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育德家园物业管理方案
（讨论稿）

“一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。”我们用《管子·权修》中的这句话作为本文的开篇语和育德家园物业管理方案的中心语，旨在承沿和发扬古人崇尚育才育德高于一切的精神。

第一章、楼盘调研情况
“育德家园”楼盘是深圳市祥悦房地产开发公司正在向市场推出的一项经典力作，结合该位置地处蛇口后海高档商品房住宅区，开发商在规划、设计、建设以及物业管理构思上都有全新的提炼和创意。
育德家园位于深圳特区蛇口后海路东侧，与北师大附小一墙之隔，周边省级重点育才中学及深圳大学等校园星罗棋布。靠近楼盘的南山商业文化中心区及建设中的南山书城更提高了这一地带的文化氛围。楼盘附近有15条大中巴公交线，交通十分便捷。正在规划中的东角头与香港的跨海大桥也加重了这一地区地产升值的份量。育德家园采用大围合环境布局，最大限度地为住户争取了户外活动空间。主体建筑物有8栋：建有带电梯的小高层2栋，顶层设有跃式房；多层楼5栋，下设沿街连体的商业用房；大门左侧配有三层建筑物的幼儿园。
社区内大比率的绿地面积和毗邻主干道又闹中取静的封闭式环境都很受买家青睐；特别是楼盘借助于背靠北师大附小的优越地理位置，从人文方面提高教育主题成为一个无法替代的笋盘亮点。
一、该社区的建筑情况：
占地总面积：30049.10M2
总建筑面积：52500M2（地上：47691.41M2，地下：4808.59M2）
建筑容积率：1.86
建筑覆盖率：27%
建筑实用率：90%-93%
绿 化 率：68%
住宅建筑面积：46793.97M2（多层面积：26801.37M2；小高层面积：19992.60M2）
架空层面积：1084.64M2（部份表面绿化）
商用面积：2590.57M2（63个单元）
住户数量：522户
二、该社区的环境情况：
幼 儿 园：2420.25 M2
车位数量：270个（其中地面144个，车库126个）
中庭面积：15500M2（草坪4417M2，嵌草砖1324M2）
植物品种63种，其中乔木有200多株
庭园扬声器：20个；1W/个。
集 水 坑：2个，蓄水量1立方米/个；潜污泵2个，用于自动喷淋；
社区内道路面积：4903M2（234.8M×4.5M×2.5条，167.58M×4.5M×3条）
污 水 井：148个，雨水井：116个，雨水口：54个
垃圾收集站：1个（东南角）
三、该社区的设施情况：
各类户外灯：约280盏，其中有：
高杆灯：11盏，100W/盏
照空灯：33盏，40W/盏
照地灯：13盏，40W/盏
矮柱灯：39盏，40W/盏
矮壁灯：2盏，40W/盏
藏地灯：75盏，40W/盏
壁灯：17盏，40W/盏
低杆庭园灯：23盏，40W/盏
水底射灯：23盏，40W/盏
阶梯灯：18盏，40W/盏
户内楼道灯：约462盏（11个楼道×7层×2盏，6个楼道×8层×2盏，2个楼道×18层×3盏，架空及地下停车场估算80盏，设备间及办公室用灯24盏）
屋顶水箱：约21个
户外消防栓：12个
重要设备系统有：设摄像监控系统、可视对讲系统、经济照明系统、电子巡
更系统、周界报警系统；
地下车库设排烟通风装置温感报警、自动喷淋、消火栓系统、烟感报警系统、
排烟通风装置；
电梯四台：其中客梯2台，货梯2台，采用上菱设备（电梯等重要公用设施采用双路供电）
通讯设施：引入900对通讯电缆，内设1800对交接箱
户内配套设施：有线电视系统、可视对讲报警系统、家庭智能箱、电话接口、预留管道煤气接口、一户一表。
消防控制和物业管理中心：59.59M2
保安管理用房：84.88M2

第二章、物业管理定位思考
（一）家园物业公司
深圳市家园物业管理有限公司(ShenZhen 家园 Property Mangement Co.,Ltd.)于2023年3月创建，注册资金100万元人民币，现为丙级物业管理公司。它是深圳市家园实业发展有限公司的全资子公司，公司下设品质部、工程部、拓展部、计财部和行政部。组织架构如下：
深圳市家园实业发展有限公司是由深圳著名的建筑施工公司“振波建设”升级而成立的实业投资控股型集团化公司，公司注册资本3000万元，目前的总资产已达1.5亿元，净资产8300万元。公司先后投资成立了振波建设实业有限公司、祥悦房地产开发有限公司、万众通科技开发有限公司、卓实网络通讯有限公司和家园物业管理有限公司等五家全资或控股公司。其中建筑施工和房地产开发是公司的传统型主导产业，公司已开发和正在开发的楼盘有宝安区的大家好广场、汇宝苑商品房社区以及南山区后海路的育德家园，另有储备土地还可开发近10万平米的商品社区。深圳市家园物业管理有限公司依托“家园实业”强大的资金实力和品牌优势，在管理好自有物业和自建物业的基础上，全力向社会承接各类物业委托经营管理以及绿化、保洁、电器安装、维修等专项工程及相关征询服务。
家园物业公司组织架构图
董事会
总经理
副总经理
总经理助理
品质部
工程部
拓展部
计财部
行政部
管理1处
管理2处
管理3处
参股公司

本公司目前所承接物业面积近10万平米。各物业类型所占份额如下：

本公司拥有各类专业技术人员并具有大专以上学历，管理人员与作业人员之比约为1：4，具体比例如下：

公司的经营宗旨是：恪守法规、诚信待客、服务第一。
公司的经营方针是：以住户为中心，优质低价。
公司的经营理念是：以形象树品牌、以品牌闯市场。
公司的服务宗旨是：业主是朋友、服务是核心、安全是生命、文化是灵魂、商誉是
资产。
公司追求的服务效果是：安心、放心、舒心、称心。
公司的管理体制是：面对市场，走公司化、专业化、品牌化道路。
公司抓的三大效益是：社会效益、环境效益、经济效益。
公司的质量方针是：规范的管理、高效的服务、文明的环境。
公司的哲学理念是：有限发明无限、无形发明有形。
公司的奋斗标语是：家园物业，物业最佳。
（二）提高“育德理念”
育德家园地处蛇口后海，是深圳少有的教育机构密集区。自建幼儿园既填补了周边同类学校的局限性，真正便利了住家孩子就近上学。毗邻的北师大附小、附中均为业主留有公费入读学位，邻近的省重点育才中学和深圳大学都是深圳人响往的入读学校，从幼教到大学深造，各层次教育机构齐全。育德家园看重和提炼的正是这一种“教育理念”，这种理念不光是看到位置上的一种便利，更是社区容易突显的一种特色。我们注意到：建筑是社区的形，环境是社区的本，文化是社区的魂，那么这个文化的根底就是教育。要把这种“教育理念”不仅是停留在对下一代的培养上，更要让这种理念通过物业管理和服务上的努力提高为一种生活理念和价值理念相结合的“育德理念”，从而形成一种品牌效应。
“育德家园”好似被教育机构簇拥的“得天下英才而教育《孟子·尽心上》”之摇篮，由于有待教育子女的家庭多是年轻家庭；一个思绪是：我们要为住用户提供的以未来为目的的“终及服务”就是贯穿“教育”这根主线的，隐寓“未来的人才之星从这里升起”。育德家园要营造浓郁的文化格调，将积淀鲜明的社区文化，使孩子们耳濡目染，有助于他们从小塑造良好的品格，潜移默化地培养他们的人生价值和性格取向。为突出这一特色，我们想到的思绪有：
与师大附小开通上学时的特别人行通道；
联系城市校巴设站或提供社区校巴；
拟建社区内文化长廊（陈列世界科学家集锦）；
开设社区图书馆、阅览室、小科学家活动室；
设立家教服务中心（办社区科教中心）；
将商铺引导成“文教用品专业市场”；
增设教育家雕塑群或含科学原理的建筑小品（回音壁等）；
（三）强化社区视觉形象辨认
1、 吉祥物设计：吉祥物作为物业公司的代言人，具有公益活动家的身份和成为业主和用户的福星。规定形象可爱、亲切、风趣、诙谐。有表情，有肢体语言和各种手式。吉祥物将成为社区IC的特色标志，对吉祥物也可起一个亲切的名字（如“佳佳”）。
2、 服饰设计：保安员、保洁员、绿化员、维修员等一线工作人员的服饰。规定符合各工种安全、使用方便、作业贴切，同工同色，最佳隐具有职衔标记。工作证：胸卡配有照片。规定醒目、端庄、防伪。
3、 公益类提醒牌：均具有吉祥物，系列设计路标、指示牌、路示（私家园地），各类停车卡（临时卡、月卡、年卡及免责条例），停车区域标志及禁鸣、禁行、限高限速、出入口及加锁标志；植物名称铭牌（自动喷淋时间）、保护（养护）绿化提醒牌；保洁提醒牌（切勿高空抛物、防滑、垃圾分类收集箱、宠物大小便处等）；工程用警示牌（消防、禁烟、禁火种、高压危险等）、电梯维修告示牌、功能说明牌、障碍提醒牌等；物业管理人牌、设备房名称牌、“物业管理园地”的宣传栏和通告栏、用户活动（阅览）室、天气预报栏、用户信箱、大堂存伞处、各类紧急电话牌、社区区域图、建筑物组团名称牌、楼栋楼层房号示意牌、各楼层平面图、消防疏散图及各类消防标志以及业主留言卡、会员卡、符合残疾人权益的物业服务标志。此外，管理处人员工作证、工作牌、对外联系名片、礼袋、文献夹、卷宗封面、协议书、文献解决便笺、外来施工人员出入证等。
4、 文化类提醒牌：住户手册、精神文明建设用语（强调语言美、形为美、意识美）、社区文化标语标语(提倡营造最适合人类居住的环境)、公司精神、服务宗旨等。
5、 外观形象：大门形象设计、户外招牌（徽标、挂旗、三角旗、桌旗、主旗帜等）、商业招牌及规范的商业广告、永久性标语悬挂位置及临时性标语（招商及建设时期的墙体广告）。
希望这些建议能直接运用到楼盘的总体IC设计之中，避免以后反复规划和二次改造。
(四)设立客户服务中心
客户服务中心的设想起源于酒店机构中的服务前台（或称“近台”）。本来用户碰到不同的问题要找不同的相应部门去解决，特别是牵涉到相交部门的问题往往会有推诿现象出现，使本来简朴的问题会使客户感觉到繁复和无奈。用一个窗口统一对外服务既方便用户又可以把问题定性后调动相应资源及时应对解决。
（五）社区智能一体化
21世纪的财富重要来源于对信息技术的运用。1998年以来，社区智能化系统在全国迅速普及，现已成为新建社区的标准配置。按照建设部的标准，智能化社区包含了十余个子系统，涉及安全子系统、通信子系统、管理子系统等，各系统之间应当有效地进行通讯和集成。我们不仅希望社区自身智能化限度高，并且还想通过运用成熟的物业管理软件，规范物业的管理和服务，并为社区达标和ISO9002认证从一开始就打下良好的基础。社区的智能化限度也影响到管理规定的内容，比如社区内若有红外周界监控，可考虑用户的前阳台不允许封死以保证建筑外观的统一，也符合市优标准。
（六）我们的承诺
二年内：力争通过ISO9002国际认证
三年内： 力争达成区优秀文明社区
五年内：力争达成市优秀文明社区
序号
项目
评分标准及指标
承诺达成指标
备注
1
不发生重大责任事故
100%
100%

2
社区内治安案件发生率
1‰以下
1‰以下

3
公用设施完好率
95%
95%

4
门前“三包”合格率
100%
100%

5
客户满意率
95%
95%

6
员工满意率
80%
80%

7
房屋完好率
98%
98%

8
房屋零修、急修及时率
98%
95%

9
维修工程质量合格率
100%
98%

10
维修工程质量回访率
100%
100%

11
停车场完好率
95%
90%

12
清洁保洁率
99%
95%

13
车辆被盗率
1‰以下
1‰以下

14
大型及重要机电设备完好率
95%
95%

15
火灾发生率
1‰以下
1‰以下

16
违章发生与解决率
0.5‰以下
1‰以下

17
业主有效投诉率
8‰以下
8‰以下

18
业主投诉解决率
95%以上
95%以上

19
投诉回访率
95%
100%

20
业主对物业管理满意率
95%
95%

21
绿化完好率
95%
98%

22
化粪池、雨水井、污水井完好率
98%
98%

23
管理人员专业培训合格率
80%
90%

（七）服务项目
物业管理服务可以分为基本服务、专项服务和特约服务。又可以将专项服务及特
约服务的内容划分为无偿服务和有偿服务。
（1）无偿服务
使用公共运动场合
代订牛奶
代叫出租车
电话留言服务
送取干洗衣服
调试电视节目
代办有线电视开通
代办银行开户
代订酒店客房
保安对讲检修服务
代办电话开户
代办煤气开户
代办收订报刊杂志
介绍保姆
代请家教
代购车船、飞机票
代寄、代领邮件
提供图书阅览
组织各种展销活动
开设棋类活动场合
节假日导购活动
组织社区内少儿活动
组织老年人活动
（2）有偿服务
清洗排风扇 20-50元/次
清洗抽油烟机 50-100元/次
清洗空调过滤网 1元/个·次
钟点家庭服务 （平常服务）15元/小时·人
定点长期服务 （1小时/天·次）300元/月（不含周六、日）
定点长期服务 （2小时/天·次）450元/月（不含周六、日）
定点长期服务 （3小时/天·次）600元/月（不含周六、日）
定点长期服务 （5小时/天·次）800元/月（不含周六、日）
水洗衣物（衬衣、裤子等） 3-5元/件
水洗衣物（床单、被单、被套、毛毯等） 8-12元/件
安装玻璃 5-50元/次（不含材料）
安装排风扇 10-30元/部
安装洗衣机 10-60元/台
挂画、挂镜框 5-10元/幅
安装抽油烟机 25-50元/部
安装空调（窗式） 250-400元/部
安装空调（分体） 350-500元/部
安装音响及家用电器 10-100元/部
安装灯具、门铃、厨柜等 10-20元/个
拆空调、热水器、抽油烟机 10-100元/次
安装窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣绳等 10-50元/次
安装热水器（对衡式燃气热水器） 60-100元/部（不含材料）
安装热水器（普通燃气热水器、电热水器） 30-60元/部（不含材料）
安装洗手间洁具 50-150元/件（不含材料）
代客购物（指大件物品，不含搬运费） 5-15元/次
室内绿化 20元/次
代接代送客人： 面议
木地板打蜡 1-3元/M2
市内传真 3元/页（传真纸2元/页）
中英文打字 10元/100字（含排自版、输出）
检修电路 50-200元/次（不含材料）
修理防盗门 25-30元/扇（不含材料）
修理家具配件 10-100元/次（不含材料）
修理木门 50-100元/次（不含材料）
检修家用电器 10-300元/次（不含材料）
修理窗、帘、拉帘等 5-50元/次（不含材料）
疏通下水管道（主管） 50-200元/次
疏通下水管道（支管） 10-100元/次
修理、更换电表、水表等 10-50元/次（不含材料）
修理、更换开关、插座、电话盒 10-50元/次（不含材料）
洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水解决 10-50元/次
修理、更换门铃、门锁、信箱锁等 10-50元/次（不含材料）
修理、更换灯泡、日光灯管、灯罩等到 1-20元/次（不含材料）
修理、更换水阀、水龙头及各类软管 10-30元/次（不含材料）
修理洗脸盆、洗菜盆下水管及马桶浮球 10-50元/次（不含材料）
（八）管理控制方法
管理控制的方法将采用目的责任管理。一方面拟定管理的总目的，另一方面根据不同的管理层次细化成各子目的。以划分服务工作的责任域，将社会效益、经济效益和环境效益的内容进行分析并找出重点和关键，进而实行定量和定性的归类，然后制定出带强制性的硬性指标、带鼓励性的软性指标和带刺激性的激励指标，充足发挥人在服务管理工作中的主导作用，最终用有制约性的签约形式明确各层次的负责人。
（九）服务质量保证体系
根据物业管理综合服务特性，即无形性、过程性、不可贮藏性及差异性，将建立的服务质量保证体系强调的是多渠道的信息来源、环型反馈的修正系统和有监督的绩效考评。该体系还注重作业行为的规范性和可操作性，把最不容易把握的由人提供的服务质量控制在允许的偏差值之内。我们认为带有人性化、个性化、差异化的特色服务是建立在职业化的规范服务基础上的，我们将从一开始就参照ISO9000系统编制质量手册、程序文献、作业指导书及各类表格。
（十）业主大会及业主委员会
初次业主大会是在社区内入住（用）率达成百分之五十以上或自第一个业主入住（用）之日起满两年的，由区物业管理主管部门负责召集并选举成立业主委员会。业主委员会是依法成立并代表业主物业权益的社会团队和监督机构。在明确业主委员会和物业管理公司都是平等的民事主体关系的同时，还应看到两者有对立统一的一面。在各自为自身利益考虑时会有矛盾的发生和存在，但是我们共同作用的主体即为住用户服务这一点上是一致的、相同的。作为物业公司将尊重业主委员会的各种意见，努力做好和改善我们的管理和服务工作，力求达成双赢的局面并保持良好的合作关系。

第三章、物业管理保证方案
（一）管理处组织体系
业主管理委员会
工程主管
执行秘书
管理处主任
财务人员
卓佳物业管理有限公司
社区主管
环境主管
保安主管
保洁员
监控保安员
巡逻保安员
岗亭保安员
电梯工
水杂工
电

工

绿化工
户管员

（二）岗位编制
本着高效精干的原则定岗定编。
（1）严格掌握管理处主任的任职条件。
管理处主任（部门经理级）：1名
（2）社区组人员:3人
社区主管（主管级）1名
财务人员：1名
户管员:1名(客户服务中心)
（3）护管组人员:16人
保安主管：1名
固定岗保安人员：6名
巡逻保安员：5名
消防、保安监控中心配置屏幕监控保安员3名
车管员:1名
（4）维修组人员:7人
工程主管：1名
水电工:2名
电梯电工:1名
高压配电房值班电工3名
（5）环境组人员8人
环境主管：1名
清洁工：7名
绿化工：1名
（三）管理制度
科学完善、合理量化、健全而又可操作性的规章制度将是我们推行规范管理的重要法宝。下面列示本物业管理公司的《管理制度汇编》目录，在进入实质性管理前我们将结合育德家园的具体情况进行相应性取舍，使规章制度切实可行。
1、岗位职责
管理处主任岗位职责
管理处主任助理岗位职责
管理处接待员岗位职责
管理处档案管理员（兼）岗位职责
社区文化主管（兼）岗位职责
管理处收款员岗位职责
管理处综合管理员岗位职责
管理处保安队队长岗位职责
保安队车辆管理班班长岗位职责
保安队治安管理班班长岗位职责
保安队车辆管理员岗位职责
保安队治安管理员岗位职责
各级人员在火灾扑救中的重要职责
维修员岗位职责
管理处绿化监管员（兼）岗位职责
清洁卫生监管员（兼）岗位职责
工程部经理岗位职责
技术主管岗位职责
工程部业务主管岗位职责
工程部质检主管岗位职责
工程部电梯班班长岗位职责
工程部电梯安全检测员岗位职责
工程部电梯维修工岗位职责
工程部电梯值班员岗位职责
2、管理运作制度
管理处工作制度
管理处廉政制度
管理处资料整理、检查制度
管理处档案资料管理制度
管理处档案资料保密制度
管理处用户档案建立规程
管理处档案资料借阅规程
管理处档案资料销毁制度
管理处空置房屋管理制度
管理处装修管理规程
管理处公用配套设施的维修保养制度
管理处房屋维修养护工作规程
管理处维修养护工作标准
管理处值班管理制度
管理处便民服务措施
管理处维修回访制度
管理处维修回访工作规程
管理处巡检规程
管理处治安管理制度
管理处保安员巡逻工作规程
管理处保安员交接班制度
管理处保安队装备管理制度
管理处保安员对突发事件的应急措施
管理处保安员碰到枪劫、盗窃的解决方法
管理处对业主（用户）碰到刑事和治安灾害事故的解决方法
管理处保安员执勤中发生可疑情况的解决方法
管理处保安员执勤中碰到不执行规定不听劝阻的解决方法
执勤中发现辖区内斗殴、酗酒滋事或精神病人的解决方法
管理处防火安全检查制度
管理处灭火作战方案和消防演练的规定
管理处消防设施检查制度
管理处开展消防知识及法规宣传教育的规定
管理处干粉灭火器的使用及保养规程
管理处机动车管理规定
管理处清洁工作检查制度
管理处绿化监督检查制度
电梯运营规定
电梯值班制度
电梯机房管理制度
电梯安全检测制度
电梯保养和安全检查制度
高压配电室安全操作规程
低压配电室安全操作规程
配电设备维修保养制度
电气维修规定
低压配电柜保养规程
干式变压器保养规程
供电站值班制度
供电运营交接班制度
配电室运营管理制度
电工值班制度
电能表检定记录及证书核验制度
计量标准器具周期检定制度
供用水节水管理制度
供水设备管理制度
给水管网及设施维修保养制度
水泵房管理制度
水泵房操作保养规程
供水维修解决规程
限水、停水管理规定
二次供水管理制度
二次供水管理规程
水池、水箱管理规定
管理处收缴费用管理程序
管理处财务公开制度
管理处业主（用户）投诉解决规程
3、业主公约与公众管理规程
物业社区精神文明建设公约
物业社区房屋维修管理规定
物业社区房屋外墙管理规定
物业社区户外广告管理规定
物业社区装修管理规定（附件一：装修施工管理办法）
物业社区严禁违章占地及违章乱搭建管理规定
物业社区严禁乱张贴、乱涂画、乱摆卖的规定
物业社区公用配套设施管理规定
物业社区公用配套设施维修养护管理规定
物业社区楼宇天面管理规定
物业社区公共场地管理规定
物业社区商业网点管理规定
物业社区公用照明设施维修养护规定
物业社区治安管理规定
物业社区消防管理规定
物业社区机动车管理规定
物业社区道路、交通标志管理规定
物业社区卫生保洁管理规定
物业社区排烟、排污、噪音管理规定
物业社区园林绿化管理规定
物业社区电梯管理规定
物业社区文化活动设施及器材使用规定
物业接管运作流程
住宅验收与接管运作流程
资料管理流程
业主（用户）投诉解决流程
管理处办公室每日工作流程
管理处房屋、绿化、卫生主管每日工作流程
安全、交通管理运作流程
管理处绿化运作流程
清洁保洁工作流程
工程部运作流程
住宅区供水、供电、供气管理规定
电梯使用管理规定
智能化设施使用管理规定
临时用电管理规定
有线电视和智能化网络管线使用管理规定
文化娱乐场合管理规定暂住人员管理规定
出租房管理规定
（四）文档管理
我们对档案将采用“集中化、有序化、信息化”原则进行管理。在加强用电脑管理档案的同时，在资料收集时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富、完整。建立档案管理制度，涉及资料的密级制度、领用归还制度、储藏时的“防火、防潮、防霉、防盗”办法等。还要研究资料如何为我们的管理和服务发挥它的使用价值。
名称
资料内容
工程建筑产权资料
A． 规划图纸、项目批文、用地批文
B． 建筑许可证、投资许可证、开工许可证
C． 拆迁安顿资料
工程技术资料
A． 红线图、总平面图
B． 地质勘察报告、竣工报告、图纸会审报告
C． 工程协议、工程预决算
D． 工程设计变更、告知及技术核算单
E． 竣工图：①单体建筑、结构、设备竣工图
②消防、燃气、智能化等工程及地下管网图
F． 房屋消防、燃气竣工验收证明书
G． 钢材、水泥等主管材料的质量保证书
H． 新材料、构配件的鉴定合格证书
I． 供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检查合格证书，供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料
J． 砂浆、混凝土试块、试压报告
K． 绿化工程竣工图
L． 其它技术资料

事务管理资料

住户资料

A． 住户入住资料（购房协议、入住告知单、业主公约、装修申请、验房表、费用托收协议等）
B． 住户家庭人员档案
C． 住户家庭维修档案

事务资料
A．事务值班表 B.事务交接登记表
C.搬出(入)物品登记表 D.平常事务巡视记录
E.事务回访登记表

装修资料
A. 装修申请表(附图纸)B.装修服务派工单
C.临时施工人员登记表D.施工单位营业执照
维修资料
A. 维修申请报告B.维修服务派工单
C.维修回访记录本D.公共设施维修记录
治安交通管理资料
A. 平常巡查记录、交接班记录、值班记录
B. 查岗记录、闭路电视监控系统录像带
C. 物质搬运放行记录、紧急事件解决记录
D. 车辆管理记录、车辆具体资料、车位使用协议
设备管理资料
A． 公用设施保养维修记录
B． 各项机电设备保养维修运营记录
C． 设备分承包维修保养记录
D． 设备检查记录
社区文化资料
A． 活动计划实行方案、总结记录
B． 社区文化活动图片及录像记录
C． 传媒报道
D． 活动室等设施使用情况
员工管理资料
A． 员工个人资料、聘用协议
B． 员工业绩考核及奖罚记录
C． 员工培训计划及实行记录
D． 员工培训考核记录
E． 员工外出考评及参与演练记录
F． 员工住户及内务管理登记表
业主反馈资料
A． 服务质量回访登记表
B． 业主意见调查、记录记录
C． 业主投诉及解决登记表
行政文献资料
A． 管理处主任值班及督察记录
B． 政府部门文献
C． 物业公司及主管领导部门文献
D． 管理处规章制度、告知、通报等文献
E． 管理处荣誉一览表
F． 管理处接待来访参观登记表
业主管委会资料
A．筹备成立文献B成立后运营文献

（五）人员培训
综合事务部汇总，制度整体培训计划
公司管理目的
培训重点内容
各部门专业培训计划
发现问题
入职培训
再培训
合格否
自我开发
脱

产
在

职
合格否
辞退
公司领导
高级管理人员
专职教师
社会知名人士
公司培训教室
职业学校
工作现场
教材
教具
主管级管理人员
技工
保安员
保洁员
绿化工
其它人员
转岗培训
升职培训
培训效果评估
总结经验，建立档案
培训员
场地
准备
实行
培训方式
NO
NO
YES
YES
不抱负
培训工作流程
好
岗位培训
服务工作要靠人去做，公司间的竞争说到底也是人的竞争，因此最大限度地开发人力资源是我们的立足之本。在人才培训上，我们的思绪是：一方面是把好选人关，要挑选真正热爱服务工作、有责任心、助人为乐的敬业人员，在这里比学历更重要的是品质、比能力更重要的是精神。培训的内容上将提成新员工入职培训、职业素质培训
和岗位专业技能培训。

（六）消防工作
消防安全是关系到千家万户的生命财产，是管理中一项极其重要的内容。其指导方针是：防止为主，防消结合。在向住用户不断宣传教育的同时，实行全员消防员制，在员工中牢固树立“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”的意识。此外，我们还制定消防应急解决流程，以备不时之需。
正 常 状 态
值班人员发现火警
报 警
值班中心接到报警
保安查询
公司领导
管理处领导
管理处义务消防员
现场指挥中心
抢救组，必要时求助120
疏散组
支援组
通讯保障安全保卫
火势被控制直至扑灭
善后工作
恢复工作
复 查
协助救火
组织疏散
其它紧急措施
向119求助，引导消防车到现场
告知确为火警
可以自救
火势过大
消防应急解决流程

第四章、收支预算
（一）附近同类楼盘管理费收取标准
附近楼盘
多层房
元/平方米
小高层
元/平方米
高层
元/平方米
物管公司
招商海月
1.20
2.20
2.80
自管
山水情
家园
1.00
2.00-2.50

未定
蔚蓝海岸

2.80

自管
蓝月湾畔

2.50

自管
蓝色精典

2.30

普乐康
文德福

2.30

祥融
海洋之心

2.00
中海
西海岸

2.50
万气象
青春家园

2.90
自管
京光海景

2.80
自管

（二）预计营业收入
市场导向定价是作为我们暂行收费标准的制定依据。根据育德家园楼盘的素质和周边相类似楼盘的价格比照，拟定多层房的综合管理费为1.00元-1.20元/M2；小高层综合管理费为2.50-2.80元/M2；幼儿园管理费:2.80元-3.20元/月；商铺综合管理费为3.00元-6.00/M2，上述管理费的收费标准拟报区物价主管部门审核备案。开发商拨给管理处商业用房按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的第二十条为：总建筑面积×3‰，约为158M2(按《南山区2023年房屋指导租金》商铺租金约为50元/M2月)。社区业主委员会成立后，现定的或报批的暂行收费标准转为基准收费标准。收费单价的浮动幅度为上下20%。受物业产权人、使用人委托而提供的专项服务或特约服务，需要收费的，由物业管理公司与委托人协商拟定。空置房拟由物业管理公司管理，由开发建设单位按一定的物业管理费比例缴纳空置房的管理费。若开发建设单位委托物业管理公司出租或出售的另行协商。若按最低收费标准年收入为：
（1） 多层房： 26801.37M2×1.00元/月×12月=321616.44元/年
（2） 小高层： 19992.60M2×2.50元/月×12月=599778.00元/年
（3） 商 铺： （2590.57M2-158M2）×3.00元/月×12月=87572.52元/年
（4） 幼儿园： 2400M2×2.80元/月×12月=80640.00元/年
（5） 商业用房租赁费:（按法规为建筑面积的3‰，约158M2，暂按一半计核）
（80M2×50元/月×12月）×70%=33600.00元/年
（6） 共用车位泊车费：
地下专用车位泊车费：126个×200元/位×12月=302400元/年
地面共用车位泊车费：144个×120元/月×12月=207360元/年
（7） 其它收入：（重要指有偿服务） 约2023元/年
合计:1634966.90万/年
注：出售车库停车位的前提是停车场的建设费用未曾摊入购房款内。共用泊车位的收费标准将为：车库车位：400元/月；露天车位：200元/月；临时保管：首2小时5元，第3小时开始加收：2元/小时，一天内收费不逾20元。

收费标准与收入的对照表
收费项目
收费情况
年最低收入
年最高收入
备注
多层管理费
1)1.00元/M2
2)1.20元/M2
321616.44

385939.72

小高层管理费

1)2.50元/M2
2)2.80元/M2
599778.00

671751.36

商铺管理费
1)3.00元/M2
2)6.00元/M2
86924.52元

173849.04
商铺总面积减管理处用商铺面积
幼儿园管理费

1)2.80元/月
2)3.20元/月
80640.00

92160.00

商业用房租赁费（30%还购款）
1)80M2
2)176.66M2
33600.00

66360.00
月租标准：
50元/M2月
车位管