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房地产市场规制浅析

摘要：近年来随着经济的发展，我国的房地产行业也持续高速发展，为我国人们住房的改善起到了较大的作用。但是这种繁荣发展的表象下也隐藏着许多亟待解决的问题，比如房价过高，土地资源浪费等等。尽管国家出台了一系列的调控制度，但是这些制度效率低下，主要原因是这些制度结构不合理，缺乏实施机制。因此，加强对我国房地产市场规制的完善势在必行。
关键字：房地产；市场规制；浅析；建议

随着经济的不断发展，国内外经济环境的变化，房地产业的发展呈现了一种不健康的状态，为了使人们真正的住有所居，安居乐业，政府部门的当务之急就是完善房地产的市场规制，从而对房地产业的发展进行正确的引导和规制。
一、我国房地产制度的发展
说起我国房地产的发展，得追溯到1998 年，国务院颁发了第 23 号文件，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了长达40 年的住房实物分配制度，从此房地产有了市场。同年5 月 9日，《中国人民银行个人住房贷款管理办法》[银发（1998）190 号]出台，随着人们思想观念的改变，越来越多的群众热衷于贷款买房，更加加速了房地产的发展。随后的5年里，房地产疯狂的发展，房价也一路走高。随后，2003 年 8 月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国 18 号文”出台，促使了房地产由热到狂热。直到2005 年 3 月份的《政府工作报告》中，国家才第一次明确提出抑制高房价。然而此时房价已在狂奔。随后，国家陆续出台了限制购房、提高首付款等等措施，然而都没有起到根本的作用。房地产市场仍然蓬勃发展，房价仍然是居高不下。
二、我国现有房地产市场规制存在的问题
我国房地产市场规制法立法方面主要存在两大问题,一是市场规制法律规范之间不协调、有冲突;二是法规内容中,实体规范不完整,且缺少程序规范。三是执法不严难以起到效果。
（一）法规之间缺少协调性
市场规制是由现行的各市场规制法律规范构成的有机联系的统一体。房地长市场规制也是如此。一个健全完善的法律体系是一个内部协调一致、内容丰富并且功能完善的动态体系。反观我国房地产市场规制中的各法律规范，缺乏内部的协调一致性。既有同级法律规范之间的不协调,又有不同级法律规范之间的冲突。
同级法律规范之间如《反不正当竞争法》与《反垄断法》之间的冲突,使得两法在行为要件、法律责任方面的不同规定在具体规制上述行为过程中产生法律适用的难题。又如《反垄断法》和《产品质量法》在行政垄断方面存在交叉,但两法在适用主体、执法机关权力配置以及罚则方面的不同使得两法存在不容忽视的冲突。这些竞合和冲突的存在就意味着对竞合处理的不一致就会形成法律适用的混乱。不同级的市场规制法律规范间主要是《反垄断法》《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》《产品质量法》《价格法》等法律与相关司法解释、行政法规等的冲突,有些甚至出现了司法解释、行政法规修正相关法律的情形。
（二）法规内容方面有缺失
一是房地产市场规制的内容不完整，尤其是缺乏市场退出机制。我国在市场准入方面己形成一套相对完整的体系,但在市场退出方面却缺乏完善的制度，由此相当一部分市场主体退出并没有按照法定程序去办理注销登记,而是以不参加年检方式坐等工商部门吊销执照以达到拖欠账款、逃避债务税收和法律责任的目的。这些行为增加市场中的不稳定因素,因此建立完善的市场退出机制,完善市场规制实体规范已经刻不容缓。二是市场规制缺少程序性规范。与宏观调控法相比,房地产市场机制的立法更加重实体轻程序。最明显的体现就是《反垄断法》，它虽然有着丰满的实体性规则，然而程序性规则却严重缺乏,这明显是立法者重实体轻程序倾向的体现。
（三）执法不严难以起到效果
一是市场规制的执法理念需要改变。改革开放三十多年来,在这个过程中颁布了大量的市场规制方面的法律法规，然而从社会行为和社会制度方面来说，社会行为较容易改变和被人所接收，而思想意识却是根深蒂固的，是需要时间来，慢慢转变的。我国由计划经济时代转向法制的市场经济社会，无论是人民群众还是执法人员，都需要及时转变观念。二是市场规制执法的主体多，职权不清楚。从现行立法来看,工商行政管理机关是主要的执法主体,但是作为普通行政执法机关的工商行政管理机关不仅要接受上级机关的领导,同时又要接受同级人民政府的领导,尤其是在机构编制、工作内容和人事任免方面。这种领导性的隶属关系使得工商行政管理机关在市场规制执法方面缺少必要的独立性,在这种情况下,就难以保证市场经济的统一性和执法公正性。三是市场规制的执法程序不规范。就我国而言，房地产市场规制法的程序规范方面是比较缺乏的,或者是缺乏相应的程序性规定,或者即使有也是很简陋的规定，难以在具体实践中操作实施。
三、 房地产市场规制的对策和建议
（一）明确市场规制法的范围界定
上述提到,市场规制法就是国家从社会整体利益出发,为维护市场机制的正
常运行,对影响市场秩序、偏离市场的行为进行规制的法律规范的总称。因此，对房地产市场规制法的范围界定尤为重要。
1. 明确界定市场准入与市场退出关系
随着经济全球化的发展，市场的参与主体越来越多，实力和水平也是良莠不齐，市场主体之间的相互影响越来越密切,因此为了提高市场主体的水平、同时降低执法成本,国家有必要抬高市场门檻,从源头上避免低水平主体进入市场，因此要把市场准入和市场退出纳入市场规制的范畴。
2. 维护公平的竞争关系
现代市场经济的核心就是公平自由的竞争秩序,市场规制法也是基于维护市
场竞争秩序而产生的。但是,进入市场的经营者为了追求经济利益会进行一系列
的市场竞争行为。有些经营者为了追求利益最大化往往会限制竞争或者破坏竞
争,而市场本身又存在缺陷,此时不能自我调节或优化配置,市场出现失灵。在市场失灵的情况下,为了维护公平自由的竞争秩序,国家有必要运用公权对市场竞争行为进行规制,把竞争行为纳入市场规制范围。
3. 房产质量保证
经营者进入市场之后会为社会提供产品和服务。但是,由于利益的驱使以及市场机制缺陷,有些经营者会提供质量不合格的产品甚至劣质产品。但是房产属于特殊的商品，它的质量直接影响着人们的生命安全和生活质量。因此，为了保证人们真正的安居乐业，必须保证房产的质量，法律需要对此进行监管,以保证商品和服务的质量安全。
(二)建立科学的房地产市场规制
房地产作为一个关系民生的大市场，对行业进行市场规制规制体系的建立是极为有必要的。首先，由与房地产相关的诸多法律部门按照一定的原则和位阶层次形成的一定的市场规制法律规范表征样态，然后在科学合理的立法模式下,把市场规制理论内容上升为法律规范内容并用来指导实践，从而建立起科学的完备的市场规制法体系。
（三）加强房地产市场规制的执法
当前我国市场规制执法模式主要是以行政控制为主、司法控制为辅。随着经济全球化的进程，我国的市场经济正在深入发展，在利益最大化目标的驱使下,各种破坏市场竞争和经济秩序的违法现象层出不穷,为了有效规制市场,必须选择一种强有力的市场规制执法模式。首先要发挥行政机关的主导地位,同时综合运用民事和刑事方面的司法手段补充规制。最后，要充分发挥执法机关的作用,加强司法控制,不断完善司法控制手段和司法救济途径,实现市场规制目标。
四、 结论
在经济学里，任何的一个资源都是稀缺的。房地产作为特殊的商品，它的两项重要的要素是土地和资金。随着经济的发展，我国的房地产行业也得到了一定的发展，然而在发展的过程中，也存在着大量的问题。比如，房地产的建设中消耗了大量的土地，房价却过高等等。因此，通过完善我国房地产市场的规制建设，在节约资源的原则下，促进房地产的健康发展。

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