苏州工业园商业商圈调研报告-高档百货.pdf

苏州商业调研高档百货第一部分苏州百货业概况分析地理位置:苏州位于江苏省东南部，东临上海，南 接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理 坐标为北纬31 1 9,东经120 37。面积：8488平方公里，其中市区面积1650平方 公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊 区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。人口：2006年年末，全市总人口616万人，其中 市辖区230万人，2006年全市出生人口4.6万 人，出生率为7.57%,全市人口自然增长7214 人，增长率为1.18%。经济状况综合9000800070006000收 5000Z 4000300020001000 02001 年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%人均可支、消费支出走势EE3GDP（亿元）7增速GDP：2006年GDP为4820亿元口GDP 增速：15.5%三产配比:1.9:65.4:32.7口人均可支配收入：1 85 32元口人均消费支出：1 4500元口人均可支配收入及人均消费支出:均保持在1 3%左右的幅度增长经济状况部门经济国内贸易社会零售品总额:1055亿，增长16.6%批发零售业额:920亿，增长1 6.7%住宿餐饮业额:1 35亿，增长17.1%其中限额以上批发零售商品消费额:377亿，增长1 9.8%旅游业旅游总收入：525亿，增长21.5%国内游客：4135万人，增长16.3%境外游客：181万人增长13%星级饭店：134家 四星级以上饭店：37家居民吃、穿、用消费额（限额以上）吃 穿 用消费额 60.75 45.57 271.24长率 19.40%23.70%19.30%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%消费额T-增长率房地产业开发总投资：470亿，增长13.6%施工面积:5058万平米,增长7.6%竣工面积:1440万平米，增长-14.1%销售额:599亿，增长19.9%经济状况在长三角地位对比长三角16个城市，上海市GDP依 然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿 大关，苏州排名第二。苏州市城市居民 人均可支配收入继续居长三角第6位。分析总结苏州GDP总量在国内位居 前歹U,人均可支配收入与其 不相匹配,在长三角16个 城市中仅处于中等水平。口预计苏州宏观经济将继续 保持平稳增长。口苏州人均可支配收入及人 均消费支出的持续增长,可 看出苏州商业仍有很大发展 空间。2006年长三角城市GDP对比上海 台州 宁波 绍兴 杭州 苏州苏州市总体规划总体规划：苏州主城城区由高新区与老城区组成，主 要承担城市生活服务中心和市域政治、文化 中心职能。苏州东部新城城区，将建设为苏州市现代 化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的 次级商务中心，国际知名、国内领先的高新 技术产业园和文化创意产业中心之一。总规提出，苏州城市建设的首要发展方向 为东，主要发展方向为北，次要发展方向为 南，限制西部山体至太湖的城市建设。规划纲要：口古城区与高新区合力成为主城区口东部为苏州首要发展方向，形成与主城区 地位相等的东部新城口北部是仅次于东部的城市发展方向苏州市商业网点规划布局商业圈层苏州市总体规划确定的都市圈（约2000 平方公里）共分4个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护 城河为界，面积约1 4.2平方公里。第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公 路，面积约81.5平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速 公路为界，面积约1000平方公里。第四层次为都市圈层，以总体规划拟 定的都市圈范围为界，面积约2000平方 公里。本案处于中心城圈层，临近核心圈层 在未来有可能形成工业园区区域核心圈层解读湖西CBD区商业网点规划布局一个板块二新二轴四带“一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业 功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。形成集旅游观光、文化 宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。“二新”即两个新的市级商业功能区，包,括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能 区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级 商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新 模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖 度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带。解读圈层商业业态布局规划市区商业零售业态主要包括百货店、大型综合超市及仓储式商场、专业店及专卖店、购物中心、超市 及便利店。古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或 已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原 则的前提下相应发展。“购物中心”布局应尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，且最好选择在有轻轨通达的地方；也可以布局在中心城圈层甚至都市圈层人口密度不高，但交通条件较好（特别是主干道会集处和快速 轨道交通通达处）的地方。对于社区购物中心，则选择服务人口较多的区域商业中心布局。“大型百货店”适宜布局在综合商业街或购物中心内。苏州核心圈层内大型百货店发展应侧重原有百 货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货 店；核心圈层外规划人口集聚区适当布置大型百货店。商业概况传统、新兴、未来商圈传统商圈口平江区观前商业街金闾区石路广场附近区域口沧浪区南门泰华广场区域新兴商圈高新区绿宝广场、淮海街、锦华商业中心口工业园区左案商业街、李公堤、欧尚超市附近区域未来商圈口平江新城万达商业广场吴中区南苏州生活广场口工业园区圆融时代广场业熟域 商成区平江区 金闾区 沧浪区高新区工业园区业步域 商起区吴中区 相城区传统商圈观前街商圈所处板块：古城板块居住人口及消费能力：当地居民，外来游客板块交通：处于人民路上，公交1、5、102、103.游4 等商业格局：美食，休闲，购物，观光，商务 综合消费指数：总评：观前是苏州的第一商圈，集中了美罗城、金鹰国 际、大洋百货、第一百货、长发、人民商场等百 货商厦，名牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街 除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众 多前来旅游的客人。不过，观前的商铺租金更非 其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如 此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着 众多投资客进入。高档百货：美罗城中档百货：金鹰国际、大洋、一百、人民商场、长发商厦 纯服饰商场：久泰百货、豫园商厦劣势在于交通拥堵，停车困难传统商圈石路商圈所处板块：古城居住人口及消费能力：当地居民，外来游客交通：便捷商业格局：商厦林立，美食、休闲、娱乐综合综合消费指数：总评石路面对的消费群和观前大同小异，因为其地理偏西一点，人气不如观前。该处的商务比较发达，比如石路金座，离主干道干将路不远，交通方便。劣势在于商业定位于中低档次，难以吸引高端消费客源。中档百货：石路国际商城、成泰百货纯服饰商场：威尼斯商厦、女人街传统商圈南门商圈所处板块：古城居住人口及消费能力：当地居民，外来游客 交通：便捷商业格局：美食，休闲，购物综合消费指数：总评南门商圈最值得称道的便是泰华商城，是苏州 最高档的购物中心之一，优良的购物环境、国 际级的品牌、良好的信誉吸引着众多苏州本地 及外地客源的观顾，为南门人气提升起到了极 大的作用。劣势在于除了泰华商城外没有其他大型商场存 在，不能产生商业的积聚效应。高档百货：泰华商城西楼时尚休闲服饰：泰华商城东楼新兴商圈高新区商圈所处板块：新区狮山板块消费民众：高新区的居民，附近学校学生，还有追求新鲜时尚的年轻人。交通：位于狮山路长江路处，极为便利。商业格局：美食，休闲，娱乐，购物综合消费指数：总评：绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州 城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众 多，车位充足等多项优势，打破了传统的 购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使 得商圈商业氛围不佳。新兴商圈园区商圈李公堤风情商业街所处板块：双湖板块板块功能：集合了居住、商务和生态的新住 宅群。居住人口及消费能力：大湖城邦和高 尔夫花园的陆续交房，增加了板块人气。板块交通：地面交通：机场路是该板块的交 通干线，通过其可以迅速到达苏州各个区 域，公交线路尽管有8条（18路、118路、27路、78路、52路、518路、21 8路和 141路），而且可通往乡镇。轨道交通：正在规划中商业格局：综合性、全方位、多功能生活配 套、商务综合消费指数：未来商圈园区商圈圆融休闲广场所处板块：双湖板块圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素 为一体的全天候超大型消费区域，总建筑面积约51万平方米，分为五大功能区，包括办公商务区、时尚 购物街区、生活休闲区、河滨步道一水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的Shoppingmall。项目拥有6个地铁出口、4000余个泊车位，还创造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中 连廊、超大广场、九大主题景观、时尚夜景。建成后的圆融时代广场将成为苏州市域新CBD最繁华的商 业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。目前已建成湖东唯一的五星级酒店建屋新罗酒店，周围有墨西哥餐厅、蓝枪鱼西餐厅、唐风汉格休闲会 所、THELOFTBAR.M.U.SPORTS高尔夫用品店等知名餐饮、休闲业态。居住人口及消费能力：外资企业的林立，楼盘开发商的高品质，加之双湖独有的环境，一切无需多说。交通：地面，多路公交。轨道：规划中。综合消费指数：圆融休闲广场未来商圈一苏州万达商业广场所处板块：平江新城板块交通：火车站、汽车北站，沪宁、苏嘉杭高速出口、312 国道、苏虞张一级公路和规划中的城际铁路、高速铁路综合消费指数：血平江新城蓝图围绕三大功能区定位：交通枢纽、生态居住 和中央商务，这三大功能区相互促进，协调发展，据悉，新城中央商务区规划由两大区域组成，分别是0.96平方公 里的新火车站商业区和1.72平方公里的商贸商务区。大连万达集团最先用25亿元拍下了新城100亩土地，计划 投入25亿元建造一个集商业、办公、餐饮、娱乐等功能一 体的综合性商业广场，建筑面积约45万平米，商业约20万 平米，万达订单式的商业模式更是带来了一种创新。政府 的支持，古城文化底蕴的支撑，引进商业的前瞻性，一切 都谱写了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商业、居 住环境将得到一定的提升。未来商圈南苏州生活广场所处板块：越溪石湖板块南苏州生活广场在吴中开发区的中心地带，石湖华城的西面，北面就是大学城，越溪区域 第一个开工建设的大型集中型商业旗舰。总建筑面积约14万平方米，其中 商业面积达到约10万平方米。体现多样、现代、快捷、方便和繁华的集百 货、餐饮、娱乐、酒店为一体。南苏州生活广场是属于体验式商业，与一 般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重 在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意逛 逛，这是一种全新的商场的消费模式。综合消费指数：总评：越溪城市副中心的建立，吴中区各政府机关集体迁址越溪，越溪将 成为集行政、商业、文化、教育、居住等功能为一体的“卫星城”，友新高 架与衔接城市与太湖的“吴中大道”，实现了越溪板块与城区的15分钟快速 对接，加之未来轻轨的建设，可谓交通无比便捷。石湖之韵、石湖华城、锦和加州、石湖小镇、水岸清华、越湖名邸住宅项目的陆续完工，急 需商业配套的完善，南苏州生活广场可谓是应时而生。教育园八万多的学 空，加之政府机关的公务员，附近的居民，可以说未来此地会形成一个不 算太小的商业圈。未来商圈相城区商圈所处板块：春申湖板块板块功能：集合了居住、商务和生态的新住宅群。综合消费指数：中翔商贸城：苏州市相城区相城大道，沪宁高速公路苏州市区入口 处，总占地近500亩，总建筑面积为50万方。小商品批 发市场是中翔商贸城的重点项目，项目建成后将成为华 东地区最大的小商品批发集散基地。嘉元广场：地上建筑面积约62080平米，地下建筑面积13748平 米，项目规划总用地面积16763平米，南北深约80米，东西长约210米。嘉元广场位于相城区嘉元路以北、相 城大道以西交界处。其西侧是工行相成支行、南亚大 厦、开元银座写字楼，嘉元路政府拟规划为金融一条 街；正东过相城大道是相城区政府、行政服务中心、大 润发超市；北侧隔河是国际服装城；南临嘉元路。商圈比较分析商圈划分地位业态消费群体特点观前街商圈 石路商圈 南门商圈无法撼动的传统商圈 核心地位高新区商圈 园区商圈挑战传统核心商圈万达广场 圆融广场 南苏州广场 相城区商圈弥补区域商业空白 后期将大有所为中高档百货商场 精品专卖店 商业街 大卖场 便利超市当地居民 外来工作人员 外籍人士 游客S hoppingm all 特色风情街 大卖场 专业市场区域常住居民 区域内工作人员 外籍人士 游客超级M all主要为区域内居民、大型百货工作人员精品店区域外部分客源商业街少量游客辐射强，含盖面广，突出的地段优势，传统商业文化与习惯,消费者的认同。自然环境、硬件条件佳,产业结构导致区域人口 人口结构年轻化，消费 倾向与能力加大，特色风情街改变了老苏 州市民的生活方式。超大体量的一站式购物 中心吸引力不小，各种资源整合力强，整体 运作，有成本优势，主题定位明确 市场空间广阔区域竞争分析直接竞争 中心商圈的核心地位无法撼动，客源分流 湖东圆融时代广场带来的区域竞争，其力量 甚至可以影响到全市的商业格局 湖西CBD区其他商业项目也对本案构成威胁直接利好 创意产业园的定位带来潜在的商业价值 湖西CBD区配套的逐步完善，周边商业形成积聚效应 轨道交通带来巨大人流 周边高档写字楼集中，白领阶层众多间接竞争 中心商圈的核心地位无法撼动，客源分流 火车站旁的万达广场影响力不可小视，作为 中国商业地产的龙头，与其竞争压力巨大 其他区域商业圈的兴起 周边城市的商业辐射间接利好 苏州城市的高速发展与经济地位的提升 政府各级领导支持，园区高级人才的引进 环金鸡湖休闲带的成熟与繁荣 湖西CBD乃至整个园区的面貌不断的更新升级中苏州商业潜力分析一产业分析(昌口全国大型城市第三产业所占比例分析表苏州商业潜力分析一工业园区的高档商业工业园区第二产业比重很大，第三产业也在逐渐跟上，但第二产业和第三产业的关系是密切的，也 是相互促进的，但两者不是互为充分必要条件，应该是充分条件或者说是相互发展的前提条件。我认为影响园区商业潜力主要取决于以下六个方面因素。真实需求 有效需求,二、有需求但不一定有效，高端、商业可控性不强，异地、X/7消费严重，其购物的频/次、需求量也不高/X产业结构 政府引导/生活和居住成本 结构性供应/、园区的产业结构特性会直第、啰加对专业市场、流通性商 X/业地产需求，间接影响到百/货、超市等其他常规商国区低入住率、低人气、7高昂的居住生活成本、商业、己套分不开，未来结构供应/也影响园区商业的平稳发展,/_/I机会与挑战并存 II空间大，但定位需缰重1 受政策面影响深远1周边商业全面兴起提升是II 重要保障 I项目优势特色发挥是关键I 商业的后期经营才是I“王道”I商圈内消费者特征分析I I-I 女性I一锤一2022岁I-T23-25岁|I 2629 岁 1-3 0-3 5岁L 3 6-3 9岁40-45岁46-50岁婚姻状况:匕婚，无小孩|-靛二益J金一1 iy1年龄23-39岁男女一般无小孩是商圈最旺盛消费群体/有经济基础、|有消费倾向1|有消费冲动|部分享受型/家庭月收入2000元以上 1有固定职业：受过初级以上教育？家庭成员3人以上A 是商圈最基础、消 费量最大的群体：家庭收入 二般以E 2000-4000元 I 400510000元 _茎庭主妊 其他职业_国蛆敏 施/疝kH高等教育:当庭人数 4-5人家庭.江蒙直 1-2人家庭商圈内消费者偏好分析-基本生活消费-大、中、小型超市 日杂商店.一 乐购、欧尚、百润发 华联、菜市场、商业街大宗商品消费大卖场 专业市场、专营店 购物中心五星、国美 其他专业市场娱乐休闲消费酒吧、KTV、茶餐厅 休闲中心、会所-十全街、李公堤 其他特色休闲区域享受型消费高档百货商场-泰华商城 美罗城等商业典型分析一百货业态市中心观前街美罗城、金鹰国际、大洋百货、人民商场、长发商厦、第一百货石路区域石路国际商城、成泰百货、威尼斯百货南门区域泰华广场东楼、泰华广场西楼工业园区拟引入（金鸡湖东）久光百货百货商场基本分析商场名称位置营业面积经营种类人民商场观南20000食品超市、肯德基餐厅、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产 品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、视听中心、文要体用品、办公用品、小家 电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品、餐厅、台湾波卡猫游戏机、儿童娱 乐天地。长发商厦观东22000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用 品、婴儿用品、床上用品、内衣、游乐场、书店、服装、钟表、家电、餐饮、超市。第一百货观西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妆品、工艺品、文化用品、体育器材、金银首饰、通讯器材、家电、玩具、服装。大洋百货观西30000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用 品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。金鹰国际观东18000鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。美罗城观南40000鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。泰华商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用 品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。石路商城石路42000食品超市、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、音像用品、文体体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服 装、工艺品、家电、儿童用品。成泰百货石路12000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用 品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、超市。百货商场内铺位营业面积情况表类别面积范围主力面积主力面积比例铺位个数占总铺位的比例服装5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家电20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%体育器材30-80平米40平米左右46%70.3%医药保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼镜、钟表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、洁具30-100平米50平米45%883.7%儿童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妆品5-30平米15平米80%1265.3%工艺品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通讯器材15-50平米20-30平米53%361.5%饰品10-20平米15平米左右55%110.5%其他271.1%合计2395100%百货业态典型分析泰华商城品牌一线品牌LOUIS VUITTON（路易威登）TOD S（托德斯）M ARC BY M ARC J ACOBS（马克雅可布）M OS CHIN O（莫斯奇诺）J OS EPH（约瑟夫）KEN ZO（高田贤三）S TEFAN EL（史帝文丽）DIOR（迪奥）PRADA（普拉达）Ermenegildo Zegna（杰尼亚）Gianni Versace（范思音）CELIN E（赛琳）BVLGARI（宝格丽）BURBERRY（巴宝莉）Catier（卡地亚）BALLYPAUL&S HARK（大鲨鱼）S.T.Dupont（都彭）Ralph Lauren（拉夫劳伦）Aquascutum（雅格狮丹）百货业态典型分析泰华商城体验式购物百货业态典型分析泰华商城消费者反馈 商场环境、服务很好 布局合理，主楼休闲小吧可以让 购物的疲劳得到放松 体验式购物开创苏州商场之先河 停车比较方便（凭购物发票就可 拿停车票）打折促销活动不多 化妆品、服装品牌仍不够多，尤 其是名牌化妆品 品牌没有美罗更新快百货业态典型分析美罗城顶级品牌一线品牌ARM AN I（阿玛尼）HUGO二超GUCCI（古奇）登喜路香奈尔CK万宝路资生堂M AXM ARA杰尼亚倩碧赫莲娜BOS S百货业态典型分析美罗城消费者反馈 一流的硬件设施，店堂明亮，几乎每年都翻 修，购物环境十分突出 国际化品牌，且更新速度快，很多品牌都是苏 州独一无二的 化妆品一线品牌大多到齐，在苏州没有别的商 场能在短时间内撼动美罗城在化妆品上的地位 很多品牌服装锁定的消费人群一般在三十岁以 上，年轻人由于购买力问题只能望洋生叹 太贵、累人是很多消费者反映的问题，部分人 感觉去趟美罗不如找个机会去趟香港来的实惠 服务态度差 交通拥挤，停车困难百货业态典型分析大洋品牌战略品牌竞争策略口以1 8-35岁年青女性为主 要诉求，与其他百货公司错 位经营力求苏州大洋成为当地年 轻女性流连往返的购物休闲 首选地。百货业态典型分析大洋百货消费者反馈 衣服品位差，都是三、四线品牌，品牌杂乱，良莠不齐，好品牌被送金券、打折吓跑 优惠券的促销活动变成困扰消费者的顽疾 价格基本适合当地消费者，美誉度低 女装品牌比较丰富，男装略显不足 适合“小女生”购物的地方 环境越来越凌乱，东西档次也不高 交通拥挤，停车难百货商场经营状况租金状况单个铺位按销售额16-32%抽佣（视经营业种、地段、楼层进行调整）结算系统统一收银、统一结算（半月或一月一结）品牌管理积极引进“名、优、新”品牌末位淘汰淘汰部分经营不善、品牌过时商家人流量与顾客滞留量人流量、顾客滞留量与百货商场档次成反比，可见绝大多数苏州市民处在中档消费层次提袋率提袋率与百货商场档次成正比，越是高档消费场所，消费者购物目的性越强，冲动型消费、抢购现象少,高档商场平均提袋率高于30%,中高档在25%左右，中低档在18%左右（提袋率按顾客组计算）平均消费额中低端平均消费在300元以下，中高端平均消费在30 0-80 0元左右，高端平均消费在2000元以上百货商场消费者特征 百货店重度和中度使用者特征：每个月光顾百货店2次以上者 年龄：20-39岁 婚姻状况：单身，已婚无小孩 收入和职业：2000元以下低收入蓝领，以及30 0 0-50 0 0中等收入白领 教育：高等或中级教育程度 轻度使用者特征：每个月光顾百货店1次者 年龄：40-50岁 婚姻状况：已婚有小孩 收入：2000元以下者为主百货商场影响消费者购物因素分析价格合理商品货架布置合理,容易找 空间宽敞 有宽松的退换货政策 不断更新商品服务人员态度亲切自然 有足够的空间休息 购物结账速度快 商品品牌有特色和其他商场不同商品时尚，引领潮流五壬扰服怒上顾客需要时服主动一热情则 4.-距离很近|交通便捷，近公交车点I经理或负责人对待顾客诚恳认真 有免费购物专车 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的绿化和自然景观 有更多高档品牌的商品促销活动丰富多彩，次数多 vip卡或友情卡很吸引人 店内有丰富的表演节目或展览活动 有附带的超市苏州百货商场特点与总结本次调查这几家百货商场平均营业面积在28000平米左右，体量适中。未来将会有单体超过十万平米的 超级商场出现，竞争形势严峻。口九家百货商场共数得店中店632个，面积范围在20-250平米之间，主力面积在40-50平米和70-80平 米两段，各占38%左右，两者相加占到店中店总个数的76%。绝大多数的店中店都是经营服装类。口百货品牌多样化、国际化、顶级化是苏州大型百货商场的主要特征，其品牌、业种的多样化、差异化基 本满足苏州市民及其他人群的需求，商场单纯依靠高档、顶级、精品百货来获得市场空间难度很大。口从服务上来看，苏州的百货商场的意识仍然处在中流水平，无论是接待的热情、售后服务均差强人意。口商场营销方式单一，除了打折、赠券、VIP促销活动吸引客源以外，其他如户外活动、电视广告形式的 促销鲜见。口便捷性一般，主要是因为市区内交通拥堵，停车位匮乏，部分商场人气相对不足。项目周边商业软硬环境总体分析商圈辐射人口及人流状况随着CBD区域商业配套逐步的完善，其辐射能力亦在增强，加之轨道交通的 营运，以周边半径2公里计算，保守估计商圈可辐射人口在20万人以上。除 去工作、外来人流，估计商圈内常住人口密度将大于5000人/平方公里车流与交通状况项目位于苏州核心大道干将路延伸段，属于商业东轴线中端。由于园区道路 宽阔、笔直、没有护拦，商业体可视性强，加上轨道交通分流，拥堵现象将 不太明显，但是CBD区写字楼林立，停车问题将十分突出，势必引起关注。消费能力与潜力勿庸置疑园区内居住的大部分都是高收入阶层和外企高管，其能力足以支撑 起高层次消费，另外苏州的人均可支配收入与人均消费将随着GDP的攀升而 提高，消费潜力巨大。政府的支持城市建设逐渐成熟、市政府、园区各级政府的重视与扶持将成就湖西CBD地理中心及商业集聚效应地块处于湖西CBD中心的中心，加上周边商业的大量兴起，区域辐射与消费 吸纳能力将愈发增强。地理的中心 CBD的核心 东轴线的中端 轨道交通与地面 交通的交汇处消费群体来源分析来源包括对象居住人口指居住在项目附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本客 户的主要来源。工作人口指那些工作地点在项目附近的人口，这部分人口有不少会形成购物、休闲的习惯，他 们是商圈顾客的次主要来源。一般来说，在商业体附近工作的人愈多，商圈规模相对 的扩展路力就愈强，对商业体的经营就越有利。流动人口指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，这些人口构成次级、边缘 商圈内顾客的基础，一个地区的流动人口越多，在这一地区经验的商业体可以捕获的 潜在客户就越多。消费者生活结构分析人口结构园区以工业为主导，其特殊的产业结构必将对人口迁入带来很大的影 响，人口结构相对年轻化。新建的小区入住率也将随着配套完善而逐 渐提高。园区人口增长不是问题，仅仅是增长速度的问题。收入水平高收入阶层、外企高管、CBD白领、企业中级管理技术人员的收入、消 费水平高出苏州的平均水平。购买行为目前在园区内购买日常生活用品只能选择金鸡湖路上的欧尚超市，同时 欧尚超市附近小区在整个园区入住率最高，这无一不显示出商业配套 的对人口产生的作用。园区的高档商品、服务匮乏，市场存在较大的 发展空间。消费水平园区消费水平高于市区平均水平项目SWOT矩阵分析s（优势点）口 位于商业、交通主干道和轨道交通站口，路面交通状 况很好口 政府机关的大力支持，园区规模、竞争力加大，产业 结构不段深化，为湖西CBD将带来巨大的推动作用 园区乃至市区的地标性建筑，形象好，影响力大 环境的优越，两湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺 性为商业的形象、商业的繁荣创造了良机O（机会点）口 区域内大量高档小区为本项目商业的成功奠定了客 源基础，园区大量的工作人员亦拥有强大的购买力 周边商业的兴起，环金鸡湖商业带充足的人气为本 项目带来外在的拉动力 区域房地产市场正处在增长期，本案的地标及率先 开发的优势将随着园区不断的完善和成熟而受到市 场追捧口 如能引进全球知名百货公司，将为本项目加重成功 的祛码W（劣势点）距城市中心商圈较近，部分客源将会分流 目前较低的小区入住率，使得园区人气不足 地块小，容积高，投入大，工期长，回收慢 规划较难操作，尤其是停车场的规划问题突出 就目前园区商业气氛来看招商则显得比较困难 市场对超高层建筑接受程度在未来三年内经受考验 国家收紧银根在一定程度影响了项目的推案速度，不 可预见的风险在工期长的项目中表现尤为突出T（威胁点）商业的部分领域受到上海的压制 区域商业供应体量巨大，竞争激烈 尤其百货业竞争异常激烈，仅靠走高端百货路线如履薄冰 由于高端商品购买频次相对较低，难免使本来人气不足的 商场雪上加霜 现金流面临巨大挑战，需要充分估计市场疲软时遇到的困 境 竞争对手的招商能力、商业人才储备、商场运营能力较我 们更具优势商业部分一高档百货市场切入点对消费者而言什么是重要的？最重要的、一定要表现优秀的因素：价格合理 商品货架布置合理，容易找 商品品牌有特色，和其他商场不同 促销实惠 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 能够形成差异的、百货店A需要区别对待的因素:促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 有附带的超市 通过不同方式来宣传促销 更多适合身材高大，中年女性穿着的服装 未满需求：服务人员态度亲切自然 空间宽敞 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 有免费购物专车高档百货一优秀因素表现定要表现优 y-一A 价格合理秀的因素露Si工 促销活动丰富多彩，次数多友情卡很吸引人 二商品品牌者那也睡他商场不同、促销实惠y 有附带的超市无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的空间休息 商品时尚，引领潮流 不断更新商品经理或负责人对待顾客诚恳认真 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 有足够的绿化和自然景观 离我很近 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 店内有丰富的表演节目或展览活动有更多高档品牌的商品有免费购物专车高档百货一差异化因素表现无干差异化因素价格合理 商品货架布置合理,容易找 促销活动丰富多彩，次数多VIP卡或友情卡很吸引人 商品品牌有特色和其他商场不同 促销实惠 有附带的超市 在顾客需要时服务主动、热情周到 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的空间休息 商品时尚，引领潮流 不断更新商品 经理或负责人对待顾客诚恳认真 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 有足够的绿化和自然景观 离我很近 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 店内有丰富的表演节目或展览活动 交通便捷，近公交车点 有更多高档品牌的商品 有免费购物专车高档百货一存在的机会可能的机会价格合理 商品货架布置合理,容易找 促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 商品品牌有特色和其他商场不同 促销实惠 有附带的超市 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的空间休息 商品时尚，引领潮流 不断更新商品 经理或负责人对待顾客诚恳认真 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 勺绿化和自然景观 离我很近 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 有丰富的表演节目或展览活动多局档品牌的商品有免费购物专车我们公司的优势在哪里？项目商业部分创新突破点在哪里?优势 集团管理层眼光长远，思路清晰、能力出众 基层员工执行力优秀，学习、适应能力强 团队的凝聚力强 经验丰富，成绩突出因为我们一直在思考、一直在 用心、一直在努力，所以我们 的创新突破一定会不断的“绽放”突破 名人效应，领导的个人魅力 形象包装能力尤为出色 传播渠道多元化 资源整合能力极佳 创新能力优秀 善于总结，能虚心接受批评与建议 经营意识、管理意识超前 商场的建筑设计、机电设备 装修风格、内部空间的优化 外部绿化广场的综合利用 购物班车的配备 商场业种名优齐整，塑立某业种的龙头地位 利用独特的建筑格局经营“露天”酒吧，音乐茶座 电游城、台球馆满足不同年龄层次和阶层的娱乐需求 引入西方超前的服务意识，建立完善的客服系统商业部分整体定位建议市区传统商圈的竞争区域新兴商业的潜在竞争定位园区生活工作人员的真实需求政府意愿与行政压力本项目的优劣势公司的综合实力依据应当实行以打造区域型购物中心为目标，依托大 型超市带动人气，高档百货提升档次，商务办公 优势互补，纵深兼顾的战略定位商业部分功能定位及配套建议楼层面积血2）楼层功能定位功能及经营范围备注（理由）负三层6000停车场地下泊车位450个，地面临时泊 车位30个（货物运输车）尽一切可能利用空 间增加停车位，创 造更多的附加值负二层8000负一层8000大型超市/仓储经营生鲜水果、熟食海鲜、饮 料奶品、各类蔬菜、日常生活 用品等园区至少缺三个欧 尚超市首层5000百货/餐饮一层外围区域尽可能留有营业 空间提供给西式快餐、咖啡 厅、名品店；内部划分尽可能 多的面积经营化妆品，部分留 由精品鞋帽、皮具经营化妆品是吸引女性 的法宝，同时也是 女性平衡男女消费 的杠杆，应包括世 界尽可能多的顶级 化妆品品牌二层5000高档百货职业女装，都市女性精品服 饰，高档内衣、饰品等满足园区女白领、外企女高管需求三层5000高档百货/体验式中心女士休闲服饰，时尚地带，休闲驿站满足园区时尚女性 需求四层5000高档百货男式顶级品牌服装满足成功男式需求五层5000高档百货运动系列，休闲服饰，游艺城/台球城游艺城、台球城聚 拢人气功力非凡六层5000精品家纺/电器/高档厨具名品家纺，品牌电器，世界名品厨具满足贵族般奢华需求经济测算成本及税金总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分项目面积（步）单价总投资（万）备注建筑安装380001100041800建设期三年，第一、二、三年分别投入30%、40%、30%装修摊销3800020007600建设期一年营运成本营运费用+营业税及附加营运费用年租金*5%营业税及附加年租金*5.55%商场每3年装修一次，费用为1 900万（按500元/m2计算）在经营期内平均摊销效益测算一收入一般大型高档百货起租期为10年，多数在15-20年，租金很低，一般在1.8-3.5元/m2之间第4年至第13年楼层面积（m2）业态单位租金（天）年租金（万）年净收益（除税）负一层8000超市1 元/m?292276地上六层30000百货、餐饮、休闲1.8%/m2197118632139第14年至第23年楼层面积（m2）业态单位租金（天）年租金（万）年净收益（除税）负一层8000超市1.5元/in?438414地上六层30000百货、餐饮、休闲2.5 7E/m2273825873001第4年至第13年楼层面积（m2）业态单位租金（天）年租金（万）年净收益（除税）负一层8000超市1.8元向2527498地上六层30000百货、餐饮、休闲3.5元佃2383336224142经济测算现金流量表见附录经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23%酒店市值为4.94亿元 单位物业价值为1 3 000元/平米商场建筑设计一般要求购物中心建筑设计一般要求 顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般 情况下，顾客在商场购物的时间一般不会超过3小 时，其中一般有半个小时到一个小时是休息时 间。超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过4800米。顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在3 万平方米左右。苏州商业调研高档酒店2008年1月17日第二部分苏州酒店概况分析相关指标2006年2007年上半年同期增长入境游客（万人次）181.4984.9219.54%国内游客（万人次）4135235016%旅游创汇（亿美元）7.483.2223.40%旅游总收入（亿人民币）524.9225524%星级饭店（家）1341468.9%其中苏州