二十一世纪城物业管理方案.doc

第一章 项目介绍二十一世纪城室内总面积16550平方米，为一幢主体为6层的商场用房（涉及地下一层），地下一层到五层为商场用房，屋顶为自用办公区。五交商厦室内总面积6950平方米，为一幢主体为7层的商场用房（涉及地下一层）。设施、设备涉及8部电动扶梯和6部客用电梯（根据图纸）管理概况与管理理念物业管理可分社区、高档别墅、厂区、纯商务办公楼、综合商业楼宇等各类管理形式，在物业管理中他们不仅具有共同性也存在差异性。共同性可分三个部分：第一：具有前瞻性：俗称意识。第二：制定合理的管理制度和操作规程；第三：具有解决应急事件的能力。鉴于本大楼属于商场物业管理的特点：进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外特点，工程设备比较先进，自动化限度高。物业管理人员要具有预知性。如在雨天地面湿滑，进门处及其他公用过道应设立一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意地面的清洁工作，放置“小心地滑”的告示牌，有条件的情况下用大功率吹风机吹干地面。在有台阶的地方，要有明显的警示标志。工程对设备设施要有预检修计划，对运营中的设备制定合理的预检查制度，消除隐患，制定合理的维护时间。对于突发事件可制定各类应急预案，如电梯困人、突发停电、防汛抗台、突发火情、突发伤人等，每年挑选一至二个预案做一次实战演练。 意识、制度、能力是贯穿整个物业管理的基础。以人为本、依法管理是物业管理的核心和理念。第二章 物业管理服务设想及策划2.1 总体管理服务设想及策划根据二十一世纪城实际情况以及玉湖投资公司对此项目物业管理服务规定的理解，物业管理提出以下的服务设想：一、 即着手准备平常的物资配备，以便顺利开展平常的物业管理服务工作，同时提前招聘高级技术人员及管理人员至本项目处进行预备工作。二、 着手工作人员的招聘，并同时根据已制定的各部门培训计划，让有长期经验的专业管理服务人员直接带队实行人员培训及前期操作，以便接管有序，服务到位。三、 制定管理公约、用户手册、装修指南，保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元，并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。四、 每半年对大厦的设备设施的使用率及能耗支出进行详尽调查，编制设备使用计划及能源节约计划。五、 为了更好的提供完善、高品质的物业管理服务，将在接管后多方发征询意见表，集思广益，更好的为客户服务。六、 为了保证物业管理全方位的实行，合理安排服务人员工作，以饱满的工作状态和有效的激励机制，完善管理服务，鼓励各级工作人员以负责进取的态度为客户提供高标准、高水平的优质物管服务。七、 执行平常财务管理工作，定期收缴物业管理费及其他应收费用，并及时催收未交的有关费用,保证商场经营管理的正常运作。八、 为了保证管理的连续有效，将继续推行公司文化与战略，大力推广本土化管理和人性化管理，潜移默化的将公司的文化精髓和管理模式融入到二十一世纪城大厦的管理当中。2.2 工程维护管理服务设想及策划二十一世纪城大厦是四川北路地区地标性的商场，同时也是重点项目之一，因此为了保证此大厦设备设施正常运营，工程部将着重进行以下几个方面工作：一、 认真组织贯彻，执行上级关于设备设施管理、安全生产、劳动保护、环保管理和能源管理工作的有关规定，结合设备设施实际运营状况，科学、合理的制定年度保养计划和目的，并分解为每月每周实行。二、 做好各有关部门对设备设施管理的协调、配合工作，保证设备设施管理工作的计划、方针、目的的实现。三、 掌握工程部技术维修人员的业务状况，关心工程部技术人员的业务知识提高和更新，使工程部技术人员业务水平向科学性现代化管理方向不断发展。四、 根据设备设施运营状况，制定设备、设施运营巡查计划，保证设备设施正常运营，将问题解决在报修之前。五、 制定工程部培训计划，不断提高工程部技术人员业务水平和服务规范。六、 定期召开部门安全会议，加强工程技术人员安全意识，并定期和不定期进行安全检查，发现安全隐患立即整改。七、 贯彻执行节能法及有关政策、条例，钻研节能知识，积极从事节能管理和技术改造工作，努力提高大厦的能源运用率。八、 每年对大厦的设备设施的使用率及能耗支出进行详尽调查，编制设备使用计划及能源节约计划。2.3 秩序维护管理服务设想及策划二十一世纪城大厦物业管理的保安服务必须做到形象、思想、素质、行为的高度统一。因此必须在保安部门做到以下几点：一、 在服务管理上要体现“三严”，即严格管理、严格规定、严格纪律，树立安保人员良好的服务形象，为二十一世纪城大厦管理的门面开创一个全新的亮点。二、 要加强团队工作的能力，让员工了解工作的环境与甘苦，对工作的基本规定与知识刻苦的钻研学习，增进责任感、协调性、参与感、荣辱感。做好计划性的合理安排，增进良好的人际关系，发挥发明力，有计划的培养管理人才，为二十一世纪城大厦树立一个良好的品牌。三、 加强自我监督及总部监督职能，通过有效的管理，提高保安人员的工作效率，作到管理服务到位、指挥车辆规范、工作计划详实、巡逻计划周密、消防保障有力几个方面。2.4 环境维护管理服务设想及策划环境维护是一个直接关系到环境卫生的重要职能部门，重要负责对楼宇物业的清洁维护保养工作和绿化养护工作，对于大厦物业保洁业务管理工作无论是从人员的整体素质还是到管理区的内外清洁维护工作，务必达成一个尽善尽美的规定。因此必须做到以下几个方面：一、 对于内外的环境公共设施规定必须达成规定的清洁标准加强监管力度，做到好奖坏惩的奖惩机制，根据不同人员不同管理方法的管理理念，形成较为系统的管理服务机制。二、 保洁工作必须高标准、细操作，严格保证大厦各个方面的环境卫生，以点带面，不断改善工作计划及岗位职责，贯彻到位。三、 对植物群落进行合理养护，使植物季相分明，色彩丰富，生长茂盛，营造优美植物景观。随着植物生长的各个阶段，应不断进行调整与充实，使植物群落完整，层次丰富，四季有花，保持叶面清洁，有整体欣赏效果。树木及时修剪，无徒长枝、病虫枝、过密枝、枯枝、伤损枝；植物无死株。草坪生长茂盛，无空秃，无明显杂草，草坪边沿线清楚。第三章 管理内容一、平常服务1、房屋管理服务；2、房屋二次装修管理服务；3、物业共用设施设备管理服务；4、环境清洁卫生管理服务；5、绿化管理服务；6、安全管理服务，涉及物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面；7、楼宇的电梯管理，外墙清洗等；第四章 管理目的及服务标准4.1 管理目的以综合商务楼服务标准实行对二十一世纪城大厦的管理，体现高档次的管理水平。在进驻之日起即按照区优秀物业管理的标准实行操作，力争在二年内达成区级优秀物业管理项目的准，并力争在三年内达成市级优秀物业管理项目的准，为将来新的发展奠定坚实的基础。4.2 服务标准为加强商场及公共区内的管理，保持良好的购物环境，维护正常的工作秩序，我们将对商场及公共区内的卫生清洁、绿化、设备的维修和保养、保卫安全等管理工作实行物业管理，具体规定和标准是：一、卫生清洁：（一）服务范围：保洁人员重点搞好各楼层内的卫生间、地下室、楼梯、走廊、标牌、墙面、地面、公共部分的门窗、玻璃、露天、天台各部位的环境卫生等。（二）具体规定：1、室外环境卫生：范围涉及商场大厦前后、左右及整个商场内各个部位的环境卫生（不涉及业主租用部分）。规定：（1）地面无杂物、无纸屑、无污迹，做到清洁、干净。（2）定期清运垃圾，对商场内的垃圾天天不少于二次清运，特殊情况随时清运。（3）对商场前、后瓷砖地面天天清扫一次，每周清洗不少于2次。对绿化区天天清理一次，对检查井每月清理一次。（4）定期对办公区内的蚊虫、鼠害进行消杀，保证无“四害”。2、室内环境卫生：范围涉及大堂、走廊、卫生间、电梯、楼梯间、扶手、会议室、会议室前厅、活动室、公共部分阳台、玻璃、各楼层的壁灯、门窗等。规定：（1）大堂、走廊地面不准用带水的工具，对大理石地面保养应定期打腊、抛光。做到地面无杂物、无纸屑、无污迹、清洁、干净。（2）男、女卫生间：规定厕所篓、垃圾桶天天清运垃圾二次，保持无积物、无臭味、外表干净。大小便池保持内外光洁、无污垢、无尿碱、无水垢、无积尘、无污迹、无异味、无积水，定期消毒，保持地面干燥。洗手盆、镜台、镜面保持内外光洁、无污垢、无积水、无斑垢、无斑点、无积尘。地面。墙面保持光洁、无污迹、无脏物、无积尘、顶棚无蜘蛛网，对各楼层指示灯、壁灯、各种标牌等保持表面干净、无灰尘、水迹、污迹、斑点。（3）楼梯、楼梯扶手：规定楼梯、扶手天天上班前清扫擦干净，平时随时清扫。定期上不锈钢油，栏杆及门窗、楼梯走廊保持无杂物、无蜘蛛网、无污垢、无乱堆放物品。（4）电梯：电梯内的卫生保持轿箱外表及轿箱内壁干净、无污迹、无手印、无积尘、无杂物，定期清理电梯缝隙间的积尘，使用专用清洁不锈钢油。（5）会议室：会议室涉及各楼层会议室，对会议桌面、椅子、电器、窗台、玻璃、烟灰缸、壁灯等天天清洁一次，规定无积尘、无污垢、地面无杂物、无纸屑、无痰渍、无烟头，对地毯应定期吸尘。对玻璃窗（玻璃、窗柜、窗帘、窗台）保持明净、光洁、无积尘、污迹、斑点；会议室的桌、椅、烟灰缸等摆放有序整齐。3、楼顶卫生：规定每周清洁一次，达成无积尘、无纸屑、无杂物。4、消杀：消杀涉及大厦内外的公共部位的消杀，夏季每月六次，春秋季每月三次，冬季（一）服务范围：每月一次，达成无蝇、无蚊、无虫、无鼠害。二、绿化管理：（一）具体规定：1、治虫：对绿化区的树木、花草、草坪定期打药防虫害，春季、夏季、秋季每月不少于三次打药，对特殊情况，应随时打药防治，保证花木、草无虫害。2、除草：对绿化区的草坪、花坛应及时清除杂草，保持清洁。3、浇水：对绿化区的草坪、树木、绿化带、花坛，应根据旱情及时浇水，保证树木、绿化带、花坛成活率达成99%，不涝不旱，草坪保持茂盛。4、修剪：对树木的造型、剪枝应根据季节性和树木的特性进行剪枝、造型，草坪根据草坪的品种、造型及时修剪，保持草坪的平整、造型和茂盛，绿化带的剪枝应根据造型随时修剪，做到一年四季有造型。对花草、盆景的修剪应根据其特点和品种剪枝造型。总的目的是花有花型，四季有花；树有树型，四季有青；草有草型。三、设备设施维修服务：（一）服务范围：涉及整个商场的门窗、玻璃、窗帘、各种灯具、上下水管道、卫生洁具、电器设备、电路设施、消防系统、空调出进口、空调机、电梯、水泵、电机、水箱、压力灌、冷水塔、油灌、管道、盘管、新风机等。（二）具体规定：维修员熟悉大厦楼宇的结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全规定，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处在良好的技术状态，保证其正常运营。四、房屋主体及市政设施的管理：（一）服务范围：涉及房屋、道路、路灯、车场、消防、安全、设施设备、维护保养、机电设备等。（二）具体规定：1、房屋的管理：整个商场的门、窗、玻璃、大理石、设施、房顶、楼上的灯具等完好率达成95%以上。2、道路的管理：涉及整个商场内的硬面地面，对硬面的维修及时，维护好地面瓷砖，完好率达成99%。3、路灯的管理：商场内的路灯按规定期间开、关，对损坏的灯罩、灯头、灯泡应及时更换，完好率达成99%。4、消防管理：（1）值班：消防监控室24小时值班。达成消防管理部门的规定，符合国家消防标准和规范。质量标准达成报警通讯设备完好，离岗时有人带班，灭火迅速，措施得力，抢救及时。（2）流动巡查：公共场合规定24小时值班，检查无堆放易燃、易爆物品，无乱搭线，消防设备的使用应做到无违章用火用电，无使用易燃材料装修，无挤占消防通道和设备，地面无堆放杂物。平时不准随意拆卸和启动消防设施。（3）消防设备的检查：消防泵栓带的检查每月检查二次，泵：运转良好，无异常声音，无振动，表面无灰尘、无油污。栓：无渗漏、无锈蚀，开闭灵活。带：无破损、无霉潮，带柜完好。灭火器具应每月检查二次，做到放置合理，无缺失、无过期、表面清洁达成100%。5、安全保卫工作的管理（1）保安工作执行24小时值班制度，在大楼的各进入口处日夜有保安人员执勤。保安人员负责指挥车辆进出、停靠及验查出门单，并负责大楼的消防工作，保证各种消防设施处在良好状态，督促业主遵守大楼的有关消防规定和地下停车场、地面停车场、自行车棚的车辆安全规定。（2）定岗检查：实行24小时值班，对外来人员入内登记，严禁收购、推销、叫卖、乞讨、可疑人物入内。（3）流动巡查：对被盗、刑事、治安案件的年发案率控制在1%以内；做好对车辆的停放管理，对各种车辆进行分区、分类停放，对车辆未锁门、未关窗或遗忘贵重物品的应及时告知，重点守护，做到无被盗、无违章停车；做好对环境保护的管理，使之无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧及无各类噪声等现象；对突发事件规定5分钟内到现场，及时采用措施，控制局面，迅速报告有关部门，等候支援解决。7、设施、设备维护保养的管理设施、设备管理是现代物业管理的关键，纯熟的掌握设备管理技术保证所有设备正常运营，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，减少运营成本。具体检修保养如下：（1）中央空调机的管理：对制冷制热机进行平常保养、安全操作、对的使用，做到工作时有记录，建立工作纪录资料档案。制冷制热机每年分别检修一次，冷水泵、热水泵每年分别检修一次。定期保养轴承、轴瓦、叶轮、软接头、阀门等。风机大清洁每年不少于二次，常开风机的过滤网和燃机过滤网，每周清洁一次，盘管风机高压清洗每年不少于一次。操作和维修人员必须通过专业培训，持证上岗。（2）电梯的管理：电梯管理人员和维修人员实行持证上岗。做到平常保养、安全操作，在使用时要有工作记录。建立电梯设备技术档案。维修人员每周对电梯进行一次安全设备及电器设备的检查和调整；每季度对其较重要的机械和电器设备进行一次检查、调整和维修；使用一年后，对电梯进行一次全面的检查和保养。（3）自控系统的管理：消防报警系统：烟感探头测试每年检查一次；报警盘每年清洁不少于1次；探头检查每年1次；蓄电池检查每年不少于1次；消防门警锁、电池每年检查1次。消防系统：天天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查1遍；每月对防火阀、水源开关、烟感头警铃等检查1次；每半年对加压风机、火幕控制阀、卷帘门的联动检查1遍。（4）电话的管理：对主机每季度进行一次维护、保养、检查一次；每周对其进行一次清理隔网；每周检查出入中继线是否有问题。（5）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行平常保养、安全操作，检查其运营情况是否正常，自动控制是否良好。每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损件，并对水箱、压力灌、冷却塔等系统的保养。对排水系统每月进行一次清理检查井，保证排水畅通。地下室的污水池要随时排净，夏季碰到大雨时，要派人员对地下排污水池进行昼夜值班。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；喷洒系统管道阀门每年检查保养不少于2次；以上的检查维修、保养内容要作好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。（6）供电设备的管理：值班人员实行24小时值班制度，平常检查要无缺相、各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，保证其正常运营。对忽然停电因素应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运营情况和停电因素。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜每年清洁除尘一次，接电地电阻每年测试一次，安全工具及避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。第五章 物业管理服务报价为了更好的为二十一世纪城大厦提供健全完善的物业管理服务，在物业管理过程中将根据二十一世纪城大厦招商进度，安排各阶段的物业管理服务，通过不同阶段的管理配合二十一世纪城大厦全面开展招商工作。（以下费用测算不涉及能耗支出费用）5.1 全面物业管理费用序号类别金额（元/月）备注1管理、服务人员工资149600内容见附件一2管理、服务人员缴金费用44280内容见附件一3加班计提29920按工资20%计4年度奖金计提149600按工资100%计5补充福利14960按工资10%计6综合管理费19630内容见附件二7专业项目外包保养、维护14331内容见附件三9成本税金(6.03%)25466综合管理费合计447787按总建筑面积23500平方米计算每平方米分摊：19.05元/平方米.月如开中央空调、则每平方米分摊：19.05+8.51=27.56元/平方米.月第六章 物业人员管理的配备、培训、管理6.1 物业人员机构设立图二十一世纪城物业管理处管理处经理保安部主管巡逻员监控员消防专管员保安员保安部总务部工程部办公室保洁领班工程部主管经理助理兼客服主管绿化工保洁工空调工、管道工高压电工万能维修工弱电工、强电工客服文员兼出纳6.2 岗位人员设立及描述序 号部 门岗位描述1办公室管理处经理全面负责管理处的物业管理工作2经理助理兼客服主管配合经理解决相关工作，监督各部门服务人员工作3文员兼出纳负责行政及会计方面的工作4客 服负责客户服务、接待方面的工作5工程部工程部主管解决工程管理工作6万能维修工负责各种设备的维修维护工作7空调工、管道工负责各种制冷、暖通设备、给排水方面的维修维护工作8高压值班负责高压设备设施的维修维护工作9弱电工、强电工负责弱电设备、强电设备的维修维护工作10保安部保安部主管全面负责保安部工作11保安员兼监控员负责项目监控设施设备的操作及突发事件的协调工作12巡逻员负责管理区域内安全保卫工作13消防专管员负责消防检查及消防安全管理的工作14总务部保洁领班负责保洁管理工作15保洁工负责管理区域的清洁工作16保洁工兼绿化工负责绿化的养护及保洁工作6.3 管理人员的培训6.3.1 培训目的培训的目的是使物业管理处的全体员工，掌握并不断完善管理处的各项规章制度，明确本人、本岗的职责、权利、义务。严格执行操作规程，规范言行举止、仪容仪表，树立良好的形象，为广大业主/使用人提供尽善尽美的物业服务。6.3.2 培训内容1、基本内容的培训管理处员工所承担的物业管理服务工作政策性强、专业性强、业主和使用人规定高，因此，管理处员工应具有以下基本素质：（1）政治思想素质全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“热情、奉献”的敬业精神；坚持原则、公正办事、廉洁奉公、作风正派、遵纪守法、团结同志、虚心好学、热爱集体、热爱公物。（2）职业道德素质物业管理是一个服务性行业，管理处员工的工作直接影响到客户的工作环境质量，因此，员工一方面应有较高的职业道德素质。另一方面，员工刻苦学习和钻研物业管理行业的基础知识和相关知识，以及技术技能，既要有为用户服务的精神，也要具有过硬的服务本领。刻苦学习和钻研专业技术是员工职业道德素质的基本规定。最后，文明管理。物业管理工作是一项“窗口”工作，关系到每个业主，也直接关系到政府和行业的形象，因此，规定员工必须做到文明管理。（3）作风建设工作作风直接反映公司的形象，是检查员工队伍管理和服务管理质量的一个尺度。因此，在工作中，规定员工根据工作性质，统一着装、统一挂牌。在接待客户时，应做到态度和蔼可亲、举止端庄、谈吐文明、把“业主为上”作为行动的最高信条。（4）业务的培训业务水准的高低，关系到管理和服务的质量，因此应开展各级、各类人员的业务培训工作。例如：a. 管理处经理不仅要懂业务，也要懂法律法规，科学的管理。因此，应重点培训社会主义市场经济理论、公司管理理论、城市社会学、房地产经济学、房地产法规、房地产金融、社会心理学、建筑学等。b. 管理处基层干部具有承上启下的作用，是工作正常运营和管理的中坚层，这一层次管理人员的能力高低，素质优劣将直接影响决策层指令的贯彻与贯彻，影响管理处的管理水平和经济效益。对中层管理人员进行培训，除了学习国家和政府的有关法律法规以及相关理论知识外，还规定掌握专业知识，如楼宇的保养和维护管理、设备设施的维修保养、园林绿化的管理知识等。c. 操作层人员对于操作人员的培训，也处在同样重要的地位，他们直接与业主和使用人打交道，一言一行都代表着物业公司。因此，他们也应进行政策法规、人际关系、职业道德等多方面基本素质的培训。除此之外，对他们所从事的各项工作，我们根据需要，采用送出去、请进来的方法进行培训。6.3.3 培训计划一、管理处新员工培训计划序号培训内容培训对象培训目的1基础培训、公司质量手册、程序文献作业指导书和公司规章制度管理处全体新员工让新员工了解公司的组织、公司文化、政策及公司各部门职能和运作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训管理处全体新员工了解管理内容、接管程序及运作方式3岗位职责及物业管理制度管理处全体新员工熟悉本职能工作程序、管理运作程序4物业管理方案和规定管理处全体新员工对物业管理有较深层次的结识结识识5进行各工种专业培训各部门人员熟悉掌握本专业的工种技巧，适应工作之规定6职业道德培训管理处全体新员工加强职业道德建设、提高职务水平和管理水平7进入各岗位进行上岗见习培训管理处全体新员工学会基本操作方法为正式上岗提供经验二、接管前期员工培训计划序号培训内容培训对象培训目的1管理目的模式及方案书的有关内容管理处全体新员工明确各项工作规定2岗位职责和物业管理运作制度管理处全体新员工掌握岗位规定和考核标准3房屋整体布局、水电设备、消防设施等内容介绍管理处全体新员工熟悉办公楼管理、运营4房屋验收交接程序管理、维修技术人员规定掌握房屋交接的全过程5设施及设备维护标准及作业程序维修技术人员明确公用设施维修范围及标准6清洁卫生标准及作业程序保洁员熟悉清洁卫生范围和职责7绿化标准及作业程序绿化工熟悉绿化范围和目的8各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟通技巧管理处全体员工行为、语言规范和技巧9消防职责及灭火作战实行程序和急救常识管理处全体员工掌握应急方案及常识三、正常管理期员工培训计划序号培训内容培训对象培训目的1电脑网络及管理培训管理处管理人员及相关工种了解掌握电脑网络管理概述及应用2物业技能知识培训管理处员工提高员工与业主、客户的沟通技巧和管理水平3组织协调知识培训管理处全体员工增强组织协调能力和公共关系解决，建立良好的公众形象4有关主管单位安排、规定必须参与的业务培训管理处员工根据规定规定以提高业务管理水平5维修服务人员专业培训维修、服务人员保证每年该类人员的专业证书持有率6劳动安全卫生培训管理处全体员工熟悉、了解劳动安全卫生知识7消防技能训练及演习管理处全体义务消防员掌握消防技能知识和实战能力第七章 物资设备装备类别名 称单位数量办公室办公室家具（涉及6张办公桌、椅子10把、电脑桌1张、文献柜3组）套1接待家具套1电 脑套5打印机台1复印机台1传真机台1保险箱台1点钞机台1办公配套工具套1工程类台式钻床台1龙门钳台1龙门钳台1手枪钻把1电锤把1管道疏通机台1环链手拉葫芦只1冲击电钻把1交流电焊机台1砂轮切割机台1砂轮切割机台1油压千斤顶只1测通器只2台式砂轮机台1中型扶梯把2工程类小型扶梯把3对讲机台5管子铰板付1管子钳把4管子钳把4管子钳把2管子钳把2套筒板手套1梅花板手套1双头呆板手套1兆欧表只1钳形电流表只1温度表只1手枪式温度表只1百分表只1麻花钻头套1电锤钻头套1手用丝锥套1手用板牙套1空心皮带冲套1铁皮剪刀把1牛油枪把1钢 凿套1涨管器套1拉 模付2内六角板手套1电烙铁把3游标卡尺把1钢圆规把1工程类各种锉刀把10什锦锉刀套1铆钉根把1管子割刀根1卷 尺把1吹风机只1塞 尺把1玻璃刀把1卡簧钳把1空调维修工具套1应急照明灯只4拖线盘卷2拖线盘卷4万用表支1木工工具套1个人常用工具批1保安类警 棍只6对讲机台8保洁类擦地机（打磨）台1吸水机台1吸尘器台1地毯清洗机台1高压水枪台1工作手推车部5抛光机台1绿化类18型喷雾机台1手工喷雾机台1劳动车（2立方）辆1铁 耙把2绿化类大草剪把4插 刀把6铁 锹把3剪枝剪把3手 锯把2高枝剪把1橡皮管米3潜水泵台1消防水带米100第八章 岗位职责及规章制度目录第一章 各部门岗位职责第一节 管理处岗位职责1、 管理处经理岗位职责2、 经理助理（兼客服主管）岗位职责3、 文员（兼出纳）岗位职责4、 客服岗位职责第二节 工程部岗位职责1、工程部主管岗位职责2、万能维修工岗位职责3、高压值班电工岗位职责4、弱电维修工岗位职责5、管道工岗位职责第三节 保安部岗位职责1、保安部主管岗位职责2、保安员岗位职责3、监控员岗位职责4、巡逻员岗位职责5、消防专管员岗位职责第四节 总务部岗位职责1、保洁领班岗位职责2、保洁工岗位职责3、绿化工岗位职责第二章 各部门规章制度及相关内容第一节 管理处规章制度及相关内容1、员工办公制度2、公文管理规定3、档案管理制度4、办公设备管理规定5、 传真、打字、复印制度6、 礼仪接待管理规定第二节 工程部规章制度及相关内容1、机电设备安全管理制度2、设备房管理制度3、配电房管理制度4、空调管理制度5、电梯机房管理制度6、水泵房管理制度7、污水解决房管理制度8、水泵、给排水、消防设备房管理制度9、闭路电视机房管理制度10、消防/监控中心管理制度11、电脑/程控互换机房管理制度12、BA管理制度13、BA操作管理规程14、配电房值班巡视制度15、配电房巡视检查制度16、空调操作管理规程17、空调设备（设施）运营管理规程18、空调设备（设施）维修保养规程19、空调供应时间20、电梯安全操作规程21、电梯运营及管理规定22、电梯维修、保养操作制度23、供配电设备（设施）运营管理规程24、停电、限电管理规程25、配电房安全操作规程26、配电房操作规程27、电气设备事故解决规程 28、供配电设备（设施）维修保养规程29、柴油发电机运营管理规程30、柴油发电机运营操作规程31、柴油发电机维修保养规程32、柴油发电机检查保养内容33、给排水运营管理制度34、给排水值班巡视制度35、给排水系统的检查制度36、水泵技术安全操作规程37、给排水维护保养、检修计划38、水池清洗工作标准39、消防监控中心运营管理规程40、消防监控中心操作规程41、消防设备（设施）检查维修保养规程42、维修服务标准43、维修人员工作规范44、室内检修服务制度45、维修过程检查46、维修回访制度47、房屋修缮标准48、大厦室内装修管理规定49、二次装修平常管理和督导工作内容50、装修工程人员管理制度51、外来施工队伍管理协议书52、奖惩条例第三节 保安部规章制度及相关内容1、各层楼面巡视注意事项2、保安人员的工作纪律3、保安人员的交接班制度4、保安部员工仪容仪表规定5、保安员培训规定6、保安员训练考核标准7、对讲机使用规定8、警棍使用规定9、机动车辆管理规定10、非机动车停放规定11、消防管理制度12、定期消防安全检查制度13、灭火应急方案的制定14、消防设施器材管理制度15、消防设施、安全标记管理规定16、灭火器管理规定17、动火作业的管理制度18、重点部位临时动火作业安全规定19、外来施工队伍的管理规定20、奖惩条例第四节 总务部规章制度及相关内容1、保洁人员工作须知2、绿化养护工作制度3、病毒消杀管理规定4、垃圾的管理规定5、奖惩条例第九章 机电设备设施管理9.1 机电设备设施管理总则一、 为提高商场大楼的管理水平、服务质量和经济效益，加强设备设施的管理工作等，是商场大楼工作的一个重要方面。二、 商场大楼设备设施管理必须执行防止为主，维修保养与计划检修并重方针，做到科学管理，对的使用，合理润滑，精心维护，定期保养，计划检修，保持设备经常处在良好技术状态，保证设备正常运营，安全运营，经济运营。三、 所有设备设施在全过程管理中，要认真贯彻各级岗位责任制和安全操作规程。四、 对设备管理和操作及维修人员要进行多层次，多渠道的专业技术和管理知识的培训教育，不断提高业务技能。五、 凡从事特殊工种的员工必须经劳动部门专门培训，通过考核合格，领取特殊工种操作证后，才干持证上岗。六、 新购置设备严格做好开箱验收工作，所有技术资料由工程部收集、归档备案。七、 申请设备报废由使用部门提出，经主管部门批准查核后方能报废。八、 对所有设备设施还应统一核账，做到账物相符。9.2 设备系统运营节能方案一、 根据商场作息时间及天气变化，适时调整空调启动时间和台数，并根据空调系统水流量变化，及时调整空调循环水泵运营。二、 除保证保安巡逻及监控摄像基本照明外，对无人区域和公共走道照明实行定期启动和关闭，除特殊规定外，将公共部位照明灯具改为节能灯具。三、 在设备运营中，避免同时启动大容量设备，科学合理制定最大需用量，每日对商场大楼的用电负荷进行记录、测算，及时调整最大负荷需用量。四、 做好供水系统设备保养工作，对在巡检过程发现供水系统有跑、冒、滴、漏现象及时修复。第十章 前期介入10.1 物业管理初期介入工作内容我们将根据协议签订的日期开展正常的物业管理，在开荒阶段将有计划、有取舍的使用物业管理服务费用，将成本控制在最有效的范围内，使业主支付的物业管理服务费合理使用最大化。一、物业管理服务协议及方案书我物业公司在正式介入前，项目经理或前期介入人员对双方签订的物业管理服务协议和方案书，必须仔细阅读，认真研究，并着重了解。二、前期介入人员的配置和培训根据双方约定，分批招聘配置好前期介入人员并对进入现场的各类人员进行上岗前的培训。三、以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议通过工程图纸和参与工程例会熟悉办公楼情况和总体布局，了解商场大楼的基本资料。要熟悉房型结构、套数及每层建筑面积、楼层数、物业用房；绿化面积、垃圾房；配套设施；道路出口；智能化设施、变配电室、电梯、水泵、消防栓、空调、通风等相关的配套设施设备情况。熟悉各种设施设备的使用和操作，以便此后物业管理工作的顺利开展。对于存在的问题，要及时提出书面整改意见供业主方、监理参考并存档。在熟悉了解商场大楼物业情况的基础上，进一步现场，从物业管理的角度，以专业的眼光去发现问题，并以书面备忘录的形式提出解决问题的方案，使问题得到及时妥善解决，减少物业使用和管理中的后遗症。四、与警署环卫、环保的协调关系警署：与所在地的警署取得联系，办理物业工作人员登记工作。同时配合警署做好地区和办公楼的物业管理等方面的相关工作。环卫、环保：与区环卫部门取得联系，解决有关垃圾清运的事宜。五、物业接管验收的作用接管验收的作用重要体现在：1、明确交接双方的责任。通过接管验收和接管协议的签订，实现双方责任的转移，在法律上界定清楚各自的责任范围。2、保证物业具有正常的使用功能，充足维护业主的利益。通过接管验收，能进一步促使施工公司按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，可以填补部分工程的局限性，从总体上把握整个物业的质量，为日后管理发明条件。3、通过接管验收，一方面使工程质量达成规定，减少平常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文献资料，可以摸清物业的性能与特点，防止管理中也许出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化、系统化、规范化的管理优势。六、物业交接的实行1、设备交接一方面规定移交方提供设备清单，被移交的设备必须已安装、调试、验收完毕。设备移交时，管理处必须按照设备清单逐个查验。检查设备有无损伤，各项功能是否可用并达成设计规定。注意设备附带零备件、钥匙、特殊工、量具、图纸、使用说明、合格证等不要漏掉。验收合格后填写设备移交单2份，1