一楼与二楼之间的排污管道堵塞，污水从他家浴室地漏回涌，将木地板及部分家具浸湿。木地板也因此拱起，需更换。张某认为，排污管是公共设施，因公共设施出现故障而造成他的损失，应该由物业管理公司赔偿。因此向物业管理公司追偿。但物业管理公司认为，他们没有赔偿责任，因而不予赔偿。那么，管道堵塞，造成水浸，责任到底应该由谁负责呢？案例一 物业管理公司私自撬门维修房屋，是否承担责任？张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。一次，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求物业管理处前去维修。管理处在联系不到张先生的情况下，私自将张先生家的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经同意便擅自将房门撬开，侵犯了自己的权利，因此要求物业管理公司赔偿损失。那么物业管理公司应当赔偿吗？案例二 外墙渗水，家具霉烂谁负责？某住宅小区业主住在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行修理，但渗水的问题始终未解决。两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么物业管理公司是否应当赔偿呢？案例三 电梯底层不停合适吗？（84）前两天，我到某小区去看患病的朋友，拎着大包小包汗流浃背地走到电梯口，却遇到了一件尴尬事：低楼层电梯不停。工作人员说是“上面”有规定，不让停。后来听住在三楼的朋友说：这事还有个说法电梯设备不好，不能频繁地开关。那么电梯底层不停合适吗？案例四 楼宇外墙业主自己能擅自挂招牌吗？业主顾某日前下岗，他利用自己底层的住房，在家兴办了一个百货超市。由于自己的住房位于小区的路口，地段好，为了招引更多的消费者来光顾，他在自己家的外墙上安装了一块小型光管招个住宅小区外墙观光为理由，要求业主顾某将招牌立即拆去。顾某迷惑不解，在自己家的墙上挂了一块招牌就不许可吗？物业管理公司是否有权做出拆招牌的要求呢？