武汉金银湖房地产项目可行性研究报告.doc

武汉东西湖项目可行性研究汇报

武汉万科房地产有限企业
二零零壹年三月十五日
目 录`
项目决策背景及摘要
一、 外部环境
二、 内部原因

第一部分：项目及周围概况
l 宗地位置
l 宗地现实状况
l 项目周围小区配套
l 周围环境与景观
l 大市政配套
l 土地升值潜力初步评估。
l 立即开发与作为土地储备优缺陷分析

第二部分：法律及政策性风险分析
l 项目用地获得土地使用权法律手续现实状况描述
l 合作方式及风险评估

第三部分：市场分析
l 东西湖区住宅市场分析
l 东西湖区内供应产品特性
l 东西湖区内市场目客层研究
l 产品定位及提议

第四部分：规划提议
l 规划设计可行性分析
l 规划设想
第五部分：工程及销售计划
l 工程计划：
l 销售计划：
第六部分：投资收益分析
l 成本预测
l 税务分析
l 投资测算
l 项目利润测算
l 售价、容积率、成本变化对投资利润影响
l 现金流量测算
第七部分：管理资源配置
l 机构设置：
l 人力资源需求及处理：

第八部分：综合分析与提议
l 项目优势
l 项目劣势
l 结论及提议
项目决策背景及摘要
第一部分:外部原因
作为华中地区经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通以便、经济基础雄厚，具有发展住宅优越基础；东西湖地区（含金银湖区）地理位置和交通条件优越，区政府对万科进入持非常欢迎态度，并提供了比较优越条件。
l 武汉市现辖11个城区，2个郊区，1个经济技术开发区。总人口为740万人，其中非农业人口占59%。人口密度为874人/平方公里，是华中地区最大都市；（地理、人口）
配武汉市区图
武汉市位于江汉平原东部，处在中国经济地理关键位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立格局，市区及郊县总面积为8467.11平方公里。
武汉市是中国历史文化名城之一；中国中部地区工业、金融、商业、科学和文化教育中心；中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体重要枢纽。

l 武汉市—第四增长级；武汉市经济总量在全国副省级以上都市中位列第九，综合实力第六，99年GDP占全国及湖北省比重分别为1.32%和28.1%。（经济实力）

计划摘自《武汉市“十五”发展纲要》
l 武汉市整体房地产市场处在稳步攀升期（房价由于安居合用房而偏低、目前好转趋势）

l 东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划、武汉市十五发展规划（-）；（武汉发展最快区，去年总财政收入局全市之首，对万科非常欢迎）
（配表达优美环境和发达交通图片）
根据武汉市第十四届人民代表大会通过《武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》， 在-第十个五年计划期间，武汉市将构筑都市空间布局和功能分区，形成都市繁华圈、都市实力圈和都市辐射圈。都市繁华圈重点推进商贸金融区、都市景观区建设；在都市实力圈加紧形成以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为重要增长级新经济增长带；在市郊和远都市重点推进具有一定规模并组团式布局卫星城建设，发展市域城镇体系。
按照纲要，十五期间，配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，发明都市人居环境，重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进居住新区。争取五年开发建设量到达多万平方米，居住人口100万人左右。要形成适应不一样层次居民有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色大型示范性居住新区。
详见附件：
1、《武汉市都市总体规划》
2、《武汉市十五规划》
3、《东西湖区概况及规划》
第二部分:内部原因：
进入中心都市，向四面扩散，是万科既定发展方略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心都市区位优势，逐渐延伸至郑州、长沙、南昌等地；
配全国地图（表达武汉向其他扩散地理图）
伴随都市人口向郊区转移加速，城郊结合部将更深入成为万科投资重点；大规模、面向一般人楼盘成为万科主力楼盘；
配四季花城鸟瞰图

第一部分、项目概况
一、 宗地位置
配武汉市区图、东西湖规划图、金银湖片区规划详图，需标明其距各个市政建筑距离
1、 东西湖项目包括金银岛西地块和鑫桥地块共两个地块，前者位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路和东西湖啤酒厂，鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；
2、 地块之间相距约4公里，鑫桥地块距市中心12公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里
二、 宗地现实状况：
配地块现实状况图,标识出地块边界图平面地形图，地形地貌图，地下状况图，
1、 鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完毕周围及地块内市政道路规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道规划标高（±22.5）低0。5米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，既有鱼塘和菜地需要回填和平整；
2、 鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完，西半岛地块内有一条30kv高压线横穿，但政府已同意将移位；另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；地块地下并无任何建筑物或构筑物；
3、 地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；
4、 地块形状
5、 地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。

三、 项目周围3000米范围内小区配套
1、 交通出行：周围有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内八条重要道路，既有两路中巴通过地块，区政府已答应为地块配置以便公共交通；附近常青花园完善公交配套可以借用，武汉市规划中地铁也将引入常青花园。规划道路红线间距100米宽，双向4车道。将周围八大交通要道纵横贯穿：即107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）。东西湖区有武汉市西大门之美称。配：交通图
2、 教育：投资区内有十二所中、小学和大、中专学校；其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学。规划中将新建24班小学一所、9班幼稚园二所；
3、 医疗：拥有二甲区人民医院和区卫生防疫站。
4、 大型购物中心、重要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
文娱设施：有多家合资、独资酒店、宾馆，有全省唯一正式开业高尔夫球场。武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好休闲环境。配文娱设施图
6、 小区：周围土地开发状况……概括性东西即可；
北侧碧海花园、金山大道；东侧金银湖改造、东西湖花园、香港新世界开发常青花园和吴南花园商住区；南侧鑫桥高新技术产业园（东西湖啤酒厂）；西侧为万国工业园建设；
配与有关配套距离图，入园企业分布图、配周围常青等小区图；
7、 金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。
8、 医院：

四、 项目周围环境
宗地属武汉市金银湖旅游度假区中一部分，风景优美、空气清新，保持着良好自然生态；
配：金银湖景观图，
五、 大市政配套
鑫桥地块除煤气外，其他市政配套均已完毕；金银岛西地块还无市政配套；政府已表达将尽快完毕，计划先开发鑫桥地块；
配：市政配套图

i. 供电设施：电力来自华中电网，区内拥有１１０ＫＶＡ双回路供电系统，高压变电容量达10万KVA，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有2.5万KW热电厂一座
ii. 供水设施：拥有日供１００万吨和１３万吨自来水厂各一座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水原则。
iii. 排水设施：投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络构造。雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。
iv. 供气：可自古田燃气站引入，日供气能力为40000立方米，已经有0户居民用气，目前仍未敷设管道。
v. 通信：终期设计４万门程控互换机电讯大楼向区内顾客提供各类通讯业务系列服务，现已开通程控电话２００００门。

六、 规划控制要点
鑫桥地块(金银岛西地块尚未确定)：
1、 占地面积： 420亩 （地块）
2、 容积率： 1.1~1.2
3、 规划总建筑面积： 35万M2 左右
其中： 住宅面积： 28.37万M2
文教配套（幼稚园）面积： 0.18万M2
商业配套面积： 1.2万M2
物业、会所： 0.25万M2

七、 土地价格
待补；
八、 土地升值潜力初步评估；
综上所述，宗地具有优越地理位置与自然环境，周围配套完善，已经有大规模小区，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划；具有很大增值潜力。
九、 立即开发与作为土地储备优缺陷分析；
立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖、导入旧城人口机遇，延缓开发则会错过机会；鑫桥地块计划年内开发、销售，金银岛西地块作为短期储备，缓一、二年开发；
第二部分、法律及政策性风险分析
待补充:

第三部分、市场分析
一、 武汉商品住宅市场总体特性：
1、整体市场稳步向好；
近年来武汉住宅施工、竣工、销售面积及投资额逐年增长，其中99年增长幅度较大重要是由于福利分房结束时抢购行为。
2、过低房价与都市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大；

从价格走势看：武汉市商品住宅平均售价从96年1496元/平方米上升到1984元/平方米，年均增幅为3.5%（图2-4）。另据《武房指数》记录，四个季度，武汉市房地产价格持续增长，整年平均价为1984元/平方米；+
相对于建设部对四类都市价格指导原则，武汉市在各项经济指标上属于一、二类都市，但房价却处在低于四类都市指导价水平，比沈阳低43%。房价持续上涨趋势表明了价格上升较大空间；
导致武汉市商品住宅价格处在低位重要原因是：
l 开发经济合用房免收地价、多种税费减半政策减少了开发成本；而经济合用房建设量过大，销售失控，对商品房导致较大冲击。（武汉经济合用房销售面积占住宅总销售面积25%）
l 土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。
3、市场有效供应局限性，大规模开发经济合用房质量参差不齐，导致供需构造失衡；
武汉市近三年住宅开发数据（单位：万平方米）

99年住宅开发明显回升，施工面积比98年递增14%，竣工面积递增5%，销售量递增8%，但空置量明显上升，99年比98年递增25%（图2-2），显示了市场供需构造失衡，这种失衡重要原因还是经济实用房大规模开发导致，多数经济合用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，重要是靠低廉价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐渐提高过程中，这些楼盘低价优势已经减弱。
4、个人购房已经成为市场主体
98年由于集团购房停止以及货币化房改实行，将个人引向了商品市场，根据<<武房指数>>公布,个人购房率为86.43%。

5、房地产金融得到较大发展
与1999年公积金归集发放状况对比图

单位：亿元

武汉市部分银行已经推出“8成30年”期限个人住房贷款，外藉人口也可办理；全市各银行发放个人住房贷款合计29.17亿元,比投资到建设环节贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金贷款购房面积占整年总销（预）售面积25%以上。新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%，发放个人住房贷款5.41亿元，同比增长97.8%；个人公积金贷款购房面积到达91.76万平方米，总价值12.56亿元。

二、东西湖（含金银湖区）区域住宅市场成长状况
1、 东西湖区住宅市场形成
东西湖区住宅市场始于95年常青花园开发，通过大规模居住小区形式、以低价位（初期以经济合用房为主）在较短时间内实现居住人口导入；伴随配套逐渐完善、人气汇集，以及优美自然环境影响，住宅市场逐渐形成；武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁重要区域。

2、 东西湖区已成为江岸、江汉、桥口区等江北区域客户购房-时除汉口中心城区外首选购房地区；
企业与武汉亿房网联合举行市场调查成果如下：

做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇）
武汉市740万总人口中，都市常住人口达365万，十五期间，非农业人口比重将提高到65%。上述数据显示武汉市老城区改造及都市住宅郊区化发展是一项紧迫工作。这为本案提供市场发展机遇。

3、东西湖区平均房价有较大上升空间，涨幅已居全市之榜首； 高品质中等产品仍是该区域市场空白点。
（1）、如下表所示，东西湖区内常青花园这样成熟小区产品均价与后湖、南湖区域（同属城郊结合部区域或新兴开发居住区域）内同类产品持平，但与某些中等产品仍有300-400元价差。而本区内碧海花园别墅价格由于品质低比其他区域同类产品也有400元左右价差。

（2）武房指数调查如下：武房指数各季度区域房价变动趋势表明：该区房屋平均售价涨幅已居全市之榜首:
4、 拥有规模效应项目价格趋升；
东西湖区域可以分为常青花园周围、金银湖周围、吴家山三个区域，区域内住宅售价由东往西呈阶梯状分布，常青花园附近项目由于规模效应，价格比同类产品高300元左右；

东西湖区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
¨ 动工量/竣工量
¨ 销售量/供需比
¨ 区域售价水平及售价发展趋势分析
5、买家已逐渐从集团购置转变为个人购房者；
初期，由于地理位置相对远，重要靠集团购置，后期伴随对购房者无限制也开始为个人购房者所逐渐关注；目前已所有为个人购房者购置；

三、 区域内供应产品特性
1、以大规模、面向工薪阶层低品质低级产品为主，而高品质、大规模开发中等产品是市场空档。
东西湖片区目前产品分布格局重要分为如下三个区域：
区域
基本特性
产品特性
产品档次
A张公堤外，机场路以东
以占地4000亩常青花园为代表，通过5年建设，在常青花园范围内交通、商业配套已较为完善，成为东西湖区人口迁入重要区域
以大规模小区形式为主，产品类型以多层为主。在常青花园周围借助其辐射效应，亦分布有中小规模小区（如将军花园），产品类型与常青花园类似，以攫取相似客户群
以面向工薪层低级产品为主，产品售价在1400~1700元/㎡之间。
B 金银湖周围
规划为生态保护区，华中地区最大高尔夫球场亦坐落于此，拥有绝佳生态居住环境。由于位置偏远，目前交通商业设施缺乏，人气较淡。该区域开发目前处在起步状态，以碧海花园为代表。
以大规模小区形式为主，产品类型以别墅为主。
以低级产品为主，有少许高档产品,产品售价在1400~2300元/㎡之间。个案到达4800元/㎡

C吴家山
东西湖区人民政府所在地，亦属于吴家山台商投资区。镇上形成了相对较完善商业配套，但离汉口市区较远，交通不便。
以中小规模小区形式为主,产品以多层为主,亦有少许别墅
重要面向吴家山镇及周围区域居民，以低级产品为主售价在900-1300元/㎡之间。
不难看出，在该区域高品质、大规模开发中等产品是市场空档。

2、区域内直接竞争对手及本项目竞争优势
常青花园
（1）、常青花园
常青花园项目位于金银湖项目地块东北方，直线距离不到2公里，占地面积4000亩，规划总建筑面积360万平方米，目前竣工100万平方米，是华中地区最大居民小区，由香港新世界集团投资。已经完毕开发三期规模分别为21、19、19万平米，合计59万平米，其中住宅56万平米，目前销售率达90%以上。第四期29万平米今年推出，从规划、环境、配套等比前三期有较大提高，至今销售率已达70%，并争取到建设部智能化试点小区。
该项目前三期销售均价分别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四期均价为1700元/平米，增长幅度为89%。在最初推出时由于地理位置关系销售艰难，重要是靠集团购置。伴随配套逐渐完善，产品品质提高，逐渐将成为中等房消费热点。
竞争分析：通过5年开发，该项目已形成规模优势，汇集了人气，该项目后期将构成金银湖项目直接竞争。我们将从万科品牌著名度、规划设计、住宅性能、营销筹划、物业管理等方面加强本项目优势。此外，从项目自身条件，本项目在环境上相比常青花园具有临湖优势。
（2）、碧海花园
碧海花园
碧海花园项目位于宗地北面，金山大道北侧，是具政府背景宏宇实业企业（三级企业）开发第二个大规模楼盘。项目规划建筑面积30万M2，以别墅与花园洋房为主。
该项目紧邻宗地，但产品品质较低，无鲜明特色，营销手段落后，重要依托在闹市区散发宣传单手法。该项目重要依托低价方略及临湖景为重要卖点，湖边别墅最高价为2340元/M2。总体销售率在50%左右。重要面向汉口二次置业者、小生意人及吴家山台商投资区内企业职工。
竞争分析：由于该项目品质较低，项目市场定位、客户层面与本项目有较大差异性，我们判断，对本项目竞争性较常青花园低。

四、 东西湖市场目客层研究和市场定位
（一）客户层购房倾向研究：
我们与亿房网于2月23-28日进行了以市场需求为主市场调查，有效问卷为600份。调查有效对象为：武汉市城区居民，能承受购房单价在1600元至2500元者，或能承受购房总价在15—50万元者；其中居住在汉口为53%；居住在武昌35%；居住在汉阳12%。发既有关市场规律：

1、对购房区域选择方面：

补充：上两表还需要统一色块；
从分析表中可以看出：
① 购房者对跨江购房仍然存在较大心理障碍，汉口、武昌、汉阳潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源；
② 汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例到达23%，远高于同为郊区化住宅区后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看），这重要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人自然环境；
③ 在购房区域选择上，居住区域影响要不小于工作区域对购房区域影响。总体来讲，首选购房区域与工作区域大体在相似区域，但其分布状况与居住区域与购房区域分布状况相比较为分散，即已居住在汉口客户比在汉口工作客户更倾向于选择东西湖作为购房区域；

2、购房价格分析

① 从总价状况来看，15万至25万总价为普遍能承受价格。不一样职业从业者显现出大体相似承受趋向，都以15—20万元为主，
② 公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机构从业人员、企业职工、对20—25万元总价选择上显出与15—20万元总价大体相似接受程度。
③ 除一人独居者以80—100平方米为最多选择外，2人或2人以上家庭都把最多目光放在100—120平方米房屋上。
④ 值得注意是，80—100平方米房屋受关注程度要高于120—150平方米房屋。

4、价格与购房面积

调查显示：
① 1600—1800元是被普遍接受单价；
② 伴随面积增大，能承受购房单价也呈递增趋势。想购置80—120平方米房屋人大多以15—20万元为购房总价，想120平方米以上房屋人大多以21—25万元能承受购房总价。
5、房型与购房面积
① 80平方米或更小面积住房极明显地体现出平层、二室一厅一卫房屋格局。
② 想购置80平方米以上面积人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。80—150平方米房屋，错层构造也较受欢迎；
③ 100平方米内二室和一卫需求也占有一定比例。

6、建筑类型与房型配比
（1）建筑类型
调查成果显示，带电梯多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受购房单价越高，对带电梯多层住宅需求也越强烈。
建筑类型应依建设规模而定，提议以一般多层和带电梯多层为主，辅以少许小高层。兼顾不一样消费能力客户购房需求。
（2）房型配比
从调查成果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐住宅类型，三室二厅二卫房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80—150平方米以范围内，以100—120平方米为主，80—100平方米面积与占有较大比例。

提议以100—120平方米三室二厅二卫错层构造、80—100二室二厅一卫错层或平层构造、120—150平方米三室二厅二卫复式构造为主力户型。
（二）目客户层判断：
根据上述调查分析，我们判断目客户层：
l 内环线内长江一桥、二桥之间江北关键区域内中等收入家庭是本项目潜在购置者。
江北关键区是汉口商业金融中心，人口密集，购置力较强。一桥、二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，重要针对是关键区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近跨江买楼者。但楼盘价位较高，规模小，小区环境较差，精品楼盘不多。这个区域内中等收入家庭是本项目潜在购置者。
l 对后湖乡和金银湖两个片区故意向集团购房者是潜在客户。
这两大区域是经济合用房供应较大两个区域，大规模开发百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区，购置者重要是集团购置企、事业单位白领和公务员及个体经营者。通过一段时间开发后，目前这两个片区交通已较为便利，但其他配套设施相对缺乏。在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等很好状况下，对这两个区域故意向购房者是潜在购置者。
l 东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有很好住宅，区内外资企业白领是最直接客户群。
l 内环线与二环线之间有大量学校、医院等政府事业单位以及工商业企业机构，大量公务员、事业单位职工有稳定收入，教师、律师、会计师、经商人士等具有较强购置力，是重要潜在客户群。
（三）产品定位与提议
1、产品定位：
东西湖区大规模、高品质中等住宅；
2、产品提议：
户型面积
100~120平米为主，80~100平方米、120~150平方米依次为辅
户型
以100—120平方米三室二厅二卫错层构造、80—100二室二厅一卫错层或平层构造、120—150平方米三室二厅二卫复式构造为主力户型。
建筑类型
提议以一般多层和带电梯多层为主，辅以少许小高层。兼顾不一样消费能力客户购房需求。
价位
初期定价为1900元/平方米（均价），后期逐渐上升，均价2200元左右；
第四部分、规划设计初步分析
一、 规划概念
我企业拟开发环金银湖地块，共约2200亩，占金银湖区环湖路内可开发地块总面积二分之一以上，住宅可开发面积三分之二左右。我们将把该项目开发为融入万科房地产开发经验、万科先进居住理念、风光优美滨湖住宅，成为武汉三镇最适合人居住国家康居示范小区，引导武汉居住文化、模式进入新阶段。并以此项目为起点，在武汉进行大规模住宅开发；
武汉是中国内陆沿江特大中心都市，是“九省通衢”政治、经济、文化、科教中心，是全国性金融贸易中心和最大商品集散地，素有“东方芝加哥”之美称。位于武汉西郊吴家山台商投资区则是依托武汉这个大都市、大市场，并依其独特区位优势，优美自然风光，以及便捷交通条件和良好基础设施而迅速崛起对外经济开发区。它同武昌东湖高新技术开发区及汉阳工业开发区一起形成了推进武汉经济发展鼎足之势，是武汉市面向未来、面向世界重要基石，也将是武汉市新区域中心。
吴家山台商投资区规划面积20平方公里，在首期开发8平方公里内，基础设施已所有完毕，目前开发区内除已形成规模台资区外，尚有武汉国际高尔夫球场等娱乐休闲设施。
项目开发从目前状况看，南地块（约420亩）开发条件较为成熟，七通一平已完毕，地块北接金山大道，对岸为武汉市人大，西面为待开发地，南面延伸至市中心，与市区交通十分便捷。
详细分析为如下几点：
1） 金山大道是开发区新建都市综合性主干道，东接机场高速，向西直通107国道，路面为双向4车道，多种市政管线已一次敷设到位，具有很好市政配套设施。一期开发地块北边界紧邻金山大道，中间规划有100米宽绿化隔离带，可有效屏蔽多种污染，并易于组织人车流线，还可缩短区内道路和多种市政管线接驳距离，有效节省建设投资。
2） 拟开发地块距常青花园（占地4000亩，武汉市已成规模小区）不到2公里，根据已作市场调研分析汇报及常青花园入住率看，武汉市民已基本上形成了居住在城郊结合部居家观念。该地块附近已推出高尔夫都市花园、碧海花园，目前武汉市较大规模中高档住宅。因此我企业拟借助周围楼盘已形成人气，在此区域内推出与周围楼盘定位不一样精品都市住宅，满足不一样客户需求。
3） 金山大道在该地块内尚没有影响小区景观各类原因，因而我们小区可以通过规划设计控制沿金山大道街景立面，发明良好都市景观及小区外部视觉形象，发明居住气氛，提供良好销售环境，然后向南分期分批逐渐开发。
4） 临街拟规划配套公建及会所，使其不仅满足小区内居民需要，并且服务于社会，以提高配套公建使用效率，并于开发前期汇集人气。
5） 在一期开发部份拟以4~6层多层为主，辅以少许TOWNHOUSE。户型配置根据既有市场调查状况，以较为好卖三房110~130平方米、二房80~90平方米为主，尽量多样化，待销售后看市场反应，进行调整。户型设计拟通过样板间展示引导武汉客户，成功后再在后期推广。
6） 在景观设计中充足运用既有金银湖水景资源及自然风光，丰富人文环境，做到自然与人文并举，发明生态型人文环境。
7） 由于小区规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以半开敞半封闭小区道路将小区划分为各个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理居住模式。
二、提议规划设计要点：
1、建筑形式：
色彩明快现代建筑风格，以4~6层住宅为主，辅以部份TOWNHOUSE和少许别墅。各组团建筑风格统一，通过色彩变化和局部立面变化增长可识别性。

2、景观设计：

1） 园林设计将配合建筑设计平面布局和地形特性，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美景观。

2） 环境设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进行不一样处理。每个组团形成主题空间，各主题空间将设有与主题有关花园、喷泉或雕塑，并设花架和座椅，供户外休憩用。此外，各主题花园布局或设计将充足考虑人流、景观及噪音等各方面原因。
3） 强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座、花坛及景墙等。并运用品有特色植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，作以点缀，以突出豪华、自然或温馨等主题气氛。
4） 植物设计将强调四季色彩变化，以植物形、色、香等特性来发明出一种诗情画意环境。植物材料将采用适合武汉生长植物做多层次密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良视野。
5） 铺地材料质地和颜色与建筑材料协调，并配合其他景观材料，合理地安排深浅色彩搭配。在建筑物及停车场出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能规定，又能发明出悦目及舒适地面景观。
6） 按不一样年龄组小朋友规定布置有主题性游戏场；并提供不一样户外空间，以供各式动态活动，如集体、运动及娱乐活动等。
3、户型比、户型面积：
A、住宅：4~6层，沿金银湖边设少许别墅。
户型配置：
n 平层或错层： 70%
¨ 2房2厅单卫 15% 80~90 M2
¨ 3房2厅双卫 45% 110~130M2
¨ 4房2厅双卫 10% 130~140M2
n 复式或三错层：10%
¨ 4房2厅三卫 5% 150~160M2
¨ 5房3厅三卫 5% 160~180M2
n TOWNHOUSE 15% 200~300 M2
n 别墅： 5% 250-350 M2
车位：小车车位平均二户一种，自行车、摩托车车位平均二户一种。
B、商业、会所：沿金山大道、环湖路和小区内重要市政道路布置商业设施和会所。
商业设施：10000~1 M2
¨ 综合性超市： 1~2个 600~1000 M2
¨ 银行： 1~2个 150~300 M2
¨ 邮电所： 1个 100 M2
¨ 肉菜市场： 1个 M2
¨ 证券营业部： 1~2个 800~1000 M2
¨ 巴士总站： 1个 200 M2（占地3000 M2）
¨ 酒楼、快餐店： 4~5家 2500~3000 M2
¨ 西饼屋： 1~2个 100~200 M2
¨ 酒吧、咖啡屋： 3~4个 400~500 M2
¨ 洗衣店： 1~2个 50~100 M2
¨ 便利店： 2~3个 150~200 M2
¨ 电讯营业所： 1~2个 50~100 M2
¨ 装修企业： 3~4家 150~200 M2
¨ 医疗所： 1个 200~300 M2
¨ 建材店： 2~3家 200~300 M2
¨ 窗帘店： 2~3家 100~200 M2
¨ 美容、美发店： 2~3家 100~150 M2
¨ 音像店、书店： 1~2家 50~100 M2
¨ 花店： 1~2家 30~50 M2
¨ 文具店： 1个 50 M2
¨ 药店： 1个 50~100 M2
¨ 摄影店： 1个 50 M2
¨ 电器店： 1个 200 M2
¨ 杂货店： 3~4个 150~200 M2
¨ 早餐铺： 3~4家 60~100 M2
¨ 网吧： 1~2家 50~100 M2
n 会所：1500~1800 M2
¨ 酒吧： 1个 100~150 M2
¨ 阅览室： 1个 60~80 M2
¨ 健身房： 1个 100~120 M2
¨ 棋牌室： 5个 75 M2
¨ 乒乓球室： 1个 150 M2
¨ 影视厅： 1个 60 M2
¨ 多功能厅： 1个 600 M2
¨ 羽毛球房： 1个 800 M2 (室外)
¨ 篮球场/排球场： 4片 M2（室外）
¨ 网球场： 4片 2600 M2（室外）
¨ 游泳池： 2个 1800 M2（室外）
C、文教设施：1800 M2
n 幼稚园： 1所（9班） 1800 M2 （占地3000 M2）
4、交通组织:
整个小区运用外围环形车道，结合半地下车库、架空层外侧以及重要道路两侧通车，将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻“通而不畅，顺而不穿”原则，以限制区内车速、噪音，保证小区内安静及交通安全。基本实现人车分流。

5、住宅环境保护节能及新产品新技术运用：
采用成熟节能手段，综合应用节能新技术、新工艺、新材料、新产品。初步设计有：
¨ 雨水搜集、湖水浇灌系统
¨ 太阳能热水系统
¨ 渗透性地砖
¨ 无动力烟道排烟
¨ 生物分解有机垃圾处理技术
¨ 6升节水洁具、陶瓷阀心龙头
¨ 宽带网、智能化技术……
¨ 声光延控开关和节能灯具
¨ 集中供热系统
¨ 变频加压水泵技术
¨ 车库照明采用低照度分散照明及节能灯具
¨ 先进分布式模块化小区灯光照明智能控制系统
¨ 运用生态原理，在小区内种植桉树、香樟等外香型树种，有效地驱蚊及克制蚊虫滋生。
¨ 固体废弃物搜集：将塑料、纸类、纤维、金属、玻璃五类固体废弃物与其他生活垃圾分开搜集。住户生活垃圾通过物业企业上门搜集，集中运往垃圾中转站。中转站内设有空调，减少室内温度，防止垃圾发酵产生臭气污染及蚊蝇公害。
¨ 智能化综合布线：建立在先进电脑网络平台上，所有管理、监控、服务等所有纳入小区智能化管理系统，建立完整小区局域网，住户设有信息高速公路接口，可随心所欲地在局域网和INTERNET网上漫游，搜寻一切所需服务及信息。小区可通过局域网公布小区电子公告栏，加强与住户之间联络，及时提供周到服务。
¨ 智能型中央监控系统：将小区电力、照明、给排水、音乐喷泉及公共监视和住户安全系统，于管理室统一动态图形显示，分散监视，集中控制，减少管理成本，提高效能。
¨ “一卡通”系统：所有业主及家人都将拥有一张“住户IC卡”，组团大门、停车场、单元入口都将装设IC卡感应门系统。住户还可持IC卡在小区消费、购物。既维护了小区安全管理，又使得住户生活得愈加从容。
¨ 安防系统：住户将设置红外线报警系统、防盗磁簧及紧急求援按钮。24小时连接至管理处。
第五部分：工程及销售计划
鑫桥地块（约420亩）：
一、 第一期（10万平方米）
1. 3月底签订土地出让协议并开始规划设计
2. 8月动工
3. 10月底封顶
4. 10月中开始内部认购（均价1900元/平方米）
5. 11月正式预售
6. 6月入伙
二、第二期（10万平方米）
1. 12月完毕设计
2. 3月动工
3. 6月预售（均价元/平方米）
4. 12月入伙
三、 第三期（8万平方米）
1. 7月动工
2. 10月预售（均价2200元/平方米）
3. 6月入伙
西半岛地块（暂按1500亩计算）：
3月动工，每期动工面积为20万平方米，销售均价自元/平方米（）、2100元/平方米（）、
第六部分：投资收益分析
由于鑫桥项目规划要点已基本明确，并且最先开发，只对鑫桥项目测算如下：

一、 投资测算 计算根据：
1、容积率: 1.138,
2、总建筑面积：33.66万平方米；
3、可售面积：32.50万平方米;
投资测算
总额(万元)
(元/m2)
备注（按可售面积计算）
1.土地成本
6，563
202
按总建筑面积口径为195
2.建安成本
42,292
1，301
单位建安成本参照四季花城水平，上浮5%估计
3.开发间接费
4,347
136
建安成本5%
4.期间费用
1,900
58.5

5．营业税及附加费
4，139
127．4

合计
59,240
1,882.8

二、项目税后利润测算
科目
总额（万元）
单价（元/m2）
销售收入
71，700
2,206
减：总投资
59,240
1,882
项目税后利润
12,460
324
三、项目利润测算表四、敏感原因影响；
售价、成本、容积率等原因对利润影响详见下表：
五、项目开发及销售计划六、税费阐明七、现金流量及内部收益率第七部分：管理资源配置
一、 虑到本项目特殊性，即多种手续包括规划、工程、销售等均在东西湖区办理，本项目拟按照 “大项目、小部门” （注：引自《设计工程部合金行动执行计划汇报》）原则进行配置；
二、 置项目经理1名、项目经理助理1名、设计组（2人）、工程组（7人）、成本组（2人）、公共事务组（2人）；以上人员除项目经理外，其他需从社会上招聘。
项目经理
设计组（2人）

工程组（7人）
成本组（2人）
公共事务组（2人）
经理助理（1人）
一、 第八部分：综合分析与提议
一、项目优势
1、武汉整体住宅开发水平相对落后，缺乏竞争力，而我们可以融入万科专业开发经验和资源及品牌，塑造优质住宅；
2、产品定位为大规模、高品质、中等住宅；精确地弥补东西湖区域市场空档；
3、景观优势：项目处在武汉金银湖度假生态区内