小区物业移交程序及规定.doc

山西样泽物业管理有限企业
《金域阅山项目物业接管验收原则》
（QB/SXCT-WY01-）

山西样泽物业管理有限企业

目 录

一、 金域阅山项目接管验收原则.........................2
二、 各类验收表格及流程表图...........................5
三、 项目接管验收组员架构图...........................15
四、 公共设施设备及户内分项验收原则...................16
五、 金域阅山项目写字楼、住宅、精装房交房原则.........19
六、 各类接管图纸明细...............................23

金域阅山项目物业接管验收原则
第一条 目
根据建设部《房屋接管验收原则》措施，由开发商、施工单位和物业企业三方共同构成联合交接小组，制定验收方案，统一验收原则，约定交接注意事项和交接日期。为规范金域阅山工程竣工内部移交承接、接管验收流程，贯彻项目《房屋建筑工程交房原则》，保证交房质量，保证向业主顺利交房，特制定本措施（后附商业、住宅交房原则及商品房协议）。
第二条 术语与解释
（一） 工程竣工内部验收：指工程保证到达国家《建筑工程施工质量统一验收原则》及各专业工程施工质量验收规范而进行验收，是总包单位向房地产移交、交工而进行内部验收，是物业企业向业主交房前进行内部验收。
（二） 专用部分;指房屋建筑工程业主专属产权以内部分。
（三） 公用部位:指公用楼梯间、共用大堂、大堂门、户外墙面、共用上下水管等。
（四） 共用设备设施：指建设费用已摊入房屋销售价格共用给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、池、渠、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等。
（五） 移交承接验收：指房屋建筑工程专有部分（专有产权），由房地产移交与物业企业验收承接过程。
（六） 交工验收：指房屋建筑工程共用部位和小区内共用设备设施工程，由房地产企业向物业企业交付、物业企业验收过程。
第三条 合用范围
合用于小区建设项目工程内部验收过程。
第四条 管理职责/权限
1、 房地产工程部负责工程移交承接、交工验收组织工作，贯彻整改发现质量问题。
2、 总工办、物业企业联合对房屋建筑工程质量进行查验。
3、 物业企业负责工程专有部分验收承接及向业主交付、共用部分和小区内共用设施设备验收及交工后平常管理工作，参与对房屋建筑工程质量联合查验。
第五条 管理内容和验收程序
（一） 房屋建筑工程（专有部分）移交、（共用部位）交工验收时间，在向业主交房前两个月进行，小区内共用设备设施工程交工验收时间，在交房前一种月进行，保证在物业企业向业主交房前完毕移交承接、交工验收。
（二） 房屋建筑工程移交、交工验收。
1、 在工程移交承接、交工验收前，房地产企业工程部与建筑企业项目部先进行质量检查、贯彻整改发现问题，待工程部认为具有移交、交工条件时，申请总工办和物业企业进行查验。对查验发现问题，并由工程部负责贯彻整改，物业企业进行复验。
2、 进行复验时间，需根据工程进展状况，提前3个工作日与总工办和物业企业联络确定。
3、 房屋建筑工程专有部分移交承接验收：
3.1 在集团总工办领导组织下，房地产工程部组织营销部、技术部、设计部、前期部和物业企业、施工单位、监理单位参与、分包单位，对房屋建筑工程专有部分与物业企业进行分户移交承接验收，并逐户形成验收记录，参与验收人员签字（见附件一）
3.2 分户验收记录由物业企业负责整顿、记录，对存在质量问题，由工程部负责贯彻整改，完毕后再由物业企业复验，合格后签收，承接开始管理。
（四） 按照《太原市房地产开发经营管理条例》规定，企业向当地房地产开发主管部门提出竣工验收申请，经验收合格后，向业主交付使用。
（五） 物业企业向业主正式交房过程，由物业企业负责，工程部和营销部配合。对业主提出质量问题，由工程部负责在规定时间内贯彻整改完毕，对提出其他波及工程问题，及时做好解释工作。

附 件
（一） 附件一：房屋建筑工程（专有部分）分户移交承接验收记录；
（二） 附件二：房屋建筑工程（共用部位）交工验收记录；
（三） 附件三：园区配套工程（共用设备设施）交工验收记录；
（四） 流程图一：房屋建筑工程竣工移交承接（交工）验收流程；
（五） 流程图二：建设项目共用设备设施验收流程。

房屋建筑工程专有部分（户内）分户移交承接验收登记表

验收时间： 年 月 日 号楼 户
验 收 记 录
验收部位
问题描述
整改措施
完毕期限
复验成果
土建工程

门窗工程

卫生间防水

安装工程

室内配套

其他

验收人员签字：工程部： 总工办： 销售部：

物业企业： 施工单位： 监理单位：
整体复检成果：合格 不合格
如不合格，需深入贯彻整改问题，整改期限：

物业企业： 工程部：

分户接受
钥匙移交
房地产工程部：

年 月 日
物业企业：

年 月 日
房屋建筑工程（共用部位）交工验收记录
验收时间： 年 月 日 号楼
验 收 记 录
验收部位
问题描述
整改措施
完毕期限
复验成果
楼梯间

大堂门、大堂

外墙体

共用上下管道

其他

验收人员签字：工程部： 总工办： 技术部：
物业企业： 施工单位： 建立单位：
整体复验成果：合格 不合格
如不合格，需深入贯彻整改问题，整改期限：

物业企业： 工程部：

配套工程（共用设备设施）交工验收记录
验收时间： 年 月 日
验 收 记 录
序号
问题描述
整改措施
完毕期限
复验成果
1

2

3

4

5

验收人员签字：工程部： 总工办： 技术部：

物业企业： 监理单位： 施工单位：
整体复验成果：合格 不合格
如不合格，需深入贯彻整改问题、整改期限：

物业企业： 工程部： 年 月 日

房屋建筑工程竣工移交承接（交工）验收流程图
开始

工程竣工、施工单位完毕自审、自查、自评工作，

施工单位提交工程竣工验收汇报，申请工程竣工验收

地产工程部组织监理单位、施工单位、进行实体工程质量内部预验收

施工单位整改验收后提出质量问题，监理监督贯彻

工程部制定工程竣工验收方案（注意消防、电梯等专题工程验收）

工程部组织单位工程竣工验收（责任主体参与），形成《单位工程竣工验收记录》；按照有关规定报当地建设行政主管部门立案

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地产工程部组织进行工程内部质量检查，进行向物业企业移交、交工验收前准备工作

地产工程部向总工办、物业部和物业企业提出工程质量验收申请

集团总工办和物业企业联合对房屋建筑工程质量验收、复验

工程部组织房地产各部门和物业企业进行分户验收（施工单位、监理单位参与）；对共用部位进行逐项验收，形成书面验收记录

工程部贯彻整改存在质量问题，物业企业复检，合格后，签收，承接移交竣工验收项目

企业向所在地房地产开发主管部门提出竣工验收申请

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物业企业（工程部和营销部配合）向业主交房，业主分户验房、签收，向业主交房门钥匙和“两书”

工程部按物业管理条例及有关规定向物业企业移交资料

结束

小区内共用设备设施交工验收流程图

开始

工程竣工、施工单位自检合格（委托监理，先由监理预检），向地产工程部提出验收申请

总监理工程师组织工程部专业工程师、监理单位（有监理委托）、施工单位进行预检

施工单位整改检查出质量问题，由总监负责复检、确认

工程部组织监理单位、施工单位、设计单位验收（注意当地行业管理部门规定）

施工单位整改检查质量问题，由工程部负责复检、确认

施工单位提交全套竣工资料（竣工图纸、使用阐明、保修证书、服务承诺、保修人员名单和联络方式等），形成分部工程验收记录

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在上述各分部工程验收合格基础上，工程部向物业企业申请交工验收

工程部组织总工办和物业企业进行室外单位（或子单位）工程交工验收（按分部工程）

工程部负责贯彻验收发现问题

物业企业验收合格、签收

工程部按物业管理条例及有关规定向物业企业移交资料，物业企业签收后

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第七条：内部验收暂定期间表：

见附表

第八条 ：内部验收组组员架构

组长（集团总经理）

副组长（集团工程副总、集团总工、房地产总经理、工程副总、建筑企业总经理、物业企业总经理）

组员（企业各部门经理）
对接顾客服务单位

配
套
供
应
前
期
技
术
监
理
信
息
工
程
建
筑
销
售
部
物
业
公
司

住宅室内土建部分质量和功能检查原则
序 号
项 目

内 容

备 注
1
内墙面
（1） 表面光滑平整，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。
（2） 预留洞、槽、管道等，尺寸对、方正、整洁、光滑；
墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

2
顶棚（层高），开间尺寸
（1） 验收原则基本同内墙面。
（2） 顶棚在平整度基础上水平，观感质量良好。

地面
（1） 地面表面平整，水泥颜色一致，清洁洁净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。
（2） 地面2m靠尺和塞尺检查平整度容许偏差不不小于4mm。
（3） 踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清晰。

进户门、电表箱门：

（1） 门扇启动灵活，不碰擦，无开关、自关、如回弹门检测回弹力；
（2） 表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角。
（3） 门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框正、侧面垂直。门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置精确。

阳台：
（1） 墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不模糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染。
（2） 地坪除符合楼地面规定外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂。
（3） 阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整洁一致，位置对，阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致。
（4） 阳台立管清洁无污染。

卫生间、厨房间

（1） 地面细沙批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。
（2） 卫生间地面48小时闭水试验，以水覆盖满地面为准，到达不渗不漏。
（3） 各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。

门窗：
（1） 门窗启动灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置对。
（2） 门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔畅通，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡。
（3） 双层玻璃夹层内无灰尘和水气，玻璃压条横平竖直，不翘曲。

外墙
（1） 各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏。
（2） 坡、平屋面有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。
（3） 阳台和房屋屋面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

给排水部分检查原则
序号
项 目
内 容
备 注
1
给水管
（1） 水表安装位置对、平整，给水阀门位置精确，开关严密、灵活。
（2） 所有给水管（含热水管）均有经试压汇报和验收记录，管道无渗漏。

2
排水管
（1） 排水管每层洁具流口位置精确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5—1.0cm，阳台地漏低于表面0.5cm。
（2） 检查口位置对，打扫以便。
（3） 有灌水通球试验无渗无漏记录，排水畅通。

3
空调、雨落管
（1） 按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
（2） 管道支承件间距应统一，立管φ75以上支承间距不不小于2m。
（3） 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
（4） 所有管道不堵不漏，排水畅通。

4
煤气管
（1） 然气管明敷，离墙面3.5—4m。然气管每层加套管，套管高出地坪8—10m，安装位置精确牢固。
（2） 管道安装完毕后应将接口和管壁清理洁净，作防腐处理。

电器部分检查原则
序 号
项 目
内 容
备 注
1
开关、插座（含电视机、电话）
（1） 线材色标合理，接线对，左零由相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密。
（2） 开关、插座面板并列安装高差容许偏差0.5mm，每户内面板高差容许偏差5mm；面板垂直度容许偏差0.5mm。
（3） 顾客箱内标识对。

2
避雷带
有全面测试接地电阻符合设计规定阻值检测和验收记录，无明确时应不不小于10Ω。

3
配电箱
（1）元件齐全，接地对，线材色标对，排列清晰，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线、零线为兰线，接地线为绿黄双色线）。

五、 内部验收意义：
1、 内部验收时住宅项目交付业主前最终一道关口，内部验收完毕效果好与坏直接关系到项目能否顺利入住，减少后期业主报修频率、投诉率、甚至业主不收房等问题。
2、 内部验收是工程竣工并移交物业企业必要环节，完毕物业企业验收，以及客户验房收房，是项目整体开发结束标志。
3、 房地产内部验收是开发项目质量管理专题指标，其中《内部验收合格汇报》是项目A类内容之一。
4、 内部验收是发现、处理问题过程，是总结经验、教训过程，这些经验、教训是我们后期开发过程中宝贵财富。
金域阅山交房原则
序号
项目
内容
备注
1
主体构造
框架构造

2
外墙
石材、涂料

3
室内
毛墙毛地

4
商铺临街门
断桥铝玻璃门

5
室内门
预留洞口、不安装户门

6
采暖
地暖，设置入户阀门及热表

7
楼梯间
毛墙毛地

8
线路
提供照明、预留电视、电话、网络接入

9
供水
市政上下水系统

金域阅山住宅20套精装修交房原则
序号
项目
内容
备注
1
外墙
刷高档涂料

2
内墙
石膏找平，高档乳胶漆漆面

3
顶棚
石膏找平，高档乳胶漆漆面

4
阳台
全封闭阳台

5
地面
大自然牌复合地面

6
卫生间
墙面：马可波罗墙砖铺贴完毕
地面：马可波罗墙砖铺贴完毕
预留上下水接口，完毕防水层，安装洁具（吉事多牌分体坐厕、龙头、花洒、柱盆）

7
厨房
供电预埋到位，预留上下水接口，完毕防水层。
墙面：马可波罗铺贴完毕。
地面：马可波罗铺贴完毕，PVC吊顶，西克曼地柜、人造石台面。

8
燃气
预留燃气管道，不安装灶具。

9
入户门
高级防盗门

10
室内门
高级复合门

11
外墙窗
白色玻璃塑钢窗

12
采暖
地暖，设置入户阀门及热流量表

13
电梯
国产品牌

备注：开发商保留一切权利。

金域阅山住宅毛坯房交房原则
序 号
项 目
内 容
备 注

1
外墙
刷高档涂料

2
内墙
石膏找平

3
顶棚
石膏找平

4
地面
水泥砂浆找平

5
阳台
封闭式

6
卫生间
墙面水泥砂浆打底搓毛，预留上下水接口，供电预埋到位，完毕防水层，不安装洁具

7
厨房
墙面水泥砂浆打底搓毛，预留上下水接口，供电预埋到位，不安装厨具、灶台

8
入户门
防火防盗门

9
室内门
预留洞口，不安装户门

10
外墙窗
断桥铝窗户

11
采暖
地暖，设置入户阀门及热流量表

12
电梯
国产品牌

13
楼梯间
一般水泥地面

14
电梯前室
铺设地砖、墙面、顶棚刷仿瓷涂料

15
走廊
铺设地砖、墙面、顶棚刷仿瓷涂料

金域阅山写字楼交房原则
序号
项 目
内 容
备 注
1
电梯厅
顶面做法：石膏板吊顶，刷乳胶漆。
墙面做法：墙砖。
地面做法：波打线、地砖。
门套：石材套线。

2
楼梯间
顶面做法：乳胶漆。
墙面做法：乳胶漆。
地面踏步、平台、踢脚线做法：石材。
扶手：不锈钢扶手、不锈钢栏杆。

3
走廊
顶面做法：石膏板吊顶、刷乳胶漆。
墙面做法：乳胶漆。
地面做法：波打线、地面为地砖、地砖踢脚线。

4
公卫
顶面做法：铝扣板吊顶。
墙面做法：墙砖。
地面做法：地砖。
上下水铺设完毕，供电预埋到位，安装照明，安装洁具。

5
室内部分
顶面做法：矿棉板吊顶。
墙面做法：乳胶漆。
地面、踢脚线做法：地砖。
入户门：复合烤漆套装门。
弱电、电话、网络、预埋管线。

6
电梯
合资品牌

7
外墙窗
断桥铝合金窗户、Low-e玻璃。

8
供热方式
空调

各类接管图纸明细
一、产权资料
1. 项目同意文献。
2. 用地同意文献。
3. 建筑执照。
二、技术资料
1. 竣工图，包括总平面、建筑、构造、设备、附属工程及隐蔽管线全套图纸。
2. 地质勘察汇报。
3. 工程协议及开、竣工汇报。
4. 工程预、决算。
5. 图纸会审记录。
6. 工程设计变更告知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
7. 隐蔽工程验收签证。
8. 沉降观测记录。
9. 竣工验收证明书。
10. 钢材、水泥等重要材料质量保证书。
11. 新材料、构配件鉴定合格证书。
12. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检查合格证书。
13. 砂浆、混凝土试块、试压汇报。
14. 供水、供暖试压汇报。
在实行物业管理之前，开发商应向管理企业移交有关物业各类资料：
一、综合资料
1. 项目土地使用协议、红线图、立项文献、工程申报批建文献及计划同意文献。
2. 建设许可证、工程建筑报建表。
3. 工程招、投、定标书。
4. 上级机关决策、决定、指示等工程重要会议纪要和指导性文献。
5. 征地批文、协议书（协议书）、红线图。
6. 初步设计方案、设计鉴定审批文献。
7. 施工协议、施工许可证、施工执照（复印件）、动工汇报、施工量放线图表记录。
8. 单项工程质检监督委托书、成果汇报、单项工程竣工验收证书。
9. 工程勘测资料：地质图勘察汇报、地形、地貌、控制点、永久性水准点坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。
10. 竣工验收会议文献及质量评审材料、竣工汇报、竣工验收证书。
11. 工程决算书、三算表。
12. 消防设施验收合格证。
二、土建资料
1. 主体隐蔽工程验收记录。
2. 图纸会审和设计修变化更及联络单。
3. 事故处理记录。
4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及多种观测记录（长期）。
5. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验汇报、材料换审批单、试件试验汇报（长期）。
三、给排水、消防资料
1. 开、竣工汇报及中间交工验收证明书。
2. 图纸会审及设计修变化更告知。
3. 事故处理及探伤记录。
4. 隐蔽工程验收记录。
5. 材料构件出厂证明及材料代换审批单。
6. 管线标高、位置、坡度、测量记录。
7. 试水、闭水试压试验记录。
8. 设备调试记录。
9. 管线清洗、通水、消毒记录。
四、电气资料
1. 开、竣工汇报及中间交工验收证明书。
2. 图纸会审及设计变更告知。
3. 事故处理及探伤记录。
4. 隐蔽工程验收记录。
5. 防雷电阴接地实测记录。
6. 引下线焊接记录。
7. 材料构件出厂证明及材料替代换审批单。
8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。
9. 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
五、施工图
1. 总平面布置图（包括综合系统图）。
2. 建筑施（竣）工图。
3. 构造施（竣）工图。
4. 给排水、消防施（竣）工图。
5. 电气施（竣）工图。
6. 空调施（竣）工图。
7. 智能化系统施（竣）工图。
8. 通讯施（竣）工图。
9. 液化（煤）气施（竣）工图。
六、声像资料
1. 建筑前后现实状况、侧、立面照片。
2. 内外景观照片。
3. 建筑小品。
4. 工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或著名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。
5. 工程重要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后照片、录像。
6. 其他。