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建筑工程施工合同应注意问题
建筑工程施工合同    
    总 述 
    建筑工程合同是建筑项目的灵魂，是承包人进行施工，发包人进行质量控制，进度控制、投资控制的主要依据。它对涉及工程参与各方自始至终都起到了直接或间接的作用。可以这样认为，合同签署的合理与否成功与否，直接影响到工程本身的各个方面和环节，尤其是质量和成本。 
   然而，有些业主和承包商往往对前期所签订的建设工程施工合同注视不够，签订的合同不规范，不严谨，其后果给双方带来不少的直接或间接经济损失，出现开工时好是一家，结算是打成冤家的现象。有些合同管理人员，对合同的起草和签订时注意事项业不很明确。在此，本人结合自己的工作实际和理解谈下粗浅的认识。 
   一、我国现行建设工程施工合同 
   目前我国的建设工程施工合同借鉴了国际上广泛使用的fidic土木工程施工合同条款，由国家建设部、工商行政管理局联合发布，分为三个部分，可以简单的概述其内容为：“一书，二款，三附件”。 
   “一书”：是指“协议书”。主要为工程协议双方基本信息和合同概况。其内容在法律解释顺序中通常是第一位的。 
    二、协议书部分  
    此部分内容在填写时应注意以下几点： 
    1、合同双方单位名称应为全称，且必须和企业的工商注册名称相一致。是具备法人资格的主体。 
    2、工程概况要描述简介清晰。工程内容描述不应与专用条款中描述相矛盾。工程地点应为所实际工程所在地，这是因为工程结算的税率记取和工程纠纷依法解决时，都和工程所在地点有联系。 
    3、工程开竣工日期应明确，工期日历天数要计算准确。如果签订合同时因某些原因尚不能明确具体时间，亦应在专有条款注明开竣工日期的具体确定方法，比如自接到发包人书面开工令日起。目的是避免双方结算时对工期是否拖延，还是顺延导致价款变动的界定的争议。 
    4、工程质量。应明确质量要求。对于要求质量优质的工程应在专有条款中约定是否有奖励及奖励的计算方法。曾遇到过施工单位在投标时承诺优质工程，而签订合同时是合格工程，结算时业主以要求施工单位履行投标优质承诺为由扣罚工程款的事情。大家想想，业主的做法是否正确呢？上面已经提到过合同约定第一，合同中协议书第一！ 
    5、合同价款：招标工程的合同价款应根据建设部107号令的11条规定，依据中标通知书中的中标价格在合同中约定。非招标工程的合同价款依据工程预算在协议书内约定。      
合同价款是双方共同约定条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价，暂估价，概算价，都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。 
    如采用固定价格则应在专用条款中注明包死的种类，如：总价包死，单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。采用固定价格必须把风险范围约定清楚，应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。 
    还应注意：固定总价合同的固定是相对的，是有条件的，一定要充分说明这些条件，超出条件后，考虑调整的方法，如工期长，技术难度大的项目，采用固定总价合同对双方的风险均较大，不仅要在总价中考虑风险系数和包干系数，还要考虑变更价款调整的幅度值。 
    6、合同的组成文件内容。协议书中的合同组成内容在专有条款中可以在此基础上进一步补充。要注意：在这里没有次序的概念。其解释顺序，要以专有条款的约定顺序为主。 
    三、通用条款 
    通用条款是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订立，通用于建设工程施工的条款。 
    我国的合同范本中，通用条款中分了以下11个部分来对工程涉及到相关的词语和概念给出了具体解释： 
   1、词语定义及合同文件 
   2、双方一般权利和义务 
   3、施工组织设计和工期 
   4、质量与检验 
   6  合同价款与支付 
   5、安全施工   
   7、材料设备供应 
   8、工程变更 
   9、竣工验收与结算 
   10、违约、索赔和争议 
   11、其他 
   要知道到，在通用条款中的解释这并不是绝对和唯一的，也就是说，在没有后面专用条款另有约定的情况下，可以以本部分的解释为合同双方的依据。举个例子：合同通用条款中“１３、工期延误”指出如发生不可抗力工期可以顺延。对不可抗力的解释为“1.22不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。39.1不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风雨、雪、洪、震等自然灾害。在对于自然灾害的界定上对具体工程而言未免有些过于笼统和含糊。遇到很多的合同双方在签订合同时对此不够重视，认为发生的几率小，没必要。但是，本人要强调的是，建筑工程与其他的产业相比具有自身的很多特点，是一种特殊的产品，其生产周期长，原材料涉及广，生产环境不固定，千差万别，产品的质量和成本受外界因素影响大因而也具有高于其他产业的风险。合同的通用条款不能都对单独的没一个工程项目都能面面具到，涵盖具全。图省事，拿着范本就草草签订合同的做法是极不负责和不理智的！ 
   四、专有条款 
   专有条款是发包人与承包人根据法律、行政法规规定，结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修改。 
   专业条款是合同的灵魂，是核心，应是合同双方最真实，最全面，最清楚的意思表述。通用条款和专有条款的相互关系可以归纳总结为以下几点： 
    1、通用条款，专有条款一起构成了决定合同各方权利与义务的条件。 
    2、尽管通用条款大部分适用，但有些条款必须考虑工程的具体情况和所在地区的情况给予必要的变动而需在专有条款中进一步约定说明。 
    3、通用条款和专有条款相互解释相互补充来共同组成完整的合同。 
    1）、通用条款中要求在专有条款中更进一步说明或要求包含补充材料，而专有条款没有这些信息的，则合同条件不完整。 
    2）、通用条款不适用与工程具体情况，不适于所在地的法律、法规或特殊环境要求，应在专有条款中进行变更或加以说明，否则合同条件不完整。 
   本次讨论主要针对合同签订时的注意问题，以案例的形式谈谈自己的粗知淡解。   
   今天先从一个简单的案例开始。 
   【案例一】合同的有效问题 
    某外商独资公司委托招标代理公司进行招标建设厂房，有5家施工单位进行了投标。招标评委评出了拟中标人顺序，由业主进行确定。然而业主并未从中确定中标人，而是与5家以外的一施工企业签订了承包合同，并随之支付了预付款。5家公司得知后联名起诉外商公司于法院，要求判定其合同无效，应于5家单位内确定中标单位。谁做错了？ 
   分析： 
   恐怕有相当多的人一看就会说肯定是业主错了呗，没参与工程招投标，就取得中标资格，违反《招标投标法》，属中标无效，那由此订立的合同肯定无效。 
   先给大家打个比方吧，我有一套房子要出售，发了广告，价格呢到时面议。结果来了5家人想买，都分别谈了价格，当时没定下来，让5家回去等通知，可后来的朋友另外给介绍了一家，价格给的最高，我就自然卖给后来的这一家了。你说那5家知道了联合来告我，非要给他们其中一家...？ 
  本案例中要让大家了解的是，合同的签署是和许多法律法规相联系的，有明示的也有隐含的。首先，要了解合同法规定了怎样的合同才是无效合同： 
   合同法：第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： 
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 
　　（三）以合法形式掩盖非法目的； 
　　（四）损害社会公共利益； 
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 
    （一）～（四）条显然不合适，给人家扣不上大帽子，那就着重看看第（五）条，是否违反法律、行政法规的强制性规定？我们再来看看《中华人民共和国招标投标法》的规定是什么： 
   第三条、在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目…….必须进行招标： 
   （一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； 
   （二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 
   （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 
   前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。    
   第六十七条 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目进行招标，贷款方、资金提供方对招标投标的具体条件和程序有不同规定的，可以适用其规定，但违背中华人民共和国的社会公共利益的除外。 
   大家看到这些如还不能准确判断的话，就在看看国家发改委的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》需招标的工程范围： 
    第三条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目……  
　　第四条 使用国有资金投资项目……  
    第五条 国家融资项目……  
　　第六条 使用国际组织或者外国政府资金的项目……  
    好，通过以上分析，现在我们该做出结论和总结了： 
    本案例的特殊性就在于建设单位的特殊性——“外商”，由外商投资并建设，而且使用的是其自有境外资金。以上的各种法律条文规定显然都不适用，涉案的合同也不存在法律，行政法规强制规定的情形，这是其一。其二，业主也并没有给他们发中标通知书。其三，招标文件不会承诺投标人报价最低的为中标人，也不会向投标人解释不中标原因的。 
    我们大家应通过本案例来清楚一个概念：合同要依法签订，一旦签订要废除或进行原则上的更改不是件轻而易举的事情，依法签订的合同是要收法律保护和制约的。本案例最终法院根据合同法相关规定认定所签署合同是有效的了。
飞翔老师的补充：
1.招标人不承诺报价最低的为中标人。
一般的招标文件都会注明，不要认为我报的价最低，你就得用我，即使低价中标的项目。
2.招标人在约定或者法律、惯例规定的范围内，可以拒绝所有的投标。
比如，世行贷款项目就明确规定超过期望价7%的可以拒绝所有投标（期望价的说法不一定准确）。项目规划时业主是要通过投入产出计算进而决策的，实施阶段一招标大大超出业主的成本计划，项目可以终止，也可以重新准备。当然招标失败，可以通过议标或者其他的方法来补救。 
商品房的销售面积、套内建筑面积及分摊公用建筑面积
销售面积
  商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，是套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。即：
        销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积。
        套内建筑面积
        套内建筑面积的计算方法：
        套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。
        　（1）套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规范的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
        　（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，与公用建筑面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。[2]非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
分摊的公用建筑面积
        商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
     (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
        　(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
        下列空间不得计入公用建筑面积：
        　(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
        　(2)作为人防工程的地下室。
        商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
        公用建筑面积 = 整栋建筑的面积 - 各套套内建筑面积之和 - 已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。
        公用建筑面积分摊面积系数 = 公用建筑面积 ÷ 各套套内建筑面积之和。
        分摊的公用建筑面积 = 各套套内建筑面积 × 公用建筑分摊系数。
        因此，商品房销售面积公式还可表达为：
        商品房销售面积 = 套内建筑面积（1 + 公用建筑面积分摊系数）

   防止房屋使用面积缩水
        　　签约及入住时应注意：坚持要求开发商在交房时出示《房屋实测面积》；
        认真审查合同附件中关于分摊面积部位、范围的确定。
        房屋建筑面积计算与房屋权属登记的新规定
     　建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》主要有下列三方面的新规定：
        　　一是要在房屋产权证书附图上注明测绘单位的名称，并明确房产测绘单位将对其完成的房产测绘结果的质量负责；
        　　二是要在房屋产权证书附图上注明房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有面积；
        　　三是有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，作了规定，如房屋层高方面规定，计算建筑面积的房屋层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）；
        房屋屋顶斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。不规则维护物，如阳台、挑廊、架空通廊等，其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

房子的建筑面积计算公式
分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。　
公用建筑面积由以下两部分组成：　
A、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
B、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半　
C、公用建筑面积分摊系数　
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积　
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积　
建筑面积是“套（单元）建筑面积”的简称。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积　
使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。　
套内面积是“套内建筑面积”的简称。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积　
1．套内使用面积是指房间实际能使用的面积；2.套内墙体面积是指新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种；3.套内阳台建筑面积有封闭式阳台、挑阳台（底阳台）、凹阳台和半挑半凹阳台之分。　
供热面积=套内使用面积+套内墙面积　
一般来说：套内使用面积*1.49=建筑面积
建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用面积[（套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）*公用建筑面积分摊系数

造价预算容易遗漏项目
做预算看图很主要，施工图中的项目要做全，现场签证一张别拉。一般大项都可以做主要是小的别人不注意的要做上。现将容易忘的项目发给你作参考。
造价预算容易遗漏项目
1、在平屋面保温屋面中排汽孔项目。
2、楼梯栏杆中的预埋铁件。
3、油漆、涂料用脚手架项目。
4、预制板梁砼：板梁封头砼、运输、安装
5、钻孔灌注桩：入岩深度的钻孔（该项目市政和公路定额项目包含内容差距很大）
6、户内管道安装的吹扫项目容易遗漏；
7、室外管道安装的超高费；
8、角钢的制作安装项目及其主材费用；
9、沟槽土方单侧弃土的系数容易遗漏；
10、外运土的人工系数忘记乘；
11、电缆、电线等项目上清单只是提供净工程量，在组价时还得加上预留、弯曲、损耗等长度；
12、在配电柜安装清单中基础型钢容易漏；
13、给排水上管道安装清单中套管容易漏；
14、风管穿墙的封堵。
15、调节阀试压冲洗临时短管制作安装。
16、设备安装吊装机具摊消。
17、工艺管道安装中法兰安装的螺栓是未计价材料。
18、安装部分：高层建筑增加费 计算的基数包括6层或20m以下的全部人工费。在高层建筑同时又符合超高施工条件时，高层建筑增加费和超高增加费是叠加计算的。
19、屋脊线、盖板！主要是零星部件！
20、一些零星的、小型构件砼容易漏算；
21、屋面分格缝，特别有架空隔热层时，水泥砂浆找平层有分格缝，而且在隔热板上也要做分格缝；
22、一些规范要求的也容易漏项，比如：墙长超过5米时要增设构造柱，墙高超过4米时要增设压梁；
23、设备安装加垫铁、管道安装时支架制作、安装、油漆防腐；
24、通风管道安装的帆布接口；
25、楼梯间顶层满堂脚手架、屋面分格缝、设计说明中构造要求以及一些室内外零星构件
26、外墙抹灰分格嵌缝有相应的定额子目，所用材料不同，应套用相应的子目
27、板的负筋分布筋很容易漏，因为图纸根本没反映。除了要看下工地看看以外，没别的办法
28、在挖土方工程中，现在的计价表，挖湿土方的抽水费未计入（以前的定额是包含），现在归入在措施项目中，即第二十一章　施工排水、降水、深基坑支护章节内。在编制时，不要忘了啊！
29、各种建筑的伸缩缝：屋面的分格缝、外墙与散水交接的沥青嵌缝；
30、构造柱的突出部分；
31、预制板间的现浇带；
32、打预制桩的，桩头、接桩、送桩等。
33、钻冲孔桩的，钢护筒、入岩增加费、操作平台、砼是采用水下砼浇筑。
34、钢板桩打、拨分开套子目、在基坑作业和在坑上作业的系数。
35、没有详细的布置图，但图纸说明中提到的项目。如填充墙的构造柱、砌体加筋等
36、措施项目费用的大体积砼的测温费
37、土建工程为二装的预留预埋件
38、土建工程中窨井、化粪池项目如套综合定额，别漏了其中相应的措施项目，如挖湿土排水费、基坑排水费及脚手、模板费等
39、暖通工程中容易遗留的项目：
1）空调风管阀门、静压箱，风机盘管回风箱的保温；
2）设备本体与管道连接中的法兰；
3）屋面水系统管道中的土建支墩；
4）末端设备采用的减振措施。
40、合同文件并不是一张纸，包括投标文件等，施工组织设计直接影响措施费的构成，按照规范施工则是合同内容之一。比如投标时按24小时连续施工考虑，夜间施工措施费就不能不考虑，噪声等环境保护费用也不是简单的费率就可以代替的。再比如设计图纸规定用PE给水管，但并未说明屋面部分要采取什么措施，按规范PE管不能爆晒，应有保护措施，报价时就应该考虑。另外，定额和规范不符时，应以规范为准，因为验收以规范为准。
41、对清单项目和下挂定额子目的衔接不能完全掌握（包括工程量计算规则、工作内容等）。定额有计算规则，清单有计算规则，两者必须一致。比如前面多次有人提到的管道支架和穿墙套管，按清单是应该计算，不过室内管道安装定额通常都包含支架和套管（各地规定有不同），再计算就重复了。
42、楼梯石材踏步开槽容易漏掉，墙面装饰不同的装饰材料接缝处理，顶棚扣板四周压线易漏算。
43、土建里面的：人机配合挖土有个系数，湿土也有系数。-0.06位置的防潮层。
44、土建中还有个东西容易忘，就是支撑钢筋用的马凳，实际施工中这个也是不小的数字，而且很烦
45土方类别及运距；
46、洞内、地下室内等需照明施工的人工费增加40%；
47、构造柱圈过梁模板砼计算；
48、管桩桩芯砼、送桩及试验桩的计算、管桩长度应计桩尖长度；
49、砖砌栏板1/4、1/2厚定额按900考虑，每增加或减少人材机需调整；
50、桩芯圆钢板、预埋铁件等刷防锈漆等；
51、不规则墙面抹灰、墙面钉钢丝网等人工增加；
52、墙面抹灰垂直高度超高抹灰厚度调整；
53、电气竖井桥架工程量统计有出入，原设计没有具体的安装大样图，由预算人员根据经验自行考虑安装方式。
54、高大厂房安装所用脚手架费用。一般钢结构不搭设脚手架。
55、钢筋工程中的垫铁可算在钢筋工程中？(按各地情况)。
56、抹灰工程中用的那个铁丝网山东省2006版消耗定额已单设子目，进入直接工程费。
57、脚手架费用应以被批准的施工组织设计中的做法计算。
58、装饰中的门的特殊五金，尤其是防火门。
59、容易把室外台阶的底面抹灰漏掉
60、容易漏大体积砼里设置的金属导热管
61、不同砼等级浇筑时设置的快易收口网
62、在做装饰装修时清单项目多是按完成面计算的。很多项目看起来是完整的，如果不仔细看设计图纸和施工规范及招标文件是很容易漏算，导致清单组价不合理。
63、夹板基层的防潮防火及防虫等处理，石材防潮处理，石材、抛光砖等边角磨边抽槽等细部处理，浅色的石材做地面多用白水泥等。较高的天花吊筋的反撑措施及防护，特殊装饰部位按设计要求拼接时需裁减材料时的损耗等。
64、梁高超过700MM和墙的对拉螺栓；
65、框架柱部分的砌体加固；
66、基础满堂脚手架
67、梁板墙增加的单项脚手架
68、外墙抹灰中的分格嵌缝项目，一般的也较容易疏忽的。
69、脚手架项目中的油漆刷浆用脚手费容易不计的。
70、加气块墙面处理。
71、以投影面积计算的砼工程（楼梯、阳台等）中砼含量大于定额含量应调整。
72、管道与自控专业接口部分，取源部件可能会出现多算
73、脚手架的搭拆容易漏项
74、照明系统灯具安装超高费和其系统调试很容易遗忘
75、楼梯间的最上段，记取的脚手架费不同下边。
76、防水材料附加层厚度的调整。
77、散水的油膏灌缝
78、楼梯预埋件；
79、卫生间等墙体上的砼翻边（当然此类属于划分问题，未算部分往往在墙体中计入了，可是在编制清单中这是个醒目的问题哦）；
80、地下室工程中的照明费用；
81、女儿墙变形缝的沥青麻丝
82、预埋铁件
83、出屋面烟囱
84、阳台处的雨水管
85、清单投标报价中，预制构件以个计价时，预制构件上的预埋铁件
86、回填土中的挖土和运土；
87、挖土（挖槽或挖坑）中的运土；
88、基础垫层；
89、木制作的油漆；
90、砖基础防潮层
91、土方人工清底时的难度系数；
92、室外工艺管道安装时的脚手架费用；
93、钢结构焊接的无损检测费用；
94、工艺管线的穿墙套管封堵；
95、沉降观测点的钢筋头及所用的人机费
96、加气块墙面处理。
97、以投影面积计算的砼工程（楼梯、阳台等）中砼含量大于定额含量应调整。
98、施工与生产同时进行时，其费用计算往往容易遗忘
99、管道与自控专业接口部分，取源部件可能会出现多算
100、脚手架的搭拆容易漏项
101、照明系统灯具安装超高费和其系统调试很容易遗忘
102、楼梯间的最上段，记取的脚手架费不同下边。
103、防水材料附加层厚度的调整。
104、散水的油膏灌缝

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