住房储蓄合同的调研报告.doc

住房储蓄合同调研报告 为改善中国近几年住房难的问题,2004 年 2 月 6 日，首家中外共同投资的住房储蓄银行获得了由国家工商行政管理局颁发的营业执照，这家公司便是中德住房储蓄银行有限责任公司。中德住房储蓄银行的合资中方系中国建设银行股份有限公司，是在国内外具有重大影响、拥有广泛的客户群体及市场资源、综合竞争实力雄厚的大型股份制商业银行。中德住房储蓄银行初期将在天津开展业务，随后逐步向全国推进。由于此银行专营业务住房储蓄的性质,引入该项目的意义与普通的经济项目不同，其体现着两国政府在国民经济和社会保障体系领域间的合作，有助于我国政府倡导的“建立和谐社会”目标的实现。中得储蓄银行根据中国的经济状况,为中国民众提出了一个有效解决无钱买房的问题,这个解决方式就是住房储蓄合同。此处我们着重以适用于类产品的合同进行分析。一住房储蓄合同内容详述“先存后贷，低存低贷，固定利率，政府奖励”是这个住房储蓄的亮点，以此吸引了不少的客户。此合同的签约到终止有以下几个流程：（一）签约 在此流程中银行与客户去要完成以下步骤：（）签订合同，其中合同额均为千元人民币的整数倍，且合同额不低于所购房款的；（）合同一旦签订，客户应先进行存款，即其须先为储蓄者集体做贡献，其中存款方式、利率等将由客户所选的合同类型所定；（）整个过程中银行提供服务的服务费由客户全权承担。（二）配贷.合同的配贷 当客户的合同达到下述条件时，才有资格或得配贷：（）在评价日，存款额至少已经达到合同额的；（）在评价日，合同的评价值至少已经达到“”。银行若应予配贷，银行将向客户发送书面问询了解其是否接受配贷，客户若接受配贷，必须在计划获得配贷的前一个月月底向银行提交接受配贷明。.贷款条件 银行有权为其贷款要求足够的担保。通常情况下，担保物须为房产或主要用于住房目的的地产。银行除了接受房产或地产作为抵押担保外，还可以自行决定接受具有同等担保效力的其他担保。住房储蓄贷款额与具有优先抵押权或同级别抵押权的债务额加在一起，不能超过银行认定的抵押物价值的 80%。通常情况下，银行借助专家评估决定抵押物的价值。评估专家由银行指定，其可以是银行的员工。除担保外，发放贷款的其他条件是：客户的信用可靠性及还款能力，客户须证明其能在不危害其他债务的同时按期还款。.贷款的获得 一旦合同获得配贷，在确定的配贷日银行需将客户的存款和贷款准备好。此后客户可以在任意时间支取贷款。当向银行提交接受配贷声明时，客户同时提出贷款申请。获得贷款后，住房储蓄贷款的利率依据合同类型及其达到配贷条件的而定。发生在贷款阶段的，客户未单独支付的费用和开支将计入贷款本金，适用于贷款的计息和还款规则。（三）合同终止 在下述情况下合同将终止：（）客户已至少拖欠两期还款，且在其后四周内仍未还款；（）担保物的价值贬值到不足以作为贷款的担保、且乙方在被要求提供额外担保后不能在适当的期限内予以提供；（）客户的资产状况恶化，或其共同债务人或其担保人已经陷入或即将陷入危机从而使得住房储蓄还款受到危害；（）发放贷款时乙方所提供的信息不正确或不完整。通过对住房储蓄合同（适用于类产品）的分析我们可以将此和同看做一个由存款、期权合约与贷款共同组成的金融工具。整个过程可以看做是一个投资过程，投资前期客户在银行存款以获得配贷，当存款金额达到合同额的（又合同额为房款的，即存款额达到房款的）且评价值达到要求即可获得配贷，其中存款利率与期限由合同类型决定。客户在此期间与银行签订期权合约，在配贷日获得是否接受配贷的选择权，即以贷款为标的的期权。若不接受，则期权合约结束；若接受配贷，即为买入以贷款为标的的期权。此期权合约是银行为一些想要避免未来贷款利率上涨的客户提供的一种期权类合约，此期权合约以贷款为标的资产，以是否接受配贷为客户的权利。期权合约完成后客户将进入贷款期，贷款金额应是合同额的 50%一下，贷款利率与期限由合同类型决定。合同具体指标见下表（以类为例）：合同 存款 期权 贷款 金额 金额为合同额的（为房款 的）标的资产 贷款 小于合同 额的 50%买入卖出 买入 利率.有效期 从签约日起至配贷完成 3.3%执行价格 3.3%期限 个月（最短）权费 服务费（合同额的 1%）+存款利息损失 108 个月（最长）属性 Europe Call Option 二住房储蓄合同的优势分析 其一，贷款利率低。目前，居民可以取得用于住房消费方面的贷款共有三种，即个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款和个人住房公积金组合贷款。个人住房公积金贷款的贷款利率相对较低,目前五年以上的贷款年利率为 4.95%，个人住房按揭贷款的贷款利率相对较高，目前五年以上的贷款年利率为 7.38%。住房储蓄作为一种全新的个人住房融资方式，以其超低的贷款利率得到了民众的青睐,最低贷款年利率仅为 3.3%,较个人住房公积金贷款利率低 1.65%，较个人住房按揭贷款利率低 4.08%。贷款利率低的直接好处就是使客户少付贷款利息，为客户省钱。其二，与中国经济息息相关。（1）抑制通货膨胀，促进国民经济的发展。“先存后贷”将那些本来要用于短期存款的资金用到了长期的住房储蓄资金中，配贷资金(存款加贷款)的“专款专用”，限定了住房储蓄资金只能用于住房目的，又将这些短期资金转化为长期投资，由此减少了短期货币市场对通货膨胀的影响。此外，通过将住房储蓄积累起来的资金投入到房地产业中去，会带动相关产业的发展并可提供相当多的就业机会，从而促进国民经济的发展。（2）改善了居民的居住条件，促进社会稳定。住房储蓄为老百姓提供了一种安全、可靠的住房金融工具，通过将自有资金的积累和融资手段有机结合的方式，刺激个人为住房积累资金从而使其有能力进行住房投资，这样做不仅能够改善居民自己的居住条件，也能够减轻国家建设住房的繁重任务和负担。因此，能够向社会提供集经济效益和社会效益为一体、促进经济和社会朝着良性循环方向发展的住房储蓄产品。三优惠政策背后的陷阱 第一，签约时,银行要求一切服务费由客户支付,且服务费为合同额的从合同条款中可以分析出合同额由三部分构成：的存款额，小于的贷款额，以及存款利息。如此看来你为存款也要支付的服务费，此为陷阱一。第二，存款利率较低。由于合同的性质，客户存款可以看做是整存整取，客户每月定期存入存款，在至少个月（最短获得配贷的时间）个月后才可以取得一笔大额的贷款额。而最低的整存整取利率为.，与住房储蓄合同中的.的存款利率相差甚远。此为陷阱二。第三银行在住房储蓄合同（第章）中明确指出，配贷顺序由合同额的大小决定，合同额较大的先获得配贷。从此来看，合同额越大的客户所承担的风险越大。在还款期间，贷款利率与房价的变化是不可预估的，虽然此产品可以预防贷款利率上涨，但一旦贷款利率下降，房价下跌那么客户将会承担一大笔的损失。此为陷阱三。第四，合同指出在签约开始后客户不得从事其他一切股票、证券等投资行为，限制了客户的资金流动，会使客户失去一些机会成本。此为陷阱四。四住房储蓄合同的在中国的现况分析 虽然该合同刚刚出现时受到了民众的青睐，但直到现在该合同也没有被中国大众所完全接受，我认为原因主要是由于中国与德国相差甚远的国情。二战后西德城市严重毁损,居民住房问题十分突出,西德政府除大量建设“社会住房”外,鼓励居民自愿参加住房储蓄,有效地集聚大量资金发展住宅建设,其间共融通资金9000多亿马克,为1200 万套住房的建设和改造提供了资金。此后德国政府为德国人民的住房实施了一系列的政策干预：一是保证有足够的住房建设，同时防止住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。德国对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。在德国，住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。1996 年德国开始实行的经过改进的新政策使更多的家庭能享受到政府的这项优惠政策，从而帮助更多的家庭 在德国，目前共有 35 家住房储蓄银行，他们受到专门法律的保护和限制，同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定，储蓄银行是法律规定的专业银行，法律规定其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。地方储蓄银行由当地的政府进行管理。从上可以得出我国存在的问题有三：（）政府对房地产业的监管力度不够，住房无法满足各个阶层的需求，住房的使用年限低，房价上涨过快；（）国家对住房储蓄体系的支持力度不够，无法为购房者提供优惠与便利；（）国家对此合同的法律监管力度不足，没有健全的法律体系保障购房者的利益，也无法限制与监管银行，为房地产业的发展提供和谐的环境。以上三方面的问题导致了，我国大众想买房怕房价涨，却有没钱买，可以贷款了却又怕利率涨，银行贷款有陷阱的风险，可以买房了，又怕住不了几年又得买的烦恼。总之，由于房价的不合理上涨为中国大众带来了一系列的“住房危机”。经分析调研，中德银行推出的住房储蓄合同在中国应有良好的的发展前景，只要我国政府为其发展提供一个稳定的市场，出台法律法规监管与优惠购房者的政策一支持其推广，做出更适合我国国民特色的住房储蓄产品。金工 夏珊