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沈阳公司装修房工程管理制度

装修房项目管理概况：
为提高万科品牌、提倡环保，本工程的标准规定为：品质第一；统一标准；集中加工；文明标化工地。其具体措施及优势体现为：加工与安装过程分离，实现专业分工；加工环境、人员、机具、流程固定、加工效率提高、品质得到保障；安装现场无大量加工过程，环境良好等方面。材料加工采用集中加工方式：将需要加工的材料进行排版规划，集中加工到位后到现场拼装施工；现场管理采用装修总包管理方式：将甲分包、甲供料的施工质量、人员管理都纳入总包统筹管理，管理标准一致，真正做到统一。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量规范在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。
装修房项目管理重点：
1、从土建阶段进行质量标准控制上讲，装修部分细节尺寸(同厨卫净尺规方)存在部分偏差。规定装修单位对现场结构尺寸要细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交办理移交书面确认。
2、现场根据拟定的标准尺寸进行图纸深化设计，并拟定材料分类表，细化图纸设计，设计包含吊筋龙骨排版图、墙地砖排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图进行叠加找出平面位置的互相矛盾，杜绝现场随意移位切割，为下步拟定精装修图纸标准的拟定奠定基础；
3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立，材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系；
4、集中化加工，现场根据设计排版图，由专调度人员把排版图转化为下料单，专人负责进行工厂化切割加工，并每块排版标记编号规格尺寸，调度员负责发料统一运送供应到施工现场，专门成立材料配送班组，增长运送器具，天天供料，天天用完；
5、重点工序均办理工序界面移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认，需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、入户门安装交接、内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需建立交接档案；
6、采用装修总承包管理，所有甲分包单位均纳入总包管理，涉及产品实测下料、产品现场加工、成品保护等均统一管理，严格按照集团规定的成品保护标准执行；
7、工程资料的档案建立，建立一户一档，分阶段验收档案（四个阶段）、动态可视化管理资料均张贴到每户墙面，随查随填，对现场进行动态管理，及时发现现场风险，及时纠偏，保证资料的完整和真实性，每户张贴排版图。
8、现场安全文明管理，所有材料涉及瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合，每层设砂浆存放盒，天天材料天天用完，加工厂均统一布置包装，每层设灭火器，每两层小便桶，天天垃圾集中堆放解决，设专人专车成品保护。
装修房项目实行方案：
（一）开工前准备：
计划实行时间：xx月1日进场，xx月10日完毕。
1、 临水、临电、临时设施现场排布：
临水临电现场配置计划：
a) 临时电箱：每单元每两层设配电箱一只；

b) 垃圾箱：每单元每层设垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，规格大约为700*700*1000mm；垃圾桶天天施工结束后由清理小组用小推车拉至楼下进行清理。

c) 小便斗：每单元每两层设小便斗一只。为环境考虑，我们决定使用小便斗并接下水管至一楼接窨井，或接入大号桶并且规定天天定期检查清除，具体接入位置视现场实际情况进行选择；

d) 水槽：每单元每两层设水槽二只。

e) 吸烟告示区：每单元每两层设一个吸烟区。吸烟区设立沙桶1只，并贴有吸烟告示、规定，在楼道内张贴吸烟区指示牌。

f) 户内材料集中堆放点：在每户客厅内规划一个中间区域集中堆放材料，墙上张贴堆放方法、规定以及违规处罚。

g) 灭火器：每单元每层设灭火器一只，灭火器架子固定在墙上，并张贴灭火器使用说明。

2、临水临电管理及维护：
临时用水从现场的指定水源点直接接入，并设立水表箱，及每个单元在底楼及中间层设立增压泵。楼层内水源每单元每层设一个水龙头，龙头分前期粉刷和后期装饰进行管理控制，前期粉刷及地坪浇筑阶段，由于用水量大，所以水龙头处在一直可用阶段，只是在晚上下班离场前由安全员进行检查；而在后期装饰为避免龙头损坏导致漏水、溢水影响到施工环境甚至破坏完毕成品，所以我们将出水点上锁，指定人员进行开关及检查。
临时用电重要指施工用电，从现场指定电源点直接接入，设立电表箱及总控制箱。计划每单元每两层设立一个分电箱，分电箱电压为220V，分别设立三个五孔插座加漏电保护器，排布电缆为3*16+10*2。施工中规定一机一座，严禁插座接插座。电缆、电箱采用优质合格产品。从事电气作业人员持证上岗。天天由安全员上、下午各检查一次电箱及各施工临时用电情况，除在电箱上签字外，对于违规使用临电者必须现场监督其整改，并填写《临电检查整改记录》。定期对施工人员进行临电使用培训。

一、图纸深化：
1、图纸深化的重要工作内容有水电定位开槽、墙地砖排版、吊顶图排版、配套项目（地板、门、橱柜）详图
1、 具体项目图纸深化环节及初步方法
1) 测量土建完毕面尺寸，绘制原始尺寸图。
2) 拟定标准尺寸（即粉刷尺寸）
3) 水电调整定位图
l 根据样板房及设计变更将施工图完善，绘制与样板房标准一致的施工图；
l 对比施工图与土建现场水电位置，比较出插座、开关、灯具等所有需增长或改动项目，
绘制隐蔽工程管线施工图。
l 根据管线施工图在施工样板中放样，确认无误后交监理或甲方确认。
4) 墙地砖排版图
相比较水电定位，墙地砖排版就繁复很多，一是由于施工量比较大，二是由于尺寸规定更精确。所以在这个工序上施工单位加派人员，细化流程，每步工序后都复核尺寸，尽也许做到准确无误。
l 绘制排版图，根据设计蓝图以并充足考虑美观和损耗率后进行绘制。制图中要明确开关
插座、地漏等位置，避免砖缝处安装。
l 排版图中所有需切割加工的砖按照墙面方位以进行编号，并填写《 型加工砖尺寸数量表》。
5) 吊顶排版图
吊顶排版图流程：测绘原始尺寸（涉及中央空调位置、管线尺寸）——甲方、监理、施工方尺寸会审——拟定中间标准尺寸——绘制排版图、叠加图——工序样板放样复核——交监理甲方确认——张贴图纸——大面积放样——施工
在绘制吊顶吊筋、龙骨排版图时，将空调图、水电管线图、灯具布置图通过图层方式叠加考虑，在吊顶排版图完毕后，打开所有图层，调整吊筋与龙骨位置，避开中央空调涉及空调管、灯具、水电管线与吊筋、龙骨之间的碰撞。
6) 配套项目（橱柜、地板、门）
由装饰单位提供基层完毕面尺寸交配套单位，配套单位进行尺寸复核
范例：
瓷砖集中加工明细表及排版图
瓷砖集中加工明细表

使用部位
规格
型号
数量（块）
卫生间墙砖
300X600
BYF2705
39

300X560
BYF2705
8

300X123
BYF2705
7

300X433
BYF2705
14

300X377
BYF2705
6

300X400
BYF2705
7

300X45
BYF2705
6

300X300
BYF2705
6

300X70
BYF2705
7

300X346
BYF2705
14

300X50
BYF2705
6
厨房墙砖
300X450
BYG1001
94

300X202
BYG1001
5

300X352
BYG1001
5

300X157
BYG1001
5

300X218
BYG1001
5

300X272
BYG1001
8

300X120
BYG1001
4

407X195
BYG1001
2

407X55
BYG1001
2

407X120
BYG1001
4

300X68
BYG1001
7

300X100
BYG1001
3

300X276
BYG1001
10

285X120
BYG1001
2

125X120
BYG1001
2
卫生间、储物间、洗衣间地砖
300X300
BYF2705D
39

300X255
BYF2705D
4

300X100
BYF2705D
8

300X200
BYF2705D
3

200X200
BYF2705D
1

300X230
BYF2705D
2

130X300
BYF2705D
1

130X230
BYF2705D
1

300X80
BYF2705D
2

120X80
BYF2705D
1

300X120
BYF2705D
2

130X120
BYF2705D
1
储物间、洗衣间踢脚
300X70
BYF2705D花
6

200X70
BYF2705D花
3

230X70
BYF2705D花
2
厨房地砖
300X300
BMF531A
9

300X600
BMF531A
16

300X358
BMF531A
2

300X58
BMF531A
1

洗衣间、储物间地面瓷砖铺装图

厨房、卫生间索引图

厨房地面瓷砖铺装图

厨房A、B、C、D、窗内侧、烟道立面瓷砖铺装图

卫生间地面瓷砖铺装图

卫生间A、B、C、D立面瓷砖铺装图

范例：龙骨集中加工明细表及排版图
龙骨集中加工明细表

材料名称
编号
尺寸
数量（根）
38龙骨
⑴
1850
1
38龙骨
⑵
2300
1
38龙骨
⑶
1120
1
50龙骨
⑷
550
8
50龙骨
⑸
750
2
50龙骨
⑹
1400
6
50龙骨
⑺
390
42
50龙骨
⑻
1730
3
50龙骨
⑼
200
48
扣板龙骨
⑽
1770
5
扣板龙骨
⑾
1210
8

吊顶龙骨示意图

范例：石材集中加工明细表及排版图
石材集中加工明细表

使用部位
规格
型号
数量（块）
卫生间窗套
740*40*120
见详图
2

1330*40*120
见详图
2
卫生间墙面
745*300*20
见详图
2

745*320*20
见详图
2
次卧、书房窗台板
1460*40*40
见详图
2
主卧窗台板
1620*100*20
见详图
1
客厅窗台板
2320*56*40
见详图
1
厨房过门石
760*230*20
见详图
1
卫生间过门石
770*140*20
见详图
1
储物间过门石
720*130*20
见详图
1
洗衣间过门石
800*130*20
见详图
1
书房过门石
850*125*20
见详图
1
次卧过门石
850*130*20
见详图
1
主卧过门石
850*120*20
见详图
1
入户门过门石
950*50*20
见详图
1

卫生间石材安装示意图

范例：
板材集中加工明细表及排版图
板材集中加工明细表
使用部位
规格
型号
数量（块）
厨房铝扣板
3350*150*6

11
卫生间铝扣板
2130*150*6

15
玄关吊顶石膏板
1220*2440*9

3
飘窗吊顶石膏板
740*1500*9

4
飘窗窗帘盒吊顶石膏板
250*1500*9

2
走廊吊顶石膏板
1300*900*9

1
走廊吊顶石膏板
1300*1800*9

1
客厅反光灯带吊顶石膏板
400*2440*9

7
客厅反光灯带吊顶石膏板
100*2440*9

12
客厅反光灯带吊顶石膏板
90*2440*9

12
客厅窗帘盒吊顶石膏板
250*1220*9

3

二、 材料管理：
1. 材料分类、样板确认：

按照材料清单制作材料样板展示架，并在材料集中加工区设专门的材料展示区，重要分为：甲供材料展示架、甲分包材料展示架、甲指乙供材料展示架、

乙供材料展示区，所有材料均贴标签设计（甲供）、施工单位及项目部签字并建立具体台帐。
2、材料质量控制：
材料质量控制涉及甲供材、乙供材的所有材料，重要验收人为送货人、监理、总包方，重要质量验收检查内容：型号、产地、批号、数量、质量等级、破损情况等。在材料入场时，严格规定责任贯彻具体化，并规定负责人书面确认签字。
3、材料堆放
a) 分房间存放
Ø 材料按供货方式分房间存放，如总包仓库、配套仓库；
Ø 材料按原材料及成品材料按加工流程分房间存放，如墙地砖分为原材料仓库、泥工集中加工区域、墙地砖成品仓库。
Ø 乙供小材料按工种分房间存放；如泥工、木工、油漆工、水电工等
b) 材料堆放方式
Ø 小材料如螺丝、地漏采用货架进行分类排放；
Ø 大材料如龙骨进行错位交替叠加码放；板材底部架空整齐叠放等。

4、材料检测：按照《沈阳公司装修房材料环境检测指引》执行。
三、集中加工：
1、 集中场地规划、电路配置等
集中加工区的搭建重要考虑三大方面：
Ø 实用性：各区域规划充足考虑使用方便、实用以及各环节的操作灵活。如办公区与切割区分置两端，避免切割噪音影响办公。又如：墙地砖加工区中原料仓库—加工区—墙地砖成品材料堆放区，三个区域相连，方便加工操作，同时也避免反复搬运导致材料破损或弄混乱等。

Ø 美观性：为打造文明施工工地，不仅规定施工现场做到文明施工，更规定美化加工区域，一方面我们考虑在加工区南侧、西侧围墙张贴大幅宣传广告布(参考下图)，美化整个加工区外环境；接着在加工区内统一张贴房间名称、各类告示，处处争取做到统一有序；最后我们在加工区内配备专职清洁工，负责整个加工区内的场地打扫及卫生区域的清理工作。为保证环境整洁工作的正常进行，加工区开展清洁包干任务，定期进行检查评选，张贴评选结果。

Ø 安全性：加工区内临时电分路排布，临电材料采用合格指定产品。并与施工现场一致，加工区安全员天天上、下午进行检查。每间房间设灭火器一只。进门位置设24小时门卫，夜间门卫不定期巡逻。所有仓库位置背面不设立窗户。除加工区外，其余房间设门及门锁。贵重材料分开储存。
2、 机械配置（集中加工区内配置计划）
序号
工具名称
计划数量
1
平板切割机
N台
2
磨边机
N台
3
磨光机
N台
4
锯板机
N台
5
型材切割机
N台
6
气泵
N台

3、 集中加工、配送、铺贴衔接与流程
a) 集中切割加工
切割加工人员聘请墙地砖加工厂专职切割技术员。
根据排版图及《 型加工砖尺寸数量表》进行相同型号尺寸加工数量记录，制《总加工尺寸数量汇总表》；
集中加工区根据《总加工尺寸数量汇总表》分规格集中加工，并根据排版图中的编号在加工好墙地砖背面进行标注。并按品牌、铺贴房间、相同规格有序排放。

b) 开领料单
铺贴班组根据排版图进行开单，开单需注明铺贴房号、图纸型号、铺贴房间。
c) 配料、包装
配送班组按照领料单领取，并认真核对铺贴房间、位置、尺寸规格和数量等，整块砖到仓库直接领取，在包装箱上写明送货房号，堆放整齐等候送货；需加工的砖到加工区领取并打包，墙地砖用纸板进行包裹，并用封箱带固定。包装箱上注明材料品牌、送货房号、铺贴位置等。

d) 送货
人力资源
现场组建2组材料配送小组，小组指定专人管理，每个小组成员4~6名。重要负责材料分类、标注、包装、配送等事务。

e) 运送器具
垂直运送：根据现场勘测，由于施工前期湿作业如墙面粉刷、现浇地坪、铺贴墙砖等材料用量比较大，上下也较频繁，为提高施工效率及方便，决定采用室外土建总包人货电梯，租赁期大约在3个月左右；后期饰面工程采用室内正式电梯，室内电梯使用前按照万科规定做好保护工作，并定期委派专人进行检查维护。
平面运送：平面运送分两段进行，一是由加工区至施工楼底，拟采用三轮摩托货车，可节约人力资源且加大运送效率；另一是由施工底层至各楼层，该段瓷砖涂料等采用小推车，砂浆等流体材料采用劳动车等。
铺贴前核对
施工人员领到料之后，必须根据图纸及现场放线进行材料校对，校对准确后开始施工。注意事项：当天领料当天用完。要保证现场铺贴工作正常有序进行，切割组、配送组、装饰泥工组三类班组在每个环节都必须严格到位。所以我们在班组进场前，组织班组人员进行流程培训，并指定班组责任管理人签订责任书，同时规定管理人将任务、责任分到具体个人上报施工单位项目部。

四、 现场施工方案：
1. 现场施工标准化管理措施
细化施工图设计，提高图纸质量
加强集中加工管理，加大集中加工人力物力投入
材料配送专职化，配送流程流水线作业
逐步施工质量控制，工序质量表格化
全过程安全文明施工培训、教育、检查、提高
成品保护贯穿整个施工过程，专人专职保护维护

2. 装修施工流程
装修房流程控制图

精装修方案审定
·

外墙淋水实验

内外墙粉刷

土建检查、整改，损伤铝合金更换，结构盛水实验

场地移交

成品保护

轻质隔墙
水电风管敷设，水管试压，电管穿线

卫生间管道井底部防水、封堵
室内竖向木结构基层

走道、厨卫吊顶龙骨施工

墙面防水

橱柜、淋浴房测量尺寸
墙砖铺贴
煤气管安装
毛地板安装完毕
线管测试
进户门框安装
室内毛胚装修完毕

走道、厨卫封吊顶

阳台、厨卫地砖铺贴
厨卫、阳台地面JS防水
窗台板安装

腻子批嵌，第一度涂料

地龙骨安装

楼梯间腻子批嵌，第一度涂料完毕

电梯大理石门套

楼梯间施工

地砖铺贴

楼梯栏杆完毕

楼梯侧边修粉

公共部位毛胚装修完毕

厨卫顶棚涂料完毕，灯基座安装
热水器安装

橱柜、镜箱

室内门安装

进户门安装

开关基座，晾衣架、厨卫灯具、卫生洁具、室内空调挂机背板安装
不锈钢栏杆安装
墙纸铺贴，储藏间搁板完毕

阶段性停歇

地板铺贴

地板压条、踢脚线安装

室内涂料修补，二三度完毕

厨房三件套，淋浴房安装，五金龙头
开关插座面板，新风口、客卧灯罩安装，室内外机安装、空调挡板安装
衣帽间安装

楼梯扶手、电箱门安装
清理打胶

楼梯间涂料二三度完毕，楼梯灯安装

底层大厅施工，单元门安装

细部检查、整改

空气检测，竣工验收、移交物业

3. 样板引路
选择标准层中的一户作为工序样板，每道尺寸复核、排版核对都在工序样板中完毕。其余施工工序及样板资料参照常规工序样板流程进行操作。
4. 每户张贴悬挂质量档案（一表+四档+一图）

a) 每户品质可视化控制表

b) 四个阶段质量控制表（界面移交表、材料进场验收表、装饰工序验收表、竣工验收表）
c) 整套排版图

5. 实测实量档案
检查设备：2米靠尺、钢塞尺、楔形塞尺、阴阳角尺、对角线尺、激
光测距仪、水平仪、空鼓锤、5米卷尺、2米铝合金直尺
实测实量检查人员：

6. 每户分项工序验收交接
每户分项工序移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认。

五、 总计划管理：
1. 施工总计划
2. 管理人员架构

装修房总包组织架构
组织架构图

组织架构人员规定（以5000㎡为单位）及岗位职责:

总包项目经理：负责协调现场土建部分工作并给予装修施工各方面配合支持

装修项目经理:1人，可兼管5万㎡；主抓现场全面工作,协调各方面关系及现场各单位配合，解决平常突发事物.

施 工 员:4人，负责现场施工管理，技术节点研究，对施工人员进行工程技术交底,现场指导施工人员操作，协调各工序配合关系,制定工期、施工计划，保证施工按计划进行。

质 检 员:2人，负责基础材料质量检查,及甲委甲供进场材料检查；各工序施工自检工作,配合监理单位进行查验，

资 料 员:1人，可兼管2万㎡；负责材料报验、隐蔽工程报验、部品说明书、保修卡等档案资料整理.

设 计 师:1人，可兼管1万㎡；负责与甲方设计师及各甲委甲供厂家设计对接,对图纸要深刻了解，对现场实际尺寸按照图纸进行复尺，并对施工人员进行图纸交底，施工过程中针对现场出现问题,提出合理化建议，及时与甲方等沟通后，反馈解决方案并督促现场实行

造 价 师:1人，可兼管2万㎡，负责与甲方成本人员对接，成本审核,报价,现场签证.

材 料 员:1人，可兼管2万㎡，负责基础材料采购,以及现场甲供材料管理,对甲委单位的材料协调管理，库房管理,制定材料计划台帐

安 全 员:1人，可兼管2万㎡，负责现场施工安全管理,定点加工区的管理，文明施工管理，保证平常施工现场的清洁
六、成品保护及垃圾解决方案：
1. 成品保护措施
a) 成品保护材料胶带定加工，印上工程名称、公司名称、公司标志等；施工区域内张贴成品保护提醒等。
b) 具体成品保护方法：

c) 成品保护保证措施：
Ø 施工单位成立专职成品保护组，组长为第一负责人，成员共N名。由组长统一分派任务。
Ø 除及时有效的做好成品保护工作外，还必须天天有专人巡查，及时做成品保护的维护工作；
Ø 制定明确的责任制和奖罚制度。
d) 装修总包与甲分包单位的管理合作
Ø 为保证保护措施及统一美观，规定分包单位的胶带纸委托装饰总包统一制作。
Ø 分包单位的成品保护工作必须按照装饰总包规定进行操作，也必须设立成品保护维护专人，并且由总包成品保护组长统一管理。
2.垃圾解决方案
a) 在施工区域每单元每层楼设立垃圾箱一只，规定垃圾箱内直接讨好垃圾袋，施工人员天天做到落手清工作，必须清理好自己的施工垃圾并置放于垃圾箱内。
b) 装修总包成立的现场清理小组在当天施工结束将垃圾运至楼下垃圾集中堆放点。
七、 安全文明管理：
现场的安全文明管理重要靠教育、宣传、奖罚这三大措施。
1. 加强安全文明教育
各专业的施工队进入施工现场后，装修总包将对其施工管理人员及施工操作人员进行全面入场教育，涉及安全、质量、文明施工等内容，对施工现场的特殊部位进行具体交底，并记录在案。

2. 加大安全文明宣传
现场张贴各类安全文明告示，随时提醒施工人员。

八、 现场安全文明具体措施：
1. 施工人员服装
新进施工人员项目部进行登记，并制作胸卡，胸卡中明确姓名、工种、施工区域等；统一发放工作服两套（轮流换洗）、安全帽一顶。分包单位必须统一服装、安全帽，凭胸卡方可进入加工区及施工区。管理人员与工人佩戴安全帽颜色不同。
2. 保洁
保洁基本分为两大部分：一是施工人员的粗保洁；二是清洁班组的细保洁；粗保洁也就是说施工人员在施工中要重要施工材料、工具按指定位置、方法进行有序排放，操作过程中尽量保持施工环境的整洁，施工结束做到落手清工作，及时清理现场垃圾至指定垃圾箱；细保洁指每个单元配备四明专职清洁工人及两台大型吸尘器，两台清理车，天天进行清理保洁工作，保证施工环境的整洁。

3. 精保洁
在竣工验收前期，委派专业的精保洁公司按照万科交付保洁标准进行保洁。
4. 其他文明措施
其他文明措施具体有教育施工人员文明举止，礼貌用语；现场设小便区、吸烟区、警告提醒语等。
九、 施工技术交底与指导：
1、 针对每个施工工序，由专项技术人员出施工方案，方案必须务实准确，必要时结合图纸与施工照片进行阐述；

2、 施工人员进场除安全文明教育外，紧接着就是施工流程、方案、质量交底；

3、 每周进行一次技术交底会议，将本周内的施工质量等进行总结和教育，对下周的施工项目及工序规定进行反复指导，加深印象。
4、 技术人员对方案要不断完善，假如施工方案与实际施工发生冲突或发现不合理之处，要及时改善；并及时告知到相关部门与相关班组直至每个施工人员。
5、 重要工序，在施工现场张贴施工工艺图纸及现场放线，保证工程质量。

十、 甲分包单位配合管理工作：
要保证整个施工现场的施工质量、安全文明工作，所有甲分包施工必须纳入装饰总包管理，重要有以下内容：
1、 平常管理
① 甲分包单位进场前，必须先将施工人员名单、具体施工负责内容上报装饰总包，并附身份证复印件留底，并与装饰总包签订分包协议。
② 甲分包单位如需在加工区内使用机器及工具，上报装饰总包有关机器及工具数量、功率等有关具体内容。装饰总包根据加工区设计功率进行审核批准后方可允许进场，分包单位必须严格遵守装饰总包有关集中加工区的管理规定。
③ 甲分包单位必须服从现场装饰总包管理，每周必须参与监理组织工地例会和装修总包组织的工程协调会议，如请假必须书面向总包项目经理、总监及甲方标段负责人书面请假经批准方可缺席，相关管理人员按照协议规定，由监理对其进行考勤，否则按照协议进行经济处罚。
2、 材料与施工管理
① 所有的供货计划必须满足装修总包单位根据现场工程情况制定的总进度计划和材料供应计划，供应按照现场划分的标段分批供应，装修总包提供计划必须符合分包单位提供的加工周期时间，分包单位根据计划向装修总包提供相关加工制作施工图、排版图及节点大样图等具体图纸，经装修总包审核签字确认上报监理和甲方审核签字；
② 分包单位进场前，必须与总包、监理共同对总包的完毕面进行检查交接，办理交接手续，并由总包、分包单位、监理三方在交接单上签字确认；
③ 所有材料加工下料，由装修总包负责统一协调，并向根据计划及前期确认的图纸向分包单位提供现场安装制作指令单，内容包含告知时间、进场时间、具体套数、具体栋号部位，安装制作单必须由分包单位、装修总包、监理及甲方标段负责人签字；
④ 现场材料堆放必须堆放在装饰总包指定仓库集中堆放，二次搬运由分包负责，按照装修总包统一调度运送至施工现场进行安装，运送车辆必须符合装饰总包的统一管理规定；
⑤ 进场材料必须在集中加工区内指定位置（包含开孔、开槽）进行加工，加工完毕后运送至工地现场进行拼装，严禁在施工现场随意切割。

3、 平常资料报验：
① 所有资料（材料供应计划、材料验收单、工序验收单、付款资料、竣工验收单等）
由分包单位填写盖章后上报装饰总包，装饰总包审核后上报监理及甲方；
② 材料进场验收和各道工序安装完毕后由各分包单位自检合格后，填写报验单上报装修总包确认，由装修总包统一上报监理和甲方验收，报验资料分包单位、装修总包和监理均须签字盖章。
4、 成品保护管理：
① 产品成品保护现场均由总包装修单位统一协调管理，按照万科集团成品保护标准和
装修总包成品保护的细则执行，成品材料按照装修总包单位提供样品进行采购，胶带为装修总包统一制作，分包单位向总包装修统一采购；
② 分包单位自施工进场至竣工交付完毕，委派专人在现场负责本单位项目的成品保护和现场清理工作，具体人数由分包单位根据工作量拟定后上报装饰总包，再由装饰总包审核确认。保护和清理标准参照万科及装修总包的指定标准。保护专人归纳入装饰总包的成品保护组进行统一培训和管理。
5、 安全文明管理：
① 分包单位施工人员现场必须统一穿着工作服和佩戴安全帽，佩戴胸卡，通过工作服或安全帽颜色区分出管理人员和施工人员，现场场地布置、车辆标记要符合在现场统一规定。
② 安全文明由装修总包统一管理，进场前由装饰总包对分包单位管理人员进行安全文明培训交底，并与装修总包签订安全文明协议；分包单位必须对其现场施工人员安全文明交底，并有书面记录，每位施工人员进行签字确认，每周对施工人员要集中培训，并做培训记录。
③ 分包单位施工人员违反工地或加工区安全文明规定，必须接受与装饰总包施工人员相同的处罚规定。
6、 竣工验收：
① 甲分包单位严格按照甲方及装饰单位的质量规定进行施工和过程控制，并接受装饰总包现场监督和管理。
② 甲分包单位自施工起，都必须由专职小组在现场进行成品保护维护、质量检查维修，以及配合甲方与装饰总包的交房工作，直至房屋交付完毕。
十一、项目开放日管理：
拟定现场开放日后，项目部积极配合营销和客服组织客户现场参观，现场做好场地的布置和安全通道的设立，加强现场文明施工的管理，做好开放日的现场管理工作。
十二、装修房交付管理：
（一） 交付策划
1、交付楼号最终确认：特别关注样板间等特殊情况房号。
² 接待能力了解：物业陪同验房工程师数量。
² 单日交付户数预计：按80%的集中交付率计算，单日交付户数以50户左右为宜。
² 综合考虑楼号分布与标段因素：单日交付楼号分布相对集中、标段尽量单一。
² 应急维修地点设立：须四方呼应。
² 交付时间安排技巧：包含周六、日，集中交付周期合理，告知客户交付时间的技巧。
（二） 交付准备
1、交付前两周应召开由事业部、监理、施工、装修客服、销售等各方参与的交付准备会，拟定交付的时间、地点、数量、人员配置，准备好相应的验房资料，贯彻岗位人员到岗，并进行交付前培训，成立应急指挥小组，监督交付前准备工作，解决交付中出现的问题。
2、交付办理现场的选址
3、时间的拟定
4、集中交付的总户数、总建筑面积
5、集中交付的人员配置及职责
序号
岗位设立
负责人
责任区域
工作内容
备注
1
现场总协调

协调现场的各类事项，决策突发事件的解决。

2
现场安保负责

协助现场总协调人工作，具体负责维持现场秩序、车辆停放及安全保卫工作。

3
交付接待

接待、引导业主至交付办理区域

4
验房协调

负责对房屋验收相关问题的征询解答。根据《业主验房情况记录单》填写《验房问题整改告知单》，并统一发放至施工单位，督促工程维修进度工作，组织整改后的验房工作直至整改完毕。

5
交楼大使

陪同业主看房全过程，负责全程接待、陪同。业主验房时，与业主核对、确认验房现场合发现的问题。完毕接送客户任务，提供礼貌服务；验房单签收，协调各环节、掌握现场秩序使业主看房顺利。

6
地产专业工程师

全程陪同业主验房，对业主提出的房屋问题进行现场解答和解决，现场负责协调施工单位进行及时整改

7
验房师

配合地产项目部专业工程师、交楼大使在交付现场进行房屋验收、现场操作

8
按揭员

负责按揭业务办理及相关问题的征询

9
收银员

负责相关款项的收取结算

10
保洁员

负责看房现场和厕所环境卫生，茶水端送，为业主提供礼貌指引。

11
安全员

负责看房现场安全保卫、车辆引导服务

12
现场安全员

现场秩序和环境维护

13
摄影师

负责为业主摄影，留下“美好一瞬”，当天呈送带万科LOGO的相框及相片

14
摄像师

为本次第一位交付业主全程拍摄交付过程
15
应急指挥小组

重要做好解答业主对于房屋质量方面的各类突发、疑难问题。

6、验房资料的准备
7、公示资料：
a. 新建商品房房地产权证（大产证）
b. 房屋土地权属调查报告书（房屋面积实测报告）
c. 建设工程竣工验收备案表
d. 物业维修基金地产缴交部分发票复印件
e. 空气质量检测报告复印件（现场备查）
8、交付资料：
a. 新建住宅使用说明书（又名：产品使用说明书）
b. 新建住宅质量保证书
c. 物业服务手册
d. 住宅设备使用说明书（家用电器等）
9、办理资料
a. 业主验房记录单
b. 住宅装修申请表
c. 交付告知书
d. 住宅交付指引
e 交付流程表
f. 住户情况登记表
g. 委托书
h. 住宅装修须知
10、组织物业验房工程师培训
11、做好交付现场和验房现场的布置工作
12、编制应急维修人员、备件清单

重点关注
² 公司内部召开交付准备会，目的是沟通信息、明确分工、风险预控。
² 编订风险问题统一说辞，注意问题全面、说辞规范、多方审核、随时更新。
² 组织物业验房工程师培训，做到准备充足、品类全面、重点突出。
² 编制施工单位信息一览表，保证信息全面、准确，随时补充、不断更新。
² 召开集中交付协调会，进行周密安排、明确规定、责任到人。
² 编制应急维修人员、备件清单，事前拟定、事中检查满足需要。
² 最终确认交付时间。

（三） 集中交付
1、交付整体流程图
完毕
业主复验时间
确认完毕时间
交相关部门
关闭
Y
N
资料整理
整改
电话确认（前二天）
现场准备（前一天）
业主到来（当天）
接待员告知
交付现场门前迎接
流程介绍、拍照留学生
交付钥匙
乘坐电瓶车
现场验房
问题确认
送至门口
现场交费
手续办理
交楼大使、或营销顾问

2、交付办理程序说明及注意事项
² 接待（交付业主的交付礼盒由管家部存放）
交付接待人员及交楼大使在交付现场门口迎接业主，献鲜花、并引导业主至留影区签到留影，然后引导进入来宾区落座。接待期间要有礼有节、不卑不亢，向业主展现万科物业人良好的精神风貌；
由交楼大使介绍项目的概况，讲解交付手续的办理程序，协调各环节，掌握现场秩序和进度节奏；
² 资料审核呈送
1） 请业主出示入住告知书、购房协议、交款收据及业主身份证、图章（委托人还需委托书及身份证），并认真核对；
2） 核对完毕后，向业主呈送业主生活手册、住宅装修须知、住户情况登记表等资料，向业主进行简朴介绍，指导业主进行填写；
3） 核对业主填写内容，确认无误后，指导业主签收《入住文表签收单》及签署《公共契约》；
4） 引导/陪同业主
5） 收 款
a、收款员向业主礼貌问候；
b、向业主讲明要交付的费用及收费标准等，同时解答业主提出的管理费依
据、构成、用途等问题。收取相关费用，开据收据；
c、 致谢。
d、交楼大使可询问业主是否需要稍作休息。

² 验 房
1） 由专职安全员驾驶电瓶车，交楼大使及营销顾问陪同业主前往别墅现场进行实地验房，之前由交楼大使通过对讲机告知验房工程师作好迎接准备。地产专业工程师、物业验房工程师在验房现场等候。物业验房工