县城市建设经营情况调研报告.pdf

XX 县城市建设经营情况调研报告 一、城市建设情况 XX 县新一轮大规模城市建设始于 2010 年 4 月，县财政整合上级相关项目资金 1.8 亿元，对城南 344 户村（居）民进行拆迁，收储土地 3000 亩，当年 11 月出让 300 亩收回 1.8亿元，净赚 2700 亩，以此破题开局。目前，县城建成区面积 14.9 平方公里，县城人口 14 万人，城镇化率 35.6%。与 2010 年相比，城市建成区面积增加了 127%，净增城市人口 4 万人，城镇化率提高了 7.5个百分点。（一）新城区建设成效显著。2010 年以来，投资 65.7 亿元，建成新城区面积 7.56 平方公里。其中，投资 9 亿元，建成城市主干道 18.44 公里；投资 6.3亿元，收储整治土地 1.97 万亩；投资 4.3 亿元，进行拆迁安置；投资 2.97 亿元，建成污水、垃圾处理设施；投资 2.35 亿元，完成城区河道整治；投资 1.2 亿元，建成 12.5 公里供电、通信、天燃气等入地综合管沟；投资3458 万元，建成供电线路 28 公里；投资 2.7 亿元，建成占地200 亩的人民公园；投资 7.1亿元，建成 XX 一中、职校、中医院、贵州信息工程学院；投资 29.44 亿元，建成商品房 120 万平方米，保障性住房 100.6 万平方米。（二）老城区改造有序展开。投资 1 亿元，改造路网 5.31公里，建成、回路主干线、支线 13.2 公里，配变 31 台/10280千伏安。同时，实施县公安局、县看守所、县人事局等部门搬迁，为老城区开发“腾笼换鸟”。（三）产业园区建设强力推进。城北工业园区完成投资58.85亿元（含园区企业产业投资）。其中，投资 9 亿元，建成5 平方公里核心区“八通一平”基础设施、26.6 万平方米标准厂房；50 家入驻企业（投产 40 家）完成投资 49.85 亿元。截止目前，城北工业园区和微企创业园共解决就业 1 万人，占全县近三年来城镇新增就业人数的 60%。2013 年 110 月，完成规模以上工业产值 21.8 亿元，同比增长 58%；新增规模以上企业12 家。（四）土地收储出让良性循环。三年来，政府投资 6.3亿元，收储土地 19680 亩。其中，山地、林地和低丘缓坡 3713 亩，未利用地 412 亩，建设等其他用地 15555 亩。商业用地价格每亩从 2010 年的 60 万元涨到 2011 年的 120 万元、2013 年的533 万元。出让县城国有土地使用权 60 宗、2045.8 亩，获土地收益 14.3 亿元。预计 2015 年新增收储 4500 亩，2017 年新收储 5000 亩。二、城市建设资金筹措使用情况 三年来，XX 县共投入城市建设资金 36.5 亿元。主要由三个部分组成：（一）财政资金保障有力。共投入财政资金 15.7 亿元，主要投向为：投入 2000 万元，改造老城区路网 5.3公里。投入 15.5亿元，建设新城区。其中，土地收储 1.4亿元，土地改造 0.5亿元，房屋拆迁 2.5 亿元，路网建设 3.9 亿元，给排水管网建设0.8 亿元，供电线路建设 0.3 亿元，污水垃圾处理设施建设 0.8亿元，城市绿化 1.8亿元，学校、医院等民生项目建设 3.5亿元。（二）金融贷款支撑突出。共获得金融机构贷款 12.4 亿元。主要投向为：土地收储 4.8亿元，房屋拆迁 1.8亿元，土地改造0.5亿元，路网建设 3 亿元，城市绿化 1.2亿元，学校、医院等民生项目建设 1 亿元。（三）社会资本注入强劲。共获得 BT、BOT 等方式融资 8.4亿元。主要投向为：城市主干道、入地线路管沟等基础设施建设4.1 亿元，城市绿化 1.5 亿元，学校、医院等民生项目建设 2.8亿元。三、财政债务及还债能力情况 截止 2013 年 11 月，全县财政负债 31.2 亿元，其中城市建设负债 20.8 亿元，占总债务的 66.7%。在城市建设负债中，金融机构贷款占 59.5%，BT、BOT 等社会融资占 40.5%。预计到2017 年，城市建设投入将形成总债务 52 亿元。其中，2013 年以前债务本息合计 24 亿元，2014 2017 年新增债务本息合计28 亿元。从现在到 2021 年，年均需还款 6.5 亿元。尽管压力不小，但还债资金来源有保障、风险可控。主要有四个方面的支撑。（一）储备土地升值空间大。现储备土地 1.2万亩，按目前每亩最低出让价 100 万元计算，价值 120 亿元。每年投放市场500 亩，年收入 5 亿元。随着城市开发和产业园区建设不断推进，土地价格还将不断上涨，土地收益将进一步提高。（二）融资平台融资能力强。目前，XX 县国有资本营运有限责任公司已融资 11.45 亿元，用于城市建设。2013 年国家规范政府融资平台，因县公共财政预算收入低于 10 亿元，单个政府融资平台融资不能超过 1 亿元。为此，又成立园区建设、城市建设、土地开发、水利建设、农业产业开发、交通旅游和医疗、教育发展等 8 大投资公司。随着财政收入增加，2014 2016年，9 个政府性融资公司每年可融资 9 亿元，2017 年公共财政预算收入超过 10 亿元后，每年可融资 9 亿元以上，实现滚动发展。（三）经营城市潜力大。城市经营才开始起步，仅通过出让20 年广告经营权，向社会融资 3200 多万元。下一步，随着电影电视等有经营收入的公共文化服务推向市场，每年既可减少1500 万元的财政刚性支出，还可产生新的税源。随着城市规模的扩张和功能的完善，城市广告牌、冠名权等无形资产的经营还有很大的潜力。（四）财政收入增长快。2010 年，全县公共财政预算收入仅 1.51 亿元。由于城市建设的快速推进和工业经济的快速增长，2011 2013 年全县公共财政预算收入年均增长 40.6%。其中，2013 年将达到 4.2 亿元。如果以 30%的平均速度增长，2017年全县公共财政预算收入可达到 12 亿元，2021 年将超过 34 亿元。四、主要结论及建议 尽管 XX 县经济总量小、财政实力弱，但城市建设做到了高起点规划、高标准建设、高速度推进，实现了特色发展、绿色发展。充分证明贵州完全可以走出一条符合省情实际的山区特色新型城镇化道路。在城市建设过程中，XX 县值得推广的做法主要有以下六个方面：（一）借鸡生蛋撬动城市开发资金。作为农业县、吃饭财政县，XX 县用于城市发展的资金很少。通过精心测算，在确保财政资金运行安全的前提下，2010 年 4 月整合资金对土地进行收储，挖到了城市建设的第一桶金，破解了困局，撕开了口子，实现了滚动开发。（二）提升城市品位促进地产升值。划拨 200 多亩土地，由重庆帝瑞园林景观艺术有限公司高标准建设城市公园，实现了政府与老百姓双赢。县城商品房价格每平方米从2010 年的1200元涨到今年的 3200 元，沿街铺面价格每平方米从 1 万元涨到 3万元。在新城区，县财政投资高标准建设 XX 县第一中学、高标准建设 XX 县中医院、高标准建设 XX 职业学校，引进贵州信息工程学院入驻办学，完善了城市功能、炒热了人气。（三）顶住财政压力有序出让土地。政府牢牢掌控土地一级市场，精心经营土地二级市场，不杀鸡取卵，不搞一锤子买卖，通过完善城市基础设施和配套公共服务设施，把“生地”变成“熟地”，让收储的土地不断升值，根据建设需求有序投放，既调控了地产市场，又保证了土地升值。（四）推动产城互动发展实体经济。统筹城市新区与产业园区建设，以城市建设用地经营收入配套建设园区基础设施，吸引工业企业落地；以产业的快速发展带动城市新区开发，实现城市建设用地升值。工业用地亩均仅 10.6 万元，远远低于城市建设用地。以成本价出让 120 亩土地给浙江商贸城，打造现代物流商贸基地。从土地收益中拿出 9 亿元，用于产业园区基础设施建设，吸引企业入园创业；拿出 1270 万元，用于现代高效农业示范园区基础设施建设，为农产品加工企业提供原料支撑。县城企业和个体工商户从 2011 年的 8695 户增加到目前的 11277 户，注册资本从 12.6 亿增加到 39.1 亿，创业创新活力不断增强。（五）创新融资方式拓宽资金来源。组建 9 大专业融资平台，破解融资平台制度瓶颈。申请世行贷款 1.75 亿美元。开展农村“三权改革”，2012 年 9 月以来，用农民土地承包经营权、林地使用权、宅基地使用权作抵押，向银行贷款 3698.6 万元。出让城市广告经营权，吸引社会资本参与市政建设。（六）让利于民实现和谐拆迁。把发展账一笔笔算给拆迁对象听，政府让利幅度大，让征地拆迁户在住房、门面等升值中获得最大收益。2010 年征地拆迁前，城乡接合部土地亩均年收益 500 元左右，政府 3.7万元的亩均征地补偿相当于 74 年的土地经营收入；村（居）民原自有住房每平方米价值 900 元左右，政府用每平方米价值 3000 元左右的产权房置换。同时，对城市基础设施进行改造，人居环境得到了很大改善。三年来，城市建设征地拆迁“零上访、零阻工、零事故”。调研中也发现了一些问题，主要有：一是产业支撑能力有待增强。三次产业结构为 35.219.745.1，弱小的二产特别是工业，上不能带一产、下不能促三产，就业吸纳能力有限，税源结构单一，难以支撑城市建设的持续快速推进。2012 年，工业从业人员 18160人，仅占全县从业人员的 7.2%。今年 110月，在地税收入中，房地产业和建筑业占了 58.8%，工业仅占6.7%。在二产地税收入中，建筑业占了 82%；在三产地税收入中，房地产业占了 45%。二是城市管理水平有待提高。新城老城融合不够，特别是城乡结合部的一些街道脏、乱、差。经营城市的办法不多，城市建设资金来源渠道还不广。三是城市建设成本控制有待加强。如人民公园建设，原计划投资 1.2亿元，实际投入 2.7亿元，超概 1.5亿元。特别是大树、名贵树种进城问题突出，仅景观树种植费用就高达 1.6 亿元，占总投资的 60%。单棵成本 5 万元以上的有 500 棵、10 万元以上的 200 棵、20万元以上的有 100 棵，价格最高的一棵红豆杉高达 150 万元。结合调研情况，对我省城市建设经营，我们建议：第一，要经营土地，以地生财。坚持把经营土地作为撬动城市建设发展的关键，政府要适度超前收储好土地，掌控好土地一级市场、经营好土地二级市场，投入适当资金把“生地”变成“熟地”、把城市环境做优做精，根据城市发展和建设需求有序投放土地，促进城市用地合理升值，最大限度降低政府城市建设债务风险，最大可能提高对征地拆迁户的补偿，让政府和群众共同分享城市开发建设带来的土地级差红利。对只顾眼前、不顾长远，在城市建设之初就收光卖空规划用地的少数地方，要坚决禁止。第二，要做大产业，以产兴城。坚持把产业培育作为城市建设发展的支撑，围绕促进就业、培植税源，合理规划布局产业园区与城市新区，统筹基础设施和公共服务设施建设，通过产城互动推动园区工业发展，以工业发展带动农业生产的规模化种植、产业化经营、市场化运作，催生、提质服务业，发展壮大城市经济，以充足的就业创业机会为城市发展聚集源源不断的人气，以欣欣向荣的产业为城市扩容提质提供源源不断的财力。城市新区建设和旧城改造要注重功能区块布局，合理规划建设商贸物流、文化娱乐等设施，为服务业发展留足空间。园区产业培育不能仅仅盯住制造业和矿产资源加工业，应充分发挥山地农业优势，培育一批特色农产品加工业。第三，要做活城市，以城带县。坚持把经营城市作为城市建设发展的核心，统筹自然景观、人造景观与民族文化元素谋划打造，统筹新城区、老城区和城乡接合部规划建设，做精景点、做优文化、做特建筑、做亮街道，打造具有山区民族特色的城市风貌，以城市品位提升聚集发展要素、促进资源升值，壮大城市实力，打造县域经济发展极。用市场化的方式运作好城市资产，通过推进经营性事业单位市场化、垄断性行业投资主体多元化，分离催生一批市场主体，增强城市创业创新活力；通过推进城市环保第三方治理，引导社会资金参与城市建设；通过出租、出售城市冠名权、广告经营权等，多渠道筹集建设资金。要实体化运作城市建设投融资平台，将财政建设性资金注入，将县城国有资产注入，增强融资能力。要全面放开城市落户限制，将进城落户农民完全纳入社会保障体系和基本公共服务。统筹好城镇保障性住房、农村危房和扶贫生态移民安置房“三房”建设，适度向县城集中。统筹好农民承包地、林地、宅基地和农村集体建设用地，实现有序流转。第四，要精打细算，以简为美。坚持把简洁明快、功能完善作为城市建设发展的旋律，着眼城市长远未来，高标准规划、高质量要求、低成本建设，不能把城市品位等同于林立高楼、豪华街道、名贵大树，超越财政承受能力铺张浪费。要严把城市建设预算、概算关，严控大树、古树、珍稀树进城，严禁毁掉自然景观搞人造景观，确保以最小的投入取得最佳最好的业绩。