地产项目营销策划书.doc

目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析：凤凰城一期现有房源价格表二 期 房 源 情 况 介 绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。凤凰城项目基本数据表1、 案名：凤凰城2、 开发商：河南华夏军创实业有限公司3、 投资商：郑州市鑫山置业有限公司4、 位置：凤凰路与凤台路交叉口5、 开发业绩：郑州商品大世界6、 售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面7、 电话：6519922 65199778、 物业管理：0.32元/平方米.月9、 公交线路：208、85、601、27、77、8710、 园林绿化景观：简单绿化11、 占地面积：45571平方米12、 建筑设计风格： 无特色。13、 建筑面积：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高层23000平方米。14、 五证情况：全15、 绿化率：32.3%16、 获奖情况：不详。17、 楼盘形态：8栋多层，6栋连排别墅，两栋板式小高层。一期可售资源分析： 凤凰城5#楼销售情况一览表一单元二单元三单元四单元五单元东中西东中西东西东西东西7450.5233.0733.0750.5274101.1792.8897.8897.8897.88101.07一层二层三层D#四层D五层六层七层凤凰城7#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积：159.697（其中七层为140.997）一层二层三层四层五层六层七层凤凰城9#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积：159.697（其中七层为140.997）一层二层三层任部长四层五层六层七层凤凰城11#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积：159.667（其中七层为123.33）一层二层三层四层五层#六层七层凤凰城13#楼销售情况一览表东一单元东二单元东三单元东西东西东西面积：159.697（其中七层为140.997）一层二层三层任部长任部长四层#五层六层#七层凤凰城15#楼销售情况一览表一单元二单元三单元四单元东中西东西东西东西77.9841.0433.88127.99127.99127.99127.99127.99127.99一层二层#四层五层六层150.78130.36七层#一期现房可售资源总计37套。总面积5178平方米。其中：160平方米23套，将近3680平方米，比例为71.1%。 127平米9套，将近1143平方米，比例为22.1%。 160平米分布：6层11套，5层9套，4层1套，3层2套， 127平米分布：7层1套，5层1套，4层4套，3层2套，2层1套。由此可见：余房销售重点在于，160平米的销售，尤其是高楼层。另有3000平米地下室，可做仓储空间使用。楼号层数5#7、9、11、13#15#1、2单元3、4、5单元1、2、3、41单元2、3、4单元七层15661585152815991540六层162815921718五层1758174818181768四层1886188619171886三层1926192719271927二层1898188618881878一层1858185818581878凤凰城一期现有房源价格表 单位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 况 介 绍户型配比情况分析户型ABCDEFGHIJKLMNOPQ户型类型一室一卫一室一卫复式两室两厅两室两厅复式复式两室两厅复式一室一卫一室一卫复式一室一卫一室一卫复式一室一卫一室一卫单位面积29.5744.7989.5881.7295.23137.59161.6686.52154.6229.5744.7989.5829.5744.7989.5830.5941.17套数4032833115614201645414040所占比例13.89%11.11%2.7%1.04%0.14%0.35%0.35%19.44%4.86%6.94%5.56%1.38%1.73%1.38%0.35%13.89%13.89%面积（）1182.81433.28716.64245.16285.69137.59161.664789.682164.68591.4716.64358.32148.95179.1689.581646.81223.6面积比例7.36%8.92%4.46%1.52%1.77%0.86%1%29.8%13.5%3.68%4.46%2.23%0.92%1.11%0.55%10.25%7.6%坐落3#楼第一部分、南北14单元3#楼第二部分、东北西南5单元3#第三部分、东西612单元3#第四部分、东南西北1315单元2#楼、东西15单元建筑层面积25层594.88176.951211.28371.8717.6单元数四个单元两个单元七个单元三个单元五个单元楼栋面积3332.72830.16954.362084.052870.4楼栋案值凤凰城二期开发288套住宅房源，规划建筑面积14500，实际建筑面积16071（估算值），绿化率32.3%，建筑密度27.8%，容积率2.0。（商铺除外）同样户型分类情况一室一卫两室一厅复式商铺总套数197622938户型配比60.4%19%8.9%11.7%各部分面积7122.635320.533628.472545.78面积配比38.2%28.5%19.4%13.6%各部分案值案值比例1. 户型配比上一室一卫所占比例较重，推广侧重点应该放在一室一卫上2. 两室两厅86.52在单项户型配比中所占比例为19.44%，是所有户型中最多，3. 金额配比上商铺所占比例较重，由于商铺和住宅是两种不同建筑形式，因此可以分开来推广。二期认购价格表 单位：元/楼号层数2#楼3#1组3#2组3#3组3#4组楼层均价15单元14单元5单元612单元1315单元一层1698商铺商铺商铺商铺1698二层17981755178818081787.25三层184818121796187818781842.4四层177817861828185818481819.6五层无16721706175817581723.5六层无1578157615661622161816281598七层无露台露台各栋楼均价1780.5172017241780.11784总均价1750二期工程进度表5月动工9月20日主体完工10月15日12月10日外立面完工2004年元月20日交房二期价格定位内部认购10%，1750元/平方米开盘销售20%，1800元/平方米强销，1850元/平方米-1950元/平方米商铺价格6000元/平方米，以上。