拉萨xx渔村景区开发项目可行性研究报告.doc

拉萨XX渔村景区开发项目

可行性研究报告

2010年11月

目 录
1 总论 - 3 -
1.1 项目背景 - 3 -
1.1.1 西藏旅游产业跨越式发展，旅游收入高速增长 - 3 -
1.1.2 拉萨市创建“具有高原和民族特色的国际旅游城市” - 4 -
1.1.3 曲水县重点开发俊巴渔村旅游景区 - 4 -
1.1.4 总结 - 5 -
1.2 可行性研究范围 - 6 -
1.3 景区整体租赁经营模式的可行性研究 - 6 -
1.4 拉萨XX藏文化渔村有限公司概括 - 7 -
1.5 合作方式及内容 - 10 -
2 景区资源评价 - 10 -
2.1 自然旅游资源评价 - 10 -
2.2 人文旅游资源评价 - 12 -
2.3 旅游商品资源评价 - 12 -
3 市场研究及消费行为分析 - 13 -
3.1 政府经济政策分析 - 13 -
3.2 西藏旅游发展趋势 - 14 -
3.3 进藏旅游游客消费行为分析 - 15 -
3.3.1 文化因素 - 15 -
3.3.2 经济因素 - 16 -
3.3.3 个人特征 - 16 -
3.3.4 相关群体及心理因素 - 17 -
3.3.5 气候因素 - 17 -
3.4 进藏旅游游客消费行为分析的改进策略 - 17 -
3.4.1 用文化吸引旅游，用旅游带动文化 - 17 -
3.4.2 分季节及时段定价，充分利用旅游资源 - 18 -
3.4.3 注重生态环境，保护传统文化遗产 - 18 -
3.4.4 加强基础设施建设，增强旅游产品配套功能 - 19 -
3.4.5 提升旅游服务的高科技化，发展特色旅游 - 19 -
3.5 拉萨本地居民周边一日休闲娱乐行为分析 - 20 -
4 俊巴渔村景区经营规划 - 20 -
4.1 景区开发定位及远景规划 - 20 -
4.2 景区五年开发规划 - 21 -
4.3 景区一期景点组团定位及投资规划 - 22 -
4.3.1 景区一期投资计划 - 22 -
4.3.2 景区经营收益滚动发展投资方向 - 23 -
4.4 景区组团建设思路 - 24 -
4.4.1 餐饮娱乐组团 - 24 -
4.4.1.1 概括 - 24 -
4.4.1.2 功能定位 - 24 -
4.4.1.3 景点展示 - 25 -
4.4.2 渡船捕鱼组团 - 28 -
4.4.2.1 概括 - 28 -
4.4.2.2 功能定位 - 29 -
4.4.2.3 景点展示 - 29 -
4.4.3 田园生活体验组团 - 31 -
4.4.3.1 概括 - 31 -
4.4.3.2 功能定位 - 31 -
4.4.3.3 果蔬大棚展示 - 32 -
4.4.4 工艺品制作观摩组团 - 32 -
4.4.4.1 概括 - 32 -
4.4.4.2 功能定位 - 32 -
4.4.4.3 工艺品展示 - 33 -
4.4.5 民俗歌舞组团 - 33 -
4.4.5.1 概括 - 33 -
4.4.5.2 功能定位 - 34 -
4.4.5.3 景点展示 - 34 -
4.5 宣传推广 - 35 -
4.5.1 宣传口号 - 35 -
4.5.2 宣传内容 - 35 -
4.5.3 宣传渠道 - 35 -
4.6 经营组织及人员需求 - 36 -
4.6.1 餐饮娱乐组团 - 36 -
4.6.2 渡船捕鱼组团 - 36 -
4.6.3 田园生活体验组团 - 36 -
4.6.4 工艺品制作观摩组团 - 36 -
4.6.5 民俗歌舞组团 - 36 -
5 项目建设 - 37 -
5.1 项目建设生产条件 - 37 -
5.2 项目建设方案 - 37 -
6 财务评价及投资分析 - 37 -
6.1 评价原则 - 37 -
6.2 景区收入成本分析 - 38 -
7 解决就业，增加当地居民收入 - 40 -
8 旅游窗口形象建设 - 40 -
9 总结 - 40 -

1 总论
1.1 项目背景
1.1.1 西藏旅游产业跨越式发展，旅游收入高速增长
旅游业是西藏自治区对外开放的重要窗口和桥梁。加快旅游业的发展，对于扩大对外开放和对外经济、科技、文化交流与合作，实现优势资源效益转化，增加非贸易收入，推动相关产业和全区国民经济发展，努力实施中央第五次西藏工作座谈会和自治区中长期经济目标，都具有重大意义。
2009年，西藏接待国内外游客556万人次，旅游收入达到52.4亿元，分别增长了1.47倍和1.32倍，实现了历史新高。2009年西藏农村旅游快速发展，全区有4.2万农牧民参与旅游接待服务，旅游业实现收入2.6亿元，一万多户农牧民家庭受益。
2010年，西藏以快速恢复旅游业跨越式发展为中心，以努力提高旅游经济运行效益和服务质量为重点，坚持发展高端旅游和大众观光旅游相结合，朝着打造世界旅游目的地而不懈努力。据统计，2010年1—6月份，西藏接待国内外游客180万人次，比上年同期增长20.3%，实现旅游总收入13.9亿元，同比增长23.6%。“西藏人游西藏”的热情高涨，随着藏区社会局势的持续稳定，经济社会的快速发展，旅游环境的不断改善，城镇居民出游心愿进一步增强，区内自驾游、朝圣游和一日游的游客呈现大幅增长的态势。1—6月份，全区接待一日游游客高达46万人次，比上年同期增长28%。
1.1.2 拉萨市创建“具有高原和民族特色的国际旅游城市”
基于创建“具有高原和民族特色的国际旅游城市”的发展规划，拉萨市在旅游基础设施建设、软硬件设备投入上取得了卓有成效的成绩。
拉萨市确定了未来旅游发展的四大定位，即自治区旅游中心城市；国家级精品线“茶马古道”和“唐蕃古道”上的璀璨明珠；南亚旅游线路中的口岸城市；具有高原和民族特色的国际旅游城市。拉萨市设计了“一心两区多点”的旅游空间布局框架。“一心”即拉萨中心城市，“两区”是指纳木措生态旅游区和林周综合旅游区，“多点”则包括尼木文化游览区、墨竹工卡甲玛沟和德仲游览景点、XX渔村等多个各具特色的旅游景点。本项目即属于市政府重点打造景区工程。
1.1.3 曲水县重点开发俊巴渔村旅游景区
曲水县委、县政府从全县经济社会长远发展大局出发，2007年即提出重点开发俊巴渔村旅游景点，使之成为融捕鱼、垂钓、观舞、餐饮、住宿为一体的拉萨旅游精品“连体景点”的规划。俊巴渔村旅游景区开发总投资2656.46万元，分两期实施建设。第一期工程总投资466.82万元，现已经建设完成。
俊巴渔村旅游开发一期项目，占地面积40余亩，规划面积27230.76平方米，建设内容包括渔庄休闲厅，建筑面积1425平方米；文化长廊246.24平方米；水渠整治改造660米，以及绿化景观、廊桥、码头、钓鱼池、赏花亭、帐篷、配套设施等建设。
1.1.4 总结
总体而言，俊巴渔村属于自治区、拉萨市、曲水县三级重点打造的旅游项目。俊巴渔村自身具有独特的自然景观和人文文化，具备从事旅游项目开发的先决条件，俊巴渔村的景区规模及特色又决定其区别于西藏其余景区，在开发和运营中应突出自身特色，即：水文化、渔文化、风俗文化、田园文化、体验文化。
项目一期投资建设的竣工，使渔村的餐饮、接待配套初具雏形，若再辅以：局部道路修缮、河道疏通、渔村码头兴建、村落整改、山体装饰、旅游环境营造等配套工程的进一步完善，景区运营方再加以软环境完善，景区工作人员组织培训，景区宣传推广，则俊巴渔村将可挂牌接待游客。
1.2 可行性研究范围
本报告研究景区承包经营方式的可行性及承包后的景区发展规划、景区定位、景点设置、管理组织、投资估算与资金筹措、效益评价等方面内容。
1.3 景区整体租赁经营模式的可行性研究
整体租赁经营模式，是指在一个景区内，将景区的所有权和经营权分开，由政府统一规划，统一授权一家企业较长时间地（最长为50年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该景区，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益的景区治理模式。
整体租赁经营模式中，景区实行企业型治理，其经营主体是民营企业或民营资本占绝对主导的股份制企业；景区所有权和经营权分离，开发权与保护权统一；景区的所有代表者是当地政府，民营企业以整体租赁的形式获得景区50年以内不等的独家经营权；景区经营企业在其租赁经营期内，即负责景区资源开发，又对景区资源与环境的保护负有当然责任。
整体租赁经营模式是一种由政府出资源、企业出资金、政企共同受益的景区治理模式，是一种市场化经营的模式，体现公共性资源、企业化经营、专业化管理、市场化发展的特点。
整体租赁经营模式最初产生于四川省雅安市碧峰峡省级风景名胜区。1998年1月8日，成都市民营企业万贯置业投资有限公司与碧峰峡景区所在的雅安市政府签订《开发建设碧峰峡的合同书》。开发后的1999年12月至2001年5月，景区共接待游客100多万人次，实现旅游收入近1亿元，利润达到4000多万元，对比租赁前，取得近50倍的增长。
整体租赁经营模式的成功，产生了巨大的连锁效应。继碧峰峡景区后，重庆芙蓉洞景区、天生三桥景区、金刀峡景区、桂林阳朔世外桃源景区等都采取了整体租赁经营模式。整体租赁经营模式目前已成为我国政府进行景区开发管理的主导模式和操作方法。
俊巴渔村景区开发亦适宜采用整体租赁经营模式，这将有利于吸引民营资本的投入，先进管理经验的引入，景区环境可持续发展，地方税收及财政收入的增加。
1.4 拉萨XX藏文化渔村有限公司概括
拉萨XX藏文化渔村有限公司为景区开发团队针对本项目特在曲水县新注册设立的有限责任公司，公司第一期注册资金万元，并根据投入进度增加注册资本。公司经营范围包括：景区开发及经营、旅游接待、餐饮、游船运营、民族手工艺品开发及销售等。
公司核心管理团队，具备金融、地产、旅游、项目管理、财务等多年管理工作经验，具体情况如下：
俊巴渔村项目管理团队成员简介
姓名
职务
专业
简介

公司本着严谨、务实的投资态度对景区进行多次实地考察，结合拉萨市旅游规划及旅游特色，从景区开发的专业化角度对景区加以客观分析，公司认为：
◆拉萨旅游市场日益成熟且存在跨越式发展机遇；
◆俊巴渔村具有景区开发所特有的自然景观与人文景观；
◆俊巴渔村尚缺乏作为景区所需的基本硬件设施建设，包括：局部道路修缮、河道疏通、渔村码头兴建、村落整改、山体装饰、旅游环境营造等。
◆俊巴渔村景区开发应突出：水文化、渔文化、民俗文化、田园文化。
◆俊巴渔村一期景点组团定位：餐饮娱乐组团、渡船捕鱼组团、田园生活体验组团、工艺品制作观摩组团、民俗歌舞组团。
◆俊巴渔村远景规划：打造集餐饮、娱乐、住宿、休闲为一体的度假胜地；打造集拉萨河漂流、捕鱼、垂钓、水上娱乐项目为一体的水上乐园；打造集特色民俗、歌舞、工艺品制作、果蔬采摘、民风民俗体验为一体的民俗博物馆；打造集骑车、徒步、骑马、攀岩、沙滩足球等为一体的户外休闲体验基地；打造集游客接待、会议接待、团队活动为一体的面向区内外游客的综合旅游景区。
针对本项目开发，公司将自筹第一期资金
1.5 合作方式及内容
2 景区资源评价
2.1 自然旅游资源评价
俊巴渔村的“俊巴”二字在藏语里原发音“增巴”，意思是“捕手”或“捕鱼者”。该村位于西藏拉萨曲水县境内，拉萨河下游雅鲁藏布江交汇北岸。县城距拉萨市50公里，距离贡嘎机场15公里，靠近两桥一隧，从拉萨出发不足一个小时车程，拉萨市至机场高速公路建成通车后，从拉萨市出发约20分钟车程即可到达。区位优势明显，交通状况良好。
俊巴渔村是西藏唯一仅有的以渔业为主的原始村落，已有400多年的历史。目前建成的渔村旅游休闲中心项目所在地距当地人居住的村落有5公里，可通过牛皮船漂流或乘车到达，沿途为纯自然乡村风光，清幽宁静。
俊巴渔村临拉萨河傍山而建，保留未加修饰的藏式农村民居风貌及生活方式。至渔村，可通过拉萨河水路乘船或依临山公路驱车到达。沿水路，拉萨河道宽阔，河水清幽，可观野鸭等动物戏水，河水冲击而成的孤岛或河滩，势皆平缓，上面覆盖有高原草甸和成片的树林，一副生机盎然的祥和景象。临近渔村，数只牛皮船闪现眼前，渔歌响起，心情也随之澎湃。沿公路而行，转过山脚的一个急弯，眼前豁然开朗，从刚才的险，瞬间进入一派田园风光，成片的青稞田诉说着千年农渔结合的生活劳作场景，此处又多水，且有大量自然而生的小型湖泊，山不陡，但在山体遮挡下的光影将这片田园风光区别为亮丽与朦胧两种境界，间或看到耕田的农人，骑车的游人，或马匹安静的吃草，一切都是那么的悠闲恬静，仿佛只剩余世外桃源。
2.2 人文旅游资源评价
说到渔村，在沿海地区或内地并不稀罕，但到了藏区，这个小渔村却成了稀罕物，因为历史上的种种原因和传说，俊巴渔村是西藏仅有的一个世代以打渔为生的渔村，这里孕育了古老而独特的藏族渔文化，并以制作极具民族特色的牛、羊皮制工艺品而闻名。
俊巴渔村，乃西藏最后的例外，其独有的牛皮船与牛皮船舞，被认定为国家非物质文化遗产，其特有的鱼肉酱生吃方式亦别无他处。
俊巴渔村在历史上基本产生于西藏吐蕃时期，形成村落进行渔业生产大概可以追溯至公元17世纪末18世纪初西藏第五世达赖喇嘛时期。历史上，关于渔村形成的传说却更神秘悠长：一说，有青年渔民捕获美人鱼进献藏王，藏王乃特准俊巴人捕鱼；又有白玛拉措神湖与巴莱增巴勇士的传说，使这渔村更增神秘与传奇，令人充满好奇与向往。
2.3 旅游商品资源评价
俊巴渔村村民特有的生活方式及自给自足的劳作模式，使其历来便出产特色牛皮工艺品。近年来，随着经济的发展与经营思路的拓展，立足于当地群众会做手工活的优势，村党支部引导群众用牛皮制作筛子、盒子、茶叶袋、糌粑袋、钱包、手机套、手提挎包、小牛皮船等手工艺品。目前，手工业品的种类已达30余种，从业人员超过60人。针对村里地处偏远、存在“销售难”的问题，村党支部联系企业，通过农户生产、公司负责销售的形式，把产品打入区内外市场。目前，俊巴村的手工艺品大部分销往拉萨、日喀则、山南等地市场，部分产品销售到美国、加拿大、比利时。
村党支部把昔日的渔民组织起来，编排了别具特色的牛皮船舞，吸引更多的游客到村里旅游。如今到俊巴的游客不仅能在拉萨河上坐坐牛皮船，看看牛皮船舞，听听村里70岁以上的老人唱《牛皮船歌》，而且还能试穿鱼皮制作的衣服，吃别具风味的拉萨河鱼宴，更能观赏特色工艺品制作，并购买到各式精致漂亮的牛皮工艺品。
突出特色，抓好旅游产品开发。2010年，曲水县依托俊巴渔村旅游资源，创立“俊巴”旅游品牌，大力挖掘俊巴渔村独特而悠久的文化内涵，以开发极具民族特色的各种牛、羊皮制工艺品为主体，抓好旅游产品开发，形成上档次、上规模的旅游商品，提高旅游综合效益。俊巴渔村的特色工艺品制作及销售，将成为吸引游客参观的特色资源。
3 市场研究及消费行为分析
3.1 政府经济政策分析
中央第五次西藏工作座谈会和中央关于大力开发西部地区强调要大力发展旅游业带动相关产业的发展。自治区也把旅游业确定为五大支柱产业之一，这是加快我区旅游业发展的依据和保证。改革开放后，我区的旅游业不断发展，形成了一定的综合服务接待能力，培养造就了一支经营管理队伍，全社会开发旅游资源，兴办旅游业的热情较高，这是加快我区旅游业发展的重要基础和有利条件。但也应清醒地看到我区旅游业的整体水平与全国相比还有很大的差距，现有的旅游景点开发规模与丰富的旅游资源极不相称。为此，自治区、拉萨市两级政府相继发文指出：“要进一步放宽政策，搞活旅游经营，除国家限制以外，各种经济成份的旅游企业均可参与旅游资源开发，从事旅游商品的生产和销售，建设和经营旅游娱乐设施，开展旅游运输、旅游景点接待服务等经营业务……”。
3.2 西藏旅游发展趋势
2009年，西藏接待国内外游客556万人次，旅游收入达到52.4亿元。
2010年1—6月份，西藏接待国内外游客180万人次，比上年同期增长20.3%，实现旅游总收入13.9亿元，同比增长23.6%。“西藏人游西藏”的热情高涨，1—6月份，全区接待一日游游客高达46万人次，比上年同期增长28%。
随着政治经济环境的稳定，旅游接待能力的提高，旅游宣传推广的加强，西藏旅游今后将是跨越式发展和爆炸式增长。一日游和本地游作为一种新的旅游形态，将更趋专业化和产业化，亦是旅游经济增长的新亮点。拉萨作为西藏旅游的中心点，定位拉萨周边一日休闲娱乐游的产品项目，将具有良好的市场前景和发展机遇。
3.3 进藏旅游游客消费行为分析
        所谓消费者行为研究是指研究个人、集团和组织究竟怎样选择、购买、使用和处置商品、服务、创意或经验，以满足他们的需要和欲望。旅游者的旅游消费行为同其他消费行为一样，也会受到诸如文化、经济等因素的影响。旅游消费者行为的实质是旅游消费者对旅游产品和服务的购买决策和购买行动过程，它有其自身的特点和规律。
        分析进藏旅游消费特色，将更准确把握景区定位及服务定位，进藏旅游消费者行为的主要影响因素如下：
3.3.1 文化因素
        文化是影响人们欲望和消费行为的基本因素，文化对旅游消费者的消费行为具有强烈和广泛的影响。西藏有着悠久的历史、丰富的宗教、雄伟的寺庙建筑、壮丽的自然景观，还有不少历史悠久的传统节日，很多游客进藏都是被神秘的藏文化和雪域风情所吸引。
        另外，就进藏游客而言，知识阶层出游将成主流，旅游消费的文化要求随之被提高。因其文化素质较高，对旅游消费品的文化含量有较高要求，追求旅游供给精品化、高雅化。
3.3.2 经济因素
收入水平决定着一个潜在的旅游者能否实现其旅游梦想及其旅游消费水平的高低。进藏旅游者基本上都是经济状况比较富裕的游客。
       旅游产品的价格及其变化影响着旅游者的消费行为。首先，旅游产品同其他某些商品和服务之间存在替代关系，旅游产品的价格同这些商品或服务价格的不同变化会导致人们对旅游产品需求量的变化。其次，由于人们收入的有限性，因此当旅游产品的价格上升时，人们往往会减少对外出旅游的需求，这是由于价格变化所导致的收入效应。
3.3.3 个人特征
       调查显示，在越来越多的进藏旅游者当中，男性的比例大大的高于女性。
        从年龄看，年轻人是主力军。近年来，人们热衷于自驾车进藏、骑自行车进藏或者是步行进藏。这些进藏方式首先要求有强壮的身体和坚强的毅力，这同时也是现代年轻人所喜爱挑战自我的方式之一。
        从国籍看，境外游客数量骤增。西藏入境旅游始于1980年，一直以来，美国、日本、德国、法国和英国是其最重要的传统客源国。从青藏铁路通车以来，有更多不同国家的大批游客涌向了西藏。
3.3.4 相关群体及心理因素
       进藏旅游消费者心理与行为会受到心理因素及相关群体的影响。一部分人进藏旅游，会把自己进藏感受到的雪域高原独特的地形地貌、深山圣水和神秘古老的藏文化风情讲给同学、同事、亲戚朋友听，这些在其他旅游地看不到的美丽风景和古老神秘的藏文化无时无刻不在吸引着这些相关群体，促使他们有亲自体验的心理冲动。
3.3.5 气候因素
        由于气候的原因，每年的5—10月都是西藏旅游的旺季，暑假期间的6—8月更是人们出行的高峰。由于进藏旅游的时间段相对比较集中及西藏旅游业才刚刚兴起，其接待能力及接待质量还有待提高，气候导致明显的进藏旅游的淡旺季会影响游客的旅游质量。
3.4 进藏旅游游客消费行为分析的改进策略
3.4.1 用文化吸引旅游，用旅游带动文化
       特殊的地域文化构成了不同的旅游特色，西藏旅游可以展示藏民族文化的博大精深、悠久的人文历史、中华各民族特别是汉藏民族的融合史等。同时也可以展示西藏的民族风情、民间艺术、高原的自然景观、人文景观、地方歌舞、工艺美术等。文化是西藏旅游的灵魂，加大旅游中的文化含量，将有利于西藏旅游与西藏文化的共同繁荣与发展，同时旅游业的兴旺又为文化产业的发展提供了广阔的平台和重要的载体。文化与旅游携手，才能形成二者相互促进、共同发展的格局。
3.4.2 分季节及时段定价，充分利用旅游资源
根据西藏旅游的地理气候特点，每年10月至次年4月是传统意义上西藏的旅游淡季。一方面利用价格机制来干预淡季旅游市场，分季节、时段制定景点门票、宾馆住宿、旅游包车等价格，利用淡旺季差异定价来吸引身体状况允许但又担心花费太多的这部分消费者在淡季进藏旅游；另一方面通过举办各种节事活动和积极的促销活动，如利用藏历新年，与国外主要客源国的旅行社和国内航空公司联合开发西藏的冰雪旅游项目等冬季特色旅游产品，大力发展农家乐、藏家乐等特色产品来吸引本地客源等。
3.4.3 注重生态环境，保护传统文化遗产
        西藏有着“地球第三极”的美誉。进藏旅游者基本上都是冲着西藏的神奇风光和神秘的宗教文化而来。所以西藏在发展旅游业的同时，必须坚持全面规划、严格保护、合理开发的原则；重视生态环境和文化遗产的保护工作。只有这些特色的东西存在，西藏旅游才具有独特魅力，西藏旅游业才能可持续发展。
3.4.4 加强基础设施建设，增强旅游产品配套功能
       青藏铁路开通后，大批的旅游者前往西藏旅游，西藏的基础设施就显得格外重要。西藏必须抓住国家开发西部的机遇，积极争取国家对西藏基础设施的更多投入，加上自筹资金，大力发展西藏的交通、宾馆、餐厅及旅游线路的建设，为进藏游客提供一个良好的、完善的旅游环境，为西藏旅游业的跨越式发展打好基础。
 3.4.5 提升旅游服务的高科技化，发展特色旅游
        由于进藏的游客中，绝大部分是中、青年人群，西藏旅游部门应根据进藏游客的需求，充分利用现代高科技手段为游客服务。
        针对进藏旅游者的特殊需求，发展西藏特色旅游。首先必须做好具有地域、民族特色商品的开发，这些不但可以满足游客的需求、宣传了藏文化，还增加了藏区的经济收入。其次针对不同顾客的需求制定出不同种类的旅游路线，例如，探险游、风光游、民俗游等，拓宽旅游者的选择面，加大对旅游者的吸引力度，从而带动整个西藏旅游业的发展。

        总之，通过对进藏旅游消费者行为的分析，能充分了解进藏游客的消费目的、消费心理等，进而从不同的角度去满足游客的需求，加强西藏旅游业的口碑效应，以便吸引更多的游客进藏，促进西藏经济和文化更好、更快的发展。
3.5 拉萨本地居民周边一日休闲娱乐行为分析
拉萨人历来有过林卡等家庭或组织聚会的休闲娱乐消费传统。而近年来，随着拉萨商业的发展，更多的企业入驻带来了商业及会议服务的消费需求。
对于上述两种消费需求，其都要求接待处具备：舒适的自然环境（草地、树林），中高档次特色餐饮，棋牌、饮茶场所，包间及会议室，从拉萨出行交通便捷。
上述消费人群，多为具有良好经济实力的中、青年，具有较强的消费能力，自有交通设施，其选择某活动场所的决定因素更关心其档次、口碑、人气。
以俊巴渔村为例，其具有的区位优势及环境资源，若做好硬件设施建设，提高服务质量，满足会议、接待等功能需求，更有漂流、民俗文化、特色餐饮的吸引，当可打造成为拉萨本地居民一日休闲娱乐活动的热点场所。
4 俊巴渔村景区经营规划
4.1 景区开发定位及远景规划
景区定位：水文化、渔文化、民俗文化、田园文化、体验文化。
俊巴渔村远景规划：打造集餐饮、娱乐、住宿、休闲为一体的度假胜地；打造集拉萨河漂流、捕鱼、垂钓、水上娱乐项目为一体的水上乐园；打造集特色民俗、歌舞、工艺品制作、果蔬采摘、民风民俗体验为一体的民俗博物馆；打造集骑车、徒步、骑马、攀岩、沙滩足球等为一体的户外休闲体验基地；打造集游客接待、会议接待、团队活动为一体的面向区内外游客的综合旅游景区。
4.2 景区五年开发规划
2010年12月—2011年5月，开业筹备期。完成一期投资建设。
2011年6月—2011年8月，市场导入期。景区试运营，调整服务项目，完善服务标准，加强宣传推广，取得良好的市场认知度，保证稳定的客源及旅游收入，制定二期投资发展规划。
2011年9月—2012年12月，市场培育期。景区二期投资建设，升级经营服务品质，扩充运营项目，加强景区宣传推广，带动当地财政及居民收入大幅增加，打造拉萨特色旅游形象工程。
2013年1月—2015年12月，加强软硬件设施建设，建设成为拉萨市知名景区，旅游服务示范景区，年接待人数突破50万，以旅游收益带动当地经济发展及社会繁荣。
4.3 景区一期景点组团定位及投资规划
俊巴渔村一期景点组团定位：餐饮娱乐组团、渡船捕鱼组团、田园生活体验组团、工艺品制作观摩组团、民俗歌舞组团。
4.3.1 景区一期投资计划
俊巴渔村一期建设投资计划
景点组团
项目
金额
合计
备注
餐饮娱乐组团

渡船捕鱼组团

田园生活体验组团

工艺品制作观摩组团

民俗歌舞组团

合计金额
200万
仅指一期建设投资
4.3.2 景区经营收益滚动发展投资方向
经营稳定后的景区收益将继续投入于景区经营发展，主要基于以下方面：
4.3.2.1 进一步完善景区建设
在已完成的基础设施、经营设施与景点建设的基础上，根据经营规模的扩大和产品的调整，继续投资建设经营及配套设施。
4.3.2.2 进一步加强营销工作
建立和完善核心代理商制度，利用核心代理商在客源地的销售网络，推介景区产品。在区内外开展了一系列的营销推广活动：A、在渠道推广方面，从自治区到区外客源地有计划地组织系列的景区业务推介。B、2011年公司计划发展系统的景区销售代理商制度，并与当地政府携手合作，制定对旅行社的联合奖励政策。C、以大众媒体软性宣传为主，进行持续的大版面媒体传播；同时进行网络媒体推广。
4.3.2.3 深化和丰富旅游产品的设计和开发
根据经营需求及时调整产品：在设施具备后重新设计产品，旺季游览与淡季会议休闲相结合的丰富的产品构成；利用旅游行业关联性强的特点，不断开发新的经营子项目，提升人均消费。
4.3.2.4 加强服务培训，提升服务品质，完善服务标准化规则。
4.4 景区组团建设思路
4.4.1 餐饮娱乐组团
4.4.1.1 概括
即景区接待点，以牛皮船大厅为中心，包括休闲帐篷、长廊、花坛等。通过装修、装饰、基础功能设施完善、软环境建设，打造具有一流服务标准的休闲娱乐基地，使其成为进藏游客进入景区的门户，又作为西藏本地游客独立的一日休闲娱乐的舒适场所。
餐饮特色为全鱼宴，主推拉萨河特有的冷水鱼：白鱼、花鱼、尖嘴鱼、胡子鱼、薄皮鱼、棒棒鱼、藏鲶鱼等，特色生鱼酱、鱼肉包、柴鸡蛋等。
4.4.1.2 功能定位
拉萨本地接待：
政府接待点：会议、餐饮、参观、民俗、休闲（二期增加住宿功能）；
企业活动：会议、餐饮、娱乐；
家庭、组织聚会：餐饮、娱乐、棋牌等。
进藏外地游客：
景区接待点，休憩、餐饮、购票、拍照、乘船等。
4.4.1.3 景点展示

停车场

户外演艺广场

码头小桥

漂流码头

演艺大厅

包间效果图（大包）

包间效果图（小包）

4.4.2 渡船捕鱼组团
4.4.2.1 概括
乘船路线：接待点码头至渔村码头，一路沿拉萨河顺流而下，垂钓区域在接待点水渠处，游客还可观摩渔村村民捕鱼场景，也可协商登村民牛皮船感受拉萨河捕鱼乐趣。
高原漂流及牛皮船为本处特色，而天然活水垂钓，更是拉萨独有。
4.4.2.2 功能定位
渡船漂流：进入渔村的主导交通工具，增加神秘感与特色。主要满足进藏游客的猎奇心理。
高原垂钓：主推本地休闲娱乐游客，增加娱乐项目和趣味性。
4.4.2.3 景点展示

原始牛皮船

河边垂钓
4.4.3 田园生活体验组团
4.4.3.1 概括
在渔村内组织当地村名共同建设广告果蔬大棚及村庄休闲广场，广场依托靠近渔村码头的草地修建纯天然休憩场所，突出原生态与自然本色，使游客感受西藏田园生活的采摘乐趣和饮食特色。
4.4.3.2 功能定位
果蔬大棚：满足本地及外地游客采摘并食用草莓、瓜果等需求。
渔村休闲广场：本地村民休憩娱乐场所，又可让游客在最自然的状态下观看本地居民的传统休息、娱乐活动，同时方便的品尝当地特色小吃，亦可作为蓝天白云下自然放松休息的场所。
4.4.3.3 果蔬大棚展示

规划建设后的生态水果基地
4.4.4 工艺品制作观摩组团
4.4.4.1 概括
俊巴渔村历来有出产特色牛皮工艺品的传统，对村庄内2-3家制作工艺完善的家庭加以包装，扩大规模，规范流程，组织人员现场制作，现场销售，游客在参观的同时，还可亲自参与其中，又可现场购买精密工艺品。同时，在牛皮船大厅内设工艺品展厅，吸引游客兴趣，同时方便其购买。
4.4.4.2 功能定位
参观功能：参观制作全流程。
参与功能：随时参与制作过程中。
购物功能：购买工艺品。
4.4.4.3 工艺品展示

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牛皮手工艺品
4.4.5 民俗歌舞组团
4.4.5.1 概括
俊巴渔村的特色牛皮船舞为国家非物质文化遗产，对村民加以组织、培训、节目编排升级，即满足游客观赏特色歌舞的需求，又是对文化遗产的传承和保护。同时，纳入锅庄表演、献哈达、敬青稞酒的藏族民俗传统，体现热情好客的民风民俗，又使游客参与其间，充分体现民俗体验游的乐趣和特色。
4.4.5.2 功能定位
观赏非物质文化遗产歌舞。
体验民风民俗。
参与锅庄等群体活动。
敬酒、献哈达，联系浓浓的民族情谊。
4.4.5.3 景点展示

淳朴好客的俊巴渔民

4.5 宣传推广
4.5.1 宣传口号
俊巴渔村，西藏最后的例外
4.5.2 宣传内容
俊巴渔村历史及捕鱼由来的传说
俊巴的民俗文化及风土人情
古朴、真实的自然田园风光
拉萨河牛皮船漂流
特色餐饮——鱼肉及原生态
特色手工艺品——具民族特色的各种牛、羊皮制工艺品
创立并统一使用“俊巴”旅游品牌
4.5.3 宣传渠道
政府推介——旅游项目推介或必行景点。
媒介宣传——电视、报纸、旅游杂志、网站报道、宣传。
旅行社推介——与旅行社合作，促其带团前往。
游客口碑宣传。
路牌广告、突出两桥一隧景区现场的醒目展示。
4.6 经营组织及人员需求
景区承包方组建经营管理团队，对景区进行经营管理。景区所需工作人员，主要面向渔村村民招聘，同时鼓励村民自主开展：工艺品制作、交通运输、歌舞表演、特色小吃制作销售、游客接待等旅游服务项目，与景区经营方合作开展旅游业务。按各景点组团，预测人员需求如下：
4.6.1 餐饮娱乐组团
需求人员：服务员、秩序维护、餐饮、保洁、收银、导游，约40-50人。
4.6.2 渡船捕鱼组团
需求人员：驾驶员、救生员、服务员，约10人。
4.6.3 田园生活体验组团
需求人员：园丁、服务员，约10人。
4.6.4 工艺品制作观摩组团
与村民合作，由村民组织。
4.6.5 民俗歌舞组团
与村民合作，由村民组织。
5 项目建设
5.1 项目建设生产条件
本项目修建舒适豪华，融大自然旅游一体的旅游休闲中心，能保证正常供水、供电、供暖，同时所聘用的服务员是经过严格挑选与培训的，而技工人员、管理人员亦达到较高的水平。从本项目的实施设备上看，供水系统、供暖系统、通讯电话系统、电脑管理系统等设备结构合理、先进，服务性能完善，使用太阳能供暖可大幅度降低种种能耗，达到提高服务质量，降低生产成本，提高经济效益之目的。
5.2 项目建设方案
5.2.1 确定落实旅游休闲的风格、式样，合作方式确定后，预计2011年5月前全部完工。
5.2.2 积极筹措资金：公司自筹资金
6 财务评价及投资分析
6.1 评价原则
6.1.1 以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅。
6.1.2 假设当年每天接待280人，每月接待约8400名游客为基数。
6.1.3 综合税金及附加为5.5%，所得税率15％。
6.1.4 计算期内不考虑通货膨胀。
6.2 景区收入成本分析
针对西藏旅游的季节性因素，主要旅游营销期间为每年的4月至10月为主，参考自治区境内的其他主要景区的收费标准，渔村的门票定价：80元/每位。其他收费项目亦相应参考附近的景区收费标准。同时，根据之前的市场预测，预计渔村的一年接待客流量可达6.3万人次。当然，实际客流量的多少将取决于渔村景区的管理水平和营销力度。下列以2011年月度收支预估表计算如下：
收入
事项
所占比例
金额（元/月）
备注
景区门票
78%

餐饮
7%

其他收入
15%

收入合计
100%

固定费用
事项
明细
金额（元/月）
备注
人员工资
管理人员

秩序维护

服务员

餐饮

保洁

收银

导游

营销费用
广告费用

活动促销

关系维护

办公费用
日常费用

水电物管
水电物管

景区租金
租金摊销

折旧
装修及设备

财务费用
财务管理费

固定费用合计
256757

变动费用
事项
所占比例
金额（元/月）
备注
收入分成
45%

销售提成
10%

其他费用
5.5%

合计
60%

利润总额

所得税

净利润

年度净利润

根据上述2011年月度收支预估表计算结果，2011年度净利润为。
6.3 投资回收期（不计建设期）：
7 解决就业，增加当地居民收入
本项目前期需在当地招聘60名专职工作人员，以合作的方式引入当地居民约100人从事旅游服务，每年为当地居民带来工资及合作分成约30万元。此外，传统渔村的参观旅游，又能为本地居民提供更多的创收机会。
8 旅游窗口形象建设
本项目的开发，将打造曲水县旅游形象样板工程，开拓拉萨郊区度假、体验式旅游的新模式，推广俊巴渔村品牌，提升地区知名度及关注度。
9 总结
正值西藏旅游产业跨越式高速发展之历史机遇，依托俊巴渔村独一无二的特色旅游资源，凭借承包方雄厚的资金实力和旅游管理成熟经验，在拉萨市市政府和曲水县县政府的大力支持下，俊巴渔村必将被打造成为西藏最具特色的经典旅游项目，成为拉萨市旅游景区的形象工程和服务典范，带动当地经济发展，促进百姓安居与社会繁荣，实现经济效益和社会效益双丰收。
第一章 总论
一、物流仓储合作项目背景
1．项目名称
物流仓储合作项目
2．合作单位概况
合作单位名称：上海棱光股份有限公司、上海龙泾钢材市场经营管理有限公司。
上海棱光股份有限公司简介：该公司系于1992年5月19日经上海市建委(1992)第434号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所上市交易，是由全民所有制企业——上海石英玻璃厂改制而成。经营范围：石英玻璃，电子仪表，半导体材料，工业气体,化工产品,机电产品，汽车货运运输，日用百货，针纺织品，进出口业务(按批文)，汽车配件，出租汽车业务，跨省市公路旅客运输(以上涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司位于吴泾工业区龙吴路4900号，共占地面积15.23万平方米。公司