星级酒店建设项目可行性研究报告.pdf

目录第一章总论-11.1 项目简介-11.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围21.3 项目建设单位简介-31.4 研究的主要结论与建议-5第二章 项目建设背景与建设必要性-62.1 项目建设背景-62.2 项目建设必要性-9第三章市场分析与预测-123.1 芜湖市旅游市场简析-123.2 芜湖市星级酒店市场简析-143.3 项目周边市场环境分析-153.4 本章小结-16第四章 项目建设条件分析和需求分析-174.1 项目建设条件分析-174.2 县域经济基础分析-184.3 发展优势-18第五章建设内容与规模-205.1 建设内容与规模-205.2 经营内容-22第六章工程设计方案.256.1 设计依据-256.2 工程概况-256.3 建筑设计-256.4 结构设计-276.5 辅助工程-29第七章环境影响分析.347.1 周边环境现状-347.2 环境影响分析-347.3 环境保护措施及治理效果-35第八章节能-378.1 设计依据-378.2 节能措施-37第九章 消防与安全卫生-399.1 消防-399.2 劳动安全-409.3 卫生防护-41第十章 项目的组织机构与运作方式-4410.1 组织机构-4410.2 部门职能-44第十一章经营方式与营销策略-5111.1 经营方式-5111.2 营销策略-51第十二章项目实施进度-5512.1 项目工程实施计划-5512.2 项目实施横道图-55第十三章投资估算-5713.1 估算编制依据-5713.2 估算编制范围-5713.3 估算编制方法-5713.4 投资估算-5813.5 资金筹措及还贷-59第十四章经济效益评价-6014.1 成本核算-6014.2 利润估算-6014.3 财务评价结论-62第十五章结论与建议.64第一章总论1.1项目简介1.项目名称：*建设项目2 T E3 7S EEl 4”4以以4一一 一一一 一以以一以-以以-d，1.:平孚本木本本本孚木木军事半木木军木木木半半木木木3.项目负责人：4.项目建设地点*位 于安徽省芜湖县行政文化 中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜 湖南路，占地面积45亩。5.项目建设内容和建设规模：*M*k*按四 星级标准设计,共有客 房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务 楼，地上总建筑面积36006#。地下一层建筑面积 1270m2。6.投资估算及筹措资金总投资18300万元，其中：建设投资17900万元,铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹8300万元；第1页-融资10000万元。7.可行性研究报告编制单位：芜湖市工程咨询公 司1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1 编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准）（GBJ137-90）3.芜湖县国民经济和社会发展“十一五”规 划纲要4.芜湖县土地利用总体规划和芜湖县其他 有关专项规划5.芜湖县城市总体规划（20042020年）6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及 深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.*建设项目提供的相关资 料1.2.2 指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项 目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适第2页和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假 日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这 篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在 地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营 气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和 社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加 就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3 可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置第3页9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介*由实力浙商投资，公司成立于2006 年，注册资本3000万元,现有员工20余人,并于2007 年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司，公司注 册资本2000万元。公司在芜湖县投资在建项目有南 湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽 车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营 为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成 立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展“酒店、房产、商贸”三大板块。“日出江花红胜火”，长江之畔的芜湖县正蓬勃 发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化 经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念,凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线 的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生 活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑“百年 大计”的重担，致力于为芜湖县城市建设缔造新的生 第4页活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产 业、商贸业投资开发商和运营商之一。第5页1.4研究的主要结论与建议1.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300万元其中：1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年第6页所得税585 6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第7页第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1 芜湖县简介芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古 称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县，至今 已有2100余年历史。县境东南邻宣城市，西南接南 陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安 徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发 展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证 明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西 汉元封二年（前109）,汉武帝刘彻改郭郡为丹阳郡，领县十七，其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴，南连 荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历 来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐 九十殿”、“宣城官窑”、“宋代琦琅宝塔”等古迹陶 辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区 被命名为全国农业旅游示范点o芜湖县现辖湾波、六郎、陶辛、方村、红杨、花 桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公 里，人口 38.3万人。自2002年起，县域综合经济实 第8页力连续6年位居安徽省经济“十强县”行列。2007年 全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收 入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产 业结构为19.5：52.2：28.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域 特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上,现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品 深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区芜湖 机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极 和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资 的平台。芜湖县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气 候，四季宜人，物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金 奖；长江鲍鱼、刀鱼、内河鳏鱼、大闸蟹饮誉中外。芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿 境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖 机场、黄山机场，县城湾波距合肥骆岗机场、南京禄 口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳河直通 黄金水道长江，县城湾波镇距朱家桥外贸码头仅40 公里。104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高 第9页速（芜湖一宣城）、芜马高速（芜湖一马鞍山）已建 成通车，铜南宣高速（铜陵一南陵一宣城）、芜雁高 速（芜湖一高淳）即将开工建设，四条高速在县域东 西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖 县到江浙地区的3小时高速公路网络。近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成 芜湖市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思 路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年 左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达34%以上。在芜湖县“十一五 规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部 行政文化区、以芜湖机械工业园为核心的东部工业 区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打 造高品位、多功能的现代化城区。不不不不不不不不个不不个可*?不个个个?J I 0,Ja7*项 目,以满足湾波及周边地区日 益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方 面需要。2.1.2 本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有 前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长 第io页率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值 的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游 业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资 源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头 强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元,占国内生产总值的4.3%,1995T998年年均增长率 20%,是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国 国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游 业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永 远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产 业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越 大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的 重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带 动相关产业的技术水平不断提高。芜湖地处东部沿海 发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广 阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快 建设中西部的战略实施，芜湖市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并 正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以芜湖为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3 第11页处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处,省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级 历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护 单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光 特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有 这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了 紧迫的要求。结合芜湖县市场环境、特征、构成和器量，经分 析认为：芜湖县域及周边地区，进行适应市场需求的 旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把 握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产 生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1建设*是发展三产、构建现代 经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业 已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识 第12页生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部 结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产 业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”,离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的 贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达 是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游 城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多 种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲 经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡 居民的恩格尔系数已经下降到39.2%,开始迈入小康 水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美 元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由 依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。芜湖县区域基础设施系统比较完善，对外开放度 大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体 水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益 增强。*的建设，不仅完善芜湖县 的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且 对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极 作用，必将推动芜湖第三产业的发展。本区位于华东 地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄 第13页山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发 利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强芜湖在 安徽省的经济增长极功能。鉴于芜湖县良好的区位优 势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*杵*样*具有 客观必要性。2.2.2本项目建设是芜湖机械工业园发展的需要芜湖机械工业园创建于2001年，经过4年左右 的发展，已累计完成基础设施建设投资6.2亿元，建 成“六通一平”面积24.86平方公里。累计引进入园 企业697家，项目总投资442亿元，初步形成了以机 械加工制造为主的产业集群。目前，45平方公里的芜 湖机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步 加快。预计到2010年，园区内就业人口将达到35 万人。随着芜湖机械工业园的发展，对配套服务提出 了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中 心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建 设，正适应了满足芜湖机械工业园发展的需要，规划 建设配套服务区，提升芜湖机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五”期间，是芜湖县经济黄金发展期，到 2010年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24 第14页%；工业销售收入150亿元，年均增长19%；财政总 收入10亿元,年均增长20%；固定资产投资71亿元 年均增长26%。芜湖市国民经济和社会发展“十一 五”规划纲要提出，芜湖、繁昌、南陵三县按照市 域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积 分别扩大到15平方公里，人口 15万人。县城需要快 速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15 平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地 区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有 青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩 张，是芜湖县城发展的唯一选择。*位于芜湖县行政文化中心，层高16米，工程竣工后 将成为芜湖县城南新区标志性建筑，为芜湖县构建市 域副中心发展迈出的坚实的一步。第15页第三章市场分析与预测3.1 芜湖市旅游市场简析芜湖位于安徽东部、濒临长江，脉连黄山、九华 111,素为“皖南的门户”。芜湖历史悠久，春秋时代 为吴国的鸠鹉邑，作为县名始于公元前109年，距今 已有2000多年历史。境内有240万年前亚欧人类活 动遗址“人字洞”、全国重点文物保护单位一中国青 铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址”、全国重点寺庙“广济寺”、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。芜 湖为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和 中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出 口加工区。芜湖商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江 巨埠、皖之中坚”，明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外 通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。芜湖交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以芜湖为枢纽 的立体交通网络。芜湖长江大桥的建成，更提升了芜 湖作为全国重要的交通枢纽地位。芜湖襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行 第16页街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映,江城入画，美不胜收。芜湖旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优 著名产品及名特产品40多种。其中，芜湖铁画具有 三百多年历史，为“中华一绝”；张恒春国药店是百 年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子”，富 有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业 的一匹黑马。由安徽省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，芜湖 市人民政府、安徽省旅游局、安徽省贸促会共同承办 的中国（芜湖）国际旅游商品博览交易会自2000年 以来连续成功地举办了五届。在2003年获得“中国 旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展参会客 商遍及全国各省、市、自治区，20多个国家与港、澳、台。每届会展期间，芜湖会展中心平均人流量达15 万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模最大的专业性会展。芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。自“九 五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施 逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都 第17页取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客 549.82万人次，比上年增长9.6%,其中，接待国内 游客548万人次，增长9.6%o全年实现旅游业总收入 35.65亿元，比上年增长15.0%,其中，旅游创汇收 入2460万美元，增长11.8%。目前，全市公交运营线 路长度761.5公里，车辆718辆，拥有4000辆出租 车。全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA 级及以上旅游景区5处。3.2 芜湖市星级酒店市场简析3.2.1芜湖市酒店一览表芜湖市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平 均价格（元/间/天）出租 率（%）年平 均接 待人 数（万 人次）1海螺国际大酒店四星5809020.82汉爵阳明四星5809019.23铁山宾馆四5808016.5第18页星4芜湖国信大酒 店四星5807015.85沃尔特大酒店四星5806012.26花园酒店星480508.47希亚德大酒店星480606.28鑫海洋大酒店星480405.89新南港大酒店星480506.510奥顿酒店星480605.611东湖大酒店星480506.212明远宾馆星280604.813海员楼宾馆星280405.214东亚大酒店280403.4第19页3.2.2芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析星16金山宾馆星280403.817金傻子大厦星280504.618繁阳宾馆星280403.719天源宾馆星280503.620龙津宾馆星280402.510新环宾馆星280402.2合计137.1一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润 的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是 仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级 酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣第20页传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市 场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3项目周边市场环境分析3.3.1区域特点1.本项目建于位于安徽省芜湖县行政文化中心 的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南 路。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣 城官窑、“宋代垢琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被 评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全 国农业旅游示范点。本区位于华东地区腹地，长三角 西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云 山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。3.3.2市场分析1.通过对芜湖市星级酒店市场分析，海螺国际大 酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在芜湖市 内，对本项目影响不大，芜湖县境内只有一家三星级 东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住 宿条件，有着很大的市场空间。2.随着芜湖县的发展，各种基础设施和旅游环境 将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟 同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新 第21页型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游 者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续 攀升。3.芜湖机械工业园创建于2001年，经过4年左 右的发展，累计引进入园企业697家，预计到2010 年，园区内就业人口将达到35万人。区内没有一 家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加 入WT0并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大 大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开 发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地 区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈 现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势 头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而 本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争 力，有望成为城南新区酒店中的“明星和龙头“企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极 大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上 第22页本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些 都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着芜湖融入长三角，芜湖县的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频 繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒 店业的持续繁荣、兴旺。第23页第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1 县域概述芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古 称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境 东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江 苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖 湾波、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124 个村15个社区，总面积730平方公里，人口 38.2万 人。自2002年起，县域综合经济实力连续5年位居 安徽省经济“十强县”行列。4.1.2 县域自然条件1.气候条件。芜湖县地处安徽省的东部，芜湖市的东南部。东 与马鞍山市当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵 县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充 沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度，无霜期每 年达243天。年平均降雨量1200毫米，雨量分别比 较均匀。日照时数2000小时左右，8月份最多，1、2月份最少。年平均风速3.3米/秒，风向季节性变化 第24页不明显。2.地质条件。芜湖县城区域内属于冲击平原地区，地形有一定 起伏，地形标高5.825米之间。西部属青弋江河漫 滩，工程地质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城 市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比 较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷 地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质 条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此 类用地面积比较大。4.2 县域经济基础分析2007年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含 基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.5：52.2：28.3。农业上，以 优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导 产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地 县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包 装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开 发区芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发 展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗 口、招商引资的平台。第25页安徽省重点开发区芜湖机械工业开发区成 为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为 全县对外开放的窗口、招商引资的平台。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣 城官窑、“宋代布琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被 评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全 国农业旅游示范点。4.3 发展优势1.区位优势芜湖县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马 一芜一宣经济核心区的重要组成部分。北接芜湖市 区，西邻宣城市，为两大城市之间的重要节点。随着 皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，芜湖县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇 经济。2.交通优势芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长 江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境 西面交会，芜宣高速（芜湖一宣城）、芜马高速（芜 湖一马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵一南陵 一宣城）、芜雁高速（芜湖一高淳）即将开工建设，第26页四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的 优势，构成了芜湖县到江浙地区的2小时高速公路网 络。县城湾波距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小 时车程。3.其他资源优势芜湖县城工业企业发展基础良好，现已形成以机 械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导 产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平,具有较好的产业发展基础。第27页第五章建设内容与规模5.1建设内容与规模*M*k*料*料*位 于安徽省芜湖县行政文化 中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临 芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标 准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米,裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务 楼，地上总建筑面积36006神。地下一层建筑面积1270 m2。主要技术经济指标如下：总用地面积：30000m2总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270疗其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270福贵宾楼：2160 m2（每幢432#共5幢）商务楼：2208 m2建筑密度：24%容积率：1.2绿地率：30%机动车停车数：100辆详细技术指标：序项目名称建筑面备注第28页号积 地上建筑 面积316381底层53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房173m21.4商店361.5风味餐厅354厨房75m21.6KTV4771.7棋牌室11间（面积 16 29m2）1.8行李房181.9电话机房321.1 0网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公642间第29页1.14变配电间2121.15消防中心及安保BA691.16冷库1913间1.17采购部251.18收货271.19营销部461.20公关部美 工室372夹层24372.1KTV包房108318间（面积22 151m2）2.2办公室1624间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房98m22.5男更衣室146300人2.6女更衣室172300人第30页2.7布草间1262.8瓷器银器 库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS工作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间 餐厅包房321731间（面积19162m2）3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐65第31页4三层28684.1会议间99214间（面积32 235m2）4.2总经理办公室1344.3财务室1484.4酒店经理 办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子SPA 会所5346.2女子SPA会所3967六至十五 层126701267m2/层7.1标准间220间7.2套间10套8十六层11808.1商务客房8套第32页8.2行政酒廊1788.3会议室42小计36006地下建筑 面积12701水泵房2902柴油发动 机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计37276（一十二）5.2经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高 档次的客房服务）为短期国际、国内游客服务（标准客房）。为短期国际、国内商务服务（标准客房）。为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内政要服务（高级套房）。第33页 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动 提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小 会议中心和展览与展示厅。为商务会议服务。为技术会议服务。为学术会议服务。为政务会议服务。为新闻发展会服务。为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。为过往客户提供特色性餐饮服务。经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。第34页5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉0K、舞会等。根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性 的娱乐及健身服务。6.其他服务美容、美发服务。保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测 评、心理咨询）。停车服务 邮政服务 金融服务 交通服务 旅游代理第35页第六章工程设计方案6.1 设计依据1,原有总体布置和芜湖国际大酒店有限公司设计 要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况*科*位 于安徽省芜湖县行政文化 中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临 芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标 准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米,裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务 楼,地上总建筑面积36006神。地下一层建筑面积12702 m o6.3 建筑设计6.3.1总体布局与环境设计南湖国际大酒店位于芜湖县新的行政文化中心的 南端，南面隔湖滨路正对优美的南湖，东临芜湖南路,在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通 第36页方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一 幢16层的四星级酒店、五幢3层的贵宾楼和一幢3 层商务楼。根据原有总体布置要求，沿芜湖南路布置 商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5幢贵宾楼放在 南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿 芜湖南路和湖滨路都设有单向6m宽的出入车道，中 间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿 地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气 派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿 地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精 美风格。5幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到 南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配 套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周 边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转 角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地 围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿 地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638 平方米，共布置238套不同面积的客房和商务套房，第37页配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布 置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消 防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十 六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商 务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美 的南湖风光。2.贵宾楼贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带 独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还 有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖 风景，每幢楼都有两个车位。3.商务楼商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南 面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。6.4结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活 载标准值如下:第38页1,使用荷载：上人屋面 2.OKN/m2非上人屋面 0.5KN/m2办公室及客房 2.0 KN/m2商场 3.5 KN/m2厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2消防疏散楼梯 2.5 KN/m2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为0.4 KN/m2,基本雪压值为0.4 KN/m2o地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第 一组，特征周期：0.35sII累场地土。水平地震加速度 0.05g。4.抗震等级：主楼采用框架一剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震 等级为三级。裙房采用框架结构体系一一框架 抗震等级为四级。第39页贵宾楼采用框架结构体系一一框 架抗震等级为四级。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要 求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm,结 构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框 架一剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇 梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40,C0,其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335o钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二 根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进 第40页水管为DN150o在总体上设置DN150水表一只，DN200 消防水表一只。2.用水量表序 号用水名称用水量标准1客房400以人日2职工100以人次3SPA、健身150以人次4冷却塔补充水按冷却循环水量 1.5%5车库冲洗3L/m3 日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3 日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950招/日。3,给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采 用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处 理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵 提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个 第41页区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpao顶层 水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市 给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网 直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/do（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单 独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间 排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通 气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活 污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在 总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市 暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑 物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系 第42页统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等 照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负 荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等 为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况,引入一路10KV独立电源供电,电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒 店一层变电所。商务中心和