临沂天源国际物流园.doc

临沂天源国际物流园市场推广及对外招商实行方案我们本着“加盟天源，助力天源，腾飞天源，天源天成”合作理念与美好愿景，在对天源国际物流园区进行较为详尽市场分析基础上,初步确定了一整套前期市场推广运作方案（详细操作性更强条块营销筹划方案及分步实行方案待双方合作协议签订后奉上）,真诚但愿成为天源国际物流园区亲密合作伙伴和不可或缺“智囊团”，为打造临沂乃至中国目前规模最大、档次最高、配套最全、服务最优现代化、国际化物流园区极尽绵帛之力！我们坚信：双方携手,紧密合作，互信互惠，共谋发展,最终必然实现双赢!天源必将腾飞，天源必将天成！营销筹划机构:威海孚门营销传媒有限企业联络电话： 门经理二七年八月临沂天源国际物流园市场推广及对外招商实行方案目 录一、招商概况1、招商标2、招商对象3、招商目4、招商政策（待定）5、招商价格体系（待定）6、招商后期保障体系（待定）二、广告营销思绪1、媒体宣传方略2、对外招商方略3、销售方略三、详细实行环节第一阶段：项目筹办 1、组建由我方提前介入天源国际物流园招商营销中心，并投入工作 2、制作项目沙盘3、确定招商价格、保障、政策、协议等规范体系4、设计制作招商手册5、摄制天源物流，物流天下项目简介电视专题片和幻灯片第二阶段：立足本市，覆盖山东，辐射周围省市，进行项目招商和营销推广 1、向天源所有老客户（业主）及目客户发出征询函，以期先得民意，内外合和，凝聚人气2、派发赠阅招商手册3、举行隆重一期工程建设动工奠基典礼和新闻公布会4、报纸媒体公布天源动态新闻（图文）和软、硬广告5、电视台公布新闻、制作播放电视专题片6、广播电台公布新闻稿7、公交车体公布硬性广告（条幅为主）8、在目区域公布路牌广告。9、出台天源老客户转场新天源优惠政策，回报、稳定老客户10、出台新客户加盟天源售租“双百大惊喜”鼓励政策11、一期工程建设期间，面向目客户至少举行三次招商投资推介会12、招商营销中心设置接待服务处，免费接送看房团等第三阶段：一期工程建设进行中，打服务品牌，举行系列活动，召开系列会议1、春节前夕举行天源物流年度总结表扬大会暨客户联谊会2、举行临沂市首届物流行业诚信经营论坛大会3、一期项目竣工，召开一期项目胜利招商答谢联谊会第四阶段：二期项目启动举行隆重启动典礼，举行二期项目招商阐明大会，一、二期项目投资业户联欢大型广场文艺活动，举行投资客户诚信联盟签字典礼1、奠基、剪彩典礼2、举行天源国际物流园区二期项目招商推介大会。3、举行天源国际物流园区投资客户诚信联盟签字典礼4、一、二期项目投资业户联欢大型广场文艺汇演5、在报纸媒体公布新闻及软、硬广告6、制作、公布电视专题片 第五阶段：二期工程项目进行中，招商项目组到大企业招商第六阶段：二期工程项目结束，在新闻媒体公布新闻及软、硬广告第七阶段：整个项目正式运行，举行隆重开业庆典、文艺汇演第八阶段：企业文化建设第九阶段：企业滚动发展后续方略四、实行效果五、业主访谈六、合作模式临沂天源国际物流园市场推广及对外招商实行方案 一、招商概况 1、招商标：天源国际物流园区综合楼一层银行、邮政；二层工商、税务、运管；三电子商务；四层楼餐饮服务；五层休闲娱乐；六层至十六层写字楼；十六层至二十八层三星级客房。门面房、营业房、独身公寓、仓库、汽修厂。2、招商对象：（1）从事物流服务客户目前临沂市天源物流市场既有客户；本市、县其他物流市场经营业户；周围都市及省内外大中型物流企业中经营业户；（2）需要物流服务客户临沂市外资企业、中小民营企业、周围都市中大型企业；（3）从事物流配套服务客户从事酒店、餐饮、娱乐、金融服务、汽修服务等单位和业户；（4）从事与会展业务有关单位和业户；（5）从事房地产投资和经营单位和业户。3、招商目：在园区建设完毕前，实现100%对外招商，力争100%售出；在园区正式投入使用、对外营业前，实现100%业户入驻率；招商政策（待定）；招商价格体系（待定）；招商后期保障体系（待定）。二、广告营销思绪1、媒体宣传方略多渠道、全方位、立体式轰炸，以至少投入，获取最大轰动效应，最终实现经济效益最大化。第一：重要是通过当地主流媒体进行对外宣传，并在国内有影响力专业媒体上进行炒作。通过电视、广播、报纸、车体、DM、行业网站、户外广告、举行系列活动、召开系列会议等全方位营销运作，广泛告知目客户，吸引他们关注力；第二：在宣传中重点突出项目“八大优势”，并细化优势内容，广泛推介宣传，突出市场强势地位和美好发展前景，增强客户认同感，通过多渠道、全方位营销，最终实现综合楼、门面房、营业房、公寓、仓库、汽修厂等全面招商；第三：实际工作中以切实合理收费、专业周到服务、严谨系统管理、全面可靠保障、较强吸引力留住客户，树立口碑，建树品牌。以强有力品牌效应和可以预见美好发展前景，最终打动客户进行投资，为实现100%顺利招商铺平道路。2、对外招商方略招贤纳士、层层递进，详细分七步走：招贤纳士，组建“天源国际物流园区市场营销中心”（由我方全程介入并承担），详细负责广告营销筹划、对外推介招商、企业文化建设等；招商客户以稳定天源物流市场既有业户资源为主，以政策鼓励其影响带动亲朋好友投资加盟，并面向全市及省内外物流企业招商；吸引本市外资企业、中小民营企业入驻；吸引国内大型企业及外资企业入驻；吸引当地及周围都市大型餐饮、娱乐、超市、金融等服务保障行业入驻；吸引房地产投资单位或个人投资；面向李庄小区居民及内部员工以优惠招商政策进行招商。好处是：面向社会全方位进行招商，层层递进，步步为营。以既有客户资源打开招商局面，积极带动其他市场业户或个人投资，同步吸引大企业加盟，制造持续、红火销售热潮。3、销售方略快、准、狠快商铺以售为主，租售结合，力争所有售出，至少保证2/3实现销售变现，最多1/3用于出租，迅速回笼资金，为后期工程动工建设和管理服务提供充足资金保障。准精确定位销售客户、销售价格、销售模式、销售管理等。狠严格市场准入制度，规定入住业户和企业均具有较高诚信度和影响力，具有相称实力和资信。不诚信客户坚决排除在外。三、详细实行环节进行整体、立体式、全方位、多渠道宣传，重轻结合，主次分明。电视、广播、报纸、DM等全方位营销，广泛告知目客户本项目优势所在及美好发展前景。第一阶段：项目筹办1、组建成立由我方提前介入天源国际物流园区招商营销中心，并投入工作；2、由贵方制作项目沙盘，为下一步广告宣传、对外招商作好准备。目是：通过立体沙盘模型，可以使客户更直观地看到招商标详细状况。项目沙盘是房地产对外销售必备宣传载体，是促成买卖双方到达合作重要媒介。3、确定招商价格体系、招商后期保障体系、招商优惠政策、招商协议文本等规范文献资料。目是：将所有招商资料准备齐全，为下一步招商工作顺利开展作好充足准备。4、设计制作天源物流，物流天下临沂天源国际物流园招商手册。画册规格：大16开，铜版纸四色彩色印刷，8折页；印制数量：3万册；发行渠道：免费赠阅本市及周围都市大型物流市场、物流企业、经营业户；重要内容为：企业简介（组织构造、企业文化）/园区规划/项目简介/招商政策/项目优势及未来前景/发展趋势。目是：通过这些必备资料，可以直观明了地将招商推广信息传达给目客户，使客户早下决心，投资加盟。5、摄制天源物流，物流天下项目推介电视专题片和幻灯片。第二阶段：立足本市，覆盖山东，辐射周围省市，进行项目招商和营销推广1、向天源所有老客户（业主）及其他目客户发出征询函，以期先得民意，内外合和，凝聚人气。2、派发赠阅天源物流，物流天下中国临沂天源国际物流园招商手册2万册。目：重要是起到广泛告知作用。通过向本市及周围都市大型物流企业及经营业户广泛赠阅招商手册，让更多人理解天源，承认天源，入驻加盟天源，为顺利完毕招商工作做好铺垫。3、一期工程建设破土动工，举行隆重奠基典礼和新闻公布会。参会人员：邀请国内物流协会和本省市官员及著名物流企业老总、周围都市大型企业老总、特色人物、著名投资商等前来参观、剪彩。邀请省市及及周围都市主流媒体新闻记者、物流行业著名媒体记者及部分新老业户代表。活动主题：临沂天源物流园奠基典礼暨临沂天源物流园市场招商新闻公布会。重要形式：市长答记者问，赵书记答记者问。公布内容：重要是通过临沂市市长和赵书记向新闻媒体传达临沂市有关物流业整体发展规划，新天源物流项目整体规划，在国内物流市场重要地位，以及开发建设和八优势、招商优惠政策等。活动目：通过市政府权威性、项目负责人影响力，将天源物流园区顺利破土动工并开始全面招商信息公布出去，从而为整个项目招商工作打响第一炮。稳定住既有客户资源，吸引新客户热心关注和积极加盟。需要邀请新闻媒体：当地主流媒体临沂日报、临沂晚报、鲁南商报、临沂电视台、临沂广播电视报、齐鲁晚报记者站媒体记者参与；邀请周围及有关都市新闻媒体参与，如日照、青岛、济南、义乌、温州、石狮、北京、上海、广州、深圳、南京、郑州等省市。4、在报纸媒体公布软、硬广告刊发媒体：在当地临沂日报、鲁南商报公布半版软性广告；在临沂晚报、鲁南商报公布整版广告（二分之一软性广告，二分之一硬性广告）。在济南晚报、齐鲁晚报各公布半版硬性广告一次。软性文章内容：以图文并茂形式临沂天源国际物流园区奠基典礼暨临沂天源物流园市场招商记者招待会隆重举行。重要形式是：市长答记者问、赵书记答记者问。硬性广告内容：临沂天源国际物流园区动工项目规划图和项目简介。公布频率：当地报纸一版软性广告一次，硬性广告各3次。向外宣传推广：向国内著名物流刊物、临沂周围市县及省内发达地市主流媒体，提供该项目新闻线索，进行宣传。目：立足本市，覆盖整个山东，报纸有形，电视有影，电台有声，声像结合、图文并茂、栩栩如生地传达项目规模和配套状况，以及项目优势和未来发展前景，以便于目客户系统理解该项目、承认该项目、接纳该项目。5、制作电视专题片公布媒体：临沂电视台一、二、三频道黄金时段。公布内容：市长答记者问、赵书记答记者问。公布频率：各3天；临沂天源国际物流园项目简介专题片（3分钟）。公布频率：每月4次，持续公布3个月12次。目：通过电视媒体生动声像画面，将项目信息传达至千家万户，覆盖更多目客户。6、公布广播新闻稿公布媒体:临沂广播电台。公布时间：3个月。波段：经济台、综合台、交通文艺台。公布频率：持续3个月，早晚新闻节目前后及新闻重播前后等。目是：通过广播网，覆盖收听新闻高层人士、有私家车、乘坐出租车客户，锁定具有投资潜力重点目客户。7、公布公交车体硬性广告公布时间：1个月，分3个波次公布，每次10天、间隔10天。线路车辆：市内重要公交线路部分或所有车辆。广告形式:以悬挂车体条幅广告为主。目：通过公交车体广告这种流动媒介，覆盖出入临沂市过往行人和乘车人员，覆盖当地及外地目客户，广泛地传播项目信息。8、在目区域公布路牌广告。如：在高速公路临沂出入口投放大型户外广告牌。9、出台天源老客户转场新天源优惠政策，回报老客户，稳定老客户。10、出台新客户加盟天源售租“双百大惊喜”鼓励政策（各前100家）。11、一期工程建设期间，面向目客户至少举行三次招商投资推介会。12、招商营销中心设接待服务处，定期不定期免费接送看房团等。第三阶段：一期工程建设进行中，打服务品牌，举行系列活动，召开系列会议1、春节前夕，举行天源物流年度总结表扬大会暨客户联谊会。参会人员：企业高层领导、全体职工、各货运部代表、业户代表。会议内容：（1）赵书记及重要负责人对新园区建设进度、招商状况、发展目作详细简介；（2）举行年度评比表扬大会，评比行业楷模、诚信业户、优秀职工等；（3）举行业户与管理方工作人员参与娱乐活动，如：拔河比赛、卡拉OK大赛和竞猜、抽奖等，共建友好园区，融洽彼此关系。目是：对内深入坚定既有业户投资信心，对外积极树立企业良好品牌形象，吸引新投资者。公布媒体：临沂日报、临沂晚报、鲁南商报各半版新闻报道，临沂电视台作专题报道，电台作跟踪报道。2、举行“临沂市首届物流行业诚信经营论坛大会”参会人员：临沂市、下属县区所有从事物流行业单位、业主代表、政府职能部门、新闻媒体。会议内容：共同探讨临沂物流产业发展趋势，诚信经营品牌影响力、探讨与国际物流接轨现代化管理模式等。目：通过主办本次大会，提高企业在区域行业内品牌影响力、美誉度、号召力及管理水平，并借此深入宣传、强化项目发展目和美好前景，带动新一轮投资热潮。公布媒体：临沂日报、鲁南商报一版发消息、临沂晚报整版新闻报道及论坛文章摘编（重要发赵书记论坛文章）、临沂电视台播放新闻及5分钟专题报道、临沂电台追踪报道3次。3、一期项目竣工，举行项目胜利招商答谢联谊会联谊会内容：通报一期项目进程；盘点一期项目投资客户数量和投资规模；请投资客户代表刊登投资感言，讲述自己投资理由和收获；举行管理方、营销筹划代理企业、投资客户互动节目文艺汇演，联欢共庆。公布媒体：临沂日报、鲁南商报一版发消息、临沂晚报整版新闻报道（软文）、临沂电台电视台公布5分钟专题报道。公布内容：对整个“一期项目胜利招商答谢联谊会”进行图文报道，对投资客户投资感言进行重点报道和宣传。目是：通过宣传一期项目招商投资状况和联谊活动，制造浓厚文化气氛、友好投资关系，坚定一期投资客户投资信心，树立口碑，通过口碑效应唤起潜在客户前来投资热情。第四阶段：二期项目启动，召开隆重启动典礼，举行二期项目招商阐明大会，一、二期项目投资业户联欢大型广场文艺活动，举行投资客户诚信联盟签字典礼1、奠基、剪彩典礼邀请嘉宾：政府官员、部门领导、行业老总、媒体记者、对酒店、写字楼、独身公寓、汽修厂、金融服务业有投资意向大客户前来参与奠基、剪彩典礼。目是：争取以上人士及大客户青睐，给他们制造一种具有绝对吸引力投资气氛；借此机会向外界宣示二期项目投资规模和即将投资大客户已集结成群，给潜在投资客户以巨大信心和吸引力。2、召开天源国际物流园二期项目招商推介大会会议形式：以幻灯片声像形式配合宣讲。印发资料。会议内容：通告总结一期项目投资状况，重点对二期项目规模和未来发展战略进行详细简介，同步对二期项目详细招商政策和优惠幅度等进行详细讲解。邀请嘉宾：临沂晚报、临沂日报、鲁南商报、临沂广播电视报、临沂电视台、电台媒体记者与会；邀请周围都市新闻媒体参与，如日照、青岛、济南、广州、深圳部分媒体。故意向酒店投资客户、办公写字楼、独身公寓、汽修厂、金融服务业投资大客户；其他潜在投资客户。3、现场举行天源国际物流园投资客户诚信联盟签字典礼现场签订投资协议大客户，以及一期项目投资客户，与天源共同联手成立“诚信企业联盟”，凡在临沂天源国际物流园诚信企业联盟协议书上签字客户，将享有园区“星级业户待遇”，并严格遵守协议内容，做诚信遵法经营业户，共同打造天源国际物流园区诚信品牌。同步，让一期投资业户刊登投资感言，深入感召踌躇不决投资商。4、举行一、二期项目投资业户联欢大型广场文艺、模特汇演邀请当地文艺演出家、时装模特和一、二期投资业户穿插进行文艺演出。争取邀请省市电视台娱乐栏目编导记者参与报道。通过该项活动体现人文关怀、企业巨大凝聚力、良好企业文化，昭示天源不仅仅是给投资业户发明一种可以安居乐业、创富发财乐土，更要给投资者以家温馨和归属感；天源国际物流园不仅仅是业户成就事业和发明财富宝地，更是一种团结友爱大家庭，一种集精神生活和物质生活完美结合大市场、大小区。通过举行这样大联欢文娱活动，不仅增进投资业户与管理方感情，同步也加强投资业户间感情基础，稳定了市场治安环境，更重要是，将制造一种轰动新闻效应，从而激发更多经营者和投资者投资热情，制造二期项目投资高潮。目是：给投资者以信心； 对外制造新闻效应 ；深入拉动招商工作，促成更多投资者将眼光聚焦天源。5、在报纸媒体公布新闻及软、硬广告刊发媒体：在临沂日报、鲁南商报各公布半版软性广告一次；在临沂晚报公布整版广告（二分之一软性广告，二分之一硬性广告）一次。在齐鲁晚报、济南时报分别公布半版硬性广告一次。软性文章主题：临沂天源国际物流园区成就事业发明财富宝地，幸福快乐家园。重要内容为：以二期项目启动所举行系列大型活动内容为由头，全面简介天源二期优势所在。硬性广告内容：临沂天源国际物流园二期项目整体规划蓝图和项目简介。公布频率：当地报纸软性广告一次，硬性广告各3次，版面位置、大小视情而定。向国内著名物流刊物和网站、临沂周围县市及省内积极发达地市主流媒体提供该项目新闻线索。目：立足本市，覆盖山东，通过报纸、电台、电视台等媒体图文新闻、平面广告，以文字和画面相结合形式，详细、直观地达项目规模和配套优势及未来发展前景，以便于目客户系统地理解该项目状况，及时锁定投资方向。6、制作、公布电视专题片公布媒体：临沂电视台一、二、三频道，公布频率视状况而定。公布内容：二期项目启动典礼以及现场活动盛况全纪录。公布频率：3天；临沂天源国际物流园二期项目简介专题片（3分钟）。 公布频率：每月4次（每周1次），持续公布3个月，共12次。目：通过电视媒体生动画面，将项目信息传达至千家万户，到达众所周知效果，同步把信息覆盖到市外周围更多目客户。第五阶段：二期工程项目进行中1、招商项目组到大企业招商，重要针对山东省及业务往来繁多省市、国内著名较大物流客户进行招商。目是：吸引大客户落户天源，增强天源国际影响力和品牌号召力。2、制定鼓励政策，鼓励天源老客户积极简介新客户投资加盟。此招当十分有效，事半功倍。第六阶段：二期工程项目结束，在报纸媒体公布软、硬广告刊发媒体：以图文形式在临沂日报公布半版软性广告；在临沂晚报、鲁南商报公布整版广告（二分之一软性广告，二分之一硬性广告）。软性文章主题：临沂天源国际物流园总体工程胜利竣工。重要内容：公布工程竣工状况，公布二期项目入驻客户同贺名单暨答谢辞。硬性广告：主打企业形象广告，临沂天源国际物流园总体工程胜利竣工，精彩即将上演。公布频率：当地电视台、各大报刊在显要位置公布消息（软性广告）一次，硬性广告一次。目是：向社会广泛告知，天源国际物流园总体工程胜利竣工，即将隆重开业。第七阶段：整个项目正式运行举行隆重开业庆典、文艺汇演等系列活动。第八阶段：企业文化建设1、开办企业官方媒体临沂天源国际物流大市场杂志（月刊）、天源国际物流报（周刊）。免费为场内客户进行宣传及提供物流信息征询，从而奠定天源物流企业文化建设基础。2、通过国内著名物流媒体物流通、物流动态、广东信息指南等不停宣传天源国际物流园，积极打造行业品牌。3、聘任常年高级法律顾问，为园区持续发展提供法律保障。4、重视物流人才培养从高等院校招收物流专业本科以上毕业生，为企业源源不停输送人才，蓄足发展后劲。5、举行“诚信经营业主行业评比星级”活动。例如：但凡诚信经营货运个体均享有园区出台各项优惠政策和服务；不诚信经营业户，被投诉超过6次以上者，将无条件清退出场。6、企业领导人积极组织中层以上管理人员参与国内外举行物流大会，吸取先进管理经验，不停“充电”更新观念和知识构造，大力提高服务管理水平。7、举行“运送生产安全讲座”、“交告知识安全讲座”等，组织业户积极学习、考核，未雨绸缪，防患未然。目是：树立企业诚信品牌，带动业户及市场繁华，在同行业中树立起自身领军地位。第九阶段：企业滚动发展上台阶营销方略企业发展两、三年后，一切走上正轨，步入成熟阶段，由我方全程详细运作，天源物流可依托物流产业优势和品牌优势，积极发展会展经济和培训经济等。例如：1)可举行山东省乃至全国性“小商品展销会”、“ 物流经济研讨会”等大型活动。首先可大力提高天源著名度、行业影响力，首先可有效提高天源美誉度，深入建树天源品牌；2)以天源综合楼为基地，率先成立临沂市物流人才培训中心，积极培养国际物流行业专业人才（可与临沂大学横向合作）；3)率先成立临沂市物流实习基地，为从事物流管理专业人才提供实习场所（可与临沂大学横向合作）；4)率先成立临沂市物流行业协会，深入规范物流行业企业行为，发挥自己在业内领军作用。四、实行效果相信通过以上“九个阶段”系统运作和稳步实行，前期市场招商工作将会获得骄人业绩，后期企业文化建设将得到纵深发展，企业品牌形象将在企业文化建设基础上得到明显提高，企业将实现滚动发展战略目，逐渐向多元化、国际化前进，最终成为山东乃至全国最具盛名物流园区之一，品牌影响力和美誉度将享誉国内外。天源国际物流园必将成为一片投资热土，置业创富宝地，必将成为临沂乃至国人骄傲！五、业主访谈用业主访谈形式，通过客户口碑，让事实说话，感召同行目人群，以期产生辐射带动效应。此做法影响力大、实用性强。 业主访谈实录：李某，投资加盟天源，年收入2030万。货流量50吨左右/天，资金流量20万。代收货款10多万。问：你认为天源物流优势是什么？答：统一管理，一视同仁，规模大，货流量大，大户都在天源市场。堵车立即处理，服务好。车坏了，若有市场责任，市场承担一问：你对天源有何印象和评价？答：天源品牌响，业户信誉好，生意好，市场前景好。服务周全，安全、卫生条件也不错。问：你有哪些提议？答：目前货车出入随便，有出入签条就可以，轻易出现货品丢失现象。 提议采用刷卡方式，这样人车出入严格，更安全，对丢失车辆、货品追踪及杜绝逃避收费方面均有好处。四川成均有。目前临沂没有。问：尚有什么提议？答：提议电脑遥控货品配载，非常以便，有秩序，快捷，工作效率高。问：对新市场期望是什么？答：但愿能在更安全、舒适、合理市场发展。假如那样95%业户乐意搬入新市场。问：你认为老天源市场还存在哪些有待处理问题？答：老天源货运市场存在问题如：民间代收货款，以诚信为约定，常导致部分不诚信货运企业携款逃跑。但愿管理方能出台新举措杜绝。问：你乐意未来迁驻新天源物流园区吗？答：当然啦！我们对新天元物流园区充斥期待！六、合作模式 （分两种形式：一种形式是分解结算，即筹划费、营销执行费、宣传推广费、开展活动费等详细细分结算；另一种形式是打包结算。详细见下方。）双方合作模式一：我方全程代理天源国际物流园区营销筹划和市场推广、产品销售:筹划方案费及宣传推广实行费为100万元，由贵方支付给我方;营销费为：我方按整个项目销售所得款项总额3%提取(租赁部分费用另议)；媒体广告投放费用：按实际支出计算，由贵单位全额支付。双方合作模式二：我方全程代理天源国际物流园区营销筹划和市场推广、产品销售:筹划方案费、媒体广告费及宣传推广实行费用由我方全包;费用计提：我方按整个项目销售所得款项总额5%提取(租赁部分费用另议)。营销筹划机构:威海孚门营销传媒有限企业联络电话： 门经理二七年八月