聊城XX房地开发公司商业办公楼建设项目可行性研究报告.pdf

目 录第一章总论.1第一节项目基本情况.1第二节可行性研究的依据及方法.2第三节 项目承办单位概况.4第四节简要的研究结论.5第五节主要经济技术指标.7第二章 项目建设的背景和必要性.9第一节 项目建设的背景.9第二节 项目建设的必要性.14第三章 项目地址及建设条件.17第一节场址选择.17第二节建设条件.17第四章 项目规划建设方案.24第一节设计依据.24第二节总体设计方案.24第三节建筑设计方案.28第四节结构设计方案.32第五节给排水设计方案.33第六节电气设计方案.37第七节供热设计方案.44第八节燃气供应设计方案.45第九节管线综合布置方案.46第五章环境保护与消防.48第一节环境保护.48第二节消防.59第六章节能分析.62第一节用能标准和节能规范.62第二节节能措施和节能效果分析.63第七章物业管理.67第八章 项目组织管理及进度计划.70第一节项目组织管理.70第二节 项目实施进度计划.71第九章 项目招标方案.74第十章投资测算及资金筹措.78第一节投资估算.78第二节 资金筹措及使用计划.82第十一章 项目经济评价.85第一节评价原则和方法.85第二节财务分析.85第十二章 项目风险分析.90第十三章结论.94附表1、项目总投资估算表2、建筑安装工程分项投资表3、前期费用估算表4、项目总投资与资金筹措表5、固定资产折旧表6、总成本费用估算表7、营业收入和税金及附加估算表8、利润和利润分配表9、项目投资现金流量表聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告第一章总论第一节项目基本情况一、项目名称聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目二、项目承办单位1、单位名称：聊城市XX房地产开发有限公司2、法定代表人：3、联系人：联系电话：四、项目地址本项目位于聊城市城区西部，建设路南，站前街西，计划占 地4519平方米，土地性质为商业办公用地，项目建设符合城市发 展总体规划的要求。五、项目投资项目计划总投资1931.2万元人民币。六、可行性研究报告编制单位1、单位名称：聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告2、工程咨询资质证书编号：3、资格等级：4、发证单位：5、联系人：第二节可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、文件(1)中华人民共和国土地法(2)中华人民共和国土地管理法(3)办公建筑建筑设计规范(JGJ67-2006)(4)高层民用建筑设计防火规范(GB50045)(5)其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关规划(1)聊城市城市总体规划(2001-2020年(2004年)(2)聊城市国民经济和社会发展十二五”规划(3)项目区规划设计条件2聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告3、其他(1)当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料(2)建设项目经济评价方法与参数(第三版)(3)项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据(4)项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询委托合同二、可行性研究的程序与方法本项目研究的程序如下：3聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告本项目研究的方法主要运用了经济、社会、环境等三大理论 板块以及规划理论板块，分析聊城市XX房地产开发商业办公楼 建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。第三节项目承办单位概况一、项目承办单位1、单位名称：聊城市XX房地产开发有限公司2、法定代表人：王新坡3、注册资本：1000万元4、单位地址：二、项目承办单位简介聊城市XX房地产开发有限公司前身为聊城市鲁泉石化有限 公司，于2010年7月变更为聊城市XX房地产开发有限公司，公 司主要从事房地产开发经营。目前公司注册资本金1000万元，下 设4个科室，公司现有员工19人，具有大中专学历的有15人，具有中级职称的有12人。公司法人代表为王新坡，大专学历，工程师。1999年1月一 2010年7月在聊城市昌华房地产开发有限公司任副总经理。4聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告2010年7月至今在聊城市XX房地产开发有限公司任总经理。公司遵循“以人才为根本、以市场为导向、以社会效益和经济 效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的 专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士,发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。公司奉行信誉第一、质量至上 的经营方针，愿以自己的雄厚实力，良好的社会信誉、上乘的建 筑质量和优秀的物业管理为广大的客户服务。第四节简要的研究结论一、项目概况1、项目地址本项目地址位于聊城市城区西部，东侧紧临站前街，西侧为 汽车装具市场，北侧为建设路（规划西延），项目计划占地4519 平方米。项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境 质量较好，适宜商业办公建筑建设。2、项目建设规模本项目规划净用地面积4519平方米，约合6.78亩，其中建筑 占地面积871平方米，道路广场占地面积2060平方米，绿化占地 5聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告面积1588平方米。项目计划新建商业办公楼1栋建筑面积10242 平方米，地下车库面积1544平方米；项目区规划容积率2.3,绿 地率35%,建筑密度19.7%O3、外部配套条件本项目建设位于聊城市城区西部，建设路与站前街交汇处，项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。4、环境保护措施本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨房油烟产生。生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪 池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房 油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排 放，对周边环境污染较小。5、项目预计总投资项目总投资1931.2万元人民币，其中：土地费用200万元，工程费用1410.6万元，前期费用228.8万元，建设单位管理费18.4 万元，预备费49.7万元，销售费用23.6万元。6、资金来源6聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告项目总投资1931.2万元 金部由项目承办单位自筹资金解决。7、项目建设期本项目计划建设期18个月。2011年9月着手项目前期工作，计划于2011年10月完成前期的设计、招标工作，2011年11月正 式动工建设，计划于2013年3月完成项目建设，投入使用。二、项目评价结论本项目XX房地产开发商业办公楼项目选址位置优越，毗邻 香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼,能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的 建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。项目经济评 价良好，社会效益显著。本报告认为XX房地产开发商业办公楼建设项目的事实是必 要的，也是可行的。第五节主要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表项 目单 位指 标备 注项目总用地面积平方米4519总建筑面积平方米117867聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告1其中：主楼平方米102422地下车库平方米1544容积率2.3四绿地率%35五建筑密度%19.4L_ 八项目总投资万元1931.21土地费用万元200.02工程费用万元1410.63前期费用万元228.84建设单位管理费万元18.45预备费万元49.76销售费用万元23.6七财务指标1年均利润总额万元328.13投资利润率%17.0年均5财务内部收益率%33.0税前6财务净现值万元1461税前7投资回收期年2.93税前A建设期月188聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要性第一节项目建设的背景本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济 发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地 经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要。一、聊城市社会经济发展现状聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位 于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京 杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九 铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成黄金 大十字聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而 且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重 要通道。聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份 的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐 射冀鲁豫交界地区的中心城市。聊城经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平 9聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告均水平。2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2 倍，年均增长14.6%,人均生产总值由2005年的1480美元提高 到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年 均增长22%;社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3 倍，年均增长18.1%o各项存款余额1237亿元，贷款余额964 亿元，分别是2005年的2.34倍、2.32倍。全市城镇居民人均 可支配收入达到17889元 农民人均纯收入6377元，分别是2005 年的2倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由 2005年的1.3辆提高到4.3辆。经济发展迅速、百业俱兴。聊城城乡面貌发生巨大变化。全市城市化水平由2005年 31.8%提高到37.5%。聊城城区“一城五区”框架初步形成，城市功 能显著增强，“江北水城运河古都”品牌影响力进一步提高。各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。农村“路、水、电、气、医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。聊城改革开放迈出重大步伐。农村经济体制、国有企业、财 税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革 全面启动。“十一五”期间累计完成进出口总额115亿美元，利用外 10聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告商直接投资5.1亿美元,招商引资到位资金897.3亿元。二、当地的宏观经济分析1、商业办公项目发展与宏观经济的关系商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体 的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商业办公项目 的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发 展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。2、经济因素分析聊城市的宏观经济环境对当地的环境商业物业的前景有着重 要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。以 下通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨聊城市的经济发展 状况对未来商业发展的影响。据2011年聊城市政府工作报告数据，2010年，聊城市 综合实力迈上大的台阶。全市经济保持平稳较快发展，主要经济 指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.5 亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005 年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元,是 H聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告2005年的2.7倍，年均增长22%;社会消费品零售总额536.8亿 元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%o各项存款余额1237 亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、2.32倍。三、聊城市商业经济概况1、近年来，聊城市经济出现了持续、快速、健康发展的新局 面、新气象。商业的发展更为喜人，各类专业的商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩。商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域。据统计，聊城 市现有34000多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油 机械、物资建材、化肥农药、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。政府大力扶持，本地企业朝规模、连锁化 方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱；特色品牌商业区渐 成规模；大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场。2、当地商业办公项目发展的需求为了实现聊城市新的商业办公项目发展目标，除了改变传统 商业观念，正确制订商业规划以外，聊城市商业办公必须实现四 大改变：12聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告(1)提局层次目前，聊城市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层 次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费 层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的 目标市场，而聊城市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次 消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。(2)扩大布局不能再以城市中心区为框框考虑商业发展，而应从城市总体 发展规划来考虑商业的发展，整体考虑商业的发展布局。(3)完善功能经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合 消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文 化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样 化的消费需求。(4)强化辐射考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集 散型商业。尤其作为鲁西经济中心的聊城市，更应较多考虑其辐 13聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告射功能，强化聊城市商业的辐射功能。3、商业发展面临的机遇不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜 力。尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，聊城市商业并 不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆 板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资。2007年以 来，聊城市开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮 化、绿化聊城，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业由以上聊城市经济、社会以及当地商业经济的发展来看，必 然会催生商业办公项目的繁荣，本厢 XX房地产开发商业办公楼 项目能够适应经济社会发展的需要，同时项目的建设符合城市发 展的要求，势在必行。第二节项目建设的必要性一、本项目的建设符合城市总体规划的要求14聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告本项目选址位于聊城市西部，临建设路、站前街两条城市主 干道，并根据城市规划进行综合开发，建设商业办公楼项目。项 目片区用地性质为商业办公用地，周边汽车站、火车站、商贸市 场为商业办公项目提供的可靠的依托，区块位置优越。项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资 源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求,并且该项目拟建商业办公楼建筑风格以现代典雅的风格为主，实 现各楼间立面形式错落有致，力求使建成后的主楼展现现代都市 的气息。二、符合国家产业政策的要求聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目由聊城市XX房 地产开发有限公司投资开发，项目主楼为高层商业楼为主，并且 考虑建筑设计均采用节能设计及节能材料，而且采用智能化管理 系统。根据国家发改委公布产业结构调整目录（2007年本，第 一类“鼓励类”第十八项“建筑”第二条将高层建筑与空间结构技术 开发列为国家鼓励类的产业。从整体角度和发展的眼光来看，该 15聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告项目的建设符合国家相关的产业政策。三、符合城市经济发展的需要近几年，随着聊城市当地经济发展加快，各类商业业态发展 繁荣，民营经济同样也取得了较好的发展，整体经济发展平稳。商业办公楼项目能为中小商业企业提供良好的企业办公环境，同 时能够减少办公建筑的重复投资，有助于城市经济的良好发展；同时城区西部商业办公项目的实施，能够改善周边的区域面貌。看来，项目符合城市经济发展的需要。经以上论证，该项目的建设是十分必要的。16聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告第三章 项目地址及建设条件第一节场址选择本项目选址于聊城市城区西部，项目计划占地4519平方米，位于建设路西延段以南，站前街以西，毗邻香江光彩大市场、汽 车装具市场，聊城火车站、汽车总站、汽车西站等均在5公里范 围内，交通便利，商业繁荣，适宜商业办公楼项目的建设。本项目的建设，将统筹考虑聊城市布局现状和未来发展，统 一规划设计，布局合理，拟将本项目商业办公楼建设成为设施先 进、环境优秀的商业办公区，提供优越的商业办公环境。第二节建设条件一、地理、地形、地下水该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约13.34-15.65 米，地下水位埋深为3.6米,相应水位标高为21.16-21.28米。二、地质结构该项目场址位于鲁西北黄泛平原，土层共分为五层：1、填土：上部为杂填土,下部为素填土厚0.7L2米。17聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告2、粘土：棕黄一棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度 0.91.2 米,承载力 120Kpao3、粉土：灰黄色，湿、稍密层厚0.50.9米，承载力lOOKpa。4、粉砂：褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.11.3米，承载力 130Kpao三、气象根据聊城市气象部门提供的资料，聊城属暖温带大陆性季风 气候区，具体气象资料数据如下：1、风向：常年主导风向：SSW冬季主导风向：ENE夏季主导风向：SSW2、风速:最大风速：33.3m/S冬季平均风速：3.2m/S夏季平均风速：2.5m/S3、气温:18聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告年平均气温：13.1极端最高气温：41.6极端最低气温：-22.74、相对温度：最冷月平均相对温度：58%最热月平均相对湿度：82%全年平均相对湿度：67%5、降水量年平均降水量：578.4mm年最大降水量：1004.7mm日最大降水量：328.7mm6、最大积雪厚度：190mm7、最大冻土厚度：44mm四、交通运输通讯条件聊城交通便利，全市公路四通八达。济（南）聊（城）高速公路与 济青高速公路相连通，从聊城1小时可达济南空港，4小时可达青 岛海港。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济-聊-馆高速公路横 19聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告穿东西，三线相叠，构成黄金大十字”，使聊城成为山东省乃至全 国重要的交通枢纽之一。聊城市地理位置极其优越。京九线纵穿 我国8条东西铁路干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京 九、京沪三大南北交通动脉。这一立体交通网络，使聊城成为呼 南应北、承东接西的山东省第二大交通枢纽。占地1500亩的聊城 铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。京九开通后，每 天有22对客车从此经过，110列货车在此组编。借助京九铁路和 亚欧大陆桥的联接，由聊城可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰 鹿特丹，聊城从对外开放的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。电话：市电信局开发区851分局一个，网通、广电、铁通 宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市 交换机总容量100万门，提供IDD,DDD,ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在 聊城开发区内开展了 ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了 交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。聊城有多家宽带运营商，已与世界上100多个国家和地区 20聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等服务。五、公用工程条件聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观,水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、供水：项目区内水质达国家一类用水标准，日供水13万 吨,压力0.35兆帕。2、供热聊城市实施集中供热工程以来，集中供热面积达到656万平 方米，集中供暖率达45%。3、供气聊城市实施的天然气工程，结束了聊城人扛煤气罐、烧煤球 炉的历史，燃气普及率达到96%以上；燃气为地下天然气,从中原 油田经管道输送到聊城，其成份为甲烷热值4xlO6J/m3,日供应量 40万立方米。4、治污聊城市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，污水处 21聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告理率达85%o5、供电聊城是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力 达到500万千瓦；其中4x60万千瓦的山东中华聊城发电厂是我国 东部地区最大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系 统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。六、工程地质条件1、工程地质该项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。地层为 第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。该项目未做详细地 质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本 项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快 组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工 程设计提供依据。2、地震设防烈度根据建设部建抗（1993）13号关于执行中国地震烈度区划 图（1990）”有关规定的通知和省建抗（1993）44号关于抗震22聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告设防烈度有关规定的通知，据建筑抗震设计规范(GB50011-2001),设防烈度要求为7度，设计基本地震加速度值为0.15go23聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告第四章项目规划建设方案第一节设计依据本项目设计依据主要有：1、中华人民共和国城市规划法2、聊城市城市总体规划3、民用建筑设计通则4、办公建筑建筑设计规范(JGJ67-2006)5、高层民用建筑设计防火规范(GB50045)6、商店建筑设计规范(JGJ48)7、城市道路交通规划设计规范8、聊城市规划部门提供的1:1000平面图9、项目单位提供的关于编制本项目可研报告的有关资料10、目标客户需求特点。第二节总体设计方案一、设计指导思想本项目地址位于聊城市城区西部，建设路南，站前街西，周 24聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告边有聊城市火车站、香江光彩大市场，所处位置优越，环境优美,交通、生活便利。项目建设应结合项目的整体定位和市场需求，对整体规划设 计、景观规划、建筑风格、配套设置、智能化及科技生活系统、物业管理进行创新思考和个性化设计，从而建立起本项目独树一 帜的差异化竞争化优势。规划设计是统领一个房地产项目产品的总纲，规划思路直接 影响到项目后续各个阶段的设计进行，重视总体规划设计是打造 一个好的产品的基础。在聊城市城市总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服 务于城市总体发展规划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目 的功能设置。结合拟建场址的地块情况，对项目进行统筹规划，达到既节省土地资源，又能圆满实现各自的功能。注重项目临街 建筑的立面造型，建设聊城市高品质的商业办公楼项目。二、设计原则本项目设计总则为高起点规划，高水平设计，严格按国家和 地方颁布的法律法规及聊城市城市规划管理办法的要求设计。25聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则：1、综合服务配套设施齐全，智能化管理。2、楼宇内部设计多样化，适用化，时尚化，新颖化。3、体现项目本身独特的整体建筑风格魅力。三、总体布局根据项目的规划，项目规划净用地4519平方米，新建商业办 公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米，环绕主楼四周进行硬化铺装，并适当进行景观绿化，南侧规划一 定数量的停车位，项目容积率2.3,绿化率35%O在有限的土地上 合理提高密度；创造出具有特色、舒适怡人的商业办公环境。四、绿化系统规划绿地系统规划应遵循以下原则：1、小而精致，切含主题定位。2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。绿化系统与人行系统密切结合，分布于项目区各个角落，为 良好的环境景观设计创造了优越的条件。均以自然流畅的环境特 色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨 26聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告中抹上一道回归自然的轻松色彩。六、室外公共场地及环境设计1、室外地面铺装本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露,防止扬尘。小路选用混凝土或广场砖铺砌；树池采用空眼彩 色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好基 层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质 量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用设施(1)配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下 几点：一是可与公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的 建设场址，不占居视线显著的位置。(2)果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并 按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应 醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。七、竖向设计1、地面和道路坡度27聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告本项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划 设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%,人 行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流 量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外高差建筑物底层地面高出室外地面0.45米。第三节建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-87）；2、办公建筑建筑设计规范（JGJ67-2006）3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045）4、商店建筑设计规范（JGJ48）5、建筑设计防火规范（GBJ16-87）；6、建筑结构荷载设计规范（GB50009-2001）；28聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告7、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)；8、混凝土结构设计规范(GB50010-2002)；9、砌体结构设计规范(GB50003-2001)；10、建筑抗震设计规范(GB50011-2001)；11、建筑桩基技术规范(JGJ94-94)o12、聊城市城市规划管理技术规定二、设计原则1、科学合理，技术先进从总体布局到各功能系统局部，立足于充分吸收国内外观代 景区建筑设计的概念，既照顾当地现实可能，也考虑其前瞻性。2、以人为本，环境优美重视绿化环境，室外绿化带环绕主建筑，并在科技创新实践 基地多处形成大片绿地。在室内则有玻璃多层内庭，宽畅的通廊 主街，辅以色彩分区、色彩灯光诱导图标，无障碍设计等。无论 从大的空间到局部细节处处体现“以人为本”的设计思想。建筑物设计使用年限为50年，工程安全等级为一级，工程环 境类别为一级，室内正常环境。29聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告三、功能分区根据本项目的功能性质，本项目主楼功能是集商业、办公于 一体的综合楼。功能分区：地下1层为机房层，包括变配电室、热力站等；底层1-3层为商业，商业业态可以考虑为购物、餐饮、旅馆等；416层为办公写字楼。四、垂直交通本商业办公楼功能复杂，必须有良好的竖向交通组织设计，才能使各种人流、物流合理流动。通过合理设置电梯和楼梯，方 便人员行走和提高工作效率。主楼主入口设在北面正中。共设2座楼梯，在东西两侧分别 设置。五、剖面设计竖向设计上，商业办公楼建筑主体地上16层。各层层高1层 为4.5米，其余各层为3.0米，满足商业及办公的要求，建筑总高 度控制在50米以内。六、立体设计建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该30聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，初步决定采用 晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使办公大厦融入高科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。七、装修设计装修标准力求经济、美观大方，尽量采用当地装饰材料，应 根据使用功能的不同，采取不同的装修标准。外装饰：外墙为竖向条形石材幕墙和玻璃幕墙间隔布置，宛 如琴键。屋面圆形装饰构架采用铝合金面板饰面。内装饰：楼地面采用大理石砖或水磨石地面，卫生间采取防 滑地砖。墙面：内墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖等。门窗：外门窗采用中空塑钢材料，内门为木质夹板门。八、无障碍设计项目无障碍设计严格遵守城市道路和建筑无障碍设计规范 JGJ50-2001,基地出入口的人性通路均按照无障碍原则进行设 计；各主要入口均设轮椅坡道、轮椅提升机、入口平台并采用平 31聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告开门；综合剧场及文化中心一层设有乘轮椅者可进入和使用的带 安全抓杆的无障碍卫生间；垂直交通设无障碍电梯。第四节结构设计方案一、设计依据1、依据的主要规范建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)砌体结构设计规范(GB50003-2001)建筑结构荷载规范(GBJ0-87)2、根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范98500112001和中国地震动参数区划图6818306-2001),聊城市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。3、荷载取值大厅：3.5KN/M232聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告机房：2.5 KN/M2设备用房：4.0KN/H12电机用房：8.0 KN/m2楼梯间：3.5KN/m2走廊和过道25 KN/m2屋面07 KN/m2二、建筑结构基础结构采用钢筋混凝土管桩基础基础，地上部分采用框架 结构，楼板采用钢承板现浇筋硅，墙体采用混凝土砌块。地基与基础工程的施工按照地基与基础工程施工及验收规 范的有关规定施工，待基础验收合格后方可施工上部结构。第五节给排水设计方案一、供水1、用水量估算(1)生活用水量用水人数按1000人计，日均用水定额50升/人，则平均日用 33聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告水50立方米。(2)公建用水量包括绿化、水景和喷泉以及浇洒道路等方面的用水，按生活 用水的50%计，则日用水量为25立方米。(3)未预见用水量及管网漏失水量未预见用水量和管网漏失水量按生活日用水量的15%计算，则平均日耗水量为7.5立方米。综上所述，估算日均用水量82.5立方米，年用水量约2.5万 立方米。2、供水水源聊城市市政供水管网已铺至路旁，本项目只需用供水管接入 院内即可。3、供水方案(1)一般生活及消防供水采用生活消防合用一套供水管网的供水系统。为保证供 水的可靠性，进水采用双管引入，采用环状管网供水，进入各建 筑物的管道也采用双管，且应从不同方向进入。建筑物供水采用 34聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告直供。生活用水水质标准应符合现行生活饮用水卫生标准 GB5749的规定。(2)饮用水供水考虑到随着人民生活水平的提高，人们对饮用水的要求也将 更高，因此可设纯净水制造供应系统，向需要纯净水的场所和个 人提供饮用纯水，其用水量包含在总用水量范围内。对于喜欢喝茶的或开水的人，可在建筑物内设一电开水炉供 应开水。二、排水1、排水量本项目日均排水约80立方米，年排水约2.4万立方米。2、污废水排放污废水排放采用雨、污分流制，考虑到各种污水对环境的影 响，应按照国家有关部门制定的污水排放标准。(1)各种污水均符合城市污水接纳标准，可直接排至城市污 水排水管道，统一处理。也可设置中水处理场，经处理后回用。35聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告(2)生活污废水冲厕所的污水经腐化后排入内部排水管网，然后进入市政污 水管网。一般生活废水经除油、除渣后经废水管网进入中水处理 设施。场地排水沟等设置应符合相关规范的规定。室外场区应设排 水管网，以排除积水。排水系统应根据室外排水系统的制度和有利于废水回收利用 的原则，选择生活污水与废水的合流或分流，并可设置中水回用 系统。室内排水系统水平排出管较长时，应采取措施防止产生堵 塞问题。3、建筑中水处理附属设施用水量比较大，为了节约用水，保护水资源，可设 中水处理回用系统，收集洗涤用水、公共浴室的排水以及其它洁 净污水等，用单独的管线将上述污水收集起来，经中水处理设施 处理后，达到国家规定的生活杂用水水质标准后，用于冲洗卫生 间、道路洒水、绿地浇灌、汽车冲洗、水景、冷却设备等。4、室外排水(雨水)管网系统36聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告根据污水排入标准，经不同方式处理的污(废)水、雨水分 别排入场区排水管网，经内部排水管网排入市政排水管网。三、管材选择1、生活给水管DN50采用高 密度聚乙烯(HDPE)给水管或聚丙烯(PP-R)给水管。消防给 水管采用焊接钢管。2、室内排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯(UPVC)排水 管。第六节电气设计方案一、供电方案1、设计依据(1)供配电系统设计规范GB50052-95(2)低压配电系统设计规范GB50054-95(3)建筑照明设计标准GB50034-2004(4)建筑物防震设计规范GB50057-94(5)民用建筑电气设计规范JGJ16T-92(6)建设方提供的有关基础资料37聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告2、用电负荷(1)负荷计算建筑设施及辅助用房的设备装机容量初步估计约为1000kW,照明灯具装机容量估计约为50kW,其他负荷约为300kW，估计 总装机容量约为1350kW。(2)负荷等级计算机房、消防设备、应急照明等为二级负荷，其他按三级 负荷考虑。3、供电方案(1)电源本项目供电电源采用双回路供电，双回路引自附近变电站不 同母线段，线路铺设采用电缆直埋式，供电电压等级为1OkV。(2)高压配电站、变电所及高压供电系统由两条来自不同母线段的1OkV高压线供电，为节约能源，拟 按建筑规划分设10 kV中心配电所1处，中心配电所的位置设在 临近规划道路的适当位置，并根据需要设置变电所，变配电所采 用双回路电源供电，以满足对供电的要求。38聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告二级负荷采用双电源供电，一供一备；其他三级负荷均采用 单电源供电。10kV配电所内的配电柜采用金属铠装手车式高压配电柜。各 变电所内的10kV高压柜选用金属铠装手车式高压开关柜。继电保 护采用定时限过流速断保护方式，直流弹簧操作机构，计量方式 为高供高计混合计量。变压器采用国产环氧树脂浇注薄绝缘干式 节能型变压器。低压配电采用全封闭组合式开关柜，单母线分段，设联络开 关。低压侧设无功补偿装置，补偿后10kV高压侧功率因数在0.9 以上。(3)低压配电系统低压配电以放射式为主，辅以其他形式，采用错装聚氯乙烯 电缆沟内敷设到各高低压用电点。单体建筑内采用辐射式和树干 式相结合的供电系统。自变电所至建筑单体之间均采用钢管暗敷。直接由变电所内低压配电屏出线供给各建筑单体内的动力配电箱 和照明配电箱。(4)消防供电39聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告消防用电均按二级用电负荷考虑，为保护消防用电可靠性，消防用电设备均采用双电源末端切换方式供电，电源引自就近两 个不同变电所的低压母线。消防设备配电均采用阻燃型电线、电 缆。二、照明1、设计依据本项目照度选用国家民用建筑照明标准为基础，并参照国外 高标准照明设计。2、照明光源根据国家节能要求，除特殊装饰要求外，均选用高效、低耗 的高效金属卤化物灯和节能型日光灯为主。3、照明类型照明类型分为普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑 物外装饰照明、应急诱导照明、道路照明及庭院照明等。4、室内外照明各建筑物的照明设计，应满足使用要求以及多功能照明要求；在有电视转播时，应满足电视转播的照明技术要求；同时应做到 40聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目可行性研究报告减少阴影和眩光、节约能源、技术先进、经济合理、使用安全、维修方便。照明计算时的维护系数应取0.55（室外 0.70（室内b室 外照明计算尚应计入30%的大气吸收系数。投光灯应根据被照面的要求，选用不同光束角配光。灯具防 护等级应符合国家有关规范要求，室外投光灯防尘防水等级不应 小于IP54O投光灯应有水平和垂直方向的调整刻度。投光灯具应 根据布光和