房地产产权产籍管理内容体系.doc

第一节 房地产产权产籍管理内容体系
一、 产权的内涵
产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。产权的功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。
二、房地产产权
房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。
三、房地产产籍
通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
四、房地产产权产籍管理内容体系

房地产产权产籍管理

信息系统建设
资料统计
产籍调查
变更登记

初始登记

总登记
房地产产权登记
房地产产权产籍管理

（产权确认和保护） （信息调查、归档与查询）

五、房地产产籍管理手段和方法
(一) 行政与法律手段
(二) 测绘手段
(三) 图簿册手段
(四) 信息手段处理
第二节我国房地产管理制度史
一、 古近代土地制度史
（一） 夏代以前的共有制时期
（二） 夏代至春秋的公有制时期
（三） 战国至西晋的私有制萌芽期
（四） 南北朝至隋唐的公有制恢复期
（五） 唐朝至明清的私有制时期
二、 民国房地产制度史
（一） 辛亥革命时期的房地产管理
（二） 国民党统治区的房地产管理
（三） 中国共产党领导的解放区的地籍管理
三、 新中国房地产管理制度的形成和发展
（一）1949-1957年土地改革和合作化时期
（二）1958-1978年人民公社化时期
(三)改革开放时期的地籍管理
四、 台湾地区土地制度
（一） 第一次“土地改革”
（二） “农业发展条例”颁行
（三） 第二次“土地改革”
（四） 实施“地尽其得利”的新政策
五、 现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展

第二章 房地产产权

一、 房地产产权特征
（一） 产权的排他性
（二） 产权的可分离性
（三） 产权的法定性
（四） 产权的经济性
（五） 产权主体的一致性
二、 房地产产权类型及权能
(一) 房地产产权类型

（二） 房地产所有权类型及其权能
房地产所有权是一定历史阶段的所有制形式在法律上的表现。所有权和所有制之间存在着密留的关系。所有制是一定社会的生产资料归谁占有、归谁支配的基本经济制度，它构成该社会生产关系的基础和核心。所有权是由所有制形式决定的。房地产所有制决定着房地产所有权的性质和内容，一般认为，所有制是客观经济关系的自然占有关系的表明和记载，所有权则是一定历史阶段国家意志的体现。人们可以通过法律形式改变所有权的内容，但不能改变客观经济的自然占有关系。

1.所有权类型
(l)国家所有土地。
(2)集体所有土地。
(3) 房屋所有权。
2. 房地产所有权的权能
(1) 占有。指产权主体对房地产的实际的掌握和控制。
(2) 使用。指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利朋和运用。
(3) 收益。指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。
(4) )处分。指产权主体在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利：即依照所有人的意志和法律的规定，对土地、房屋进行处置的权利，如出卖、赠与和其他转让行为。
（三） 房地产使用权类型及其权能
房地产使用权是指房地产所有人以外的使用者在法律允许范围内，对房地产享有的占有、使用和部分收益的权利。我国实行土地公有制，土地所有权的主体是国家和集体经济组织，而使用土地的产权主体比较分散，为此，我国法律将土地使用权作为独立的物权确定下来，在所有权和使用权相分离的条件下，房地产的使用权可以由非所有权人行使。
1.房地产使用权类型
（1）国有土地使用权
(2)集体土地使用权
2.房地产使用权权能
(1)占有。指土地使用权人对其享有使用权的他人所有的土地的实际控制权或支配的权利，它是产生使用权的前提和基础。
(2)使用。指土地使用权人对其享有使用权的他人所有的土地，依照该土地的性质和用途加以利用的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行。如企业使用土地是利用土地进行生产经营，因此，企业不得擅自把土地改作他用，也不得征而不用。
(3)收益。指土地使用权人对利用其享有使用权的他人所有的土地所产生的利益，有收获的权利。使用人使用土地取得使用权，其主要目的就是经营房地产，以获得一定的利益。
(4)处分。指土地使朋权人有根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的土地使用权的权利。这里的处分不同于所有权人的处分，使用人无权决定房地产的最终命运。
（四）房地产他物权
1.抵押权
抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
2. 地役权与相邻权
地役权是指"为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利"，担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地，地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。
在我国，土地属于国家或集体所有，其使用权分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利，其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。
地役权具有以下特征：
（1）地役权是存在于他人土地上的物权。
（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利为内容。
（3）地役权的设定须有明确的目的，并按此目的行使。
（4）地役权具有从属性和不可分性。
3．地上权
地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。
地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。
在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。
4．典权
典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。
5. 租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。租赁权属于债权。

第二节 房地产产权取得方式
一、 取得方式
（一） 原始取得
（二） 继受取得
二、 国有土地所有权的取得与灭失
三、 集体土地所有权的取得与灭失
四、 房屋所有权的取得与灭失
第三节 建筑物区分所有权
一、 建筑物区分所有的一般理论
（一） 建筑物区分所有制度概述
（二） 建筑物区分所有类型
二、 建筑物与土地的关系
三、 停车空间产权
四、 会所产权关系
五、 共用部位和共用设施设备的产权问题
总结：产权是一组权利，是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利，它直接涉及当事人人权利，需要很强的操作性，所以划分很细。

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