重庆豪德商业城商业计划书.doc

重庆豪德财富商业城商业计划书目 录一、合作模式4（一）交易架构4（二）担保措施4（三）项目监控措施4二、项目所在地宏观环境5（一）项目背景5（二）家电批发市场搬迁的必要性6（三）与家电行业协会开展密切合作7（四）与火锅产业集团开展密切合作7三、融资公司介绍8（一）项目公司简介8（二）股东架构9（三）内部组织架构- 11-（四）重要管理人员介绍- 11 -四、重庆豪德财富商业城项目介绍- 13 -（一）项目位置- 13 -（二）项目建设内容、规模及定位- 16 -（三）项目的经济技术指标- 17 -（四）项目的效果图- 18 -（五）项目经济效益分析- 20 -（六） 项目的进展情况- 21 -（七）项目总投分析- 24 -（八）项目销售收入分析- 24 -（九）项目钞票流分析- 24 -（十）融资期内钞票流压力测试- 26 -五、项目保证方豪德豪德财富集团- 35 -（一）基本情况- 35 -（二）股东及其股权变化情况- 36 -（三）组织架构及内控情况- 36 -六、项目保证方豪德明珠- 38 -（一）基本情况- 38 -（二）股权结构- 39 -六、项目建设总包方介绍- 39 -七、项目投资价值分析- 40 -八、项目风险分析及应对策略- 40 -九、结论- 40 -一、合作模式 （一）债权模式1、由合作方出资人民币5亿元，以借款形式给项目公司。2、借款按年化收益15-20%，由项目公司支付利息。重庆豪德地产控股股东为项目公司归还借款本息提供连带责任保证。3、项目期限：2-5年。（二）股权模式1、由合作方出资人民币5-10亿元，占项目公司股份10%-49%。2、除资本金外资金以借款方式给项目公司，按年化收益15-20%。（三）出让模式项目整体出让，价格面议。二、项目所在地宏观环境（一）项目背景在国家十二五计划发展纲要中，成渝经济圈为中国第四增长极，重庆为西部的经济中心，2023年重庆市实现地区生产总值14265.40亿元，同比增长10.9%，较全国高3.5个百分点。分产业看，第一产业增长值1061.03亿元，增长4.4%；第二产业增长值6531.86亿元，增长12.7%；第三产业增长值6672.51亿元，增长10.0%。全市非公经济实现增长值8750.14亿元，增长11.1%。重庆已经成为中国最大的笔记本生产基地、内地物流中心正在形成，而相应的配套专业市场却相对缓慢。2023年2月16日，重庆市政府发布重庆市人民政府关于加快建设长江上游商贸物流中心的意见，意见提出到2023年基本建成有影响力的全国重要商贸物流中心。本项目在此大环境下立项，欲建设成为西部地区最大的家电数码商贸物流基地，选址处在重庆“一圈两翼”发展带上。（二）家电批发市场搬迁的必要性目前重庆市从事家电专业批发的公司有4000多家，重要的2300多家集中在渝中区新华路。由于政府战略调整，新华路将要打造金融一条街，成为重庆市金融中心。家电批发行业中心市场面临集体搬迁的迫切需要。新华路于80年代初由小商品、服装演变成以售卖五金、家电为主。现人流量大，市场较凌乱、商铺以租赁为主，经营面积较小。以雅兰商场为例，总面积只有2.4万，且2023年因顶楼冷却塔着火，安全存在隐患。同时重庆的批发和零售业度处在快速增长发展期，家电批发零售业快速增长的需求和现状发展相矛盾，家电数码行业从规模、业态、模式都急需升级。（三）与家电行业协会开展密切合作重庆市家电协会目前旗下有近2300家会员单位。整个新华路从事家用电器批发业务的公司去年销售额突破140亿元人民币，上交税收5亿元人民币。家电协会将协调、组织原家电市场商户对新市场的预购、预租及搬迁。通过协商，重庆市家电行业协会批准支付一定数量的诚意金以获得不低于1.8万平方米的成本价的商铺。重庆市家电行业协会的加入为该市场的此后销售垫打下了扎实的基础。（四）与火锅产业集团开展密切合作重庆火锅知名公司抱着共同把重庆火锅品牌做大做强做向全国乃至世界的愿景，抱团成立了重庆火锅产业投资集团股份有限公司（以下简称火锅产业集团）。重要发起公司有刘一手餐饮公司、德庄实业公司、五斗米餐饮公司、大队长火锅、大牛场火锅、过江龙火锅、咏熹老鸭汤、平易粮油等公司。各个股东公司实力雄厚，在国内外拥有酒楼饭店、餐饮连锁店近2023家，年销售总额达100亿元。火锅产业集团已和项目公司签订了合作框架协议，有旨在重庆豪德财富商业城打造一个8-10万方的“重庆火锅美食文化旅游城”，其中三分之一面积以成本价销售，三分之二以在市场价基础上进行一定优惠后出租或者销售。该项目以产业集群导向为发展思绪，发展火锅主体产业、火锅配套及衍生产业、旅游综合产业等火锅全产业链，形成火锅食材从田园到餐桌的全产业链的安全监控追溯体系，再造和提高重庆火锅名片，实现重庆火锅全产业链的核聚变。三、融资公司介绍（一）项目公司简介申请公司全称重庆豪德财富商业地产开发有限公司营业执照号码574最近年检时间2023成立时间2023年5月24日员工人数50法人代码证号06826593-7贷款证号码注册资本伍仟万元整经营资质暂定贰级法定代表人汪荣贵实际控制人王长利所有制类别民营客户组织类别法定住所重庆市南岸区南坪街道金紫街10号办公地址重庆市南岸区南坪街道金紫街10号主营业务房地产开发（取得相关行政许可后方可经营），从事投资业务（不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务），市场经营管理，房屋租赁，物业管理（凭资质证书执业），广告策划，仓储服务（不含危险品储存），销售家用电器、数码产品、五金、机电产品、日用百货。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）股东架构股东投资金额（万元）出资方式出资占比%深圳豪德明珠投资有限公司3500货币100%70%重庆华天泽公司1500货币100%30%合计5000货币100%100%根据重庆鑫凯源会计师事务有限公司所出具验资报告（重鑫验字20230502号），截至2023年5月23日，全体股东已经实缴注册资本5,000万元。截至 2023年6月14日，深圳豪德明珠投资有限公司持有重庆豪德财富商业地产开发有限公司（以下称“项目融资方”“借款人”）70%的股权，是公司的控股股东，王长利为实际控制人。王长利所控制公司的股权结构图如下：（三）内部组织架构（四）重要管理人员介绍1、法定代表人、总经理姓 名汪荣贵性 别男文化限度本科出生年月1960-1身份证号3621016出生地广东省深圳市户口所在地广东省深圳市家庭住址广东省深圳市南山区香山中街2号天鹅堡G栋1单元10B联系方式学习工作简历及重要业绩历任抚州豪德贸易广场开发有限公司总经理，运城豪德光彩贸易广场开发有限公司总经理、渠县长德商贸物流开发有限公司董事长、香港豪德集团董事局执行董事。现任香港豪德集团董事局执行董事、重庆豪德财富商业地产开发有限公司董事长、总经理。2、副总经理姓 名陈云性 别男文化限度博士出生年月1979-9身份证号120234X出生地河南省正阳县户口所在地广东省深圳市家庭住址广东省深圳市福田区侨香路香雅园C14D联系方式学习工作简历及重要业绩2023年至2023年任豪德集团项目拓展部经理，2023年至现在任重庆豪德财富商业地产开发有限公司副总经理。3、监事/实际控制人姓 名王长利性 别男文化限度初中出生年月1956-6身份证号出生地江西省赣州市户口所在地香港家庭住址深圳市龙岗区李朗国际珠宝产业园A2-15联系方式学习工作简历及重要业绩香港豪德集团有限公司任董事长兼董事局副主席，豪德集团有限公司任董事长。政治协商河南省委员会委员，河南省侨联名誉主席，福建省侨联顾问，广东省侨联顾问，广东省揭阳市侨联名誉主席，广东省揭西县慈善总会名誉副会长，泰国华人青年商会顾问，香港九龙揭阳同乡总会副主席，深圳市潮汕会名誉会长，内蒙古广东商会创会会长，新疆乌鲁木齐潮汕商会名誉会长，中华炎黄文化产业促进会执行会长等。4、财务总监姓 名 许连生性 别男文化限度本科出生年月1970-9身份证号3621015出生地江西省赣州市章贡区户口所在地江西省赣州市章贡区家庭住址江西省赣州市章贡区西郊路12号2栋3单元351室联系方式学习工作简历及重要业绩郑州轻工业学院管理工程系财务会计专业毕业，大学学历，会计师职称。1991-2023年任赣州皮革工业公司主办会计，2023-2023年任赣州特精钨钼业有限公司财务部长，2023-2023任赣州海盛钨钼集团公司财务经理，2023-2023年任运城豪德贸易广场开发有限公司财务总监，2023-今任重庆豪德财富商业地产开发有限公司财务总监。5、销售总监姓 名周边性 别男文化限度本科出生年月1964-2身份证号5102023出生地重庆市户口所在地重庆市家庭住址重庆市南岸区学府大道69号山宅6-3-4-4联系方式学习工作简历及重要业绩1999年-2023年广西嘉运房地产有限公司任常务副总；2023年-2023年任山东莱芜豪德商贸城销售总监；2023年至今重庆豪德财富商业地产开发有限公司销售总监。四、重庆豪德财富商业城项目介绍（一）项目位置南岸区是重庆的主城区，地处长江南边，北面是渝中区，西面是九龙坡区，南面是巴南区，东面是涪陵区。本项目位于南岸区四公里中村片区，处在内环路以内，内环路引路的路旁。这里紧邻重庆工商大学、重庆教育学院、交通运送研究所、江南国际新城、拉斐皇廷酒店。周边有重庆旧车市场、重庆家居家具市场、重庆朝天门服装日用百货批发市场等大中型批发零售市场。1、交通条件项目位置紧靠学府大道、地铁三号线、广黔路、内环快速路。离重庆火车站5公里，朝天门码头5公里，重庆机场20公里。项目对内向北通达长江大桥与渝中区江北区连接、向西通海峡路与九龙坡及南坪连接、向南渝南大道通向巴南，另在西侧有轻轨3号线。对外毗邻内环高速路、210国道，在15分钟内可以到达重庆市政府所在地渝中区、重庆菜园坝火车站和重庆朝天门港口, 到重庆江北国际机场只需30分钟车程；项目连接东西、通达南北的地理优势，使项目具有了发展现代化、全球化商贸的必要条件。2、商业环境该项目地处南岸区商业行政中心要道四公里，位于南坪商圈的边沿。与解放碑商圈（原家电市场合在的新华路也属于解放碑商圈）距离较近。项目北侧是以红星美凯龙代表的家居零售商圈，南侧是以凯恩国际家居名都为代表的家居建材商圈。所在地是重庆市政府规划中的家具、家电、建材装饰、汽车展示销售中心的综合商务区，周边将陆续建成装饰材料、家具配件、汽车展销及服装销售等大型专业化市场。（二）项目建设内容、规模及定位1、项目板块豪德家电数码体验区豪德餐饮文化旅游区2、项目定位以重庆市家电协会、火锅产业集团及关联公司总部为依托，以体验式购物及火锅文化为核心，集网上交易、线下体验、O2O融合、总部基地、金融商务、科教文化、休闲旅游为一体的新型商业文化旅游活动区。营造出“长江边休闲、森林里办公、公园里购物”的高品质生态环境，实现购物、餐饮、工作、休闲与生态的有机融合。3、建设规模总规划面积约943亩（毛地），净地约490亩。总建筑面积地上约46万平方，地下16.5万平方。第一期毛地约537亩，净地约257亩。第二期毛地约406亩，净地约233亩。第二期由于需要将林地与建设用地进行调整，故挂牌时间也许要推迟一年左右。以下只就第一期用地项目进行分析。4、项目载体商品交易中心：以家电数码为主的展示、体验、交易中心；餐饮美食中心：以火锅文化为主的餐饮美食中心；总部基地：重庆市家电协会、家电数码产业关联公司总部基地；重庆火锅产业集团、火锅产业关联公司总部基地；电商平台：家电数码电商交易结算平台；重庆火锅全球采购、电商交易结算中心；（三）项目的经济技术指标计量单位数值备注总用地面积M2357993537亩净用地面积M2171300257亩总建筑面积M2281000一按功能性质划分1.体验交易区1）家电数码交易体验中心M21150002）餐饮商业街M2500002.商业服务配套区1）总部基地办公M2230002）电商园区M280003）金融、配送、维修等配套M250004）庭院式精品酒店M250003.地下车库及其他M275000二按地上地下性质分1）地上建筑面积M22060002）地下建筑面积M275000容积率1.2建筑密度21.20%绿地率20.02%地下停车位个2060 （四）项目的效果图项目规划占地面积为537亩（毛地），原有地面建筑已基本拆迁完毕。山坡地，落差较大，未整治。可建设用地约为257亩。项目效果图（五）项目经济效益分析指标均价（元/平方）面积（万方）总额（万元）备注建筑面积28.10地上面积（万方）20.6其中有2.8万方按成本价给协会地下面积（万方）7.50开发成本599128.10168342均价含地下土地成本315020.6064890地下不摊土地契税9520.601947地下不摊配套费用55028.1015455含地下土地整理32028.109000按180万方计算,地下摊建筑安装250028.1070250地下摊市政设施24228.106800地下摊开发费用144028.1040473均价含地下销售费用43120.608873按销售收入2.5%，地下不摊管理费用19928.105600地下计提财务费用101920.6021000地下不摊。按拿地7亿、年息15%、2年期不可预见费用24320.605000地下不摊成本费用总计743128.10208815均价含地下地上建筑总计874920.60180228地下建筑总计38127.5028587销售收入1722920.60354923地下不摊交易区商铺2023014.7029400016.5万方减去协会1.8万方交易区商铺（协会）88511.8015932协会1.8万方商业配套办公90002.60234003.6万方减去协会1万方配套办公（协会）88511.008851协会1万方酒店90000.5045005000平方车库21973.758240按8万一个车位，1030个车位可以销售销售税金及附加95620.6019698按销售额的约5.5%土地增值税151220.6031139利润总额95271未计算政府的优惠政策收益（如规费减免等）。成本费用利润率45.62%销售利润率26.84%盈亏平衡点12.62关于盈亏平衡点计算：土地、建安、配套、管理及财务费用均与销售量无关，视为固定成本。销售费用及税金与销售量成正比，视为变动成本。公司所得税23818利润总额的25%缴纳税后利润71453（六） 项目的进展情况2023年5月，豪德集团已与重庆市南岸区政府签订了该地块的框架性开发协议，同时豪德集团与重庆市家电协会签订了联合投资协议。2023年5月招拍挂已经结束，重庆豪德项目公司取得土地，成交总价65959万元，其中2023年6月10日已支付20%，即13194万元；2023年7月10日支付30%，即19791万元；剩余50%土地款32984万元，2023年6月10日缴纳完毕。土地款支付进度如下：日期名目金额付款情况20230610竞拍保证金（后转为土地成交价款）13194万元已支付20230710土地成交价款分期第二次付款19791万元未支付20230610土地成交价款余款32984万元未支付整个项目计划安排见下表:项目进度计划表项目进度实行计划2023年2023年2023年2023年2023年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度立项报批项目设计基础设施建设土建施工竣工验收装修施工销售招商开业（七）项目总投分析本项目预计总投资208815万元，其中土地款、其他配套费用、整理费用和税费等合计91292万元，建筑安装费70250万元。序号项目金额（万元）1土地成本64,8902土地契税1,9473配套费用15,4554土地整理9,0005建筑安装70,2506市政设施6,8007销售费用8,8738管理费用5,6009财务费用21,00010不可预见费用5,000合计208,815（八）项目销售收入分析序号项目面积（万平米）单价（元/平米）金额（万元）1交易区商铺147,00020,000294,0002交易区商铺（协会）18,0008,85115,9323商业配套办公26,0009,00023,4004商业配套办公（协会）10,0008,8518,8515酒店5,0009,0004,5006车库共2197个车位（其中可售车位1030个）75,00080000/个8,240合计281,000354,923（九）项目钞票流分析项目2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年2023年合计一、资金来源15,000120,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746454,9231、销售收入35,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746354,9232、自有资金15,00015,00030,0003、融资借款70,00070,000二、资金运用13,538109,84046,84339,31821,25578,2008,78035,697352,9101、土地成本12,97851,91264,8902、土地契税1,9471,9473、配套费用15,45515,4554、土地整理9,0009,0005、建筑安装14,05028,10021,0757,02570,2506、市政设施3,4001,3601,3606806,8007、销售费用8871,7751,7751,3311,3311,3314448,8738、管理费用5601,6808408402802805605605,0409、财务费用5,2505,2505,2505,25021,00010、缴税4,2598,5188,5186,3896,3896,38934,19474,65511、归还融资借款70,00070,00012、其他支出2,0001,0005003002005005005,000三、当期结余资金1,46210,65224,14231,66731,984-24,96144,459-17,951101,453四、累计盈余资金1,46212,11436,25667,92299,90674,945119,404101,453101,453（十）融资期内钞票流压力测试1、销售价格下降30%鉴于目前重庆房地产市场价格较为平稳，且在国内各直辖市及省会城市中价格仍处在洼地，房地产大幅下调的概率较小。但出于谨慎性原则，对项目钞票流进行降价压力测试。假定项目因宏观政策或市场等不利因素影响，商场销售价格下降30%，工程支出按进度不变。在降价因素作用下，在项目实行的二年期限内，项目期间钞票流总体情况如下表：项目2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年2023年合计一、资金来源15,000109,84549,68949,68937,26737,26737,26712,422348,4461、销售收入24,84549,68949,68937,26737,26737,26712,422248,4462、自有资金15,00015,00030,0003、融资借款70,00070,000二、资金运用13,538108,29643,75536,23018,93975,8846,464-5,310297,7951、土地成本12,97851,91264,8902、土地契税1,9471,9473、配套费用15,45515,4554、土地整理9,0009,0005、建筑安装14,05028,10021,0757,02570,2506、市政设施3,4001,3601,3606806,8007、销售费用6211,2421,2429329329323116,2118、管理费用5601,6808408402802805605605,6009、财务费用5,2505,2505,2505,25021,00010、缴税2,9815,9635,9634,4724,4724,472-6,68121,64211、归还融资借款70,00070,00012、其他支出2,0001,0005003002005005005,000三、当期结余资金1,4621,5485,93413,45918,328-38,61730,80317,73350,651四、累计盈余资金1,4623,0108,94422,40440,7322,11532,91850,65150,6512、项目成本上涨40%按照谨慎保守原则，假定项目建设成本上涨40%，工程支出按进度不变。项目期间钞票流总体情况如下表：项目2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年2023年合计一、资金来源15,000120,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746454,9231、销售收入35,49270,98570,98553,23853,23853,23817,746354,9232、自有资金15,00015,00030,0003、融资借款70,00070,000二、资金运用13,762121,44761,57753,38629,02978,8449,5366,366373,9461、土地成本12,97851,91264,8902、土地契税1,9471,9473、配套费用15,45515,4554、土地整理12,60012,6005、建筑安装19,67039,34029,5059,83598,3506、市政设施4,7603,8089529,5207、销售费用1,2422,4842,4841,8631,8631,86362112,4228、管理费用7842,3521,1761,1763923927847847,8409、财务费用5,2505,2505,2505,25021,00010、缴税4,2598,51813,51811,3896,3896,3894,46154,92211、归还融资借款70,00070,00012、其他支出2,0001,0005003002005005005,000三、当期结余资金1,238-9559,40817,59924,209-25,60643,70211,38080,976四、累计盈余资金1,2382839,69127,29051,49925,89469,59680,97680,9763、销售期延期一年按照谨慎保守原则，假定项目销售期延长一年，需要五年半才干完毕所有销售，工程支出按进度不变。项目期间钞票流总体情况如下表：项目2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年2023年2023年合计一、资金来源15,000 109,845 53,238 53,238 42,591 42,591 46,140 46,140 46,140 454,923 销售进度7.00%15%15%12%12%13%13%13%100%1、销售收入24,845 53,238 53,238 42,591 42,591 46,140 46,140 46,140 354,923 2、自有资金15,000 15,000 30,000 3、融资借款70,000 70,000 二、资金运用13,538 108,297 44,270 41,745 24,711 79,656 10,750 10,750 19,755 353,470 1、土地成本12,978 51,912 64,890 2、土地契税1,947 1,947 3、配套费用15,455 15,455 4、土地整理9,000 9,000 5、建筑安装14,050 28,100 21,075 7,025 70,250 6、市政设施3,400 1,360 1,360 680 6,800 7、销售费用621 1,331 1,331 1,065 1,065 1,154 1,154 1,154 8,873 8、管理费用560 1,680 840 840 280 280 560 560 5,600 9、财务费用5,250 5,250 5,250 5,250 21,000 10、缴税2,981 6,389 11,389 10,111 8,111 8,537 8,537 18,601 74,655 11、归还融资借款70,000 70,000 12、其他支出2,000 1,000 500 300 200 500 500 5,000 三、当期结余资金1,462 1,548 8,968 11,493 17,880 -37,065 35,390 35,390 26,386 101,453 四、累计盈余资金1,462 3,010 11,979 23,472 41,353 4,288 39,678 75,067 101,453 101,453 4、销售价格下降15%，同时成本上升10%按照谨慎保守原则，假定项目建设成本上涨10%，工程支出按进度不变；同时受到宏观政策或市场等不利因素影响，商场销售价格下降15%，在双重因素作用下，项目期间钞票流总体情况如下表：项目2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年上半年2023年下半年2023年2023年合计一、资金来源15,000115,16860,33760,33745,25345,25345,25315,084401,6841、销售收入30,16860,33760,33745,25345,25345,25315,084301,6842、自有资金15,00015,00030,0003、融资借款70,00070,000二、资金运用13,538111,37348,10939,88120,79977,0427,62235,631353,9951、土地成本12,97851,91264,8902、土地契税1,9471,9473、配套费用15,45515,4554、土地整理9,9009,9005、建筑安装15,45530,91023,1837,72877,2756、市政设施3,4001,3601,3606806,8007、销售费用7541,5081,5081,1311,1311,1313777,5428、管理费用5601,6808408402802805605605,6009、财务费用5,2505,2505,2505,25021,00010、缴税3,6207,2407,2405,430