泛海国际居住区研究报告.pptx

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉泛海国际居住区研究报告湖北中原研究部 WuHan.11.2011Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010报告内容报告内容421武汉武汉CBDCBD概况概况客户分析客户分析泛海国际居住区泛海国际居住区项目总结项目总结53营销分析营销分析Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010Part 1.1Part 1.1武汉CBD区域组成Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010武汉CBD是中心城区五条主干道围合而成的区域左图红色部分为武汉王家湾CBD。西北部以发展大道为界，东北部以青年路和常青路为界，西南部以汉西路为界，东南部以建设大道为界，5条中心城区主干道围合而成的区域将规划成武汉CBD。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010武汉CBD由泛海国际居住区，SOHO城，泛海城市广场，中心商务区两大公园以及其他目前尚未规划的项目组成别墅区soho城泛海城市广场香海园，兰海园，碧海园武汉中心樱海园体育公园生态居住区核心商务区Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010泛海国际居住区和泛海城市广场香海园樱海园兰海园碧海园樱海园目前武汉CBD唯一在售住宅项目，而其他香海园、兰海园和碧海园，首批单位预计明年下半年公开销售。它位于武汉CBD东北端，邻近地铁2号线、3号线。是武汉CBD首个集高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚服务式公寓和公共活动广场等功能于一体的大型城市综合体。其定位为“一站式、体验式”国际时尚消费购物中心，。预计2011年底实现正负零。写字楼预计竣工时间为 2013 年5月，酒店竣工时间为 2014年5 月。目前正在开展基坑土方开挖阶段。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010地下空间其中王家墩中心站也是武汉CBD核心区地下空间的首个实施工程 武汉CBD商务核心区地下空间是集地下商业、文化娱乐、交通、基础设施为一体的大型地下综合体。商务核心区规划建设布局包括：轨道交通三、七号线，地铁王家墩中心站，中心广场中心广场，黄海黄海路下穿隧道路下穿隧道，地下交通环路及公共管沟地下交通环路及公共管沟，地下地下商业连廊商业连廊，地下停车场地下停车场等7个部分。总建筑面积约260万平方米，总面积相当于9个中山公园或27个洪山广场。其中，核心区地下空间规划建设94万平方米，以地铁中心站为发源地，形成规模庞大的地下商城。中心站分为地下三层：地下一层是下沉式广场，设计为一个穹顶，将建成我市外形最特别的地铁站；地下二层为3号线与7号线共用站厅层；地下三层分别为3号线与7号线的站台，此项目于2010.10月启动。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010泛海国际SOHO城泛海国际SOHO城共有8栋建筑，其中6栋26层，2栋37层综合商业层，4848万方万方的建筑面积。泛海国际SOHO城，位于财富核心商务区核心门户位置，紧临高端居住区,泛海国际居住区，总建筑面积约79万方，是集SOHO办公楼、5A甲级写字楼、高档公寓、酒店、酒店式公寓、商业为一体的国际全能商务服务综合体，未来商务办公氛围浓厚，居住基础条件优越。泛海国际SOHO城采用绿色生态建筑设计，以“建造健康”为理念，为贸易、信息、咨询、创意等行业量身定做宜商宜居的综合空间，全力打造先进、智能、现代化的综合商务聚集地.Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010武汉中心区域7：观光阁区域6：酒店区域5：酒店区域4：酒店式公寓区域3：办公区区域2：办公区区域1：国际商业区世界级会议中心武汉中心位于财富核心商务区西南角，占地约2.81公顷，总建筑面积32.1432.14万方万方，楼高88层，建筑高度438米。武汉中心为集智能办公区、全球会议中心、VIP酒店式公寓、白金五星级酒店、360高空观景台、高端国际商业购物区等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体，定位于与中国中部现代服务业中心相匹配，体现武汉市经济、人文发展趋势和地貌特征，满足高层次商务活动及人士需求。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010王家墩公园，梦泽湖公园王家墩公园效果图梦泽湖公园效果图 规划在王家墩地区建设四大开放式绿化休闲公园，建设核心区南部公园，其绿化与水面总用地面积达到5151公顷公顷，面积接近中山公园的两倍。利用现状机场跑道南侧17公顷水杉林，建成森林公园。王家墩公园体量12万方，今年年底将竣工。梦泽湖公园位于武汉中央商务区规划的中心轴线南端，总占地面积约49.749.7公顷公顷，湖水面积约23公顷，是武汉最大的人工水体公园。它规划布局为湖中有岛屿，湖边设码头，湖岸四周建环湖景观带，形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间。2011年5月份，梦泽湖公园一期规划通过，目前正在进行水体公园的开挖阶段。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010Part Part 1.21.2武汉CBD总体规划定位Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010由来武汉政府充分发挥空军汉口机场旧址的优势资源，同时响应中部崛起的占率，武汉CBD应运而生。原王家墩面貌原王家墩面貌规划建成后效果图规划建成后效果图武汉CBD选址于汉口的王家墩地区。王家墩地区建国以来一直作为空军汉口机场使用，随着城市的发展，已成为汉口的地理中心，该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整，地面拆迁压力小，是城市中心区极为难得的一块可供进行高层次、大面积开发的用地.随着国家中部崛起战略的提出和武汉城市圈的建设，服务于武汉经济，满足日益紧密的国际经贸合作与交流，武汉市委、市政府适时提出建设自己的CBD。2003年1月，市长李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的政府工作报告中，站在武汉未来城市发展的高度，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署。从此，武汉CBD建设正式拉开序幕.Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010总体定位将发展成为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心 武汉CBD规划总用地面积7.41平方公里，规划建筑总量为1400万平方米。预测2019年在CBD工作的和居住人口规模将达到15-20万人。武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010规划分区规划结构包括中心商务区、全生活城服务区、综合商业区及生活居住区等四大功能区。生活居住区生活居住区商务中心区商务中心区综合商业区综合商业区全生活服务区全生活服务区全全生活城服务区生活城服务区，用地63公顷，布局在中心商务区东北，靠近常青路、青年路布置，以服务市民购物休闲、商业娱乐等新兴业态为主，兼具高档宾馆会议功能。综合商业区，综合商业区，用地65公顷，位于中心商务区与建设大道之间，通过综合商业街衔接中心商务区与老城区的商业功能，建设商业、公寓以及少量办公建筑。该区域主要服务于中心商务区，兼顾提供外围城市地区服务中心商务区中心商务区，用地约1.0平方公里，以中央广场为核心，布局商务核心区和外围3个综合商务组团，功能以A、B类商务办公为主，兼有商业、文化、娱乐及中高档酒店、公寓、住宅等建筑，形成土地混合使用的“24小时”活力城市。生活居住区，生活居住区，用地262公顷，规划居住人口20万人。在生活居住区中建设13.4公顷的现代体育中心，丰富商务中心与社区居民的文体生活。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010Part Part 1.31.3武汉CBD交通规划Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010 武汉CBD到武汉周边地区有两条交通动线，6个地铁站点，30个公交换乘点。武汉CBD位于汉口城区中心，距天河机场21公里，汉口火车站1公里，武汉开发区18公里，东湖经济技术开发区24公里，位于城市内环与二环线之间，是城市快速交通的结合点。武汉轨道2号线和规划中的3号线，共享未来CBD的5条轨道交通线路、6个地铁站点和30个公交换乘站点，可便利地达到武汉三镇。距新世界国贸商圈咫尺之遥距江汉路商圈5公里接发展大道（城市核心区）接建设大道（武汉金融街）距1号线2公里2号线从基地内部穿越Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010武汉CBD内部交通动线规划：两纵三横，实现了本区域任意地点10分钟可上城市快速通道。规划确定“两纵三横”的道路格局，实现本区域的任一地点10分钟内可上城市快速干道。规划以全互通的立交形式，通过地上、地面与地下等多层复合的路网体系，将商务核心区高层建筑、地铁站口、地上与地下商业空间、停车场库（包括地下停车库）相衔接，形成全天候的综合城市空间。根据武汉市轨道交通网络发展规划，地铁2号、3号和7号三条轨道交通线路将穿越王家墩地区。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010Part Part 1.41.4武汉CBD建筑园林配套Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010武汉CBD建筑经典石材建筑，成就高尚经典石材建筑，成就高尚居住风范居住风范：采用天然花岗岩，构造紧密、均匀、质地坚硬，具有很高的抗压强度，使得建筑坚久耐用。天然石材的耐腐蚀性和耐温差特性也非常符合武汉天气特性A A级保温系统，看不见的精级保温系统，看不见的精益求精：益求精：樱海园采用的A级保温材料西斯尔岩棉保温板，可以降低冷气或暖气能耗70%以上，具有高效的吸音降噪和弹性消振性能。集中供暖，减少二氧化碳集中供暖，减少二氧化碳的排放的排放，节能环保，满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”“适用”和“高效”的使用空间。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010武汉CBD园林内部配套王家墩公园内部配套体育公园外部配套后襄河公园内部配套梦泽湖公园Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010项目配套武汉CBD各个组成部分本身是项目的配套，共同组成一个大型的中央商务区。泛海居住区内部园林配套,游泳池，瑜伽馆等等。武汉中心，集国际商业于一体地下中心，大型的购物广场交通中转外部配套：综合商场：武商量贩、新世界国贸店Code of this report|22 Copyright Centaline Group,201021武汉武汉CBDCBD概况概况泛海国际居住区泛海国际居住区4客户分析客户分析项目总结项目总结53营销分析营销分析Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010Part Part 2.12.1泛海国际居住区规划概况Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010泛海国际居住区现包括前期在建和销售的樱海园，以及后期规划的香海园，兰海园，碧海园。武汉CBD中的住宅部分统称为泛海国际居住区。前期在建和销售的樱海园，同期规划的香海园，兰海园，碧海园。樱海园香海园，兰海园，碧海园Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010樱海园是目前泛海国际居住区唯一在售项目，共有9栋高层泛海国际居住区是武汉CBD首个大型高档住宅开发项目，项目地处泛海城市广场以西，占据CBD商务核心区以北；项目紧邻12公顷王家墩公园，北面是耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有武汉CBD内梦泽湖公园和体育公园簇拥，生态资源十分优越。目前开发在售的为樱海园，共9栋高层。项目概况（樱海园）项目概况（樱海园）项目地址王家墩中央商务区（武汉CBD）产品均价小平层14000元/，大平层18000元/项目体量220000平方米项绿化率44%总户数2500容积率3.8物业费2.85元/月/园林设计贝尔高林(香港)代理公司中原地产樱海园香海园兰海园碧海园Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010樱海园在售有一期的3,4,5,9#和二期的2,8#，6,7#预计明年年初公开发售，1#推售时间未定。2 21 13 34 45 56 67 78 89 9樱海园樱海园地处泛海城市广场以西，CBD商务核心区以北位于市中心繁华地段，交通便利，环境优美。一期销售3,4,5,9栋，2010年6月6日开盘，目前3,4,5#已经售罄，只有9栋未售完，其中二单元已经售罄，一单元还剩余30%的房源，分别为262 的五房和204 的四房。二期现在已经开盘的有2.8栋，6,7栋预计明年年初开盘，1#开盘时间暂时还没有确定。二期房源2#主推小户型，销售率40%，8#为166,177的大户型，去化率较低，几乎为0。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010Part Part 2.22.2樱海园户型分析Code of this report|28 Copyright Centaline Group,20102#主推小户型，均价14000元/，1#与2#户型完全相同，暂时还未推出。2#为3梯6户，现已经开盘在售，共32层.1#暂时未推出，推出时间不定，1#，2#户型完全相同，2#户型配比如下1号房3室2厅2卫122平2#2#22室2厅2卫98 32室2厅2卫9842室2厅2卫98 52室2厅2卫98 13室2厅2卫122 63室2厅2卫122 户型户型面面积积套数套数占比占比销售销售套数套数销售率销售率2*2*19812066.67%2520.83%3*2*11226033.33%4676.67%总计98-122180100%7139.44%Code of this report|29 Copyright Centaline Group,20101,2#中2#为二期推出产品，1#推出时间未定三房三房122122两房两房9898Code of this report|30 Copyright Centaline Group,20108#是一两梯两户的大户型，更注重居住的舒适度，2个单元，均价18000元/。8#为两梯两户，二单元，32层，2种主要户型，分别为166 和171 三室两厅两卫，共124套，户型配比如下：8#8#一单元1号房3室2厅2卫171一单元2号房3室2厅2卫166二单元1号房3室2厅2卫171二单元2号房3室2厅2卫166户型户型面积面积套数套数占比占比售出售出销售率销售率3*2*21666250%003*2*21716250%34.84%合计166-171124100%32.4%Code of this report|31 Copyright Centaline Group,20108#为二期推出产品三房三房166166 三房三房171171 疏阔主卧套房，户型大气方正，全明设计。户型明朗大气，贯穿南北，主佣分离入户，超大景观阳台设计，采光通风极好。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,20109#两梯两户，两个单元，以大户型为主，注重居住的舒适度，均价18000元/，目前销售率72%.9#为两梯两户，二单元，一单元只有两种户型分别为5房的262和4房的204两种户型，其中2单元已经全部售完。户型配比如下：9#9#8#8#一单元1号房5室3厅3卫262 一单元2号房4室3厅3卫204 二单元2号房4室3厅3卫175 二单元1号房3室2厅3卫164 户型户型面积面积套数套数占比占比销售销售套数套数销售率销售率5*3*42622925%931.03%4*3*3175-2045850%5086.20%3*2*21652925%2482.75总计165-262116100%8371.55%Code of this report|33 Copyright Centaline Group,20109#为一期推出产品，2单元楼层已基本售罄，1单元还剩少量房源262262 五五室三厅四卫室三厅四卫204204四室三厅三卫四室三厅三卫204的四室户型明朗大气，贯穿南北，主佣分离入户，超大景观阳台设计，采光通风极佳.262五室疏阔主卧套房，户型大气方正，全明设计。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,20106#暂时未公开销售，但是户型配比已出，预计明年年初公开发售6#6#一单元1号房4室2厅4卫203 一单元2号房4室2厅4卫196 三单元1号房3室2厅2卫164 三单元2号房3室2厅2卫170 二单元1号房3室2厅2卫164 二单元2号房3室2厅2卫165 6#为两梯两户，三单元，32层，5种户型，分别是1房的203，196，三房的164，165，170 三种户型。6#暂时没有销售，预计每年年初公开发售。6#户型配比：户型户型面积面积套数套数占比占比3*2*2164-1706233.33%4*2*4196-20312466.67%总计164-203186100%Code of this report|35 Copyright Centaline Group,20106#暂时未推出，户型如下：一单元1号房4室2厅4卫2032号房4室2厅4卫196Code of this report|36 Copyright Centaline Group,20106#暂时未推出，户型如下：二，三单元1号房3室2厅2卫164二单元2号房3室2厅2卫165三单元2号房3室2厅2卫170Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010户型销售总结分析1期推出3,4,5,9栋，2010年6月6日开盘，目前3,4,5#看已经售罄，只有9#有部分户型。6#，7#预计明年年初推出（如左图灰色区域），1#推出时间暂时未定（左图紫色区域）。樱海园平面图8#8#3#3#4#4#9#9#5#5#2#2#6#6#7#7#1#1#代表一期产品代表二期产品计划将推出产品暂无计划推出楼栋楼栋面积面积套数套数占比占比销售销售套数套数销售率销售率9#165-26211627.61%8371.55%2#98-12218042.85%7139.44%8#166-17112429.52%32.4%总计165-262420100%15737.38%Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010Part Part 2.32.3樱海园建筑园林配套Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010樱海园除了整个武汉CBD本身的配套之外，良好的地缘性同时让它拥有大量丰富的外部配套体育公园红领巾小学后襄河公园樱海园内部配有休闲娱乐会所。除了以上整个CBD前期已经动工的两个公园以外，还有一个后期规划的体育公园，和武汉CBD之外的后襄河公园，以及已经建成的红领巾小学，会在明年9月份正式招生开学。项目外部配套项目外部配套商业商业综合商场：武商量贩、新世界国贸店、泛海城市广场(在建)银行：建设银行、交通银行、招商银行、工商银行等邮局：中国邮政 周边医院周边医院医院：同济、协和、红十字(第十一医院)、新华医院等 周边学校周边学校中小学：红领巾小学、36中幼稚园：社区内国际双语幼儿园 Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010项目园林樱海园内部组团园林七大庭院七大庭院组团，融入，融入风景中的人文画卷景中的人文画卷樱海园内部园林以现代的审美观念对古典风格中的某种元素加以改造，提炼和运用，将之运用的七大庭院组团和各个景观小品的型造之中，使之与新古典主义建筑相得益彰，取其形，延起意，从而神，表达独具魅力的园林风采。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010321武汉武汉CBDCBD概况概况营销分析营销分析泛海泛海产品产品分析分析4客户分析客户分析项目总结项目总结5Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010营销节点分析营销节点分析樱海园3.4.5.9栋蓄客期9月7月8月4月5月推售单位6月前后推售3,4,5,9#第二次开盘第一次开盘6月7,8月推售二期2,8#形象线泛海，武汉CBD核心年前平销期2.8栋蓄客期节能环保美观大气泛海，武汉CBD核心泛海，武汉CBD核心奢华居所4.16号客户健康动号客户健康动感体验季感体验季报媒大量广告，户报媒大量广告，户外机场广告外机场广告百年辛亥百年辛亥 百年建筑百年建筑摄影大赛摄影大赛2011.6.62011.6.6前后前后商圈及小区巡展商圈及小区巡展外墙保温系统展示外墙保温系统展示大量广播台大量广播台广告广告广播台广告广播台广告7.307.30二期盛大开盘，二期盛大开盘，开盘当日赠送弘扬开盘当日赠送弘扬空调空调风水讲座风水讲座8 8月份每周陆续在报月份每周陆续在报媒上做为数不多的媒上做为数不多的广告广告中秋喜乐会中秋喜乐会8.138.13号客户答谢会号客户答谢会广播台杂志大量广广播台杂志大量广告告BossBoss杂志，杂志，CBDCBD类类刊广告刊广告Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010营销报广赏析泛泛海报纸广告海报纸广告营销卖点泛海国际居住区在各类广告中所秉承的卖点是：宜居型住宅，未来城市发展新标杆，泛海除了在报纸上做广告之外，在其他的杂志如BOSS杂志，CBD类刊，以及广播台做6.7点之间做广告，户外广告主要在大桥，二桥和机场附近。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010营销精彩活动赏析风水讲座现场风水讲座现场有着“中国首席现代风水大师”、“中国首席人居环境学专家”等众多美誉的董易林先生亲临现场，结合周易天地玄空风水与现代人居学，为嘉宾们全面讲解家居风水知识。同时，来自中国装饰行业领军机构东易日盛家居装饰的精英设计师也受邀到场，向嘉宾们进行了高附加值的樱海园部分户型分析及家装建议讲解。2011年9月10日12日，一场温馨而雅致的中秋喜乐会，在泛海国际居住区营销中心拉开帷幕。泛海国际居住区以“月满中秋，情浓泛海”为主题的特邀新老客户一起共度这美好时刻。体验健康之旅，享受美好春日时光。4月16日，泛海国际居住区举办了“健康动感体验季”活动，来自泛海国际居住区（业主论坛）的业主们欢聚项目营销中心，一同体验了特色普拉提、踏板操、动感单车等各种运动项目的乐趣，感受到了激情运动带来的快乐。Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010营销中心分析营销中心装修低调而奢华，分区简单科学，区位立体地图、总规沙盘、一，二期沙盘一应俱全，并配有茶歇和影音室。Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010营销样板间分析客厅客厅餐厅餐厅厨房厨房主卧主卧厨房厨房样板间配置采用国际顶级品牌，它的设计奢华大气，以欧式为主，秉承泛海的设计理念，以舒适为主，充分考虑主人的私密性和便利性，。洗手间洗手间Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010321武汉武汉CBDCBD概况概况营销分析营销分析泛海国际居住区泛海国际居住区4客户分析客户分析项目总结项目总结5Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010客户来源分析泛海客户仍然以地缘性客户为主，客户多来自项目周边的江汉和江岸地区。051015202530354045第一周第二周第三周第四周第五周5644316232825222153643021000202110012131江岸江汉硚口、后湖、东西湖武昌汉阳省内省外江岸江汉硚口、后湖、东西湖片区武昌汉阳省内省外第一周51624021第二周62313012第三周42850011第四周42532203第五周32261001合计221141710248数据取自平销期的9-10月的五周数据：说明泛海客户的主要来源仍然为周边地区，以江汉区为主，地域性客户占据很大因素。Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010客户特征分析城市城市富裕阶层为核心客户群，职业分布广泛，对高品质生活有共同的追求。私营企业主私营企业主特征：特征：住宅要求别太大，200平左右对社区内外环境要求比较高喜欢住宅增值点，如大露台、观景转角窗等低调购房特征：购房特征：对楼盘品质要求很高重视文化品位和神秘性国企和政府领导国企和政府领导特征：特征：追求居住的舒适感、注重品质和规划选择三房或者四房的洋房或别墅，要求面积在150-180平之间，多和儿女住在一起对社区内外环境要求比较高购房特征：购房特征：重视开发商品牌注重区域的规划发展及项目品质公司高管公司高管特征：特征：追求品质感、内外环境好追求享有的独特资源追求享受、个性但是低调有优越感，有特有的生活圈子，具有排他性追求身份感和成就感购房特征：购房特征：需求的住房面积大理智、警慎、重品味重视住宅的细节，材质等实际感受Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010抗性和关注点泛海国际居住区均价高于周边区域的房价，大多数顾客购买泛海的产品也多是看重在未来的发展，在价格和增值之间寻找的一个平衡。地段7%开发商品牌5%CBD规划35%建筑品质3%投资价值3%价格9%景观绿化6%教育配套5%生活配套5%楼层9%朝向10%交通7%房型9%面积10%交房2%购房动机购房动机客户关注点：客户关注点：来访客户关注度最高的是CBD整体规划、朝向和面积，其次为房型、价格和楼层.置业动机投资和自主均有，更关注CBD自身的价值。销售抗性：销售抗性：客户对武汉CBD缺乏信心：武汉CBD规划已久，至今却初见端倪。对武汉CBD未来的规划不确定；所有的规划是否能够执行是未知之数。泛海所处环境规划尚不完善，现阶段可住行较差。周围竞品的存在。现阶段泛海的各项生活设施任然没有健全，所以客户在居住上会有很多不便，这都是造成客户犹豫和观望的重要因素。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010321武汉CBD概况营销分析泛海国际居住区4客户分析项目总结5Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010武汉CBD发展尚不完善，项目周边交通不便，对早期的住宅有很大程度的影响现阶段销售劣势和销售抗性：在短期内尚未有公交直达项目内部，这对自住的一部分客户有一定的影响，特别是小户型的购买群体。项目内部只能看到规划，很多园林商业，虽然在建，但是无法展示出来。项目优势和卖点：项目的体量较大，大约1400万方，规划中的内部配套齐全，发展空间很大，这对于项目后期的销售来说非常有利，而对于现阶段这些规划也是非常诱人的，这是保证产品增值的重要条件。目前泛海是一所宜居性住宅，它现阶段王家墩公园即将完工，周围4个公园，可称公园内居所。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!湖北中原研究部湖北中原研究部