物业投标方案.doc

**·****
前
期
物
业
管
理
方
案
**物业管理有限责任公司
四月

关于我们
一、公司简介
**物业管理有限责任公司成立于年月日，是一家承接房地产物业管理的专业化公司，具有物业管理公司三级资质，直属镇江市建设局。重要从事各种综合性楼宇的物业管理、广场管理、商务会所管理、保洁服务、绿化养护、停车服务，以及流动网点、门面房管理等。
公司目前重要负责**等业点的物业管理及专项服务。优良的工作作风，踏实肯干的职工队伍，为公司精品化管理奠定坚实基础。管理中**大厦、明珠大厦成为客商投资热土，优质服务赢得广泛赞誉。公司实行总经理负责制，下设办公室、财务科、物业管理部、市场经营部，为分清职责，加强管理，办公室下设督查科，物业管理部下设物业服务科、工程管理科，市场经营部下设市场营销科、资源管理科。公司现有员工近150名，其中大学本科17人，大专20人，具有中高级专业职称18人，具有全国物业管理从业人员岗位证书8人，专业门类齐全。公司重视人力资源的挖掘与培养，形成了知识结构合理与组织机构高效的管理层和员工层。凭着奋进、求实的敬业精神，公司将一步步实现宏伟发展蓝图。
二、公司业绩
2023—2023公司保洁员连续三年被市政府评为“百佳市民奖”
2023年**大厦被市消防支队评为“消防优秀单位”
2023年公司被市建设局评为“目的管理优秀单位”
2023年公司被大市口街道综治办评为“治安管理优秀单位”
2023年公司获得镇江市科技进步三等奖
2023年公司管理的大市口广场被评为镇江市“文明示范标志区”
2023年—2023年公司保洁班组连续两年被市总工会评为“五一文明班组奖”
2023年大市口广场被市文明委授予“文明示范标志区”
2023年度被市建设局评为“目的管理优秀单位”
2023年度公司获得镇江市市级文明单位
2023 年度**大厦被评为市级物业管理优秀大厦
2023年度在**大厦成立了全市首家“**大厦楼宇工会联合会”
2023年度**大厦被江苏省建设厅评为省级物业管理优秀大厦
2023年度公司保安陈春永获镇江市政府“百佳市民奖”
2023年度公司绿化班组被镇江市总工会评为“五一文明示范岗”
2023年度公司保洁班组被评为镇江市妇联授予“巾帼文明示范岗”

**·****物业管理整体设想与策划
**·****共建有2幢高层和5幢多层住宅，户型面积重要以90Ｍ²为主，适当补充100Ｍ²左右的大户型和80Ｍ²左右的子母套型，整个社区布局合理、交通便捷、环境优美、具有鲜明个性的花园式生活空间。重要满足有一定经济实力的阶层需求及部份小型办公公司的需求，通过对“****”的定位分析，结合我公司数年的物业管理经验，我们对“****”的物业管理的整体设想如下：
我们的管理思绪：以合适的收费价格，现代化的管理手段，营造高品位的居住办公环境，提供优质高效的服务，发明商住楼社区的物业管理典范。
一、 管理机制
在**·****的物业管理过程中，依托**物业公司本部规模、人才、经验、体制四大优势，根据**·****的特点在实行专业化的物业管理同时，积极提倡业主自治与自律，启发业主参与意识，发挥业主的自治与自律功能和对物业管理公司的监督作用。
二、合适的收费价格、高标准的服务
根据**·****的物业管理价格定位分析，我们将以合适的收费价格，配合建设单位“以人为本”的思绪，在科学技术、节能技术、智能技术大量运用的同时，结合公司现管项目管理的成功经验，为入驻的居民和公司提供高标准的服务。
三、换位思考，亲情服务，个性化管理
“想业主之所想”是物业管理中服务理念的基石。物业管理公司水平的高低，不仅取决于社区环境是否整洁，治安是否良好，还取决于物业公司是否赢得业主的心，“有为才有位”。在对**·****进行物业管理时，我们的原则是换位思考，我们所有的工作人员将会倾注真情，象对待自家亲人同样满足他们对服务及个性需求。
**·****社区采用的管理模式
一、 业务流程

计 划 阶 段
前 期 管 理 阶 段
常 规 管 理 阶 段
获得信息
现场勘察
选中我们
制定方案
签订协议
补充方案
机构组建
人员培训
接管验收
办理入住
装修管理
平常管理

二、****物业管理整体动作机制

信息中心

3#楼居民
2#楼居民
1#楼居民单位

4#楼居民
5#楼居民单位
****管理处主任、各部门
6#楼居民单位
7#楼居民单位

三、****物业管理处内部快速反映动作机制

信息中心
园艺员
保安员
服务中心
公司本部
居民及单位
保洁员
水电工
电梯工

四、组织机构图
****物业管理处主任室
保安班组
保洁班组
绿化班组
水电班组
综合办公室

机构设立是根据****社区的规模、管理重点、要点、精干高效的原则建立的。管理处是在公司本部的领导下的主任负责制。设主任一名，直管综合办公室、保安班组、保洁班组、绿化班组、水电班组。其中财务由公司本部代管，****社区管理处不设财务部门。
五、各班组职责
综合办公室：重要负责配合管理处主任的工作，负责办理业主的入住，居民信息的收集，物业费用的收取，及其它事务。
保洁班组：负责各楼宇的环境保洁，卫生消杀，环保监测和民民及入驻单位委托的保洁服务项目。
绿化班组：对社区内所有的绿化花木负责，对社区内绿化区域进行管理，定期对绿化进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。
水电班组：负责社区内所有公共设施、设备的维修、保养及居民委托的维修服务项目。
保安班组：重要负责各楼宇的公共秩序的维护、道路畅通、车辆停放的管理、消防安全管理、社区巡逻。
**·****前期物业管理工作计划
****的物业管理大体上分为初期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有环节地逐项贯彻。
一、初期介入的具体工作计划：
1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；此外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；
2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据****的功能规定和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查机电设备的配置是否合理。
5、收集整理协议文献和技术档案资料。
6、起草物管委托协议并与开发商签署；
7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；
8、制定物业管理的岗位设立和人员编制，列出人员到位时间表；
9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）；
10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；
11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，拟定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的规定，拟定能源费计量及分摊方案及原则；拟定服务项目及各类收费标准；
12、与开发商办理交接楼手续（涉及安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：
● 产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编
● 图纸资料及设备使用操作手册
● 供货商/承建商的培训
● 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照
● 钥匙
● 专用工具和备品备件
● 遗留问题的确认和解决时限
● 保修安排（电话联络单）
● 电、水、气表的抄读确认
● 资产/材料/工具
● 问题
● 问题的因素
● 已导致或将导致的后果
● 解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施填补）
● 时间限制规定
13、建立重要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
14、相应文献及表格的设计、印刷和使用；
15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
二、前期重要服务质量标准
（一）、基本规定
1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务协议，明确双方的权利和义务关系。
2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验罢手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务积极、热情。
6、根据业主需求，提供物业服务协议之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
7、按协议约定规范使用房屋专项维修资金。
（二）、房屋管理
1、对房屋公用部位进行平常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。
3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约规定，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的严禁行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
（三）、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行平常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。
3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运营、检修等记录齐全。
4、设施设备标志齐全、规范，负责人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运营正常。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。
7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。
8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场合等管理好，不得改变其使用功能。
9、对配电柜、空调待各类设备做好运营及维修保养记录台帐，定期检查。
10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。
（四）、公共秩序维护
1、社区北出入口实行7：00---19：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。社区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。
4、对摩托车、自行车指定位置停放，停车秩序整齐有序。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采用相应措施。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对也许发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、全社区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。
（五）、保洁服务
1、生活垃圾每日清运1次。
2、公共场合每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，保证无卫生死角。。
3、社区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。
4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。
5、根据****实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）、绿化服务
1、对绿化区域天天定期浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，发明社区优美的环境。对社区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。
2、保证社区所有绿化设施完好，对社区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的行为给予制止。
3、负责社区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时解决枯枝落叶。
4、2幢高层公共门厅常年布置绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。
（七）、收发服务
1、报纸、杂志、信函发放准确及时。
2、各种快递、挂号信函、重要文献等登记具体，发放准确及时，无错发，漏发。
**·****物业人员配备、培训及管理
一、人员配备
****物业管理处人员配备是依据我公司数年的管理经验，结合****社区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。
管理处主任1名
保安16名
保洁
7
名
绿化
1
名
水电
1
名
综合办公室职工1名

二、人员培训
高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达成目的的手段，也是****物业管理处能否实现管理目的的一个重要保证。
1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。
2、职业道德培训。教育员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。
3、作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或来宾时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。
三、培训组织方式

培训对象
培训内容
考核方式
岗前培训
新招员工
1、**版“三全四保”五星级管理体系文献
2、物业管理基础知识
3、职业道德教育
4、政治思想素质教育
口试、笔试，实际操作
在职培训
在岗员工
1、专业技能
2、操作规程
3、管理技巧
4、管理艺术
笔试，实际操作
脱产培训
新员工、在岗员工
新知识、新技术
获取合格证书
再培训
在岗员工
新技术、新理论
口试、笔试，实际操作
四、**版“三全四保”五星级管理体系标准
1.引言
1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目的，依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体规定，制订本标准。
1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的规定。
1.3本标准合用于公司参与管理的所有物业点。
2.基础管理
2.1接管验罢手续齐备。
2.2实行统一专业化管理。
2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理协议，双方责权利明确。
2.4建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。
2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。
2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。
2.7各物业点制订争创五星规划和具体实行方案。
2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的贯彻措施和考核办法。
2.9管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。
2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。
2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。
2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时解决，有回访制度和记录。
2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。
2.16建立并贯彻维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。
3.房屋管理与维修养护
3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布置合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标记在大堂内显著位署，并统一有序。
3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。
3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设立，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
3.5空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超过外墙面；除建筑设计有规定外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。
3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害别人利益的现象。
3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。
4.共用设备管理
4.1综合规定
4.1.1制订设备安全运营、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运营记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备规定。
4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。
4.1.4设备良好，运营正常，一年内无重大管理责任事故。
4.2供电系统
4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定期间告知住用户。
4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急解决措施并严格执行。
4.2.3备用应急电源可随时起用。
4.3弱电系统
4.3.1按工作标准规定期间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
4.3.2监控系统等智能化设施设备运营正常，有记录并按规定期限保存。
4.4消防系统
4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 。
4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时解决各种问题。
4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火负责人。
4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完毕后经消防部门验收合格后方可使用。
4.4.6服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。
4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。
4.5电梯系统
4.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养协议完备。
4.5.2电梯按规定或约定期间运营，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。
4.5.4电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
4.5.5运营出现故障后，维修人员应在规定期间内到达现场维修。
4.5.6运营出现险情后，应有排除险情的应急解决措施。
4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。
4.6给排水系统
4.6.1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。
4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周边无污染隐患。
4.6.5限水、停水按规定期间告知住用户。
4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
4.6.7遇有事故，维修人员在规定期间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
4.6.8制定事故应急解决方案。
4.7空调系统
4.7.1中央空调系统运营正常，水塔运营正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
4.7.2中央空调系统出现运营故障后，维修人员在规定期间内到达现场维修。
4.7.3制订中央空调发生故障应急解决方案。
4.8供暖供气系统
4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运营正常。
4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。
4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。
5.共用设施管理
5.1共用配套服务设施完好，无随意改变用途。
5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。
5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。
6.保安及车辆管理
6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。
6.2有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。
6.3结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。
6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。
6.6室内停车场管理严格，出入登记。
6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度贯彻，停放整齐，场地整洁。
6.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
7.环境卫生管理
7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 。
7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
7.4管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。
7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。
7.6无违反规定饲养宠物。
7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。
7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。
8.绿化管理
8.1绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。
8.2花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并贯彻。
8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。
9.精神文明建设
9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。
9.2相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。
9.3管理区域内的公共娱乐场合未发生重大违纪违法案件。
9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场合。
9.5发明条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。
10.管理效益
10.1物业管理服务费用收缴率98％以上。
10.2提供便民有偿服务，开展多种经营。
10.3物业管理经营状况良好。
五、物业管理档案的收集
在****社区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽也许及时、完善、不漏掉。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机，做到“六时”。
时 段
规定
物业接管时
全面掌握房屋建筑、附属设备、公共设施、绿地绿化等物业基本情况的最佳时机
楼宇入伙时
此时是全面掌握业主或使用人基本情况和物业使用情况的最佳时机
上门访问时
通过积极上门访问，与业主或使用人进行对话和沟通，核对已有记录，注记变动情况
接待投诉时
通过平常接待和解决投诉，掌握动态变化，修正原有记录
维修更新时
此时应将维修更新后的物业变动情况注记在案
检查评选时
此时应将已经建立的物业档案资料进一步整理完善，以备查考
六、物业管理档案的管理
1、建立标准化的图、楼、卡、册、表。
2、建立动态管理机制。
3、计算机物业管理系统。
**·****物业管理承诺标准及保障措施
序号
管理项目
承诺指标
承诺
措施
1
房屋及配套设施完好率
98%
房屋外观无破坏，立面整洁，无改变使用功能，公用设施及通道无随意占用
加强巡检和随时整顿，坚持每日填写巡检表并及时反馈

2
维修及时率
99%
接到信息迅速赶到现场，零修及时完毕
建立回访制度和填写回访记录
3
保洁率
99%
垃圾日产日清，环境清洁，环境无污染
楼梯，公共区域每日清扫1遍，商住楼及高层每日清扫3遍，坚持卫生保洁制，加强巡视
4
路灯完好率
95%
路灯完好无损，夜间照明正常
定期检查，维护保养和保持洁净。
5
社区内治安案件发生率
1‰以下
配合公安机关搞好社区治安管理，保证无重大刑事案件发生
实行24小时巡逻，加强对社区内居民的法制宣传教育
6
配套设备运营完好率
98%
设备良好，运营正常，无事故隐患
完善检查、保养、检修制度，实行设备负责人员负责制
7
火灾发生率
0.5‰以下
无因管理不善而引起的重大火灾
建立消防制度，特别做好对商住楼及高层的消防巡查
8
绿化完好率
95%
绿化布局合理，优美，无枯萎，缺塘等现象
定期浇水、修剪、施肥、杀虫养护
9
道路、车场完好率
95%
道路畅通无损坏，平坦、整洁
加强交通管理对损坏部位及时检查和修复
10
居民对物业投诉率
2‰以下
使居民对物业社区生活满意
做好各项细致工作，加强对员工管理，培训，对居民有问必答，有难必解
11
档案建立完好率
99%
档案齐全，管理完善，简便易查
建立标准化的图、楼、卡、册、表。建立动态管理机制以及计算机物业管理系统
12
管理费收缴率
98%
专款专用，定期向居民公开
严格按有关规定收费，居民入住时宣传收费内容及用途。
**·****物业管理便民服务项目
一、无偿服务
项目
项目内容
平常家政服务
代订牛奶
代办收订报刊、特快专递、送邮件上门
临时代为保管小件物品
文化娱乐服务
提供棋、牌类活动场合
使用体育活动场合
组织健康形式的展览
组织社区老年人活动
医疗服务
配备急救箱，急救药品
住户生病，代为联系医院
量血压、测身高、体重
园艺绿化
为住户提供家庭园艺征询
鲜花养护术
车辆管理
自行车充气服务
二、有偿服务
项目
项目内容
平常维修服务
疏通下水道
安装灯具、电器
修理种类水、电设备
清洗抽油烟机等厨房设备
空调清洗维保，充氟利昂
家用电器维修
家政服务
提供家庭劳务服务
钟点家庭服务
电话订餐、购物
看护宠物
商务服务
出租影碟
开办各类培训
打字、复印、传真
提供公用电话
车辆服务
摩托车、汽车保管
汽车美容
园艺服务
租售鲜花，盆景
室内园艺绿化、设计

**·****前期开办费预算报告
序号
项 目
测算依据
金 额
一
人员工资、福利及保险
按前期介入的时间作为计算时间
70906.8
三
招聘培训费
招聘及培训费用
1000
四
业务费
综合测算
2023
五
办公费
指前期的办公桌椅、办公费用及资料印刷费
3000
六
固定装备费用
涉及保安装备、清洁工具、清洁用品等
90800
合 计
167706.8
附加说明：
1、前期介入的时间是从接管验收到入伙的阶段，在此按照三个月进行预算；
2、共需开办费：114706.8元。
3、附件一：前期人员配备
4、附件二：固定装备费用

附件一：**·****前期人员配备费用
序号
项 目
测 算 依 据
总值（元/月）
一
人工费
根据**大厦前期实际情况，定岗12人，（含管理处主任1名、管理员1名、保安6、保洁2名、专业绿化1名、专业水电技工1名）
23635.6
1
员工工资
平均工资标准按1500元/人/月
14400
2
社会保险费
工资总额的44.9%（含医疗保险9%、工伤1.0%、养老22%、待业2%、住房10%、生育保险0.9%）
6465.6
3
福利基金
工资总额的14%
2023
4
工会经费
工资总额的2%
288
5
教育经费
工资总额的1.5%
216
6
服装费
服装费按平均500元/人/年计算，服装按2年折旧
250
7
3个月合计
70906.8
附加说明：此前期人员配备费用是以3个月为测算依据的，接管验收到入伙的阶段超过三个月的，以此标准再行推算。
附件二：**·****固定装备费用测算
序号
项目
数量
测算依据（单价：元）
合计（元）
1
行政办公用品生活必需品

74650

办公室装修
1
根据管理用房面积
40000

办公桌椅
8
150
1200

会议桌椅
1
1500
1500

办公沙发
1
1500
1500

电脑
1
6000
6000

喷墨打印机
1
1500
1500

传真机
1
1000
1000

空调
3
1500
4500

照相机
1
3000
3000

电话
2
100
200

组合资料档案柜
3
500
1500

各类档案、标记制作印刷
若干
2023
2023

电风扇
5
150
750

办公细项物品
若干
10000元
10000元
2
维修工具

6300

电焊机
1
1000
1000

冲击钻
1
2023
2023

手电钻
1
300
300

铝合金梯(1.5M至5M)
1
250
250

电流表
1
150
150

万用表
1
200
200

绝缘表
1
300
300

工衣柜
2
150
300

材料架
2
200
400

机修作业工具
1
1000
1000

绝缘鞋及手套
2
100
200

个人工具
1
200
200
3
清洁工具

1000

手推式垃圾车
1
200
200

清洁及浇花用胶管
2
100
200

平常清洁易耗品
1
600
600
4
护卫消防装备

8850

无线对讲机
5
1500
7500

消防斧头
2
100
200

警棍
4
100
400

防毒面具
2
250
500

消防专用扳手
1
150
150

消防靴
2
50
100
合 计
90800

**·****商住楼（高层）物业管理费用测算表
序号
项 目
测 算 依 据
总值
（元/月）
备注
一
人工费
根据**大厦实际情况，定岗16人，（含管理处主任1名、保安10名、保洁4名、水电工1名）
28553

1
员工工资
平均工资标准按1200元/人/月
19200

2
社会保险费
工资总额的44.9%（含医疗保险9%、工伤1.0%、养老22%、待业2%、住房10%、生育保险0.9%）
8620

3
加班费
全年节假日10天/人，40元/人/天
533

4
服装费
服装费按平均300元/人/年计算
200
服装按2年折旧
二
运营维修保养费
建筑物室内外；电梯2台，变压器2台及配电系统，监控系统，照明系统；消防系统；供排水系统。
2705.8

1
工具费
各类工具的维修保养费
100
按3年折旧
2
装备费
配置对讲机5部，1500元/部，按2年分摊，维修，年审，电池及其他支出每年每部200元
395.8

3
培训费
特种设备员工2人，培训费、年检费200元/年
33

4
电梯维护与保养
按与电梯公司每年每台电梯6000元，年检费1000元/台
583

5
供配电系统
维修保养费3000元/年，低压配电柜及配电箱维修2023元/年
416

6
照明系统
日光灯22元/支，半年更换1次，日光灯座30元/个，2年更换1次。
162

7
消防系统
喷淋头与消防栓维修400元/月，防排烟3台，风机维护500元/年，报警系统烟感器260元/个，灭火器450元/套，应急灯250元/个。
400
按2年折旧
8
供排水系统
水磅、管道、阀门维修每年2023元。
166

9
器械及设施更换
保安器械及停车场标记等设施的保养、更换
50

10
信息智能化系统
语音、数据线路保养，有限电视接受系统，大楼楼宇
200

11
监控系统
监控系统维修保养
200

三
清洁卫生费
购置清洁器械。
574

序号
项 目
测 算 依 据
总值
（元/月）
备注
1
工具费
不锈钢刷2套，地拖2套、不锈钢痰盂桶18只，平常塑料袋天天5个，0.5元/个
104

2
消杀费
每月消杀1次，每次200元
200

3
化粪池清理
6个化粪池，每年清理2次，1500元/次（算一半费用）
125

4
清洁用料
500元/年
41

5
垃圾清运
每日清运，2500元/年（算一半费用）
104

四
办公费
根据实际情况定岗16人。
564

1
交通通讯费
差旅，市内交通，其他交通50元/月，电话2部，100元/部/月，通讯费150元/月，网络费按100元/月（算一半费用）
250

2
低值易耗品
100元/月（算一半费用）
50

3
办公室固定资产折旧费
空调2台，计1.2万元，办公桌、沙发计1.2万元，文献柜1200元，电脑5000元，打印机3000元，其他用品1万元，电话2部200元。（（算一半费用））
264
按5年折旧
五
不可预见费
第一至第四项费用之和的5%
1620

六
营业税及附加税
第一至第五项费用之和的5.5%
1871

七
公司管理费及利润
第一至第六项费用之和的5%
1794