物业有限公司竞标书.doc

物业有限公司竞标书
　　　1、根据社区物业招标文件，遵照《物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。
3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。
　　4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必须征得业主的同意。
　　5、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
　　6、我方同意招标文件中各条款，并向社会管理部门交纳保证金。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。
　　7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们方的合同。
投标单位：物业有限公司
　　 法定代表人：XXX
　二、物业管理前期筹备工作
(一)签订合同后，管理人员、水暖电工、保安人员，应提前介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为以后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。
(二)建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三)依据相关文件及本小区住宅特点制定，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
(四)协助建设单位提出、设备的整改要求。
(五)制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
　(六)规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
　(七)、设接待处，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”(即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等)。
　(一)安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
　2、保安三班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
　　4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
　　5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
　　6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
　　7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
　　8、小区内出入口设有明显标志，每栋楼及单元(门)、户有明显标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
　9、加强与保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
　　　(三)、环卫绿化工作：
1、楼宇内公共楼道、公共部位及业户门前卫生区，物业派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次，;路灯、楼道灯每季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并全日制保洁。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。
4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
　　(四)、房屋及设备、设施管理：
　1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
　2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以便得到保值增值。
　3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
　4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成两次巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
　5、物业每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，20分钟完成;中修不过夜，大修不超过二天;急修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于1%，及时回访。
　　(五)、加强二次装修跟踪管理，物业处要与业主签定二次装修有关规定的协议，上下午各检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同维护房屋质量。
　　(六)、空置房管理
1、空置房的登记建档与收费：
A、经物业公司接管的空置房由主管安排管理员进行登记造册;
　　B、管理员将空置房记在《空置房登记表》内;
　　C、管理员制作《空置房动态表》，每月5日前报物业备案;
　　D、空置房的收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取，分批办理入住的，分批收取。
　2、空置房的维护：
　　A、充分了解房屋的破损规律，有利于科学的管理空置房。其破损规律是：新建房屋的头十年，特别是头三年内的房屋发生破损的几率是比较高的，尤其是头一年的空置房，如果管理不到位，房屋的隐性破损是很大的，对房屋的未来使用安全尤为重要;
　　B、管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时就进行烘干处理，防止墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形。
　　C、　管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况时向物业公司汇报。
　　(D)、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介、代请保姆、代请钟点工等。
　　(F)、根据本小区，应以“星级宾馆”服务方式，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
　　五、管理模式
　　(一)拟采取的管理方式
　服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。
　　(二)管理处组织机构
1、办公室：
　　(1)负责日常事物，代收代发报纸信件
　　(2)二次装修管理
　　(3)检查楼宇和绿化养护、保洁
　　(4)协调处理邻里关系
　　2、维修部：
　　(1)负责房屋质量检查
(2)建立设备设施维保计划
(3)做好日常维修保养工作
　　3、财务部：
(1)管好用好财务 (2)负责日常收管理费、
4、保安部：
(1)选好保安员搞好培训，管好保安
(2)加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
(3)与街道建立联网治安，加强周边环境安全
　　(三)管理人员的配备
1、物业经理1人，副经理1人，全面负责小区日常事务管理。
2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工4人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工15人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工3人，负责小区绿化日常养护。
6、保安6人，24小时值班。
　　八、物业收费价格及收支测算
　　(一)物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
1、综合管理服务费; 2、车辆管理费;
3、二次房屋装修垃圾清运费;
4、特约服务收费：参阅《住户手册》有关收费标准;
5、物业管理服务收费标准按地区物价批复文件执行;
6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳;乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。
7、二次装修垃圾清运费：100-200 M2，300元/单元
　　200 M2以上，400元/单元
　九、维修基金的管理与使用
　　(一)按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。
　　(二)维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
　　(三)维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。
(四)业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
　　十、物业管理服务承诺
　(一)我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路;始终强调把服务业主(住户)作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，按照《全国城市物业管理示范住宅小区标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内达到“区优”，三年内达到“省优”。
　　十一、接管时的准备工作
1) 移交接管前的准备工作
2) A提交介入管理，拟派管理人员、和维修人员到位，其他人员分步到岗，做好各项筹备工作。
　　B成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向;填写有关质量记录。
C.移交接管验收遗留问题统计表;
D.公共配套设施接管验收表;
F.公共配套设施接管验收遗留问题统计表;
E.机电设备接管验收遗留问题统计表。
2)物业资料的移交接管
1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 2.产权资料;
3.项目批准文件; 4用地批准文件; 5.建筑执照;
6.市政验收合格资料 7.市建设工程竣工验收证书;
8.市建筑消防验收合格证; 9.物业综合验收合格证书;
10用电许可证; 11.房屋使用说明书;
12.房屋保修书。13.工程技术资料
14竣工图—包括平面图、建筑、结构、水电、附属;
15工程及隐蔽管线的全套图纸;
16隐蔽工程验收签证; 17.竣工验收证明书;
18.水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;
3)物业接管验收程序
A开发公司通知本公司接管验收;
B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函;
C验收小组同移交人对房屋、功能公共设施设备等进行验收;
D对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核;
E对房屋室内物件无明显不全，符合检验标准要求的，接收琐匙;
F.入住时，对发现的质量问题经整理后报告管理处，并要求承建商在限期内逐项返修，经物业或业主验收后消项;
G在保修期内，使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告管理处查难证实后，由承建商负责。
　　4)房屋接管验收项目及标准
　　A验收项目
1.梁、柱、板主体; 2.顶棚;，3墙面; 4.地(楼)面;
5.插座(电器、电视天线、有线电话、电话、空调插座);
6.接线盒;7.开关; 8.照明灯9.供水系统;10排污管;11地漏; 12.卫生洁具; 13.防盗网(窗); 14室内配电箱;
15水表、电表和煤气表; 16.卫生间防水防渗处理。
5) 物业公共设施接管验收项目标准
A 验收项目：小区的公共场所、设施及其水电设备等;
1.基础设施;2.公用天线;3.消防设施(消防栓、消防箱);
4.公共路灯;5绿化;6.公共道路7.垃圾箱(池);8垃圾转运站;
9.检查井和化粪池;10明暗沟;11踏步;12台阶;
B 验收标准
　　参照建设部ZBP30001-90和国家1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
　　6)工程完善和工程遗留问题处理规定
　　A 工程完善
　　在房屋主体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。
　　B 工程遗留问题
　　在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
　　C 处理措施
1.对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工
2.遗留问题及时向物业汇报;
3.确保业主(住户)正常休息;
十二、 、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。
　(二)各项社区文化
　　1、业主入住仪式(送吉祥话、送对联)
　　2、不定期举行棋牌、球类比赛、社区广场舞比赛
　　3、社区文化、法律及其他的宣传活动
4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动(不定期)
不定期举行为业主办实事的免费活动，如：家电维修
　　十四、提高管理服务水平新设想
　　(一)实行小区主任管理制度;
(二)推行ISO9001质量保证体系标准;
(三)进一步开发、完善电脑物业管理软件，建立计算机网络管理系统;
(四)建立电脑防盗、消防报警系统，争取在小区逐步取消防盗网;
(五)导入物业管理CI系统战略，从细处入手，创大品牌效应，在小区
内设置各种形象指示牌，形成独有的文化个性和文明居住特色的小区。
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