汇缴培训资料之三房地产企业所得税处理.pdf

房地产企业所得税处理 2015-1-91房地产经营业务企业 所得税处理办法 国税发2009 31号2015-1-92讲解提纲 一、出台背景及相关文件 二、概述 三、计算公式 四、计算应纳税所得额 的主要原则 五、收入的税务处理 六、成本、费用扣除的 税务处理 七、特定事项的税务处理 八、税务风险提示2015-1-93出台背景及相关丈件 一、出台背景由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚 动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市 场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般 的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。而我国先后出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企 业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发 企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确 的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台,因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办2015-1-94出台背景及相关丈件二、相关文件 1.关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的 通知（国税发【2001】142号）2.关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税 发2003 83号）3.关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发2006 31号）4.关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知（国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号）2015-1-95概述 一、适用企业：中国境内从事房地产开发经营业务的企业。二、适用范围：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住 宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发 产品。（办法第3条）房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务 的产业。具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中 介服务，以及其他房地产活动四大类。房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房 的活动。（房地产业基本术语标准）2015-1-96概述,三、适用时间：自2008年1月1日起执行。四、关于核定征收 企业出现税收征管法第35条规定的情形，税务机关可 对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范，同时按税收征管法等税收法律、行政法 规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定 征收方式进行征收、管理。（办法第4条）国税发2008 30号文件规定：严禁按照行业或者企业规 模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。2015-1-9计算公式 应纳税额=应纳税所得额X适用税率一减免税额一抵免税 额（条例第76条）应纳税所得额=收入总额一不征税收入一免税收入一各项 扣除一弥补以前年度亏损（税法第5条）应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额一纳税调整减 少额+境外应税所得弥补境内亏损一弥补以前年度亏损（国税发2008 101号、国税函2008 1081号）应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）X计税毛利率+其他纳税调整 土地增值税：应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除 系数（增值额=转让房地产收入一扣除项目金额）2015-1-98计算应纳税所得额的主要原则 一、纳税调整原则（税法优先原则）1.在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税 收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。（税法第21条）2.税法没有明确规定的，遵循会计准则与惯例。应纳税所 得额计算要建立在会计核算基础上（也是申报纳税的基本 方法，申报表设计：会计利润土纳税调整）二、权责发生制原则 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当 期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入 和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期 收付，也不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、2015-1-99计算应纳税所得额的主要原则 税务主管部门另有规定的除外。（条例第9条）所谓权责发生制，是指以实际收取现金的权利或支付现金 的责任的发生为标志来确认当期的收入、费用及债权、债 务。它是和收付实现制相对应的。1.“属于当期”：收入和费用的确认时点应当以与之相关 的经济权利和义务是否发生为判断依据。2.“不论款项是否支付”：只是为了与收付实现制区别，但有时现金的收付与权责的发生是同步的，也不能认为不 按现金的收付确认收入和费用就是权责发生制。3.交易事项发生后，与其相关因素均应在当期确认，否则 不执行权责发生制原则的事项必须有明确规定。2015-1-910计算应纳税所得额的主要原则 4.要正确区分预提费用和准备金的区别。预提费用是与已 确认收入相关联的：如，产品保修费等；准备金是与资产 负债表日资产状况相关联的：如，固定资产减值准备等。注：办法规定了4项预提费用可以扣除。三、真实性原则 1.真实性原则是与权责发生制密切相关的原则。2.企业应当提供证明收入、费用实际已经发生的合法有效 凭据。3.未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。（国税 发2009 114号）4.合法有效的凭据包括发票、财政票据、自制凭证等。5.发票是收付款的凭据=收付实现制，与企业按权责发生2015-1-911计算应纳税所得额的主要原则制确认收入、配比费用可能存在时间差。实际发生w实际 支付；应当确认?取得发票 6.企业有的业务存在无法取得发票或不需要发票的情况。比如，从集贸市场采购餐饮物资。7.与其他单位共用发票的处理。企业与其他企业或个人共 用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣 除。（企便函2009 33号）8.对应取得发票的事项，必须取得真实有效的发票。国税发2008 40号：对于不符合规定的发票和其他凭证,包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出 口退税、抵扣税款。计算应纳税所得额的主要原则国税发【2008】80号：在日常检查中发现纳税人使用不符 合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许 纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。9.允许在税前扣除的支出，必须是真实的支出。企业虚列 的支出，即使取得了正式发票，也不能在税前扣除。10.企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但 未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法 凭据时，再按规定计入计税成本。（办法第34条）注：除了4项预提费用。四、相关性和合理性原则 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成 本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税2015-1-913计算应纳税所得额的主要原则 相关性是指与取得收入直接相关的支出；合理性是指符合 生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本 的必要和正常的支出。五.合法性原则 非法支出不能扣除 六.配比原则 纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣 除，纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或 滞后申报扣除。不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或 者计算对应的折旧、摊销扣除。七、区分收益性支出和资本性支出原则2015-1-914计算应纳税所得额的主要原则 收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣 除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。八.不得重复扣除原则 除企业所得税法及其实施条例另有规定外，企业实际发生 的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。2015-1-915收入的税务处理 一、收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（办法 第5条）主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办 公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资 产出售、价外收入等。关于代收费：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附 加等：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部 确认为销售收入；2015-1-916收入的税务处理 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位 开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（办法第5 条）所得税基本规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为 收入总额。包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股 息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许 权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。（税法第6条）税法的收入总额是基于资产负债观的收入总额。收入或所 得是一定纳税期间经济利益的流入，即净资产的增加。因 此，无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内，其实2015-1-917收入的税务处理都不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。营业税相关规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产收取的全部价款和价外费用（5种情况除 外）。（营业税条例第5条）价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返 还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿 金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收 费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或 者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院 或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的2015-1-918收入的税务处理 行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。（营业税细则第13条）注：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管 基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所 有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房 专项维修基金，不计征营业税。（国税发【2004】69号）土地增值税相关规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收 入和其他收入。（土地增值税条例第5条）2015-1-919收入的税务处理 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房 时代收的各项费用：如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为 转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额 时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增 值额时不允许扣除代收费用。（财税【1995】48号）二、收入条件的确认：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售2015-1-920收入的税务处理 合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现(办法 第6条)L与所得税基本规定的差异：(国税函2008 875号)除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发 生制原则和实质重于形式原则。并同时满足以下4个条件,确认收入实现：(D商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关 的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联 系的继续管理权，也没有实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。2015-1-921收入的税务处理 2.与会计核算的差异：新会计准则规定，销售商品收入的确认与计量除包括以上 4个条件外，还包括相关的经济利益很可能流入企业，相 关的经济利益很可能流入企业，是指销售商品价款收回的 可能性大于不能收回的可能性，即销售商品价款收回的可 能性超过50%。对于采取预售方式，按照合同规定预收购房单位或个人的 购房定金，会计上一般通过预收账款科目进行核算。3.收入条件确认的原因：房地产开发具有项目开发建设周期较长，一般会跨越多个 会计年度；往往采取预售方式，由此形成商品房交付与收 款存在较大时间差异；产品成本计量相对滞后等特征。鉴 于上述经营性质的特殊性，房地产开发企业容易滥用会计 2015-1-9 22收入的税务处理 政策，操纵经营业绩。为了不同的目的，往往各取所需利 润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有利于税收筹划 以及盈余管理的“产权过户原则”。因此，从税收角度有必要针对房地产经营特点，对收入的 确认作出明确规定。从企业所得税的角度，不存在预收帐款的概念（新文件摒 弃了原来的预售收入的概念），只要签订了销售合同、预售合同并收取款项，应全部确认为收入（与会计上 的收入存在区别）。但，这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税;或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差 异现象。2015-1-923收入的税务处理 三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法：由于未完工成品的成本无法准确计量，不能确认实际利润 因此需按规定的计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期 应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的 预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项 目合并计算的应纳税所得额。（办法第9条）（一）关于完工产品的确认：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应 视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2015-1-924收入的税务处理 2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。（办法第3条）关于开发产品竣工证明材料：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收 申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取 得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。关于开发产品开始投入使用：开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发 产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否 通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会 计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经2015-1-925收入的税务处理 完工。（国税函2009 342号）关于初始产权证明：通常是指取得大产权证。所谓大产权证，即新建商品房房 地产权证。是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后,交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准 文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地 产权证。这是买受人办理小产权证的前提。注：完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则。按正常操作程序应是首先拿大证，其次是投入使用，最后 分割拿小证。但由于部分开发商往往违规操作（不通过验 收合格或办理备案手续等），因此投入使用时视为已完工。关于土地开发完工条件的确认：2015-1-926收入的税务处理 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合 下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土 地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。（城市房地产转让管理规定）土地转让包括生地和熟地的转让。生地是指完成土地征用,未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等2015-1-927收入的税务处理 土地。熟地是指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。关于城镇土地使用税的规定：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。由于房地产开发企业的商品房占 地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商 品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应 由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建 筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。（按月计算）注：市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征土地使 用税。（城镇土地使用税暂行条例第6条）但对于小区内 的公用道路及绿化用地应按规定缴纳城镇土地使用税。计算公式：2015-1-928收入的税务处理 应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积X城镇土 地使用税单位税额标准X（1 累计售出房屋建筑面积/房 屋建筑总面积）+缴纳期限 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用 权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土 地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使 用税。（财税2009 128号）缴纳期限：2015-1-929收入的税务处理 自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用 权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳 城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方 从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税2006 186 号）注：国税发2003 89号第2条第4款关于房地产开发企业 城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定废止。“房地产 开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋 使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状 态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务 的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利 状态发生变化的当月末。（财税2008 152号）2015-1-9 30收入的税务处理例1：某房地产开发企业2008年12月份通过出让方式取得 土地10000平方米，2009年2月份取得土地使用证，2009年 度共建造12幢商品房，建筑面积共15000平方米，2009年 12月份，销售9000平方米，试问该企业2009年度应缴纳城 镇土地使用税多少元（该地区城镇土地使用税单位税额为 4元/平方米）2009年171月份应缴纳城镇土地使用税=10000X4 X11/12=36666.67元 2009年12月份应缴纳城镇土地使用税二10000X4 X CI-9000/15000）/12F333.33 元 2009年度应纳城镇土地使用税=36666.67+1333.33=38000 元2015-1-931收入的税务处理 特别提醒：只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计 上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所 得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。未完工产品按计税毛利率缴纳，完工产品按实际毛利率缴 纳。开发产品完工后，要将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额，计入当年应纳税所得额。(-)关于计税毛利率：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直 辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政 府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。2015-1-932收入的税务处理 3.开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（我市为8%）4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。关于经济适用房、限价房和危改房：（D经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积 和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困 难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按规定的计税毛利率 申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料：A.立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；B.土地管理部门划拨土地的批准文件；C.物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；2015-1-933收入的税务处理 D.住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资 格证明；E.列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；F.经济适用房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面 积、单价、销售金额)；G.主管地税机关要求提供的其他资料。(2)房地产开发企业开发的限价房和危改房按规定的预 计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管地税 机关报送以下资料：A.国有建设用地使用权出让合同和政府主管部门2015-1-934收入的税务处理出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；B.限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号 码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购 买面积、单价、销售金额）；C主管地税机关要求提供的其他资料。（3）对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危 改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率 计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利 率。注：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商 铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济 适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。（苏地税刘魏【2009】53号）3,收入的税务处理 相关营业税规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免 征收营业税。（苏地税函2008 380号）经济适用住房是指同时符合以下条件的具有保障性质的政 策性住房：1.纳入全省经济适用住房建设投资计划；2.土地采取划拨的方式供应；注：对于2003年10月1日至2008年5月1日之间取得土地使 用权的经济适用住房项目，若土地供应方式不符合行政划 拨的条件，可在满足其他免税条件的基础上，提供与国土 部门在此期间签订的土地使用权出让协议和国有土地使用 权证办理免税手续。（苏地税函【2009】137号）2015-1-936收入的税务处理 3.销售价格经价格主管部门按相关规定确定；4.向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难 家庭供应；对未能同时符合上述条件，被冠以经济适用住房名称的其 他性质住房，不得享受该项政策。注：销售经济适用住房营业税的减免，需履行报批手续。城镇土地使用税相关政策衔接开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住 房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供 政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房 建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土 地使用税。（财税2008 24号）2015-1-937收入的税务处理 关于计税毛利率的变化：国税发【2006】31号文件用“计税毛利率”的提法，而国 税函2008 299号文件又改为“利润率”，新文件再次 改回计税毛利率。实际上到底用利润率还是计税毛利率，其关键点在于期间 费用及营业税金及附加是否可以在预售收入中扣减。注：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际 毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机 关需要的其他相关资料。（办法第9条）差异调整报告应包括以下内容：1.开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2015-1-938收入的税务处理 2.开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概 况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时 间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金 或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配 套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况 利息核算和支付情况等；3.房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计 算明细表；4.非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项,纳税调整金额。（苏地税发2009 53号）（三）关于销售未完工产品纳税申报表的填报：1.如果预售合同的收入未达到完工标准：2015-1-939收入的税务处理（1）预缴申报表：按规定的计税毛利率计算出的预计毛利额，季度预缴申报 时填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）第4行“利润总额”。（2）年度申报表：附表三的第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”的第3列“调增金额”填写按规定计算出的预计计税毛利 额，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的税金 及附加，是不会有数据的。当年的税金及附加由于未计入“营业税金及附加”科目，应在附表三第40行“其他”第 4列“调减金额”中填列。2.如果该预售合同达到完工标准：2015-1-940收入的税务处理（1）预缴申报表：季度预缴申报时在企业所得税月（季）度预缴纳税申报 表（A类）第4行“利润总额”将按规定计算出的预计毛 利额减除。（2）年度申报表：附表三第52行将以前年度确认的预售收入转回，填报第4 列“调减金额”。而主表第三行的税金及附加不能重复扣 除，应该在附表三第40行“其他”进行纳税调增。2015-1-941收入的税务处理（四）关于定金和订金：所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法 律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立 时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超 过20%）,预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同 的成立和生效，根据担保法规定，给付定金的一方不 履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行 债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约 定，定金应抵作价款或者收回。而订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合 同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。2015-1-9 42收入的税务处理所得税规定：具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员 卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业 所得税，等签订销售（预售）合同后才予以纳税。营业税规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无 形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取 营业收入款项凭据的当天。（营业税条例第12条）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付 款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款 日期的，为应税行为完成的当天。（营业税细则第24条）2015-1-943收入的税务处理 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税 细则第25条）预收款，包括预收定金。预收定金的营业税纳税义务发生 时间为收到预收定金的当天。（国税函1995 156号）因此，对于收取的定金应缴纳营业税。关于订金：新会计准则规定，预收账款科目是指核算企业按照合同规 定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同 基础上的。而订金、诚意金等均不属于建立在购房合同上的预收款性 质，因此，不应作为预收账款征收销售不动产营业税。2015-1-944收入的税务处理 关于退款的处理 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额 的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴 纳营业税税额中减除。（营业税细则第14条）注：房地产公司收取的定金违约金。房地产公司虽然收取 但没有发生销售不动产行为，因此这部分定金是不需要营 业税（没有提供应税劳务），如果已经征收营业税，可以 在当期冲减销售房屋的营业额或退税处理。关于土地增值税的预征：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应 按规定实行预征。（苏地税发2004 58号）2015-1-945收入的税务处理 关于普通标准住宅和普通住宅：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的,免征土地增值税。（土地增值税条例第8条）注：条例第8条中“普通标准住宅”和财税1999 210号 中“普通住宅”的认定，一律按“中小套型、中低价位 普通住房”的标准执行。（财税2006 21号）享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易 价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套 建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例2015-1-946收入的税务处理 不得超过上述标准的20%。（国办发【2005】26号）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核 算土地增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额 的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第8条第1项的免 税规定。（财税2006 21号）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计 算增值额。（国税发2006 187号）土地增值税预征的计税依据：土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收 入。采用预收价款方式转让房地产的，以收到的预收价款 作为土地增值税预征的计税依据。（应和营业税申报计 税依据一致）2015-1-947收入的税务处理 土地增值税的预征率：1.普通住宅，按1%的预征率实行预征；2.营业房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%预 征率实行预征；3.对房地产开发企业既建造普通住宅，又开发其他类型商 品房，其销售收入未分别核算的，按2%预征率实行预征。（扬地税发2004 96号）关于土地增值税清算：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件 后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计 算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土 地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，2015-1-948收入的税务处理 办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地 增值税税款的行为。（国税发2009 91号）关于土地增值税清算的条件：应进行土地增值税清算的条件（符合之一）：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。注：纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关 办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑2015-1-949收入的税务处理 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比 例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 的 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续 的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其 他情况。注：纳税人符合以上条件之一的，由主管税务机关确定是 否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务 机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。2015-1-950收入的税务处理 相关法律责任：应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供 清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收 征收管理法有关规定处理。四、不同销售方式销售额及销售时间的确认（办法第6 条）：2015-1-951销售方式具体情形收入额的确定销售确认时间采取一次性全额收款方式合同（协议）约定的价款实际收讫价款或取得 索取价款凭据（权利）之日采取分期收款方式付款方按期付款合同（协议）约定的价款付款日付款方提前付款在实际付款日确认采取银行按揭方式销售合同（协议）约定的价款首付款于实际收到日 确认，余款在银行按 揭贷款办理转账之日 确认采取委托方式 销售2015-1-9支付手续费 方式合同（协议）约定的价款于收到受托方已销开 发产品清单之日确认视同买断方 式企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同 签订合同合同价高于基价，按合同 价；合同价低于基价，按基价合同价低于买断价；受托方与购买方签订合同按买断价基价（保底价）并实行超基 价双方分成 玉式企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同 签订合同合同价高于基价，按合同 价（支付的分成额不得减 除）；合同价低于基价，按基价受托方与购买方签订合同基价+分成额包销方式包销期内完成销售的按上述1-3项的规定确认收入的实现包销期内尚未出售的按合同（协议）约定的价款和付款方式确认收给收入的税务处理 相关营业税规定：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代 理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差 应按“服务业一代理业”征收营业税；在合同期满后，房 屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将 房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。(国税函【1996】684号)五、特殊销售方式收入的确认(-)售后回购：是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一 定价格重新购回该资产。2015-1-953收入的税务处理销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处 理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商 品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大 于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（国税 函2008 875号）与会计处理的差异：对于售后回购，会计一般不作为销售处理；如果有证据表 明不符合销售收入确认条件的，企业所得税与会计准则处 理一致。例2：某房地产企业于2009年1月份将一幢已开发完成的 房产销售给乙企业，售价为900万元。合同规定，2年后 A企业将这幢房产重新购回，回购价为1000万元。试析会2。就处理与税收的差异。54收入的税务处理 分析：由于回购价已在合同中订明，表明商品价格变动产生的风 险和报酬均归卖方所有，与买方无关，且卖方仍对售出的 商品实施控制。因此这种销售回购本质上不是一种销售，而是一项融资协议，整个交易不确认收入。这种交易实际 上是房地产企业将房产作抵押，向乙企业借款900万元，借款期为2年，应支付利息（1000900=100万元）。,会计处理：销售时：借：银行存款 900万贷：应付账款一B企业 900万（确认负债）2015-1-955收入的税务处理 2009年12月31日应预计利息费用50万元 借：财务费用 50万贷：应付账款一B企业 50万 2010年12月31日应预计利息费用50万元 借：财务费用 50万贷：应付账款一B企业50万 2011年1月回购时 借：应付账款一B企业1000万 贷：银行存款 1000万 税务处理：1.年度汇算清缴时，所得税不需要调增应纳税所得额50万 元，但如果财务费用超过同期银行利率要调增。2015-1-956收入的税务处理2.2009年度1月份和回购年度2011年1月份必须缴纳营业 税。缴两次税。（二）售后回租：虽然税收没有明确规定售后回租的处理，但是如果售后回 租形成融资租赁的情形，认为企业对已售出的商品保留了 通常与所有权相联系的继续管理权，并实施了有效控制。因此不符合所得税收入确认条件，可以按照会计准则进行 税务处理，不确认收入。相关营业税规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营 活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房 卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后,20159 57收入的税务处理 将该商品房购回），对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。（国税函【1999】144 号）（三）还本销售 以还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物 时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为 了加快资金周转而采取的一种促销手段。由于税法规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为 收入总额。因此，在确认收入额时，不得扣除还本支出。相关营业税规定：对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全 部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。2。9国税函【MI 156号）58收入的税务处理（四）商业折扣：企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除。商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金 额确定销售商品收入金额。注：商业折扣不再强调要在同一张发票上，不管发票如何 开具，都按折扣后的金额确定收入计算所得税。营业税规定：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票 上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开 发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从