龙湖地产景观设计及施工管理方案.doc

引子：走进龙湖2023年11月19日，龙湖地产有限公司在香港联交所主板挂牌，公司董事长吴亚军和丈夫持股78.2%，身家达成312亿港元，被称为内地房地产新科女首富。大学时学导航工程专业，后又做过记者，一次糟糕的买房经历让吴亚军有了自己盖房的梦想。1995年起涉足房地产业，对吴亚军来说，是机缘巧合。吴亚军第一次买房子，跟家人一起在重庆买的，面积大约80平方米，碰到延迟交房，时间长达一年。入住之后，又有一年多的时间天然气不通，只能靠电炉来煮菜。那时候电力供应很紧张，用电炉的时候空调就不能使用，否则就会短路，夏天很痛苦。不止电力、天然气等问题困扰吴亚军，房子的设计和采光也很差，她家的客厅没有窗户，只能打开此外一间房门才干采光。电梯也经常遇故障，开电梯的师傅是按照正常时间上下班，晚上回来晚了就要自己爬楼，对她来说，这是一段痛苦的买房经历。就是从这开始，吴亚军有了一个“假如有一天我做开发商的话，一定不会这么差”的梦想，由此她也认定房地产行业有很大的发展空间。 龙湖地产目前在全国布阵，涉及重庆、上海、北京、成都、西安、沈阳、苏南和青岛八个地区或城市。2023年协议销售额333.2亿，比上年度增长81.5%；2023年，龙湖集团将在在售30个项目的基础上，另推出16个新项目。截至2023年12月31日，龙湖的土地储备合计3161万平方米（47415亩）。龙湖是如何炼成的？（见附件1-龙湖是如何炼成的）“兄弟”是吴亚军经常称呼别人的一个词，用的范围很广泛，对高层管理人员、中层员工，甚至园林里干活的工人和销售人员，她都会喊一声“兄弟”。平等的公司文化和有发明力的员工，是龙湖的核心竞争力。上篇：龙湖地产景观设计管理上龙湖地产景观设计管（）（一、景观设计管理模式􀁺 设计管理流程􀁺 部门职责及组织架构􀁺 景观设计合作单位管理􀁺 景观设计计划管理篇龙湖地产景观设计管设计管理流程及要素1、设计研发部工作流程 业务流程主线流程：概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、施工过程控制。主线部门：设计部。配合部门：营销、成本、工程、发展、物业、商运。项目景观设计流程：项目定位-景观概念设计：同步进行；项目规划概念设计-景观方案设计：同步进行；项目方案设计-景观扩初设计：同步进行；项目扩初设计-景观施工图设计：同步进行。项目定位及建筑方案等项目设计与景观设计互相影响，有时候甚至以景观设计来指导项目定位。2、设计管理流程分为四个阶段：1）设计前期准备阶段；2）设计中间过程阶段；3）设计阶段性成果控制；4）设计后期审查跟踪阶段。设计管理要素：设计管理是高增值工作，有四大工作要素：1）组织：整合设计资源；2）性质：具有专业能力的管理工作；3）职能：实现产品的研发与设计；4）使命：品牌与公司竞争力的保障。设计研发部职责及组织架构1、设计研发部职责1）项目设计过程管理和质量标准管理；2）公司产品线设计，产品组合研究；3）以价值为导向的研发工作，产品标准和产品系列的维护；4）负责分供方的管理。2、设计研发部组织架构：景观设计合作单位管理1、合作单位的选择；公司任何一位员工都可以推荐自认为好的、合适的供方给业务部门。2、合作单位的评价；由责任部门组织考察、评价并决定是否入库。3、合作单位资源库。合作单位的选择：建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理（根据评价，部分留下部分被打入黑名单，这时需更新资源库；一年后被打入黑名单的供方可重新申请入库），以保障分供方的服务质量符合需求。􀂾 考察􀂾 入库􀂾 招投标（由设计部门根据拟设计项目的规模、性质等优先从资源库中筛选出三家或以上供方参与投标）􀂾 评价􀂾 拟定景观设计计划管理：1、按公司年度目的和一级计划，分解部门二级和三级计划；2、形成部门年度计划、月度计划、周计划；3、形成项目计划；4、形成资金计划。案例分享：龙湖项目景观效果分享东桥郡项目简介：龙湖东桥郡总体量约38万方，以托斯卡纳风情别墅为主，一期推出约368套联排别墅，双拼，价格约为105-200万元。项目位于沙区虎溪镇大学城核心地段，东至中梁山脉，南邻第三军医大，西至缙云山脉，北临重庆警官职业学院。客群描摹：对教育配套有一定规定的家庭，大学教师，私公司主，医生，以及高科技人才等。龙湖东桥郡示范区社区大门前庭项目入口处设有中轴水景景观，虽造价不高，但增添项目灵动性，整体氛围得以增强。售房部外观采用托斯卡纳建筑风格以及立面石材的应用，使项目更显品质感与稳重感。售房部门前展示桁架，内容主打公司牌。售房部两旁配以树干笔直的棕榈树以增长典礼感。在售房部旁（进门左侧）打造一座钟楼式建筑，与售房部建筑主体相连接。有效地增强了建筑整体氛围，并增长项目了昭示性售房部前庭打造小型MINI广场，配以喷泉小品，更添项目气愤。示范区人行道路，地面采用红砖、石材拼铺而成，与项目整体建筑风格形成较好相辉映。情景示范区通道右侧，设有客户休息区域，其在使项目更加人性化的同时，前方景观视野为大面积缓坡草坪与白桦树植被，充足将人的视线感体现了出来，给以心旷神怡之感。1、情景示范区通道左侧，打造地中海风情拱形门廊，更添项目情调与品质。2、采用矮小灌木铺底，虽成本较低，但呈现效果较好。宅间景观篇细致的宅间景观以色叶植物搭配。1、沿途庭院小品缀，充足描绘未来生活状态；2、宅间植物搭配密度大，层次丰富，高矮适宜，将看似局促的空间里让视线看起来更加放松而不压抑。此外，既保护了一层的私密性，又不影响视线的通透性。细节决定成败景观细节解决篇：龙湖的细节解决简朴、细致，处处体现龙湖的高端成熟公司形象。1、入口社区总平图2、导视系统语言新奇，不像常规“爱惜花草等”；用于浇灌植被的接水龙头处，设立方形铁盒遮蔽，即对接水龙头起到美化遮蔽作用又对其起到良好的保护作用。车行道旁，植被从草坪到低矮灌木，再到中低灌木，最后到较高树木植被层次感较强。二、龙湖景观设计阶段性成果及各阶段管控要点􀁺 项目阶段性成果管理􀁺 景观设计启动阶段􀁺 景观概念设计􀁺 景观方案设计􀁺 景观扩初设计􀁺 景观施工图合图阶段（龙湖独有的设计管理阶段）􀁺 景观施工图设计􀁺 景观施工图交底及施工配合阶段项目阶段性成果标准以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖各专业成果。1、项目方案阶段设计成果标准2、项目初步设计阶段设计成果标准3、项目施工图阶段设计成果标准4、项目其他设计成果标准景观设计启动阶段􀂾调研与准备；􀂾准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；􀂾实地勘察、基地资料分类记录；􀂾制定项目设计计划；􀂾提出景观设计思绪和理念；􀂾拟定景观设计协议和设计任务书（见附件2-龙湖景观设计任务书模版）；􀂾开展景观设计单位的邀标工作；􀂾拟定景观设计单位。景观概念设计
48766;采用意向图片， 描述景观的整体调性，描述关键景观节点。􀂾控制景观的硬景和水景的面积。􀂾硬景铺装材料一般控制35种以内。􀂾对乔木、灌木等提出品种范围。􀂾体验区景观构想。􀂾总图评估。􀂾概念设计成果。景观方案设计􀂾平面功能分区􀂾重要节点透视图􀂾竖向关系􀂾与建筑消防的关系􀂾软景意想图片􀂾分绿、赠绿（指私家花园绿化面积及其占总绿化面积的比例）􀂾绿化指标的控制􀂾方案设计成果景观扩初设计􀂾 总平面布置图及标高图􀂾 给排水平面布置图􀂾 物料图􀂾 照明平面位置图􀂾 大样图：a、铺地/台阶详图；b、道牙/花槽/挡墙详图；c、水景/喷泉详图；d、泳池/嬉水池详图e、栏杆/花架详图f、照明灯具选型参考图片及供方资料g、景观小品（如垃圾桶、花盘等）选型参考图片及供方资料；h、物料样板（两套或以上）j、背景音乐点/取水点大样。景观扩初设计􀂾 软景土壤造型平面图􀂾 乔木平面布置图􀂾 灌木及地被植物平面布置图􀂾 重要接点乔木灌木透视图（要与周边建筑物画到一起，以直观感觉其效果）及参考图片􀂾 扩初设计成果景观施工图合图阶段（非常重要并且必要，避免扯皮、返工而影响工期）􀂾 综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；􀂾 依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。过了这个阶段，如哪个部门或供方再提出管网或景观大型乔木位置调整问题，一般是没有人理睬你的。景观施工图设计􀂾结构详图及施工工艺详图；􀂾水、电系统施工图；􀂾照明走廊及控制；􀂾水景电气控制；И766;乔木配置标准；􀂾灌木配置标准；􀂾施工图设计成果。过了这个阶段，如哪个部门再提出诸如景观风格等问题，是没有人理睬你的！景观施工图交底及施工配合阶段施工图交底：􀂾施工图设计成果（电子和纸质）􀂾装饰材料的确认表及实物样品􀂾选用的植物种植效果图片􀂾选用的设施、设备的文本（规定单独出文本）􀂾提交必达目的及优先目的表（由设计部和供方共同提出，工程、采购、成本和营销部接受。一旦经各方确认，此后不许随意修改或变更，否则要受到处罚：记入绩效）􀂾提交审批后的景观目的成本控制表（移交到工程部和采购部严格控制，责任主体由此发生了变化，即转移到了工程和采购部）施工配合阶段：􀂾关键节点检查（项目经理、景观工程师必须及时组织检查、确认关键节点）􀂾样板带路三、龙湖景观设计管理关键点分析􀁺 景观设计的关键点􀁺 体验示范区设计管理􀁺 设计成本管理与效果控制景观设计的关键点四个关键环节：1）设计协议/任务（由设计部编制及报批，规定乙方无条件认可，如违反或未达成规定，则予以处罚）；2）设计过程控制（各阶段设计图纸均规定打印出白图给甲方审核，如连续修改3次均不合格，则公司可即时单方面终止设计协议而无需承担任何责任，无误后再出正式蓝图24份）；3）设计成果评审（出台龙湖集团项目阶段性成果管理办法，从拿到土地到产品销售完毕共需经历38个阶段，如加上调整则达44个阶段；重要是约定：各阶段控制标准和输出成果以及成果未达标的管控措施；不同阶段成果评审由相应分管或主管领导组织，参与者签字后方可转入下一阶段，否则工作不能也没人推动）；4）设计变更控制（给予工程部一定的授权，出于成本或现场实际情况的考虑，在不影响安全和品质的前提下作出局部设计变更，但设计部有一票否决权）。体验示范区设计管理1）客户敏感点分析；2）客户体验路线；3）体验区的选址及开放计划。客户敏感点：顾客敏感点是能引起顾客购买爱好的产品特性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相对投入能有较大的产出效益。客户体验路线和关键点：主入口有提醒性空间设计-主体景观-展示区-样板庭院（见附件3-龙湖体验区景观设计）。示范区的选址与规划原则：1.交通便捷性原则2.形象展示性原则3.客户体验与驻留原则1）示范区位置、范围的拟定，涉及客户停车场、营销中心、样板段； 2）营销中心定位及面积； 3）样板房的位置和数量； 4）交通组织：交通路线、参观动线和施工动线；5）示范区与周边环境的关系解决（包装、导示等），不能看到施工作业；6）施工周期及开放计划的制订。景观设计效果与成本控制景观设计效果：空间布局-布局疏密有致，投入成本主次有别；合理搭配植物-植物为主，硬景为辅（硬景不得超过20%，这是硬性指标）；客户关注度-根据客户关注度排序来设计，突出景观卖点；营销卖点-功能与细节保证品质，重视营销卖点，增长产品附加值。（见附件4-龙湖景观特点分析，附件5-龙湖景观及常用物料）景观设计成本控制：竖向设计在排水设计上材料选择植物配置1）功能不变，成本下降； 2）功能大幅度提高，成本略有增长； 3）功能提高，成本不变； 4）功能略有减少，成本大幅度下降。（见附件6-园林景观工程全过程成本管理手册）龙湖地产植物采购的三种形式：1）征地或租地作为苗圃基地，购置种植机械、设备，组建苗圃种植、维护队伍，自行采购幼苗回来自己哺育（初期）；2）征地或租地作为苗圃基地，寻找苗圃种植、维护队伍，由其负责幼苗或成树的哺育或种植（中期）；3）在外界寻找苗圃基地，采购成树或基本成树到基地，由基地负责种植或哺育。龙湖景观设计五大成功要素：1）注重植物层次并合理搭配；2）注重大小尺度的空间把握；3）善用色彩对比，形成视觉冲击力；4）善用场景体验来感染人、打动人；5）关注客户敏感度，成本投入主次有别。下篇：龙湖地产景观施工管理一、龙湖景观施工管理流程􀁺 景观施工管理流程及职责􀁺 景观施工合作单位管理􀁺 景观施工计划管理景观施工管理流程及职责流程职责负责组织图纸会审，技术交底；审核施工组织设计及施工方案，技术核定及洽商；工程项目质量和工程施工进度计划管理；组织景观工程验收、移交；协助景观工程结算；协助解决项目物管景观维护期内的问题；参与景观设计的全过程；负责组织景观工程施工单位的考察、选择及实行考评。景观施工合作单位管理形成项目管理大纲和现场施工奖惩制度。􀂾 合作单位的选择􀂾 合作单位的评价􀂾 合作单位资源库景观施工计划管理1、计划管理组织架构1）景观施工单位应建立以项目经理为责任主体，全员参与的项目计划管理体系；2）施工单位须设立专职的计划管理专员，负责编制并贯彻项目各级施工进度计划及材料设备供应计划；3）施工单位应将分包工程施工进度计划纳入项目进度计划管理体系，并协助分包人解决项目进度问题。2、施工总进度计划1）施工单位在施工协议签订后10日内编制完毕承包范围的施工总进度计划，并提交工程部；2）施工总进度计划内容；3）施工总进度计划的控制。3 、工段施工进度计划1）结合景观项目实行的特点，规定在施工总进度计划的基础上依据设计图出图顺序、施工方案以及总体施工安排编制；2）工段施工进度计划内容；3）进度计划编制须采用电子表格；4）施工单位项目经理对该计划审核后交工程部。4、月度施工计划、进度报告及完毕量报表1）月度施工计划、进度报告及完毕量报表在每半月提交，逾期不交，不支付当月进度款；2）本月进度控制目的；进度计划图；3）月度施工进度报告内容；4）月度施工计划的考核。5、施工周报1）施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部；2）施工周报内容（实际进度与计划进度比较，现场劳动力动态，影响进度的因素分析，下周须甲方协调或解决的问题等）。6、材料设备计划管理1）施工单位在收到施工图后10天内应向工程部提交项目材料设备供应计划；2）施工单位在收到施工图10天内应向工程部提交项目工程量清单；3）施工单位在每月10日向甲方建设单位提交次月月度甲供材料设备供应计划；4）施工单位对材料设备计划的准确性负责，并承担由此导致的一切经济损失。二、景观施工管理难点分析􀁺 对景观设计效果的理解􀁺 实行标准的把控和成本控制􀁺 施工过程与其他专业施工的配合对景观设计效果的理解1）参与项目启动会议；2）项目设计各阶段介入（设计部景观设计师和工程部景观工程师要不定期互换使用，设计部侧重人性化管理，工程部相对强势管理，两部门要互相理解、互相学习及互相支持）；3）熟悉并理解项目设计成果；4）参与各阶段设计成果移交交底会议；5）参与项目设计后评估；6）熟悉5层垂直绿化种植原则和搭配方式；7）在施工时，360度寻找苗木的最佳欣赏方向。实行标准的把控和成本控制（一）1）组织相关单位进行讲解图纸；2）关键节点样板点评和样板带路；3）资源的整合和储备。实行标准的把控和成本控制（二）景观定位和节点标准化：1）把成熟的项目按别墅、公寓明确为几个档次，明确每个档次景观设计的内容标准，从源头控制景观成本和效果；2）节点工艺标准化，在多个项目反复使用；3）充足结识到苗木种植对景观效果的重要性，坚持“全冠成树移植”，制定标准化工艺。施工过程与其他专业施工的配合1）硬景的场地交接管理规定；2）种植土回填前的场地交接管理规定；3）组织各分项及专业工程验收，协调各专业间关系；4）关键节点样板点评及形成纪要；5）参与景观效果的把控；6）负责实行过程目的成本的控制。三、龙湖景观施工管理的阶段分析􀂾 施工单位交底和施工前准备阶段􀂾 施工阶段􀂾 竣工验收阶段􀂾 交房及移交物业阶段􀂾 正式使用阶段施工单位交底和施工前准备阶段1）开工前，施工单位对施工图纸进行具体的审查；2）项目开工前10天内，施工单位报送施工组织设计给工程部审批；3）在分部、分项工程开工前10天内报送专项施工方案给工程部审批；4）工程部负责编制项目管理大纲。施工阶段1）施工过程中，经建设单位审定的管理组织和定岗人员不得随意变动（避免乙方随意抽调人员支援或抢先做其他公司的景观工程）；2）技术核定及洽商（影响到竣工结算的所有技术核定、设计变更及洽商纪要等资料）；3）对于现场突发事件解决（园林工程现场突发事件一般都很多，要善于把控和及时作出解决，往往可检查景观工程师的应变和协调能力）；4）加强施工过程的质量控制严格执行工序报验制度；5）材料管理（涉及领用和现场堆放管理）；6）建立并贯彻技术交底制度，做到分部分项工程开工前，项目技术负责人向施工员、施工员向施工班组进行技术交底；7）资料及图纸管理；8）关键节点样板点评和样板带路。竣工验收阶段1）节点景观效果的控制；2）现场实行与设计图纸的核对；3）资料及图纸管理，竣工图的绘制必须与工程施工同步进行。1）工程初验后10天内，提交硬景竣工图； 2）竣工验收后10天内，提交软景竣工图； 3）在实物移交前5天内，乙方应将全套竣工资料提交给工程部。交房及移交物业阶段1）交房时的氛围管理；2）客户敏感点的重新梳理（以提供应销售员讲解用）；3）梳理已竣工项目在原施工图基础上的功能更改；4）物业公司提出的对已交工项目施工未竣工作事项的后期补充完善；5）对工程漏项完善和维修整改。6）交房时的施工技术方面的解释和引导（工程部负责）。7）水电等隐蔽工程施工图的移交。正式使用阶段1）项目后评估（设计后评估由设计部负责）；2）景观成本数据收集（由成本部负责）；3）后期物业的维护；4）分期交房时的安全管理（任何时候都不允许工人在施工现场和房内留宿）。四、龙湖景观施工管理关键点分析􀂾景观施工启动管理􀂾景观施工效果停滞点检查􀂾景观施工的关键控制节点景观施工启动管理1）项目交底会议；2）项目目的成本；3）项目景观定位；4）项目景观节点工艺标准化；5）项目配置标准。景观施工效果停滞点检查1）关键节点样板点评并形成会议纪要（这个环节非常重要，避免事后互相推诿，由各方签字认可为证）；2）统一标准，样板带路；3）相关部门参与配合。景观施工的关键控制节点1）场地移交；2）定位放线；3）基础垫层砼浇筑；4）水电及基层隐蔽验收；5）土壤造型；6）大乔木进场及种植验收；7）硬景材料进场及饰面验收；8）灌木及草坪验收；9）所有工程竣工验收。（见附件7、8、9-植物进场质量、栽植及回填规定）总结向龙湖学习什么？1、大而不乱靠“文控”：高度集权与充足放权，明确边界。（见附件10-龙湖地产强大的文控管理OA信息平台）2、专注目的客户和目的市场：客户敏感点-我们想要的和客户愿付的。3、简朴直接的人际关系：对事不对人，减少内耗-组织效率大幅度提高。4、龙湖“人才为王”的价值观：老板很重视人才-人才机制相对公平。5、以“客户最佳体验”：关注客户、产品品质在公司长远发展战略层面的重要意义。6、讲故事的能力：学习总结沉淀传播继承发扬连续创新的做事方法。7、成熟的景观和一流的物业服务：龙湖致胜的两大法宝。8、总结能力+学习能力+执行能力：总结、学习与执行能力，构成龙湖人的三大能力规定和表现。吴亚军创业至今，善于向别人学习，博采众家之长。创业初期，吴亚军曾专程去深圳拜访万科，向王石讨教做房地产的门道。吴亚军还会送员工到海外长住数个月，参考别人的设计，学习别人的技术，吸取经验。除此之外，她拜访政府的、金融界的、房地产的，各行各业的高手，她喜欢在和他们交流中学习。吴亚军给龙湖公司文化中写下的一条，便是“研究精神”。比如，为了可以让园区做到“鸟语花香”，吴亚军会和员工坐下来一起研究，研究那些鸟儿究竟喜欢吃什么果实，然后就相应种植那种植物，自然能吸引到鸟雀飞来。2023年7月25日