厦门莲花山名胜风景区项目投资与可研报告.doc

厦门莲花山名胜风景区项目
投资预可研报告

厦门市计划委员会
2002年6月

目 录
一、项目概况…………………………………………………….1
(一)地理位置..…………………………………………………1
(二)项目内容及目标..………………………………………..1
(三)项目进展情况..……………………………………………1
(四)项目自然现状…..…………………………………………1
(五)景观资源及评价…..………………………………………2
二、项目建设的意义…………………………………………….4
三、项目建设条件分析………………………………………….5
四、市场分析…………………………………………………….7
五、项目规划…………………………………………………….8
（一）规划的指导思想…..……………………………………8
（二）规划基本原则………..…………………………………9
（三）规划目标………………..………………………………9
（四）规划主要内容……………..……………………………9
六、项目总投资估算和进度计划………………………………10
（一）建设内容和规模………..………………………………10
（二）进度计划..………………………………………………12
七、项目投资效益分析…………………………………………12
八、项目评价……………………………………………………15
（一）风险分析…..……………………………………………15
（二）财务评价……..…………………………………………15
（三）社会效益评价…..………………………………………16
（四）评价结论…………..……………………………………16
九、项目投资和运作方式……..………………………………16
十、政府配套政策………………..……………………………17

一、项目概况
(一)地理位置
莲花山风景区位于厦门市同安区莲花镇莲花山，距同安城关12公里，距离厦门47公里，距莲花镇4公里。风景区规划面积9.586平方公里。同安区地处厦门北部，东南临海，西邻长泰县，北连安溪县，东毗南安县，西南接厦门集美区。1995年同安改县建区，全面积为1078.55平方公里，人口为52.17万人。
(二)项目内容及目标
计划从2001至2005年把莲花山建成初具规模的集生态旅游、观光、休闲渡假于一体的名胜风景旅游区。
(三)项目进展情况
该项目已完成旅游区的总体规划。
(四)项目自然现状
莲花山呈东西走向，最高峰海拔757.3M，属戴云山东余脉。南部山颠较陡峭，北部坡度较缓，东部为莲花水库。主要沟谷切割不明显，水系水量不大。
莲花山位于闽东沿海变质岩带，受燕山造山运动和新构造影响较深，地质由中生代花岗岩组成，断层和节理发育明显，构成独特的花岗岩石景地貌。莲花山植被为次生林，以马尾松林为主，局部有阔叶混交林，混交有木荷、杉树、枫树、相思树。其中有国家一级保护树种桫椤、水杉；二级保护树种福建柏；三级保护树种闽楠、山肉桂。
野生动物较多，有蟒蛇、穿山甲、水獭、苏门羚、勺鸡、猫头鹰等国家保护动物。
风景区地处南亚热带海洋性季风气候区，年平均气温21℃，一月份平均气温12.8℃，七月份平均气温28.4℃，年最高气温38℃，年最低气温-1℃，年平均降水量1454.3毫米；年日照数2031.6小时；年平均蒸发量1668.1毫米，平均相对湿度78%；全年无霜期333天；风向以东风、东北风为主，年平均风速2.2M/秒。水分光照资源较丰富。
(五)景观资源及评价
莲花山是同安五大名山之一，有丰富的自然景观和人文景观。
1.自然景观
莲花山巍峨延绵，山高水秀、中部的主峰时而浓雾弥漫笼罩，神秘莫测的硕大“莲花”若隐若现，突兀雄伟，山上古木怪石，珍禽走兽，奇花异草，山泉涌汩其间，风光极其秀美。
莲花山有四条溪流蜿蜒于水间，西部由上陵溪汇入莲花溪，东部汇入莲花水库，中部溪流如涓涓细流清澈欢快，顺溪漫步，泉水淙淙，山花常开，生气盎然。莲花水库是一座以蓄洪、灌溉为主的水利枢纽工程，大坝竣于1976年10月，水库面积约0.123平方公里。水库环境优雅，远处层峦叠嶂，近处碧波荡漾，湖光山色交相辉映。水库岸线曲折，空间开合有度，景观层次丰富。穿越于蜿蜒山丘、谷地，更觉步移景异，岸边山花烂漫，鸟语花香，青山拥翠，果树成片。
有丰富的植被，名木果树及优美的自然景观，莲花山风景区西部山地由详溪林场经营，林木茂盛，林相良好，生态环境极佳。有桫椤、水杉等珍稀植物。
2.人文景观
莲花山名胜古迹众多，有太华岩寺遗址、太华岩石、石释洞、朱熹手迹“灵源”、“圣泉”、“留心石”、潮汐泉、石龟、石狗、莲花石、七仙女峰、状元帽等，以及许多动人的民间传说。
太华岩石 在莲花山半山腰空地上有一巨石突兀而立，石高7.5米，宽11米，形如芙蓉(莲花)，势如华山西峰，即莲花峰，故取名“太华岩”。石下有洞，进深2.3米，宽3.5米，高2米，南面砌一石门，朱熹于巨石北面竖刻“太华岩”三字，字体为楷书，笔力遒劲，每字长1米，宽0.79米，是目前同安境内年代最早、字体最长、字迹最清的摩崖石刻。
太华岩寺遗址 据史料记载，太华岩石正北方靠山处原有一寺庙，始建于隋朝。寺庙分前、中、后三殿，依山势而建，高低错落，气势恢宏雄伟。据传寺庙鼎盛时期曾有99个和尚在此修行。清咸丰年间，因寺庙和尚联合当地村民参与“小刀会”组织并进行反清运动，受清兵围剿失败后和尚逃散，寺庙被焚。近期，当地村民集资开始复建。
石释洞 太华岩遗址后上方海拔300米处有两块巨石，天然合成上下两个洞，名石释洞。上洞进深12米，宽3.6米，高1.7米，下洞进深6.7米，宽6米，高2米。该洞正面石壁有5块石板，石板高为1.31米，宽度不一，自右至左为：61厘米、53厘米、55厘米、59厘米、53厘米，厚度为15厘米，每块石板阴刻楷书文字四行，每行十一字，字大为7×8厘米，共220字(现仅存219字)。石刻无篇名，也没署款，其中第二片和第五片排列顺序弄错，第二块石板被排在最后。关于石刻的年代，厦门史学家方文图先生，从字体的写法考证，认为是隋唐刻本佛经惯用的写法，因此这几方石刻可能是唐代文物。当时洞中住有僧人坐禅念经。传经祖师为传授修行心法，便于石板刻写禅诀。下洞内奉祀莲山大人，洞内冬暖夏凉，是四季皆宜的好去处。
朱熹手迹“灵源”、“圣泉”、“留心石” 太华岩寺遗址后面石壁下有东西两孔石眼，有泉水汩汩而出，终年不缀，泉水清洌纯净，饮之回甘生津，据说常饮此水还可除病祛疾，延年益寿。传说当年朱熹探访莲花山即以此水解渴，饮后顿觉清凉透骨，沁入心脾，不觉灵感大发，于是在东西两处分别题写“灵源”、“圣泉”四字。现“圣泉”二字已无从查找，而“灵源”二字分毫未损，清晰可辨。在山顶上有一巨石，立于石上，可览四面八方之景，令人心旷神怡，不觉自醉。传说当年朱熹至此，逗留许久，迟迟不肯归去，乃书“留心石”三字于石上，是谓“把心留住”之意。
3.资源评价
同安莲花山具有独特的人文背景和丰厚的历史底蕴，具有浓厚的闽南地方特色。
莲花山自然景色秀丽，植被丰富，有珍稀树种，丰富的野生动物资源，具有较大的旅游吸引力。
二、项目建设的意义
本项目最大的特点是拥有丰富的自然和生态资源，莲花山山体延绵，形状突兀雄伟，古木怪石，珍禽走兽，奇花异草，山泉涌汩其间，风光极其秀美，而且其中蕴藏着太华岩石、太华岩寺遗址、朱熹手迹等等一批名胜古迹，自然景观与人文景观集于一身，这个项目的特色正好弥补了厦门市已经开发的旅游资源的不足，如果及时开发建设，能够有效地延伸岛内旅游线路，拓展岛外旅游业发展空间，丰富厦门旅游业的内涵和容量，增加旅客在厦门滞留的时间，提高厦门旅游业吸引力，促进全市旅游经济发展。另一方面，旅游区建成以后，可带动整个莲花镇服务行业的发展，解决当地部分农民的就业问题，提高当地农民的收入，促进贫困山区经济的发展，进而带动莲花镇的开发，改善投资环境，促进同安经济发展。
三、项目建设条件分析
1.经济社会发展条件
改革开放以来，厦门特区经济蓬勃发展，经济日益繁荣，据统计，2001年厦门国内生产总值为556.39亿元，人均GDP为40968元，约折合4936美元，在国内大中城市中处于领先水平，达到中等收入国家的水平，城市居民生活水平不断提高，消费结构也在发生变化，利用闲暇时间进行旅游休闲逐步成为生活时尚，长期生活在人口稠密、高楼林立的城市居民，日益向往到郊外旅游，呼吸新鲜空气，感受大自然。这为吸引城市居民前往莲花山风景区进行郊外旅游提供发展条件。同时国内外旅游业蓬勃发展，莲花山景观特色补充了厦门已开发的旅游资源不足，必然会吸引大批国内外游客来游览。
2.周边旅游资源及环境
同安区的风景名胜、旅游资源非常丰富，有北辰山省级风景名胜区，大轮山—梅山风景区，汀溪风景区、大嶝岛旅游区等，文物古迹40余处，其中在城区有23处。经过这几年的发掘整理和景点建设，同安形成了“三线一中心”的旅游格局。即以大嶝三岛为主的东南对台商贸旅游线；以梵天寺、北辰山风景名胜区为主的东北宗教、朝圣观光旅游线；以小坪省级森林公园、莲花山风景区为主的西北生态旅游线，同安城区的历史文化古迹和城区的旅游服务设施形成了城区旅游线和食、住、娱、购综合接待中心。
3.政策条件
旅游业是厦门市未来发展的重点产业，近年来厦门旅游业取得了长足的进步，已经成为厦门市国民经济中新的经济增长点。1999年1月厦门市首次跨入首批中国优秀旅游城市。厦门市政府为了促进厦门旅游业，特别是岛外旅游业的发展，出台了相关的优惠政策，莲花山是同安五大历史名山之一，开发旅游的潜力极大，目前已被市、区列为“十五”计划的重点项目，可以享受相关的优惠政策。
4.基础设施条件
厦门基础设施完善，生态环境质量较高，基本拥有了现代化的海陆空交通运输网、较为先进的信息通信网及各项配套设施齐全的生活环境和投资条件，同时旅游服务设施较为完善，接待、管理水平较高，为发展旅游业提供了便利的外部环境，但是莲花山风景区现有的基础设施较差，现有两段简易车行路(同泰路—太华岩及同泰路—莲花水库)极其简陋，进入风景区的跨溪石桥陈旧狭窄。此外缺乏水电设施及服务接待设施，这些制约了风景旅游业的发展。
四、市场分析
近年来，随着我国经济的快速发展，人民的生活水平得到不断提高，出外旅游已成为一种时尚，厦门旅游业保持较高的增长速度，据统计，2001年共接待国内外旅游者908.75万人次，其中，全年接待境外游客57.30万人次。2001年旅游总收入合计158.09亿元，旅游创汇3.11亿美元。接待国内游客851.45万人次，国内旅游创收132.56亿元。
根据旅游区的景观条件、基础设施、游览方式的情况，这里选择了卡口容量法来测算，太华岩寺是风景区的“卡口”，游客在此瞬时面积指标取定10平方米/人。则瞬时容量为：景点面积(S)/人均瞬时占地指标(A)=150×30/10=450(人)，以每人在景区逗留1.5小时计，每天开放9小时，则日周转率为6，则日游人量=450×6=2700人，年游览日为300天，则年游客规模=2700×300=81万人。这是本风景区未来发展可能达到的长期游客容量，预示着本风景区的巨大发展潜力。㎡
对莲花山风景区的市场定位，必须将其置于厦门大旅游的格局中，综合考虑厦门岛内、外各景区以及同安区在整个厦门旅游市场的地位及相互关系，结合来厦门旅游中外游客特点以及莲花山风景区已具有的游客特点，有针对性的制定相关的旅游产品和服务。
据调查，莲花山近3年的游客数量及其游客构成为：

近3年莲花山风景区游客数量统计
年份
游客量(万人次)
比上年增长(%)
1999年
4.0

2000年
4.5
12.5%
2001年
5.0
11%
莲花山风景区以服务厦门及周边地区节假日、双休日休闲旅游的游客为主。
其中：同安区游客占75%
闽南地区(不含同安区)游客占22%
闽南地区以外游客占3%
根据上述的调查分析，莲花山风景区目前游客群主要为同安当地人，按莲花山目前所具有的资源和条件，厦门岛内居民和国内游客是今后旅游区重要重点拓展的市场，所以根据这两部分游客群体的需求特点制定相应的旅游产品是非常重要的。
五、项目规划
(一) 规划的指导思想
正确处理风景区的保护与旅游、经济开发等关系。在保护自然景观、风景资源、文物古迹不受破坏的前提下，充分发挥资源优势，发展旅游业和旅游产品的生产，同时带动基础设施建设。充分考虑过去、现在和未来三个阶段的关系，科学预测风景区发展的各种需求，因地制宜地处理人与自然的和谐关系，建成一个环境优美、生态健全又有文化内涵的风景区。
(二) 规划基本原则
1.依据资源特征、环境条件、历史情况、现状特点以及国民经济和社会发展趋势，统筹兼顾、综合安排。
2.保护原有景观特征和地方特色，维护生物多样化和生态良性循环。重视对环境保护，加强地被和植物景观培育。
3.充分发挥风景资源的综合潜力，展现风景旅游欣赏主题，配置必要的服务设施，改善风景区运营管理机能。
4.合理权衡风景环境、社会、经济三方面的综合效益，创造景观形象和魅力独特、人与自然协调发展的风景旅游胜地。
5.规划应注意远近期结合，合理开发。
(三) 规划目标
近期(2002-2007年)规划建设目标：从保护莲花山的风景旅游资源和生态环境出发，重在抚育植被，并结合造林绿化改造林相。重点进行两条旅游线的组织：一条是佛心寺—太华岩—石释洞，以人文景观取胜；另一条是从莲花水库到莲花山峰，以自然景观为主，局部辅以人工景点，改善对外交通及停车用地条件。把风景区初步建成景点优美，设施较为完善的风景区。
远期(2008-2020年)规划建设目标：按风景区总体规划要求，全面合理地进行开发建设，建成布局合理、景观突出、景点丰富、设施齐全、管理完善的风景区。
(四) 规划主要内容
由于风景区范围大，地形地貌差异明显，采用“集锦式”布局，即按其环境、功能及内容、交通组织，组成若干景区。通过游览路线把各个景区及每个景区内的若干景点有机联系起来，形成整体。规划分为曲溪环碧、晴云映日、馨香溢芳、太华圣境、莲峰踏云、丹崖浮翠和湖畔幽谷等七大风景区，其中太华圣境、莲峰踏云、湖畔幽谷为核心景区，各景区有众多微观景点。
六、项目总投资估算和进度计划
(一) 建设内容和规模
建设项目包括上山公路、跨溪桥梁、山门、停车场、太华岩寺、石释洞、观光石道及景区林间步行道、综合接待中心、茶馆、烧烤区、憩息亭及观景台、景点简介牌及旅游线路指南、观光果园、茶园，以及标准公厕、水电、排污等配套设施。具体投资项目如下：
1.建设上山公路一条：后埔村村民已于几年前自发开凿了一条上山简易公路，路的弯曲度、坡度等基础条件基本合理，但因是土路，遇雨天雨水冲刷，则路面受损，路的内壁山体又未砌牢，容易滑坡而覆盖路面。因此，要开发旅游，首先要解决路的问题，在原有基础上建设上山水泥公路1条，长4.5公里，宽7米，以时价120万元/公里计，则需540万元。
2.建设跨溪桥梁1座：建立跨溪桥梁1座，东北端连接上山公路，西南端连接同泰路，可避免车辆进村绕道，使交通更趋便捷。桥梁按平面模式设计，钢筋水泥构造，长10米，宽7米，需投资150万元。
3.建设山门1个：在桥的西南端连接 同泰路处建一山门，需投资30万元。
4.建设停车场1个：在太华岩附近建设生态停车场1个，面积6000平方米，需投资250万元。
5.重建太华岩寺：寺庙后殿已于今年初在原址集成，中殿与前殿也须在原址重建，建造模式力求雄伟气派，需投资350万元。
6.修缮石释洞及相关设施：对石释洞进行全面修缮，附建相关管理、保护设施，需投资100万元。
7.建设抵达山顶的闭合式观光石道及景区林间步行道：目前村民已砌成抵达山顶的简易石道，开辟了几条景区林间步行道，可在此基础上建设，需投资300万元。
8.建设综合接待中心：建设集办公、娱乐、购物、住宿于一体的综合接待中心，二层楼房布局，建筑面积2000平方米，需投资300万元。
9.建设茶馆12座，烧烤区2处：择址建设茶馆12座，烧烤区2处，以满足游客休闲需要，需投资80万元。
10.建设憩息凉亭8座及观景台若干处：在山脚下、半山腰、山上等处择址建设憩息凉亭8座，在山上建设观景台若干处，需投资100万元。
11.建设景点简介牌及旅游线路指南：在路头及显眼处设立景点简介牌与旅游线路指南，需投资50万元。
12.征集、建立名人专家摩崖石刻若干处：充分利用莲花山巨石繁多的优势，征集建立名人书家摩崖石刻，需投资100万元。
13.补植四时花草：铲除一些无用的杂草，补植一些季节性花草，使一年四季均有花开，需投资100万元。
14.开辟观光果园200亩、茶园100亩：选择半山腰和山脚下相对集中成片的果园200亩辟成观光果园，采用山上原有的野生红心苦茶进行繁殖，待其长大后辟成观光茶园，亦可采其野生茶叶炒制后供寺庙、茶馆的香客(游客)饮用和出售。需投资800万元。
15.建设标准公厕3座及水、电、排污设施：350万元。
总投资预计3600万元。其中上山公路、山门和跨溪桥梁以及供水、供电、排污设施的投资由政府负责，太平岩寺可以通过募捐的方法来解决资金问题，因此需要社会投资的资金约为2360万元。
(二)进度计划
计划利用5年时间即从2001年至2005年把莲花山集成初具规模的集生态旅游观光、休闲度假于一体的名胜风景区。预计2002年建设好通往景区太华岩的4.5公里长的上山公路和跨溪桥梁1座，完成项目的控规设计；2003年重建太华岩寺，建设停车场和接待中心，完善供水供电设施，可初步接待游客；2004、2005年两年内修缮石释洞，设立观光石道和景区林间步行道，建立茶馆、凉亭等，完善其它相关设施。
七、项目投资效益分析
当今，旅游休假已成时尚，方兴未艾，旅游业已被公认为是“朝阳产业”，前景十分广阔，旅游收入相当可观。国家近年来出台的延长假期、公休等一系列制度，促使公民外出旅游度假，启动市场消费，增加旅游收入。莲花山生态旅游观光区集成后，可以弥补厦门市自然与生态旅游方面的不足，能够为风景区带来充足的客源，因此能够产生良好的经济效益。
根据风景区目前的游客构成及其发展趋势，随着旅游区基础设施及景点建设，客源市场将得以拓展，游客较目前可以有较大幅度增长，估计每年接待游客在20万人以上。
1.收入构成
按通票方式，本旅游区的经济收益主要依靠门票收入，服务网点的其他经营收入、旅游工艺品的销售收入三部分构成。
2.旅游收入
初步预测景区建成后每人次消费50元，其中门票20元，其他消费30元，估计每年接待游客至少20万人次以上，可收入1000万元,对于投资者，前两年为建设投资期，其收益从2005年开始计算，每年的营业收入是1000万元。
3.运营分析
景区的运作需要人员管理、日常维护、营销、保安等工作，因此日常营运的成本主要如下：

运营费用一览表
项目
费用/年(万元)
固定成本
人员工资(30人)
6万×12个月=72
水电费用
6万×12个月=72
设施维护费用(含营销推广)
50
经营管理费用(含营销)
56
变动成本
原料(食品等)采购费用
按营业收入的15%计算
4.经营平衡点分析
预测接待每位游客的变动成本占营业收入的15%，折旧推销年限10年，按直线折旧法，每年折旧是236万元，则2005年后每年景区经营的盈亏平衡点是：
盈亏平衡点=(固定经营成本+折旧)/贡献毛益=(236+250)/50×(1-15%)=12.96万人。
5.投资收益率
对于新的景区投资，设定从2005年开始营业，其收入回报从2005年开始计算，其中2003年和2004年的固定经营费用仅考虑人员费用、经营管理费用和水电费用。

现金流量表
时间
投资支出
固定经营支出
变动成本支出
收入
净现金流(EBIT)
累计净现金
2003
1180
200
0
0
-1380
-1380
2004
1180
200
0
0
-1380
-2760
2005

250
150
1000
600
-2160
2006

250
150
1000
600
-1560
2007

250
150
1000
600
-960
2008

250
150
1000
600
-360
2009

250
150
1000
600
240
2010

250
150
1000
600
840
注：EBIT是息税前收入
因此本项目的静态回收期是7年。
八、项目评价
(一)风险分析
莲花山风景区开发已经被列入厦门市“十五”期间重点发展旅游项目，享受相应的政策扶持，但是风景区开发可能会受到国家土地政策、环境保护政策的制约。随着我国经济发展水平的提高，旅游业成为新兴的成长性强的产业，各地对旅游产业的投资力度增加，使得对旅游客源的竞争加剧，将会带来经营性风险。
(二) 财务评价
根据以上测算，莲花山风景区的经营盈亏平衡点为13万人次，通过完善基础设施、加强景点建设和加大推销力度，这样的市场容量是可以达到的。其次通过对莲花山风景区的息税前收入的现金流量的简单分析，我们可以得出其静态回收期是7年。因此，该项目投资是可行的。
(三) 社会效益评价
旅游业具有带动相关行业发展的能力，按创造就业数量计，为1人从事旅游业，可带动5人从事相关行业。本项目至少可安排100人就业，可带动500人从事相关行业，可部分解决山区剩余劳动力出路问题。此外也大大改善当地投资环境。
(四) 评价结论
综上所述，莲花山风景区建设的经济效益及社会效益是相当显著的，项目可行。
九、项目投资和运作方式
为了保证莲花山风景区旅游项目顺利开发建设，可以采取四步走，首先要保护好莲花山自然生态和人文景观，第二步要作好莲花山风景区总体规划，科学合理布局，形成有特色、对游客吸引力强的旅游内容，第三步加快相关基础设施建设，重点建设上山公路、供电、供水及排污设施，创造良好投资环境，最后把景点建设和旅游服务设施建设项目向全社会推出招商。
本项目包含多个投资项目，有的项目为公益性项目，投资回报率低，这类项目以政府投资为主；有的为竞争性项目，具有良好的投资回报，可由民间资本投资为主。采取多种集资方式，太平岩寺可以采取募捐资金方法，向信徒广泛筹集资金，景点建设及相关的旅游配套服务功能设施由社会资本投资，镇政府以土地入股分红等方式参与相关建设。
在项目运作方式上，由莲花镇政府负责制定莲花山风景区总体规划，投资者根据总体规划进行景点和旅游服务设施的投资建设，成立莲花山风景区管委会，负责风景区的保护、利用、开发、建设工作，下设开发公司，负责承建基础设施，如道路、供水、供电和排污等设施，并负责招商引资，吸引投资者前往莲花山风景区投资，在政府配套政策的扶持下，实行项目投资主体多元化，热枕欢迎社会资本投入，实行“谁投资、谁建设、谁经营、谁收益”的原则，分期投入，提高收益率。同时，政府将协调全市旅游业的整体运作，把本项目纳入全市旅游业经营范畴，纳入全市旅游线路，提高本项目的经济效益。
十、政府配套政策
本项目的基础设施部分由政府来投资，有一定收益的项目向由社会资本来投资，同时在土地、用电、税收给予适当优惠，供水可以利用当地水资源，由政府建设供水设施，自行解决，为旅游企业开发莲花山风景区创造良好的发展环境。
1.对区内旅游企业，企业所得税地方分成部分实行两年全额返还，三年减半返还，采用当地财政返还的方法。
2.莲花镇政府将协助企业开展土地征用工作，企业在批准的土地使用合同规定的开发建设期限内免缴土地使用费，适当减免土地配套费。
3.在融资上，对区内旅游企业的资金需求，厦门市担保投资有限公司优先给予担保，鼓励金融机构为区内旅游企业提供贷款，市财政对所投资项目的贷款给予适当的财政贴息。
4.在用电上，对综合接待中心等提供餐饮、住宿等相关旅游服务的企业实行与一般工商企业同等的用电价格。