房地产开发与经营程序---四川大学.pptx

主要内容主要内容 2.1 房地产开发与经营程序的演变房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述房地产二级开发程序概述2.1 房地产开发与经营程序演变房地产开发与经营程序演变2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化房地产开发行业相关政策的变化v 土地使用权获取方式发生变化土地使用权获取方式发生变化v 自有资本金比例提高自有资本金比例提高 v 房地产开发经营业务链的分割重整房地产开发经营业务链的分割重整 v 房地产开发经营程序发生变化房地产开发经营程序发生变化 （1）土地使用权获取方式发生变化土地使用权获取方式发生变化 w招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令号令)（2002/7/1）w严格禁止商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地在土地一严格禁止商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地在土地一级市场以协议的方式出让。级市场以协议的方式出让。w关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法监察工作的通知执法监察工作的通知(71号令号令)-要求各地严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，且要求各地严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，且在在2004年年8月月31日将历史遗留的用地问题解决完毕，日将历史遗留的用地问题解决完毕，8月月31日后，禁止以任日后，禁止以任何借口将经营性用地协议出让何借口将经营性用地协议出让-“831大限大限”w招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号号令令)w2007年年9月月21日国土资源部第日国土资源部第3次部务会议审议通，次部务会议审议通，2007年年11月月1日起执行日起执行w将工业用地也纳入招标、拍卖挂牌出让的范畴。将工业用地也纳入招标、拍卖挂牌出让的范畴。（2）自有资金比例提高自有资金比例提高 中中国国人人民民银银行行和和国国务务院院相相继继于于2003年年、2004年年分分别别颁颁布布121号号文文与与13号号文文，提提高高了了房房地地产产开开发发项项目目（不不含含经经济济适适用用房房项项目目）资资本本金金比比例例，由由20%及及以以上上提提高高到到35%及及以以上上，并并且且禁禁止止商商业业银银行行向向房房地地产产开开发发企企业业发发放用于缴交土地出让金的贷款。放用于缴交土地出让金的贷款。（3）房地产开发经营业务链的分割重整房地产开发经营业务链的分割重整 w 新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔 接的业务链接的业务链w 新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入 市场竞争机制市场竞争机制 w 新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力（4）房地产开发经营程序发生变化房地产开发经营程序发生变化w 过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办 理土地出让手续。理土地出让手续。w 现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地 储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了 规划意见书的办理。规划意见书的办理。2.1.2 房地产开发与经营原有程序及其问题房地产开发与经营原有程序及其问题（1）房地产开发与经营原有程序简介房地产开发与经营原有程序简介 w第一阶段：第一阶段：投资决策分析投资决策分析w第二阶段：第二阶段：土地使用权获取土地使用权获取w第三阶段：第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计）前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计）w第四阶段：第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、竣工验收）竣工验收）w第五阶段：第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判）预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判）w第六阶段第六阶段：物业管理：物业管理（2）房地产房地产开发与经营原有程序存在的问题开发与经营原有程序存在的问题 v 原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：w 征地拆迁方式与国家法律相违背（征地拆迁方式与国家法律相违背（因为土地征收应该属于政府行为因为土地征收应该属于政府行为）w 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 w 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 w 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 w 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险 2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征房地产开发与经营新程序及其特征（1）房地）房地产开发与经营新程序简介产开发与经营新程序简介 v 土地储备开发阶段土地储备开发阶段 w 准备工作准备工作w 行政审批行政审批w 项目实施与交付项目实施与交付 v 房地产二级开发阶段房地产二级开发阶段 w 投资决策投资决策w 前期工作前期工作w 项目管理项目管理w 经营与物业管理行政审批经营与物业管理行政审批（2）房房地产开发与经营新程序的特征地产开发与经营新程序的特征 v 土地开发市场脱离了土地供应市场土地开发市场脱离了土地供应市场v 土地供应更加透明化土地供应更加透明化 v 程序更加简练，更有利于监管程序更加简练，更有利于监管 v 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险 2.2 土地储备开发程序概述土地储备开发程序概述2.2.1 土地储备开发概念与内涵土地储备开发概念与内涵（1）土地储备开发的概念）土地储备开发的概念 按按照照国国民民经经济济发发展展计计划划、土土地地利利用用总总体体规规划划、城城市市总总体体规规划划土土地地利利用用年年度度计计划划，由由政政府府统统一一确确定定土土地地用用途途与与规规划划设设计计指指标标，有有计计划划地地委委托托土土地地储储备备开开发发实实施施主主体体负负责责实实施施土土地地征征收收（收收购购）、拆拆迁迁安安置置、土土地地平平整整、市市政政基基础础设设施施建建设设、公公用用配配套套设设施施建建设设，按按期期达达到到土土地地既既定定开开发发标标准准的的土土地地开开发发行行为为，并并由由政政府府统统一一组组织织验验收收，将将验验收收合合格格的的已已开开发发土土地地纳纳入入储存以备供应，这一系列的行为称之为储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发土地储备开发。（2）土地储备开发的内涵）土地储备开发的内涵v 土地储备开发土地储备开发主体主体是市、县人民政府的国土资源管理部门是市、县人民政府的国土资源管理部门v 土地储备开发土地储备开发实施主体实施主体是土地储备机构是土地储备机构 v 土地储备开发土地储备开发目标目标包括战略目标和现实目标包括战略目标和现实目标v 土地储备开发工作的土地储备开发工作的依据依据是国民经济发展计划、土地利用是国民经济发展计划、土地利用 总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划v 土地储备开发工作的土地储备开发工作的内容内容是编制土地储备开发计划与方案、是编制土地储备开发计划与方案、实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础 设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易2.2.2 土地储备开发工作原则土地储备开发工作原则v 政府主导原则政府主导原则v 统一规划原则统一规划原则v 计划调节与市场调节相结合原则计划调节与市场调节相结合原则v 投资多元化原则投资多元化原则 v 收益共享原则收益共享原则 由社会企业主导由社会企业主导w 土地储备开发计划编制与审批土地储备开发计划编制与审批w 土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查 由政府主导由政府主导 w 土地储备开发实施主体确定土地储备开发实施主体确定w 土地储备开发项目投资分析土地储备开发项目投资分析w 参与项目竞争参与项目竞争 2.2.3 土地储备开发基本程序土地储备开发基本程序准备工作阶段：准备工作阶段：行政审批阶段：行政审批阶段：项项目目立立项项申申请请、建建设设用用地地预预审审、投投资资核核准准、环环境境影影响响评评价价等等专专业业评评价价、市市政政配配套套与与管管线线综综合合意意见见、规规划划意意见见书书办办理理、项项目立项核准（或备案）、征地拆迁批准目立项核准（或备案）、征地拆迁批准项目实施与交付阶段：项目实施与交付阶段：征征地地、拆拆迁迁、安安置置建建设设、市市政政建建设设、储储备备开开发发验验收收、储储存存或入市或入市2.3 房地产二级开发程序概述房地产二级开发程序概述2.3.1 投资决策阶段投资决策阶段（1 1）投资机会选择）投资机会选择 开发设想提出开发设想提出寻找投资机会常用的方法有以下几种：寻找投资机会常用的方法有以下几种：w 在土地管理部门寻找其准备出让的土地在土地管理部门寻找其准备出让的土地w 关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会w 通过中介、咨询机构寻找投资机会通过中介、咨询机构寻找投资机会w 直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）投资机会寻找投资机会寻找 投资机会选择投资机会选择（2 2）投资分析决策）投资分析决策 通过通过投资分析决策投资分析决策可以将房地产二级开发项目落实可以将房地产二级开发项目落实到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经营和项目投资的回收等，保证项目的开发有一个内外部营和项目投资的回收等，保证项目的开发有一个内外部合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及项目的现金流量计划提供合理的预测。项目的现金流量计划提供合理的预测。2.3.2 前期工作阶段前期工作阶段（1）土地使用权获取土地使用权获取w 参与土地出让竞争参与土地出让竞争w 在建项目收购在建项目收购w 入股项目公司入股项目公司 （2）专业评价与项目核准专业评价与项目核准 w 环境影响报告书环境影响报告书w 交通影响报告书交通影响报告书 （3）规划设计报批规划设计报批 w 建设用地规划许可证建设用地规划许可证w 建设工程规划许可证建设工程规划许可证w 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 w 规划设计阶段的规划设计单位选择规划设计阶段的规划设计单位选择w 在申请建设工程施工许可证前的施在申请建设工程施工许可证前的施 工方、监理方选择工方、监理方选择w 在施工前的材料供应商、设备供应在施工前的材料供应商、设备供应 商选择商选择（4）合）合作单位选择作单位选择 成本控制成本控制三控三控 进度控制进度控制 质量控制质量控制 合同管理合同管理 安全管理安全管理一协调：全面的组织协调一协调：全面的组织协调 两管两管2.3.3 项目管理阶段项目管理阶段（1）建设施工阶段：）建设施工阶段：三控两管一协调三控两管一协调（2）竣工验收阶段）竣工验收阶段w 自检阶段自检阶段w 初步验收阶段初步验收阶段w 正式全部验收阶段正式全部验收阶段 2.3.4 经营与物业管理阶段经营与物业管理阶段（1）房地产营销）房地产营销w 一般居住物业应以出售为主一般居住物业应以出售为主w 写字楼和商业用房以大宗出租为主写字楼和商业用房以大宗出租为主w 酒店或酒楼一般采用自我经营方式酒店或酒楼一般采用自我经营方式（2）物业服务物业服务w 保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施 w 保证物业的使用寿命及价值保证物业的使用寿命及价值 w 对业主提供专项及特约服务，并进行物业的经营对业主提供专项及特约服务，并进行物业的经营 土土地地储储备备开开发发（土土地地一一级级开开发发）在在最最近近几几年年在在全全国国各各个个城城市市如如火火如如荼荼地地展展开开，其其开开发发成成本本决决定定了了土土地地出出让让底底价价，在在不不同同的的操操作作模模式式下下，土土地地储储备备开开发发制制度度是是否否可可以以有有效效控控制制土土地地价价格格？对房地产市场会产生什么样的影响？对房地产市场会产生什么样的影响？