1、深圳市房屋建筑面积测绘计算讲座主 讲石 强 高级工程师 Q深圳市地籍测绘大队联络电话：82946978 83139053 83139055第1页深圳市房屋建筑面积测绘计算1、为何要进行房屋建筑面积测绘？2、房屋建筑面积测绘对象与分类3、当前实施技术要求及其相互关系4、国家标准与相关补充技术要求基本内容5、特殊问题处理第2页1.为何要进行房屋建筑面积测绘？建筑规划管理需要 审批建筑施工图、建筑规划验收房地产市场管理需要 审批预售许可证、立案房地产买卖协议房地产产权登记管理需要 房地产产权初始登记、产权登记发证房地产市场需要 销售、转让、咨询第3页2.房 屋 建 筑 面 积测绘对象与分类第4页2.
2、1 房屋建筑面积测绘对象建筑施工图 未经建管部门审批建筑施工图（设计单位、报建）经建管部门审批建筑施工图（测绘单位、预售审批、预售、施工）建筑实体或现实状况 参考建管部门审批建筑施工图或完工图；现实状况测量（有一定时间性特点，现实状况与规范均可能改变）第5页2.2 房屋建筑面积测绘分类房屋建筑面积预售测绘预售测绘 测绘对象：经审批建筑施工图 用 途：预售审批房屋建筑面积完工测绘完工测绘 测绘对象：建筑完工现实状况 用 途：完工规划验收、产权登记房屋建筑面积现实状况测绘现实状况测绘 测绘对象：建筑现实状况 用 途：核实建筑是否违章、核实产权界限、产权登记房屋建筑面积报建测绘报建测绘 测绘对象：待
3、审批建筑施工图 用 途：审批建筑设计第6页3.当前实施各种技术标准、要求及其相互关系第7页3.1 国家标准房产测量规范发 布：国家质量技术监督局公布制 定：建设部、国家测绘局实施时间：8月1日施行。相关文件：建设部 建住房166号文，要求 规范实施后，原相关房屋面积测算要求与规范相矛盾，以规范为准；各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参考规范基本标准，制订当地实施细则或技术要求。我国第一个房产测量国家标准 以1991年国家测绘局公布实施行业标准房产测量规范为基础；结合近期科技发展和生产需求；参考国内外相关标准和要求；第8页3.2 建设部建住房74号文关于房屋建筑面积计算与房屋权属登
4、记相关问题通知年5月1日执行。对国家标准房产测量规范补充。第9页3.3 深圳市建筑设计技术经济指标计算要求颁颁 布：布：深圳市规划与国土资源局相关文件：相关文件：深规土1999255号文。实施时间：实施时间：1999年7月1日施行。目目 ：为了统一深圳市建筑设计技术经济指标计算。适用范围：适用范围：深圳市行政辖区内从事规划设计、建筑设计、房地产开发销售、房地产商业广告、房地产产权登记活动中进行建筑技术经济指标统计和计算时，均按本要求执行。第10页3.4 深圳市房屋建筑面积测绘技术规程颁 布：深圳市规划与国土资源局相关文件：深规土2000463号文。实施时间：2010月28日施行。目 ：为了规范
5、全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算标准等。适用范围：全市建筑设计、房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房地产产权管理、建设工程规划设计验收和房屋拆迁赔偿等活动中相关各类房屋建筑面积指标计算和统计。引用标准：房产测量规范、深圳市建筑设计技术经济指标计算要求第11页3.5 特殊性技术要求深圳市建设工程规划许可证深圳市土地使用权出让协议深圳市建设用地规划许可证产权分割协议第12页3.6 各技术要求关系强制性标准 房产测量规范；关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记相关问题通知参考技术指标 深圳市建设工程规划许可证 深圳市土地使用权出让协议 深圳市建设用地规划许可证补充性技术要求 深圳
6、市建筑设计经济指标计算要求 深圳市房屋建筑面积测绘规程优先级依次为：强制标准、参考技术指标、补充性技术标准。第13页4.国家标准与相关补充技术要求基本内容4.1 房屋建筑面积基本定义4.2 房屋建筑面积相关名词4.3 计算全部建筑面积范围4.4 计算二分之一建筑面积范围4.5 不计算建筑面积范围4.6 公用建筑面积分类第14页4.1 房屋建筑面积基本定义4.1.1 基本定义4.1.2 定义内涵第15页4.1 基本定义房屋建筑面积房屋建筑面积 系指 房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包含 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且 具备有上盖、结构牢靠，层高2.20m以上（含2.20m）永久性
7、建筑。第16页4.1 定义内涵有上盖；层高大于等于2.20米；结构牢靠；有围护结构；适合人类生活及生产活动等；第17页4.1 房屋建筑面积定义内涵有上盖有上盖：普通能够计算建筑面积无上盖：普通不计算建筑面积怎样判定是否无上盖?上盖高度2个自然层高度；第18页4.1 房屋建筑面积定义内涵层高2.20米层高2.20米：普通能够计算建筑面积 反例：外倾墙体 层高2.20米：普通不计算建筑面积 反例：室内楼梯间第19页4.1 房屋建筑面积定义内涵结构牢靠结构牢靠 普通能够计算建筑面积 结构不牢靠 普通不计算建筑面积 如：简易铁皮车棚等 第20页4.1 房屋建筑面积定义内涵有围护结构有围护结构 普通能够
8、计算建筑面积 反例：进深 0.6米；高 度 2.2米；窗台高度 0.4米；上述三个条件必须同时满足，才计算建筑面积。特殊形状凸窗 进深：室外墙面至凸窗外边缘水平距离（按最突出部位计）；高度：窗台台面至凸窗顶板板面垂直距离；窗台高度：房屋室内地面至窗台台面垂直距离（室内地面应除去装修贴面厚度25mm）第89页5.7 玻璃幕墙普通要求 同一楼层外墙，现有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。补充要求 突出建筑物主体结构或外墙玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙外围水平投影面积计算。为方便起见，框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。第90页第91页5.8 落地窗计算全部建筑面积，（高度应大于2.20米）落地凸窗，应按落地窗计算。第92页
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