直接资本化法.pptx

第六节第六节 直接资本化法直接资本化法*一、直接资本化法的概念与基本公式一、直接资本化法的概念与基本公式n直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。n未来某一年的某种预期收益通常是采用未来未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的第一年的，收益的种类有毛租金、净租金、，收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资资本本化化率率(capitalization(capitalization raterate，R)R)是是房房地产的某种年收益与其价格的比率，即：地产的某种年收益与其价格的比率，即：利利用用资资本本化化率率将将年年收收益益转转换换为为价价值值的的直直接接资本化法的常用公式是：资本化法的常用公式是：式中：式中：V-V-房地产价值；房地产价值；NOI-NOI-房房地地产产未未来来第第一一年年的的净收益；净收益；R-R-资本化率。资本化率。收收益益乘乘数数是是房房地地产产的的价价格格除除以以其其某某种种年收益所得的倍数，年收益所得的倍数，即：即：利利用用收收益益剩剩数数将将年年收收益益转转换换为为价价值值的的直接资本化法公式为：直接资本化法公式为：房地产价值房地产价值=年收益年收益收益乘数收益乘数二、几种收益乘数法二、几种收益乘数法 对不同种类的年收益，收益乘数对不同种类的年收益，收益乘数FAFA具体有具体有：毛毛租金乘数租金乘数(gross rent multipliergross rent multiplier，GRM)GRM)法法潜在毛收入乘数潜在毛收入乘数(potential gross income(potential gross income multipliermultiplier，RGIM)RGIM)法法有效毛收入乘数有效毛收入乘数(effective gross income(effective gross income multipliermultiplier，EGIM)EGIM)法法净收益乘数净收益乘数(net income multipliernet income multiplier，NIM)NIM)法法(1)(1)毛租金乘数法毛租金乘数法毛毛租租金金乘乘数数也也是是经经常常所所讲讲的的“租租售售比比价价”毛毛租租金金乘乘数数法法是是将将估估价价对对象象未未来来某某一一年年或或某某一一个个月月的的毛毛租租金金乘乘以以相相应应的的毛毛租租金金乘数来求取估价对象价值的方法，即乘数来求取估价对象价值的方法，即:房地产价值房地产价值=毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数毛租金乘数法的优点：毛租金乘数法的优点：方便易行，在市场上较容易获得房地产方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；的价格和租金资料；由于在同一市场上，相似房地产的租金由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；此毛租金乘数是一个比较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的因计。误差的因计。毛租金乘数法有下列缺点：毛租金乘数法有下列缺点：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产空置率和运营费用的忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。差异。毛毛租租金金乘乘数数法法一一般般用用于于土土地地或或出出租租型型住住宅宅(特特别别是是公公寓寓)的的估估价价。但但由由于于它它的的计计算算方方法法比比较较粗粗糙糙，往往往往作作为为市市场场法法或或其其他他收益法的一个部分。收益法的一个部分。(2)(2)潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法潜潜在在毛毛收收入入乘乘法法是是将将估估价价对对象象某某一一年年的的潜潜在在 毛毛 收收 入入(PGI)(PGI)乘乘 以以 潜潜 在在 毛毛 收收 入入 乘乘 数数(PGIM)(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即来求取估价对象价值的方法，即:V=PGIPGIMV=PGIPGIM潜潜在在毛毛收收入入乘乘数数法法考考虑虑了了房房地地产产租租金金以以外外的的收收入入，但但同同样样没没有有考考虑虑地地产产空空置置率率和和运运营费用的差异。营费用的差异。(3)(3)有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法 有有效效毛毛收收入入乘乘数数法法是是将将估估价价对对象象某某一一年年的的有有效效毛毛收收入入(EGI)(EGI)乘乘以以有有效效毛毛收收入入乘乘数数(EGIM)(EGIM)来来求求取取估估价价对对象象价价值值的的方法，即方法，即:V=EGIEGIMV=EGIEGIM有有效效毛毛收收入入乘乘数数法法的的优优点点是是不不仅仅考考虑虑了了房房地地产产租租金金以以外外的的收收入入，还还考考虑虑了了房房地地产产的的空置率。空置率。因因此此，当当估估价价对对象象与与可可比比实实例例房房地地产产的的空空置置率率有有较较大大差差异异，而而且且这这种种差差异异预预计计还还将将继继续续下下去去时时，则则使使用用有有效效毛毛收收入入乘乘数数比比使使用潜在毛收入乘数更为合适。用潜在毛收入乘数更为合适。有有效效毛毛收收入入乘乘数数法法的的缺缺点点是是没没有有考考虑虑运运营营费用的差异，只适用于做粗略的估价。费用的差异，只适用于做粗略的估价。(4)(4)净收益乘数法净收益乘数法净净收收益益乘乘数数法法是是将将估估价价以以象象某某一一年年的的净净收收益益(NOI)(NOI)乘乘以以净净收收益益乘乘数数(NIM)(NIM)来来求求取取估价对象价值的方法，即估价对象价值的方法，即V=NOINIMV=NOINIM或或:二、收益成数和资本化率的求取方法二、收益成数和资本化率的求取方法利用净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：因为 NIR=1-OER 所以 三、资本化率与报酬率的区别和关系三、资本化率与报酬率的区别和关系区别区别1、资本化率是在直接资本化法中采用的，、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益转换为价是一步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。收益转换为价值的比率。2、资本化率是房地产的某种年收益与其价、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力；报酬率的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以则是用来除一连串的未来各期净收益，以来求取未来各期净收益现值的比率。来求取未来各期净收益现值的比率。联系：联系：在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具体的计算公式就有所不同。在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式：在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：在净收益每年按一定比率g递增收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式:上面四种情况下的报酬资本化法公式中，上面四种情况下的报酬资本化法公式中，Y就就是所讲的报酬率。是所讲的报酬率。资本化率是不区分净收益流模式的，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率（A/V）都是资本化率。因此，在上述第一种情况下，资本化率刚好等于报酬率：第二种情况下，资本化率就不等于报酬率。第二种情况下，资本化率就不等于报酬率。它与报酬率的关系变为：它与报酬率的关系变为：第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：R=Y-g第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：四、直接资本化法与报酬资本化法的比较四、直接资本化法与报酬资本化法的比较（一）直接资本化法的优点（一）直接资本化法的优点 1、不需要预测未来许多年的净收益，通常只、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要预测未来第一年的某种收益。需要预测未来第一年的某种收益。2、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系。显示的收益与价值的关系。3、计算过程较简单。、计算过程较简单。报酬资本化法的优缺点：报酬资本化法的优缺点：1、指明房地产的价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值。2、每期的净收益或是现金流量都是明确的，直观容易理解。3、由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资的收益率也可以求取适当的报酬率。