北京市房地产测绘细则.doc

《北京市房地产测绘细则》
一、关于房屋建筑面积计算
（一）房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。
（二）房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
（三）房屋面积测算精度要求
实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：
限差：mp＝±（0．04＋0．002s）
中误差：mp＝±（0．02＋0．001s）
式中：s为房屋面积，（ ）
房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层在图上如何表示，作了进一步的规定（详见《图式》）。
（四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：
小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。
（五）关于房屋管理平面图
1．关于房屋管理平面图的绘制
《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符，且凸阳台与外廓墙之间出现“间隙”。因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。
2、关于面积注记
《细则》11．10和11．11规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。
（六）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
（七）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
（八）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。
1．借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

    2．凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。
（1）：借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；
（2）悬挑的为阳台计算建筑面积；
（3）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积：其余部分按平台处理：
（4）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；
（5）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；
（6）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。
（九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。
（十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
（十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。
（十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。
（十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。
（十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建设面积。
二、关于图式方面的问题
（一）关于房地平面图的基本线划
为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的0．20mm改为0．15mm。
（二）关于界址线
界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清，又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》（城规发〖1998〗第285号，1998年10月7日发布）（以下简称《图式》）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然（详见《图式》）。
在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

    （三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋建筑面积。
1．关于平台的注记
《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。
2．关于卫生间与厕所的表示方法
卫生间与厕所原用＿“卫”和＿“W”表示，现规定统一用＿“W”表示，（不再使用汉字注字“卫”）。
3．在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记＿“空间”二字。

《关于〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》
一、关于房屋建筑面积的计算　
　　(一)房屋的建筑面积。　
　　房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。　
　　(二)房屋的产权面积。　
　　房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。　
　　(三)房屋面积测算精度要求。　
　　实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：　
　　限差：mp＝±(0．04√S＋0．002S)　
　　中误差：mp＝±(0．02√S＋0．001S)　
　　S为房屋面积(平方米)　
(四)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。　
　　(五)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。　
　　(六)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。　
　　(七)跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。　
　　(八)阳台与平台的区分问题。　
　　1．借助下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。　
　　2．凡是悬挑的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。　
　　(1)借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；　
　　(2)悬挑的为阳台，计算建筑面积；　
　　(3)有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理；　
　　(4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；　
　　(5)一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；　
　　(6)首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；　
　　(九)滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。　
　　(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。　
　　(十一)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。　
　　(十二)利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。
    (十三)活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。
    (十四)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。
    二、关于图式方面的问题
    (一)关于房地平面图的基本线划。
    为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的　0．20mm改为0．15mm。　
    (二)关于界址线。　
    界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清；又如，共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》(城规发〔1998〕第285号，1998年10月7日发布，以下简称《图式》)的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然(详见《图式》)。
    在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。
    (三)关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定(详见《图式》)。
    (四)关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：
    小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。
    (五)关于房屋管理平面图。
    1．关于房屋管理平面图的绘制。
    《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廊墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廊墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廊与现状不符，且凸阳台与外廊墙之间出现“间隙”。因此，外廊墙的展绘仍恢复以前的绘法，即按外廊墙的实际尺寸展绘。
    2．关于面积注记。
    《细则》11．10和11．11规定，在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋(即每个户型)套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。
    3．关于平台的注记。
    《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。
    4．关于卫生间与厕所的表示方法。
    卫生间与厕所原用“卫”和“w”表示，现规定统一用“w”表示(不再使用汉字注记“卫”)。
    5．在分层图上，如果上一层的某部位为下一层的上空，应在该部位注记“空间”二字。
    附件2：
    房屋土地测绘技术报告书(商品房预销售面积认定略)
0万U豆体验卡
卡号：50D890668267e3349e33
密码：686d03401eefba96faba
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50De7a00c543af387fc0
密码：b26488ce65abc1787202
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dbac638

85c802fd52e
密码：3d1c344384327b85efff
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd97f0765bdf6998a3
密码：48db1c14e42a2b321fac
奖品名称：500万U豆体50D61

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奖品名称：100万U豆体验卡
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奖品名称：100万U豆体验卡
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奖品名称：100万U豆体验卡
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奖品名称：100万U豆体验卡
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