2022年从成本考量到资产战略 -中国企业不动产管理图鉴.pdf

研究部从成本考量到资产战略 中国企业不动产管理图鉴中国|2022年10月在商业地产领域，企业往往以“租户”的面貌出现，行业从业者大多基于简单化的市场供需概念来对企业需求进行分析判断。事实上，企业的不动产相关活动是多元且复杂的，其出发点和第一要义是满足企业自身的发展诉求，这也进而影响到市场的供需关系。所以，我们希望从根源出发，以企业的主体视角，来理解他们在地产领域的相关行为这不仅包括我们所熟知的租赁活动，也包括了从前台保洁等日常运营到企业不动产战略的完整 链条。一家企业的成长与发展离不开生产经营场所的扩张与革新。在传统的视角里，企业不动产更多是以成本角度纳入企业管理考量的。但是，随着企业持续扩张，其所管理的不动产规模或相当于1-2栋办公楼宇的体量。我们发现，传统的成本管理视角已不足以支撑如此庞大的不动产规模的有效运行。以仲量联行物业与资产管理的经验来看，一栋甲级办公楼宇所需要的非一线专业不动产管理团队需要100-150人规模，而目前绝大部分企业的不动产管理团队均难以达到与之匹配的比例。在过去十年间，一些中国的大型企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。仲量联行也帮助多家行业巨头，从零开始搭建了自身的专业化企业不动产团队架构和管理体系。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入专业团队和系统化的管理知识，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模 扩张或品牌形象提升。仲量联行多年来持续参与并引导企业不动产理念的传播与践行，我们也认为这是中国企业发展所必然经历的历史进程。今年，我们邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与调研，希望能通过这部白皮书帮助我们和各方更清晰地梳理当前 中国企业不动产发展的情况。前言中国企业不动产管理图鉴|301企业不动产：行稳致远的必由之路0402 图解中国企业不动产格局061.受访者画像及认知062.不同行业的企业不动产管理认知113.不同规模的企业不动产管理现状174.企业不动产各分支领域的管理差异2003 以资产战略重构企业不动产管理路径26目录4|从成本考量到资产战略过去几年，许多大型企业已经“专设”企业不动产（Corporate Real Estate,以下简称“CRE”）部门，越来越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系。中国企业不动产管理图鉴|501企业不动产：行稳致远的必由之路受疫情波动的外部环境影响，过去两三年间，企业的不动产终端诉求在持续变化。国内大部分企业在符合城市防疫管理要求的基础上，大多偏好业务部门和员工尽快、尽可能大比例地回到实体工作场所，进行现场工作和面对面交流。办公空间将持续作为国内企业组织经营和业务运营的主阵地。在疫情影响下，员工健康、社会交往等元素的重要性持续提高，企业打造办公场景的考量因素和需求也变得更为多元化和复杂化。去年，我们发布了应势开新，重塑格局2021中国办公楼市场白皮书，其中专设了一个章节讨论企业租赁需求的变迁从分散管理到全国统筹。2019至2020 今年，仲量联行发布了一系列文章和视频，用“CRE大神”的形象持续科普CRE的概念，讲述大型企业为什么需要将寻租选址、租约签署、施工装修、设施管理、日常后勤等事务，从传统的行政采购事务中整合提炼出来，并进一步上升到企业不动产战略的高度。沃顿商学院的一项全球研究结果表明，最近十年，企业在不动产方面的投资占到了公司资产的25%以上，平均来看，企业用于不动产上的成本能够达到总销售收入的5%-8%，甚至是40%-50%的净利润。在全球范围内，由分散式的办公事务管理向集中化的企业不动产管理战略进行转变早在40多年前就已初具端倪。2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队，而到2015年时，这一数字则已经达到92%。CRE如今已经成为了确保大型企业行稳致远的必由之路。虽然绝大部分中国企业并没有专门设立CRE部门，但在多家行业巨头内部，行政、物业、基建、后勤等职能部门已经统一汇报给集团总部的行政总监或采购负责人，正在形成企业不动产集中式管理的机制，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。年，全国前十大头部TMT企业仅新扩租面积合计已超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100余座城市已经设立了办公地点或计划在短期内租赁办公室。随着近年国内大型企业的迅猛增长，很多企业的不动产相关需求已经遍布全国，覆盖广阔、体量巨大，这也对企业管理团队提出了更高的要求，相关工作的复杂程度和工作量级持续提高。过去几年，许多大型企业已经开始专设企业不动产（Corporate Real Estate,以下简称“CRE”）部门，越来越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系。因此，今年我们专门发布了行业首个CRE调研问卷，撰写白皮书探讨国内企业CRE管理的模式和未来方向。6|从成本考量到资产战略仲量联行携手知行晓政，邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与本次问卷调研，探索国内企业在不动产全链条管理场景中的表现和特征。对于房地产从业者，本次调查结果梳理了现有和潜在客户在不1.受访者画像及认知02图解中国企业不动产格局动产各领域的认知水平和需求重心；而对于广大企业伙伴而言，本结果可以成为您的行业参考数据，帮助判断自身与同类型企业相比不动产工作的统筹管理水平与发展进度。*问卷调研合作单位：知行晓政中国企业不动产管理图鉴|7图 1 受访企业的行业、企业性质及规模分布从行业光谱来看，TMT、金融和专业服务业在本次受访者中所占比重达到41%,这三个行业也是办公楼租赁市场中主要的需求来源；制造业、化工能源和生命科学行业受访占比为16%，更多使用产业园区、工业厂房、仓储物流等不动产空间作为经营性场所。就企业性质而言，本次受访企业中国企、外企和民营企业占比为2：2：6。从规模角度来看，本次调研覆盖不同体量和处于生命周期不同时点的企业，后文将对不同规模企业的不动产需求和侧重做进一步展开。本次受访企业平均员工规模约3,000人，全国职场总数25个，管理不动产总面积平均为3-4万平方米，基本相当于一座15-20层的标准办公楼。其他酒店餐饮农林牧渔政府平台公司生命科学/大健康政府机构及公共组织物流/运输化工、能源与环境零售贸易文体娱乐制造业金融房地产及建筑专业服务TMT18%12%11%11%10%9%5%4%3%2%2%2%2%1%8%行业划分受访者画像 9%9%15%26%23%18%1万人以上 5000-1万人 2000-5000人 500-2000人 200-500人 1-200人员工人数规模 6%13%14%21%29%18%不清楚 10万平方米以上 5-10万平方米 1-5万平方米 5000-1万平方米 5000平方米以下不动产总面积 3%14%27%30%26%100个以上 50-100个 10-50个 5-10个 1-5个职场个数企业规模交叉分析1-20010000人以上200-500500-20002000-50005000-100005000以下5000-1万1-5万5-10万10万以上不清楚总面积人数单位（平方米）10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%1-55-1010-5050-100100以上职场个数1-55-2020-5050个以上城市数量8|从成本考量到资产战略租赁是企业获取不动产空间的主要方式，占比达到60%，而购置和自建共占40%。这也说明了企业不动产管理的复杂性，既要维护自持物业的相关运营，也需要通过租赁持续获取新的办公场景，满足业务增长的需求。尽管69%的受访企业表示曾了解甚至践行过CRE的概念，但是大家所认知的CRE并不是全面、完整、成体系的CRE。事实上，CRE涵盖了一个企业获取、使用、营运、退出房地产空间的方方面面。在“你认为企业不动产包括上述哪些方面”的多选题中，票选第一的选项为不动产的购置和租赁，这是大家最熟悉的CRE覆盖范畴，但也仅获得60%的受访企业的票数。这与“认为自己了解CRE概念”的企业占比达69%之间，仍有显著落差。而企业房地产战略位列最末，仅获得31%的投票。企业所了解和执行的CRE相关工作模式，与专业化管理体系之间仍有显著差距，大部分企业没有将不动产相关的各类工作通盘看待，更不必说将不动产事务纳入企业战略考量。图 2 企业当前办公场所使用面积的主要来源是？图 3 你是否了解过CRE概念？图 4 你认为CRE包括以下哪些方面？18%22%60%租赁购置自建18%22%60%租赁购置自建是69%你认为CRE包括以下哪些方面？0%50%100%不动产购置和租赁60%建设施工52%设施设备管理52%设计装修51%物业管理49%资产管理和估值44%保洁、前台等日常运营35%食堂、健身房等员工福利的运营管理32%房地产战略31%中国企业不动产管理图鉴|9根据仲量联行多年服务全国性企业的经验，降本、增效、控风险是大型企业在不动产领域最为关注的三个核心问题，这与本次调研结果基本一致。在过去几年高歌猛进的互联网大厂此前最关注扩张效率，保障企业业务拓展和成长步伐；保险、券商、投行等金融企业有严格的内外部风险管控要求，最重视流程审查和合规管控；疫情以来，内外资大型企业均充分把握租金下调的市场大环境，在租赁活动中寻求降低成本支出的续约或搬迁整合。图 5 受访企业在不动产相关管理和工作过程中关注的核心问题0%50%100%降低企业不动产相关成本完善企业租赁行为、租约相关审批流程提高企业扩张效率保障企业不动产相关活动高度合规企业形象、品牌形象建立企业租约数据库或管理系统员工满意度和吸引人才其他58%48%44%38%32%31%30%2%10|从成本考量到资产战略图 6 受访企业的ESG理念与执行企业是否在房地产领域有减碳的措施或指标?包括不动产建造、装修租赁和使用运维等企业是否在集团或全公司范围内有ESG理念、措施或指标?不清楚是否62%27%11%不清楚是否62%26%12%办公场所是企业践行ESG理念的最佳切入点之一，企业可以通过选址绿色建筑、执行低碳装修、进行技术智能化、推行灵活办公等方式，提高企业在环境（E）、社会（S）和管治（G）方面的规划和责任。根据调研结果可见，受访企业在ESG领域基本是知行合一的，有ESG理念和指标的企业基本都已在房地产领域有减碳的具体措施。当前，多个城市已发布碳排放管控单位名单，TMT、金融、贸易等行业均有多家企业已被列为控制排放企业单位，因此上述行业对ESG理念及减碳措施的重视程度相对较高，与本次调研结果基本一致。中国企业不动产管理图鉴|11图 7 企业当前办公场所的主要来源2.不同行业的企业不动产管理认知由于供应链特征、业务模式、服务周期等方面不同，各行业CRE管理的现状和诉求既有共性，也有差异。我们从问卷中可以看到，60%的企业在不动产策略方面选择租赁，特别是物流运输、零售贸易、文体娱乐等中小型分散化管理企业；生命科学、金融、能源化工类企业选择购置不动产的比例都在三分之一以上；制造类企业选择自建不动产的比例超过50%，与其和二产结合的行业性质密切相关。租赁 60%自建 18%购置 22%金融专业服务文体娱乐制造业零售贸易物流/运输化工、能源与环境生命科学大健康房地产及建筑TMT44%65%57%69%68%25%11%13%13%21%29%75%50%80%25%25%33%20%18%53%26%29%6%14%10%33%33%33%22%12|从成本考量到资产战略图 8 不同行业企业对CRE的认知程度100%90%83%81%65%60%53%50%25%25%文体娱乐专业服务物流运输零售贸易房地产及建筑化工能源与环境生命科学大健康制造业金融?略知一二刚刚接触颇为了解在认知层面，从了解过CRE概念的企业比例来看，不同行业的认知程度呈阶梯状分布，因此可以大致分为三类:颇为了解型企业，主要包括专业服务、金融、TMT以及文体娱乐等行业，这几大行业同时也是办公楼市场最主要的租户来源，在全国各城市办公楼市场需求中占据主要份额，过去几年快速的规模扩张使这类企业在CRE方面的发展和认知较为成熟，超过80%的该类企业表示对CRE有一定认知。略知一二型企业，主要包括制造、物流、房地产及能源化工等行业，该类企业在各地的办公物业多以总部或区域总部自用型为主，基于该类企业较为集中统一的企业管理体系，以及稳健的扩张速度，其对CRE的认知尚处于发展阶段，形成专业CRE管理体系的过程往往伴随企业组织架构的重大变革。刚刚接触型企业，仅有不到三分之一的该类企业了解CRE概念，其不动产管理体系仍处于前期发展阶段。中国企业不动产管理图鉴|13图 9 颇为了解型企业CRE管理的有效性专业服务52%38%10%TMT58%35%6%基本清晰、切实有效有一定效果，也有明显不足效率较低，权责不明晰金融61%39%文体娱乐44%44%13%你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？是否不清楚企业现在有评判企业不动产管理效率和表现的统一标准吗？1小时以内1天以内1周以内1周以上无法计算如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？专业服务62%29%10%金融83%11%6%TMT65%23%13%文体娱乐75%19%6%文体娱乐TMT科技新媒体金融专业服务33%43%14%10%17%33%33%17%19%35%23%19%3%31%31%38%颇为了解型企业CRE管理的特征包括：40%-60%的企业认为自己的CRE管理模式清晰有效；超过60%的企业认为自己有评判企业CRE管理效率的统一标准；超过半数以上的企业可以在1天以内提供在中国的CRE管理信息。颇为了解14|从成本考量到资产战略图 10 略知一二型企业CRE管理的有效性略知一二型企业CRE管理的特征包括：认为自己的CRE管理模式清晰有效的企业下降至20%-40%，而50%-70%的企业认为自己的CRE管理模式有明显不足；认为自己有评判企业CRE管理效率统一标准的企业下降到40%-60%；近半数的企业需要1周甚至1周以上的时间来提供在中国的CRE管理 信息。基本清晰、切实有效有一定效果，也有明显不足效率较低，权责不明晰你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？是否不清楚企业现在有评判企业不动产管理效率和表现的统一标准吗？1小时以内1天以内1周以内1周以上无法计算如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？物流/运输40%60%制造业47%41%12%房地产及建筑47%37%16%化工、能源与环境50%33%17%化工、能源与环境17%17%17%17%33%房地产及建筑21%26%42%5%5%物流/运输40%60%制造业18%18%29%29%6%物流/运输60%40%房地产及建筑37%53%11%制造业24%65%12%化工、能源与环境33%50%17%略知一二中国企业不动产管理图鉴|15刚刚接触图 11 刚刚接触型企业CRE管理的有效性刚刚接触型企业CRE管理的特征包括：零售贸易类企业由于企业规模较小、企业架构分散，目前对CRE的认知和需求都处于早期阶段，63%的企业没有评判企业CRE管理效率的统一标准；生命科学类企业近几年受疫情影响飞速扩张，逐渐由产业园外溢，但目前对CRE的认知尚浅，50%的企业认为自己的CRE管理模式效率较低，急需专业的外部团队协助其搭建科学的CRE管理模式。基本清晰、切实有效有一定效果，也有明显不足效率较低，权责不明晰你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？是否不清楚企业现在有评判企业不动产管理效率和表现的统一标准吗？1小时以内1天以内1周以内1周以上无法计算如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？25%25%25%25%50%25%13%13%零售贸易零售贸易13%63%25%生命科技大健康生命科技大健康25%75%零售贸易13%75%13%生命科技大健康25%25%50%16|从成本考量到资产战略图 12 不同行业在CRE管理中的关注重点行业间不仅对CRE的认知程度有差别，在相关管理和工作过程中关注的核心问题也各有侧重，最直观的“降本”并非所有行业所有企业最关心的唯一话题，仅在金融、TMT和房地产业排序首位。在制造业与化工能源受访者中，降本诉求仅排第五位，其不动产空间集中在工业厂房等物业类型中，相关支出成本较低，进一步节省开支空间较小。此外，流程管理也是专业服务业等行业关注的第一重点。专业服务金融TMT文体娱乐流程23%增效21%合规15%降本13%形象13%数据库9%人才6%降本30%增效19%流程13%合规11%人才11%形象9%数据库9%降本26%增效23%流程20%合规10%人才8%形象7%数据库7%流程20%降本17%数据库17%增效15%合规13%人才9%形象7%18%增效数据库18%人才16%形象16%降本14%流程10%合规10%数据库25%流程25%增效13%降本13%合规13%人才6%形象6%降本22%流程17%人才14%形象14%数据库11%增效11%合规11%流程27%形象 20%合规20%增效13%降本7%人才7%数据库7%制造业物流/运输房地产及建筑化工能源与环境31%降本流程15%合规15%人才15%形象15%数据库4%增效4%降本22%合规17%形象17%流程11%人才11%数据库11%增效11%生命科学大健康零售贸易颇为了解略知一二刚刚接触中国企业不动产管理图鉴|17图 13 不同规模企业对CRE的认知程度由于缺乏专业的职能部门、前瞻性的房地产策略，抑或是科学的管理体系，虽然有80%的企业在进行不动产的统一管理，但仅三分之二的受访者认为自己了解过企业不动产的概念。不同规模企业对CRE概念的了解程度，反映了不同时序和在不同历史阶段成长起来的企业的不动产管理特征。就一般认知而言，企业对CRE的认知程度应当随企业规模的增长而持续提升企业规模越大，不动产管理复杂程度越高，企业理论上更迫切地需要了解先进的管理知识和理念。但是，调研结果显示，在全国布局了5-10个办公场所的企业，是这一趋势中的一个逸出值。在该规模区间的企业，在本次受访者中表现出了对CRE极高的认知程度，了解比例高达82%。这是因为，处于这个阶段的企业大多都是近几年涌现的快速增长型企业，从小微企业跃升到中型企业乃至大型企业的发展进程时间短、速度快，过程中迫切需要进行不动产的统一管理，但又尚未形成既有定型的管理模式，且在很短的时间内面临了极大的管理挑战。此外，此类较为年轻的企业也更容易接受新兴的专业化知识和体系。69%的企业了解过CRE的概念。69%1-55-1010-50100以上50-10080%63%82%58%71%全国办公场所个数全国办公场所个数了解过CRE概念的企业比例80%的企业在“不动产租赁”方面，进行统一管理。80%1-55-1010-50100以上50-10080%78%88%69%87%在不动产租赁方面进行统一管理的企业比例3.不同规模的企业不动产管理现状18|从成本考量到资产战略图 14 不同规模企业不动产管理效果与效率认为自身不动产管理和决策模式清晰有效的企业占比：1-5个5-10个10-50个100个以上50-100个24%54%50%37%80%全国办公场所个数能在1天以内提供在中国不动产管理信息的企业占比：1-5个5-10个10-50个100个以上50-100个47%66%42%48%60%全国办公场所个数有评判不动产管理效率和表现统一标准的企业占比：1-5个5-10个10-50个100个以上50-100个38%43%80%72%63%全国办公场所个数不同的企业规模会面临不同难度的CRE管理模式，租赁及购置场景的增加、企业扩张中的人员变动、战略调整中的并购和重组等原因，都会使不同规模的企业对CRE管理体系建立的必要性、迫切性和专业性产生不同要求。调查结果显示，由企业对CRE管理认知程度的变化可以看出随着规模递增，CRE管理体系经历了从分散到集中，再分散到再集中的波动过程。中国企业不动产管理图鉴|19图 15 不同规模企业不动产管理特征CRE管理模式分散集中分散集中集中CRE管理难度低中较高高高CRE职能部门近50%的企业由行政部门负责。40%由行政部门负责，另外由CRE部门和采购部门负责的比例也明显上升。近50%的企业由行政部门负责。由CRE部门、行政部门、采购部门负责的比例各占三分之一。超 过 一 半 的 企业 由 C R E 部 门 负责。CRE管理效率47%的企业管理及决策时间在1天以内。66%的企业管理及决策时间缩至1天以内，但仍有22%的企业因缺乏CRE管理体系，其反应速度在1周以上。不动产管理及决策时间均匀分布，不尽相同。由于专业科学的C R E 管 理 模 式 的建 立，4 2%的企业管理及决策时 间 提 高 到 1 周 以内。有 效 的 C R E 体 系极大提升了企业管理效率，近半数 企 业 可 在 1 小时以内完成信息 汇总。CRE管理现状初创阶段、规模较小，不太关注CRE。租赁及购置场景增加，初步建立CRE管理体系。快速扩张及并购重组，管理难度提高、管理模式分散。管理难度进一步加大，半数企业管理有效性不足，需专业外部团队支持。80%CRE管理决策清晰有效、具有统一标准，趋于科学和专业。CRE管理的关注重点Top31.降低企业不动产相关成本；2.员工满意度和吸引人才；3.完善企业租赁行为、租约相关审批流程。1.提高企业扩张效率；2.完善企业租赁行为、租约相关审批流程；3.降低企业不动产相关成本。1.完善企业租赁行为、租约相关审批流程；2.提高企业扩张效率；3.降低企业不动产相关成本。1.降低企业不动产相关成本；2.提高企业扩张效率；3.保障企业不动产相关活动高度 合规。1.企业形象、品牌形象；2.完善企业租赁行为、租约相关审批流程；3.建立企业租约数据库或管理系统。全国办公场所个数1-5个5-10个10-50个50-100个100个以上20|从成本考量到资产战略4.企业不动产各分支领域的管理差异图 16 你所在企业在CRE的以下方面，是否进行统一管理？不统一统一设施设备管理管理最分散领域-2674-2080不动产租赁管理最集中领域保洁前台等运营员工福利空间运管-2476-2476-2575-2872-2278-2476建设施工设计装修自有物业管理不动产购置中央集中管理比例最高的CRE相关工作是设施设备 管理，包括现场设施、建筑系统、能源等方面的维护管理。八成受访企业在该领域有统一部门管理全公司各城市、各职场和各分支机构的相关工作，其中20%企业设有专门的CRE部门管理，42%由行政部管理，14%由采购部门统一管理，其他管理部门包括后勤部及IT部门代管。管理相对最为分散的领域则为不动产租赁，三成企业进行非统一管理，包括中央多部门分散管理和区域分支公司分散管理，也有由财务部门代管情况。在我们的实际工作中也常常能看到这样的案例，一些全国性超大型机构，不动产相关支出高达数十亿乃至百亿元量级，但其租赁行为由总部行政、采购部、各业务线中台、各大区或省级支公司分散管理，甚至有特殊不动产空间由总裁办或其他部门单独负责。因此，企业内部往往难以厘清不动产相关指标，内部数据格式不统一、流程未打通，难以进行有效的成本拆分和流程控制，易造成资源冗余、效率下降和和合规风险。中国企业不动产管理图鉴|21图 17 不同性质企业的不动产管理模式除了部分企业专设有CRE部门之外，大部分不动产相关工作由行政部或采购部负责。办公场所的装修、运营、管理传统上由行政部门负责，因此很多企业的不动产相关其他工作也延续这一管理条线。此外，很多不动产领域专业性较高，企业往往需要通过招投标等方式外聘专业的服务商或外包团队做执行，因此采购部代管相关工作的比例也在持续增长。23%33%10%不动产租赁外资企业73%27%40%3%国有企业81%32%24%24%民营企业72%17%41%13%不动产购置国有企业86%外资企业70%32%33%20%13%35%19%民营企业74%15%49%9%设施设备管理国有企业89%外资企业80%27%17%45%14%43%19%民营企业77%统一管理%CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式统一管理%CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式统一管理%CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式分企业性质来看，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，国企各类型不动产工作的管理模式最为统一，设置专业的CRE部门占比最多，采购部门管理权限也较大。民企和中小型外企的大部分不动产相关工作多以行政部门代管为主。其中，外企采购部门往往仅负责采购流程本身，负责其他领域工作较少。22|从成本考量到资产战略图 18 重点行业的不动产管理模式在不动产租赁方面，统一管理比例最高的行业为专业服务业和金融，统一管理比例约90%。这两个行业是全国大部分甲级办公楼市场中占比最大的租户类型，具有相对丰富的优质办公楼宇租赁和使用经验。其中，专业服务业的租赁活动主要由行政部门管理，会计师事务所、律所等企业注重在商务氛围浓厚的商业活动聚集区设立办公地址，并对楼宇品质选取和企业形象展示有更高要求。而金融行业设置CRE团队比例最高高达44%的金融企业受访者表示企业的租赁活动由CRE部门统一监管，这是由于近年来金融行业在行业监管和合规审查等方面的要求和标准持续提高，因此对不动产方面的统筹监管也更加重视。制造业和生命科学等行业所使用和运营的不动产空间主要集中在产业园区和工业厂房等物业类型中，其企业性质决定了他们所需要管理的研发实验室、电力装备、器材、机柜等设备设施数量庞大、品类复杂，因此统一管理比例很低，仅50-60%。而专业服务业、金融行业和TMT等第三产业在此方面集中监管水平更高。100%物流/运输20%20%不动产租赁统一管理%CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式TMT16%42%19%77%专业服务90%19%48%19%房地产及建筑63%32%16%11%金融89%44%33%11%制造业65%18%29%12%文体娱乐81%25%25%31%零售贸易63%13%13%38%化工、能源与环境67%17%50%40%40%80%物流/运输75%生命科学/大健康75%设施设备管理10%62%24%专业服务95%TMT87%23%45%19%26%26%21%房地产及建筑79%50%33%6%金融89%文体娱乐81%25%25%31%制造业65%6%6%41%零售贸易63%13%50%化工、能源与环境67%17%33%60%50%生命科学/大健康25%25%中国企业不动产管理图鉴|23图 19 企业规模VS不动产租赁管理模式上文中我们已发现，随着企业规模增长，企业的CRE管理认知程度和效率会经历从分散到集中、再分散到再集中的过程。具体来看，在实际不动产租赁管理过程中，不同规模企业也表现出了相似的差异性。从城市数量看，只要企业在全国5个及以上城市设有办公场所，职场租赁统一管理比例即平均超过80%，其中：覆盖全国5-20个城市的企业统一管理比例最高，达到90%以上，其时随着企业规模不断扩张，企业中央统筹管理需求凸显，且集中统管实操难度相对较低；当企业在全国超过20个城市设有分支公司，则单一部门统一管理难度显著提高；当全国覆盖城市超过50个，即便非单一部门统一管理的企业，其租赁活动也会由集团或中央层面的多个部门进行分工监管，较少下放至区域或分支公司自行负责。从负责管理的部门角度而言，我们可以明显看到，随着企业人数和不动产规模扩张，大部分企业会设置专业的CRE部门，或在行政部门中拆分设立专门的CRE管理团队。因为，传统范畴的行政管理知识已不足以管理如此大规模的不动产，相关监管团队往往需要更专精的管理履历和专业背景。这一趋势在按企业职场个数划分的统计图中更为明显，在全国设置了超过100个办公场所的企业中，六成已建立了专门的CRE部门做统一 管理。企业设点城市数量100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%企业员工人数规模1万人以上5000-1万人2000-5000人500-2000人1-200人1-5个5-20个20-50个50-100个100个以上200-500人100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%企业办公场所个数采购管理行政管理CRE管理1-5个5-20个20-50个50个以上统一管理24|从成本考量到资产战略图 20 不同企业性质的不动产管理雷达图外企食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营民企设施设备管理自有物业管理食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修保洁、前台等日常运营国企设施设备管理自有物业管理食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修保洁、前台等日常运营国企明显具备更高的统筹管理水平，超过30%的受访国企已设置专门的CRE部门。由于监管体系和采购流程的要求更高，国企在办公空间获取方面统一管理比例约85%，在施工装修等建筑维护管理方面，统一管理比例约86%，而在日常运营方面统一管理比例高达90%。从外企的角度来看，其日常运营相关工作的集中化管理程度较高，这些企业的大部分不动产相关工作由行政部门负责，而租赁及空间运维等方面多委托外部服务方。此外，相关事务多由企业的境外总部进行最终决策和监管，由当地负责团队进行落地执行。当前，大部分民营企业的不动产管理流程仍在建设初期。许多民企的管理制度更加扁平化，不动产相关工作多由行政部进行复合管理，各领域管理程度较为平均，多在70-75%范围内。另外，在不动产购置方面，民营企业内部的采购部门管理权重较高。中国企业不动产管理图鉴|25图 21 重点行业的不动产管理雷达图房地产及建筑TMT制造业零售贸易金融专业服务化工、能源与环境文体娱乐食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营食堂、健身房等员工福利空间运管不动产租赁不动产购置建设施工设计装修设施设备管理自有物业管理保洁、前台等日常运营从行业角度看，各行业的不动产管理需求和模式差别显著，几个有趣的发现：TMT行业近年来人员规模爆发式扩张，不动产需求倍增。因此，办公场所租赁的统一管理程度低，过往的租赁选址过程中更注重扩张效率而非流程化监管。金融企业在租赁方面管理统一度高，但不动产购置方式则更为复杂，往往涉及不同企业主体或成立基金公司等多元方案，因此半数受访金融企业在不动产购置方面并未由单一部门进行统一管理。专业服务业是CRE统一管理方面的“八边形战士”，统筹管理水平高，或因为专业服务业企业更追求将专业的事交给专业的人。房地产及建筑业下属分支主体和机构繁杂，通常由不同公司主体各自为政，在自己的本行不动产方面，管理反而非常分散。制造业和化工能源的不动产空间主要在产业园区和工业厂房，其成本支出相较于其他物业类型而言较小，因此对于集中管理相关事务的重视程度相对较低。26|从成本考量到资产战略03以资产战略重构 企业不动产管理路径随着企业发展到新阶段，企业对职场等各类型生产经营场所的运维和管理，将在成本、效率、合规等方面迎来更高的挑战。当前，国内的中大型企业均已使用、管理了数万乃至数十万平方米的不动产面积，总金额过亿，部分甚至超过百亿。在此基础上，以成本考量为导向的传统管理模式已无法满足企业的各类不动产需求。CRE战略必须以公司的主营业务为战略导向通过在关键市场进行布点和统筹协调，赋能商流和物流的高效运行；通过协作、灵活、绿色的办公空间，赋能人力资源的潜力发掘和效率提升。因此，培养和搭建专业的企业不动产架构及专职团队尤为重要，重构企业不动产管理路径，将成为所有公司成长中的必经之路。正如同在过去二十年间，国内企业在法务、审计、风控等专业领域均经历了自外而内的管理提升过程，企业在CRE领域的专业化体系搭建，也将通过与外部专业机构合作的方式，从前期服务外包逐步迈向自有体系的搭建与完善。从本次调研问卷的结果来看，已经有部分企业开始尝试运用专业的CRE管理理念推行不动产相关工作，但我们认为时间仍是紧迫的，因为科技和市场的发展已经开始推动办公等生产经营场景发生本质变化。例如，疫情和通讯科技的发展推动了“居家-职场”的混合办公的全新模式出现，原本相对统一的办公场所演化出了多点多元的新型场景，为企业管理带来了全新的挑战。另一方面，元宇宙技术和概念的不断发展，在未来甚至可能将办公场景和物理概念的职场空间相剥离，形成虚拟场景办公的新形态。当这一切变成现实，那么现有的一切管理操作都将被颠覆。进行CRE专业化管理模式和理念的革新，是中国企业迫在眉睫的关键任务之一。我们希望通过本次调研和报告的发布，推动企业对自身CRE相关管理工作进行评估，在CRE专业体系搭建方面引起重视。这在帮助企业实现既有事务“降本增效”的同时，也将助力各方为应对未来科技和社会环境变化所带来的新挑战做好充分准备。中国企业不动产管理图鉴|27撰稿人:调研合作机构：联系人：姚耀研究部总监 中国区杨金儒中国战略客户综合服务部总监陈晨研究部董事 华北区庞溟首席经济学家及研究部总监 大中华区张莹中国区首席战略官 兼华北区董事总经理纪明 研究部董事 华北区米阳中国区研究部办公地产负责人 及华北区研究部总监黄嘉佩研究部经理 华北区