物业经营管理.pptx

应试有关问题应试有关问题一、一般问题一、一般问题 1.信心信心 2.揣摩命题揣摩命题 3.复习概要复习概要应试有关问题应试有关问题二、分析课程的特点二、分析课程的特点（一）内容多、涉及面广（一）内容多、涉及面广（二）有难度（二）有难度 有些内容接触的较少有些内容接触的较少（三）有一些简单的计算（三）有一些简单的计算应试有关问题应试有关问题三、怎样读书三、怎样读书（一）第一遍（一）第一遍 通读通读目标：理解目标：理解（二）第二遍（二）第二遍 带着问题读带着问题读目标：给书后的问题找到答案目标：给书后的问题找到答案（三）第三遍（三）第三遍 分主次分主次目标：标注难易和知识层次目标：标注难易和知识层次（四）第四遍（四）第四遍 设问设问目标：按书上的内容自己命题目标：按书上的内容自己命题（五）第五遍（五）第五遍 归纳应该记忆的内容归纳应该记忆的内容目标：关键词、数据、概念目标：关键词、数据、概念第一章第一章 物业经营管理论述物业经营管理论述考试基本要求：考试基本要求：1、掌握：物业经营管理的内容，收益性物业、掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。次之间的相互关系。2、熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和、熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。常规工作内容。3、了解：物业经营管理和传统物业管理的异、了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。同和相互关系。第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵 （掌握）（掌握）1 1、概念：物业经营管理又称物业资产管理。是指为、概念：物业经营管理又称物业资产管理。是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿面周期的综合性管理服务。面周期的综合性管理服务。2 2、物业经营管理与传统物业管理的区别、物业经营管理与传统物业管理的区别 （了解）（了解）传统物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场传统物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。地进行维修、养护和管理。物业经营管理：为业主提供价值管理服务，满足其物业经营管理：为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。求。3 3、物业经营管理活动的内容、物业经营管理活动的内容 （掌握）掌握）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象二、物业经营管理活动的管理对象 （要点说明）（要点说明）（一）写字楼（自用、出租、自用出租复合型；（一）写字楼（自用、出租、自用出租复合型；写字楼分类考虑的写字楼分类考虑的1212个因素）个因素）（二）零售商业物业（分类（二）零售商业物业（分类6 6种类型）种类型）（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓 别墅：独栋、联排、叠拼、叠加、双拼、空中别墅别墅：独栋、联排、叠拼、叠加、双拼、空中别墅 公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓（四）工业物业（工业、高新技术产业、研究与发展用（四）工业物业（工业、高新技术产业、研究与发展用房）房）（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。住空间的建筑。酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别：酒店与休闲娱乐设施的差别：1 1、服务对象不同、服务对象不同2 2、地理位置不同、地理位置不同3 3、服务内容不同、服务内容不同4 4、建筑设计和装潢风格不同、建筑设计和装潢风格不同三、物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标 （要点说明）（要点说明）物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。发展潜力。四、物业经营管理企业四、物业经营管理企业 （要点说明）（要点说明）1、管理型物业管理企业：、管理型物业管理企业：具有策略性物业管理能力的企业具有策略性物业管理能力的企业 2、专业型物业管理企业：、专业型物业管理企业：具有物业运行中的某种专业管理能力的企业具有物业运行中的某种专业管理能力的企业 3、综合型物业管理企业：、综合型物业管理企业：同时具备策略管理和渔业运行管理能力的企业同时具备策略管理和渔业运行管理能力的企业 第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容一一、物业经营管理的层次、物业经营管理的层次 （掌握）（掌握）第一个层次：物业管理和设施管理以运行管理为主第一个层次：物业管理和设施管理以运行管理为主 第二个层次：房地产资产管理第二个层次：房地产资产管理 第三个层次：房地产组合投资管理第三个层次：房地产组合投资管理 第二个层次和第三个层次以策略性管理为主第二个层次和第三个层次以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系 （掌握）（掌握）*物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。关联的。*物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。*资产管理通常不在现场，一般负责几处不同的物业。资产管理资产管理通常不在现场，一般负责几处不同的物业。资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。有权决定物业管理企业提出的更新改造计划。有权决定物业管理企业提出的更新改造计划。房地产组合投资管理公司是以投资者的房地产组合投资管理公司是以投资者的目标和风险目标和风险/回报参数特征为基础，来详细回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。制定和执行一个投资组合战略。监督物业购置、资产管理、处置和再投监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策；现金的管理、客户报告等。资决策；现金的管理、客户报告等。具体的内容可见教材具体的内容可见教材P11的表的表1-1三、物业经营管理中的战略性工作内容三、物业经营管理中的战略性工作内容 （熟悉）（熟悉）（一）确定战略（一）确定战略（二）确定标准（二）确定标准（三）构建信息基础（三）构建信息基础（四）决策分析（四）决策分析（五）进行资产组合（五）进行资产组合四、物业经营管理的常规工作内容四、物业经营管理的常规工作内容 （熟悉）（熟悉）（一）常规工作内容概述（一）常规工作内容概述（二）现金流和成本管理（二）现金流和成本管理（支出的分配、费用和成本、租金、服务费支出的分配、费用和成本、租金、服务费）（三）日常维修和维护（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（五）设施设备管理（六）物业保险管理（六）物业保险管理 第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择考试基本要求：考试基本要求：1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。投资和间接投资的区别与联系。2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。投资风险的种类，房地产区位的内容。3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的、了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。特殊要求。第一节第一节 房地产投资房地产投资一、房地产投资的概念一、房地产投资的概念 1、概念：、概念：P20（掌握）（掌握）2、作用：、作用：获得作为房地产业主的荣誉；获得作为房地产业主的荣誉；（要点说明）（要点说明）获得较高的收益和资本增值；获得较高的收益和资本增值；降低投资组合的总体风险；降低投资组合的总体风险；抵抑通货膨胀的影响。抵抑通货膨胀的影响。投资者进行房地产投资的主要目的投资者进行房地产投资的主要目的财富最大化财富最大化二、房地产投资的形式二、房地产投资的形式 （掌握）（掌握）1、直接投资分为开发投资和置业投资。、直接投资分为开发投资和置业投资。2、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企业债、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企业债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券。押支持证券。间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。三、房地产投资的特性三、房地产投资的特性 （掌握）（掌握）（一）位置的固定性或不可移动性（一）位置的固定性或不可移动性（二）寿命周期长（二）寿命周期长（三）适应性（三）适应性（四）各异性（四）各异性（五）政策影响性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性（七）相互影响性 四、房地产投资的利弊四、房地产投资的利弊 （熟悉）（熟悉）（一）房地产投资之利（一）房地产投资之利 1 1、相对较高的收益水平。、相对较高的收益水平。2 2、能够得到税收方面的好处。、能够得到税收方面的好处。3 3、易于获得金融机构的支持。、易于获得金融机构的支持。4 4、能抵消通货膨胀的影响。、能抵消通货膨胀的影响。5 5、提高投资者的资信等级。、提高投资者的资信等级。（二）房地产投资之弊（二）房地产投资之弊 1 1、流动性差。、流动性差。2 2、投资数额巨大。、投资数额巨大。3 3、投资回收期较长。、投资回收期较长。4 4、需要专门的知识和经验。、需要专门的知识和经验。第二节第二节 房地产投资的风险房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念一、房地产投资风险的基本概念（一）风险的定义（一）风险的定义 风险是指未获得预期收益可能性的大小。风险是指未获得预期收益可能性的大小。（二）风险与不确定性（二）风险与不确定性 *风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来表示。风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来表示。*不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。（三）风险分析的目的（三）风险分析的目的 1 1、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？2 2、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3 3、预期收益的变动性和离散性如何？、预期收益的变动性和离散性如何？二、系统风险二、系统风险 （熟悉）（熟悉）（一）通货膨胀风险（一）通货膨胀风险 （五）利率风险（五）利率风险（二）市场供求风险（二）市场供求风险 （六）政策风险（六）政策风险（三）周期风险（三）周期风险 （七）政治风险（七）政治风险（四）变现风险（四）变现风险 （八）或然损失风险（八）或然损失风险三、个别风险三、个别风险 （熟悉）（熟悉）（一）收益现金流风险（一）收益现金流风险 （四）比较风险（四）比较风险（二）未来经营费用风险（二）未来经营费用风险 （五）时间风险（五）时间风险（三）资本价值风险（三）资本价值风险 （六）持有期风险（六）持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响四、风险对房地产投资决策的影响 1 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2 2、根据风险管理的能力选择投资方向、根据风险管理的能力选择投资方向 3 3、根据风险周期变化特点把握投资时机、根据风险周期变化特点把握投资时机第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择一、区位的含义一、区位的含义 （要点说明）（要点说明）1、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。包括宏观位置和中观、微观位置。2、广义的区位，除了地理位置外、广义的区位，除了地理位置外，还应包括该区位所处的社，还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。同时对区位广义的理解，还应包括会、经济、自然环境或背景。同时对区位广义的理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。关系。3、房地产投资中的区位，除理解其地理位置外，还应重点考、房地产投资中的区位，除理解其地理位置外，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。置，在未来城市发展建设中的位置。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求 （了解）（了解）（一）居住物业（一）居住物业 P35（二）写字楼物业（二）写字楼物业 P35-36（三）零售商业物业（三）零售商业物业 P36（四）工业物业（四）工业物业 P36第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术基本要求：基本要求：1 1、掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与、掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。2 2、熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的、熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态盈利指标的计算方法。盈利指标的计算方法。3 3、了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投、了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念一、现金流量一、现金流量 （掌握）（掌握）1 1、把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时、把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。2 2、流出系统的资金叫做现金流出；流入系统的资金叫做现金、流出系统的资金叫做现金流出；流入系统的资金叫做现金流入。流入。3 3、现金流出与现金流入之差（代数和）称为净现金流量。、现金流出与现金流入之差（代数和）称为净现金流量。二、现金流量图二、现金流量图 （熟悉）（熟悉）绘制现金流量图的基本规则：绘制现金流量图的基本规则：以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续；以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续；期末惯例法；期末惯例法；把初始投资把初始投资P作为上一周期期末，即作为上一周期期末，即0期末；期末；正负现金流量。正负现金流量。三、房地产置业投资三、房地产置业投资 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。分。四、房地产置业投资的现金流量四、房地产置业投资的现金流量（一）常用术语（一）常用术语 P40-43P40-43 1 1、潜在毛租金收入、潜在毛租金收入 6 6、净运营收益（净收益）、净运营收益（净收益）2 2、空置和收租损失、空置和收租损失 7 7、抵押贷款还本付息、抵押贷款还本付息 3 3、其他收入、其他收入 8 8、准备金、准备金 4 4、有效毛收入、有效毛收入 9 9、税金、税金 5 5、运营费用、运营费用 1010、经营现金流、经营现金流（二）收益性物业的现金流（二）收益性物业的现金流 P43图图3-3 潜在毛租金收入潜在毛租金收入-空置和收租损失空置和收租损失+其他收入其他收入 =有效毛收入有效毛收入 -运营费用运营费用 =净运营收益（净收益）净运营收益（净收益）-抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息 =税前现金流税前现金流 -准备金准备金-所得税所得税 =税后现金流税后现金流第二节第二节 现值与现值计算现值与现值计算一、资金的时间价值一、资金的时间价值 （掌握）（掌握）1 1、在不同的时间付出或得到同样数额的资、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。金在价值上是不等的。2 2、同样数额的资金在不同时间点上具有不、同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。上的差别称为资金的时间价值。3 3、银行利息也是一种资金时间价值的表现、银行利息也是一种资金时间价值的表现方式。方式。利率是资金时间价值的一种标志。利率是资金时间价值的一种标志。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度。主要有投资利润率，通货膨胀从投资的角度。主要有投资利润率，通货膨胀率，风险因素。率，风险因素。二、利息与利率二、利息与利率（掌握）（掌握）利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。资金使用权所得到的补偿。将一笔资金存入银行，这笔资金成为将一笔资金存入银行，这笔资金成为本本金金。（一）利息（一）利息（In）Fn=P+In本利和本金利息（二）利率（二）利率（i）i=I1/P1001个计息周期（一）单利计息（一）单利计息1 1、单利计息是仅按本金计算利息。、单利计息是仅按本金计算利息。2 2、计算公式：、计算公式：In=PnIFn=P(1+in)（二）复利计息（二）复利计息1 1、复利计息，即、复利计息，即“利息再生利息利息再生利息”。2 2、计算公式：、计算公式：四、名义利率与实际利率四、名义利率与实际利率 （了解）（了解）1 1、名义利率：是指一年内多次复利时给出的年利率。、名义利率：是指一年内多次复利时给出的年利率。2 2、实际利率：是指一年内多次复利时，每年末终值比、实际利率：是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。年初的增长率。3 3、关系：、关系：P47 P47 公式公式三、单利计息与复利计息三、单利计息与复利计息 （掌握）（掌握）五、复利计算公式与系数五、复利计算公式与系数 （掌握）（掌握）（一）常用符号的含义（一）常用符号的含义 P47P47（二）公式与系数（二）公式与系数1 1、一次支付的现值系数和终值系数、一次支付的现值系数和终值系数 一次性终值系数一次性终值系数 一次性现值系数一次性现值系数2 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 等额序列支付现值系数等额序列支付现值系数 等额序列支付现值系数等额序列支付现值系数第三节第三节 设备更新中的经济分析设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点一、设备更新的原因与特点 （要点说明）（要点说明）（一）设备更新的原因（一）设备更新的原因 1 1、设备有形磨损、设备有形磨损 *第一类有形磨损：外力作用下产生的磨损第一类有形磨损：外力作用下产生的磨损 *第二类有形磨损：因自然力产生的磨损第二类有形磨损：因自然力产生的磨损 2 2、设备无形磨损、设备无形磨损 *第一类无形磨损：原始价值部分贬值第一类无形磨损：原始价值部分贬值 不影响使用不影响使用 *第二类无形磨损：陈旧、落后第二类无形磨损：陈旧、落后 价值降低价值降低 影响使用影响使用 3 3、设备磨损的补偿、设备磨损的补偿 补偿方式：局部补偿（有形损耗补偿方式：局部补偿（有形损耗-修理）修理）完全补偿（无形损耗完全补偿（无形损耗-技术改造）技术改造）（有形和无形损耗（有形和无形损耗-更换）更换）（二）设备更新的特点分析（二）设备更新的特点分析 1 1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 *设备的寿命包括自然寿命、技术寿命、经济寿命设备的寿命包括自然寿命、技术寿命、经济寿命 自然寿命也称物理寿命，取决于有形磨损的速度自然寿命也称物理寿命，取决于有形磨损的速度 技术寿命，取决于无形磨损的速度技术寿命，取决于无形磨损的速度 经济寿命，是有形磨损和无形磨损共同决定的经济寿命，是有形磨损和无形磨损共同决定的 2 2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3 3、只比较设备的费用。、只比较设备的费用。4 4、设备更新分析以费用年值法为主。、设备更新分析以费用年值法为主。二、设备经济寿命的确定二、设备经济寿命的确定 （掌握）（掌握）（一）经济寿命的静态计算方法（不考虑资金的时间价（一）经济寿命的静态计算方法（不考虑资金的时间价值的影响）值的影响）（二）经济寿命的动态计算方法（考虑资金时间价值的（二）经济寿命的动态计算方法（考虑资金时间价值的影响）影响）三、物业管理中的设备更新问题三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新第四节第四节 房地产投资财务评价指标房地产投资财务评价指标一、投资回报与投资回收的区别于联系一、投资回报与投资回收的区别于联系 （熟悉）（熟悉）1 1、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。2 2、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。中所获得的报酬。3 3、关系、关系 （1 1）投资回收）投资回收用提取折旧的方式获得用提取折旧的方式获得 （2 2）投资回报）投资回报投资者所获得的或期望获得的投资者所获得的或期望获得的 收益率或利息率收益率或利息率 （3 3）房地产开发投资来说：）房地产开发投资来说：投资回收投资回收开发商所投入的总开发成本的回收开发商所投入的总开发成本的回收 投资回报投资回报主要表现为开发商利润主要表现为开发商利润 二、财务评价指标体系二、财务评价指标体系 1 1、房地产投资分析的目的：考察房地产、房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。投资项目的盈利能力和清偿能力。2 2、盈利能力指标：用来考察项目盈利能、盈利能力指标：用来考察项目盈利能力水平的指标。力水平的指标。包括：静态指标和动态指标包括：静态指标和动态指标 3 3、清偿能力指标：考察项目计算期内偿、清偿能力指标：考察项目计算期内偿债能力的指标。债能力的指标。4 4、财务评价指标体系、财务评价指标体系 P58 P58 表表3-13-1三、盈利指标计算方法三、盈利指标计算方法（了解）（了解）（一）动态指标（一）动态指标1、财务净现值（、财务净现值（NPV）*如果如果NPV0，说明项目的获利能力达到或超，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，财务上是可以接受的。过了基准收益率的要求，财务上是可以接受的。*如果如果NPV0，项目不可接受。，项目不可接受。2、财务内部收益率（、财务内部收益率（IRR）*IRR的经济含义是在项目寿命期内项目内部的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。即到项目寿命终了未收回投资每年的净收益率。即到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。时，所有投资可以被完全收回。*IRR是项目投资所能支付的最高贷款利率。是项目投资所能支付的最高贷款利率。3 3、动态投资回收期、动态投资回收期（Pb）*Pb是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。*Pb自投资起始点算起，累计净现值自投资起始点算起，累计净现值0 0的年份即为投资回收终的年份即为投资回收终止年份。止年份。*如果如果PbPc，则开发项目在财务上可以接受。则开发项目在财务上可以接受。(二二)静态指标静态指标 （熟悉）（熟悉）1 1、静态投资回收期、静态投资回收期6161 2 2、现金回报率、现金回报率 税前现金回报率税前现金回报率 税后现金回报率税后现金回报率 P61P61 3 3、投资回报率、投资回报率 P61-62P61-62四、清偿能力指标计算方法四、清偿能力指标计算方法 （了解）（了解）（一）利息计算方法（一）利息计算方法 *还本付息的方式：还本付息的方式：P62P62 1 1、一次还本利息照付、一次还本利息照付 4 4、一次性偿付、一次性偿付 2 2、等额还本利息照付、等额还本利息照付 5 5、“气球法气球法”3 3、等额还本付息、等额还本付息（二）借款偿还期（二）借款偿还期 *可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。计算。（三）偿债备付率（三）偿债备付率（DCRDCR）对于一般房地产投资项目，对于一般房地产投资项目，DCRDCR应该应该1.21.2（四）资产负债率（四）资产负债率 *反应债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总反应债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借款来筹集的。资产中有多大比例是通过借款来筹集的。第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估考试基本要求考试基本要求:1 1、掌握：物业价格的组成，投资价值、市场价值、掌握：物业价格的组成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。收益法的用途、适用对象和操作步骤。2 2、收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和、收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。3 3、影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法、影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。的应用。第一节第一节 收益性物业的概念收益性物业的概念 1 1、物业按照是否产生收益分类：收益性物业和非收、物业按照是否产生收益分类：收益性物业和非收益性物业。益性物业。2 2、收益性物业价值的高低取决于三个因素、收益性物业价值的高低取决于三个因素（了解）（了解）未来净收益的大小未来净收益的大小 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短 获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性 第二节第二节 收益性物业价格的概念和特征收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的概念一、物业价格的概念 （熟悉）（熟悉）*物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价代价-货币额、商品或其他有价物。货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件二、物业价格的形成条件 1 1、有用性、有用性 2 2、稀缺性、稀缺性 3 3、有效需求、有效需求三、物业价格的特征三、物业价格的特征 （熟悉）（熟悉）（一）物业价格受区位的影响很大。（一）物业价格受区位的影响很大。（二）物业价格实质上是物业权益的价格。（二）物业价格实质上是物业权益的价格。（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。代价的租金。（四）物业价格形成的时间较长。（四）物业价格形成的时间较长。（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。第三节第三节 收益性物业价值和价格的种类收益性物业价值和价格的种类（熟悉）（熟悉）一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值 P78P78 1 1、使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的、使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。效用。2 2、交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量、交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。的关系或比例。二、投资价值和市场价值二、投资价值和市场价值 （掌握）（掌握）P78P78 1 1、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。因投资者的不同而不同。因投资者的不同而不同。2 2、某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型、某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。的投资者的价值。市场价值是客观的、非个人的价值。在某一时点上市场价值是客观的、非个人的价值。在某一时点上市场价值是唯一的。市场价值是唯一的。三、成交价格、市场价格三、成交价格、市场价格（掌握）（掌握）和理论价和理论价格格（一）成交价格简称成交价。（一）成交价格简称成交价。P79P79（二）市场价格（二）市场价格 P80P80（三）理论价格（三）理论价格 P80P80四、总价格和单位价格四、总价格和单位价格 P80-81P80-81（一）总价格（一）总价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。物业整体的价格。（二）单位价格（二）单位价格 单位价格简称单价，反映出物业价格水平的高低。单位价格简称单价，反映出物业价格水平的高低。五、实际价格和名义价格五、实际价格和名义价格 P81-82P81-82 1 1、实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。、实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。2 2、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。日期时一次付清的价格。六、现房价格和期房价格六、现房价格和期房价格 P82-83P82-83 1 1、现房价格（含土地价格），是指建筑物已建成时、现房价格（含土地价格），是指建筑物已建成时的价格。的价格。2 2、期房价格，是指目前尚未建成而在将来建成的房、期房价格，是指目前尚未建成而在将来建成的房屋屋 （含土地）为交易标的的价格。（含土地）为交易标的的价格。七、起价、标价、成交价和均价七、起价、标价、成交价和均价 P83-84（一）起价（一）起价 1 1、起价是指所销售的商品房的最低价格。、起价是指所销售的商品房的最低价格。2 2、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（二）标价（二）标价 1 1、标价又称报价、表格价，是指商品房出售者在其、标价又称报价、表格价，是指商品房出售者在其“价目表价目表”表上标注的商品房出售价格。（卖方的要价表上标注的商品房出售价格。（卖方的要价)2 2、标价是卖方的要价。、标价是卖方的要价。（三）成交价：买卖双方的实际交易价格（三）成交价：买卖双方的实际交易价格（四）均价：平均价格（四）均价：平均价格 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 P84（一）评估价（一）评估价 评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。判定的结果。（二）保留价（二）保留价 保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。可售的最低价格。（三）起拍价（三）起拍价 起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。首次报出的拍卖标的的价格。（四）应价（四）应价 P84P84（五）成交价（五）成交价 P84P84九、买卖价格、租赁价格九、买卖价格、租赁价格 P85P85（一）买卖价格（一）买卖价格 买卖价格简称买卖价。买卖价格简称买卖价。（二）租赁价格（二）租赁价格 1 1、租赁价格通常称为租金。、租赁价格通常称为租金。2 2、房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准、房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金成本租金和福利租金十、市场调节价、政府指导价和政府定价十、市场调节价、政府指导价和政府定价 P86 （一）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场（一）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。竞争形成的价格。（二）政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他（二）政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。度，指导经营者制定的价格。（三）政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有（三）政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。关部门，按照定价权限和范围制定的价格。十一、原始价值、账面价值、市场价值十一、原始价值、账面价值、市场价值 P86-87P86-87 （一）原始价值（一）原始价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本。原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本。（二）账面价值（二）账面价值 账面价值又称账面净值、折余价值。账面价值又称账面净值、折余价值。（三）市场价值（三）市场价值 市场价值又称实际价值。市场价值又称实际价值。第四节第四节 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述二、影响因素二、影响因素 （了解）（了解）（一）人口因素（一）人口因素（二）居民收入因素（二）居民收入因素（三）物价因素（三）物价因素（四）利率因素（四）利率因素（五）汇率因素（五）汇率因素（六）物业税收因素（六）物业税收因素（七）城市规划因素（七）城市规划因素（八）交通管制因素（八）交通管制因素（九）心理因素（九）心理因素第五节第五节 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法一、市场法一、市场法(一一)市场法概述市场法概述 1 1、市场法又称市场比较法、比较法。、市场法又称市场比较法、比较法。2 2、估价对象：是指需要评估其客观合理价格或价值的、估价对象：是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。具体物业。3 3、估价时点：是指需要评估的客观合理价格或价值所、估价时点：是指需要评估的客观合理价格或价值所对应时间。对应时间。4 4、类似物业：是指与估价对象相同或者相当的物业。、类似物业：是指与估价对象相同或者相当的物业。5 5、市场法适用的对象：是具有交易性的物业。（掌握）、市场法适用的对象：是具有交易性的物业。（掌握）6 6、市场法适用条件：是在同一供求范围内并在估价时、市场法适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。点的近期，存在着较多类似物业的交易。（掌握）（掌握）7 7、市场法估价的、市场法估价的4 4大步骤大步骤 （掌握）（掌握）.搜集交易案例搜集交易案例 .选取可比实例选取可比实例 .对可比实例成交价格进行处理对可比实例成交价格进行处理 .求取比准价格求取比准价格 （二）搜集交易实例（二）搜集交易实例*搜集交易实例时，一般应包括的内容：搜集交易实例时，一般应包括的内容：1 1、交易实例物