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中国养老产业发展道路中国养老产业发展道路-2016-2016-2016-2016清华北京高端养老论谈清华北京高端养老论谈清华北京高端养老论谈清华北京高端养老论谈发言人：王清顺（院长）发言人：王清顺（院长）发言人：王清顺（院长）发言人：王清顺（院长）天通苑国际养老机构天通苑国际养老机构天通苑国际养老机构天通苑国际养老机构 2016 2016 2016 2016 年年年年 11111111月月月月 发言人介绍：发言人介绍：王清顺王清顺 原职业原职业 军人军人 上校军衔上校军衔 现退休现退休 上海和佑养老集团(欧美模式)副总经理 北京金色港湾国际养老中心 总经理 北京天通院国际（中澳）养老机构 院长养老现状介绍养老现状介绍 根据卫生部发布的根据卫生部发布的2015中国卫生统计年鉴中国卫生统计年鉴,中国每年中国每年50岁以上失独老人群体日益岁以上失独老人群体日益庞大庞大,全国失去独生子女家庭已经超百万个，每年全国失去独生子女家庭已经超百万个，每年7.6万的数量持续增加。他们中万的数量持续增加。他们中,有农村留有农村留守老人、有城市空巢老人守老人、有城市空巢老人,还有失独、失能和还有失独、失能和“候鸟候鸟”老人。老人。如今这部分人已经逐渐步入如今这部分人已经逐渐步入暮年暮年,成了提起就叫人心酸的成了提起就叫人心酸的“失独老人失独老人”。一、中国养老产业发展的背景一、中国养老产业发展的背景n(一一)人口老龄化程度的进一步加重人口老龄化程度的进一步加重n20152015年全国人口普查数据显示年全国人口普查数据显示6060岁及以上老年岁及以上老年人口增至人口增至2.122.12亿，占总人口的亿，占总人口的17.26%17.26%。n20112011年到年到20152015年全国年全国6060岁以上的老年人将由岁以上的老年人将由1.781.78亿增加到亿增加到2.122.12亿，平均每年增加老年人亿，平均每年增加老年人960960万，老年人比重将由万，老年人比重将由13.26%13.26%增加到增加到18%18%，平均，平均每年递增每年递增0.640.64个百分点。个百分点。n中国的人口老龄化的发展具有以下主要特征：中国的人口老龄化的发展具有以下主要特征：n1 1、中国人口老龄化将伴随、中国人口老龄化将伴随2121世纪始终。世纪始终。n n2 2、从、从20302030年到年到20502050年是中国人口老龄化最严年是中国人口老龄化最严峻峻n的时期。的时期。n3 3、重度人口老龄化和高龄化将日益突出。、重度人口老龄化和高龄化将日益突出。（二）养老产业发展引起中央政府的高度关注（二）养老产业发展引起中央政府的高度关注 加快建立健全养老社会服务体系，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享晚年生活让老年人安享晚年生活.人民有尊严的生活人民有尊严的生活.-2015-“改善社会管理培育壮大老龄服务事改善社会管理培育壮大老龄服务事业和产业。业和产业。”-习近平习近平开班式上的讲话开班式上的讲话完善社会保障和养老服务体系完善社会保障和养老服务体系,切实应切实应对人口老龄化。对人口老龄化。-习近平在政治局第习近平在政治局第18次集体学习时的讲话次集体学习时的讲话（三）经济的发展（三）经济的发展n经济结构的调整将成为未来经济发展的重点：经济结构的调整将成为未来经济发展的重点：n经济发展水平决定了养老服务品质的提升经济发展水平决定了养老服务品质的提升（四）社会化养老政策没有发生根本性的转变（四）社会化养老政策没有发生根本性的转变 n关于加快实现社会福利社会化意见关于加快实现社会福利社会化意见（国办（国办201420141919号文件）号文件）n财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知收政策问题的通知 （财税（财税201520159797号文件）号文件）n关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民（民发发20152015170170号文件）号文件）n关于加快发展养老服务业意见关于加快发展养老服务业意见（201620161717号）号）n国务院颁布的民办非企业单位登记管理暂行民办非企业单位登记管理暂行条例条例n财政部颁布的民间非营利组织会计制度n民政部出台的社会福利机构管理暂行办法n对养老机构的属性进行了法律上的约束！对养老机构的属性进行了法律上的约束！（一）、养老产业发展的矛盾性趋势（一）、养老产业发展的矛盾性趋势n中央及地方政府财力的增强n养老福利模式的延续n政党的政治伦理n民政部关于促进养老服务业发展的意见稿n社会养老服务体系建设“十三五”规划(征求意见稿)n国家主导的基本思路国家主导的基本思路n基本养老服务体系建设基本养老服务体系建设n地方政府投资养老机构的积极性地方政府投资养老机构的积极性n强调居家养老强调居家养老n市场化、产业化的思路不清晰市场化、产业化的思路不清晰1、养老的国家保障机制将进一步加强、养老的国家保障机制将进一步加强二、养老产业发展的现状二、养老产业发展的现状2 2、政府对养老保障的优先关注、政府对养老保障的优先关注n老年人口基数庞大n社会问题的累积n公民意识的觉醒n未富先老n养老保障的全覆盖n政府更加关注低收入群体的服务政府更加关注低收入群体的服务n养老服务社会化与市场化的发展空间养老服务社会化与市场化的发展空间20152015年各地养老床位分布图年各地养老床位分布图 单位：张单位：张（二）民营养老机构的发展（二）民营养老机构的发展n20162016年年6 6月月1616日，日，民政部发布民政部发布20152015年社会服年社会服务发展统计报告务发展统计报告。截至截至20152015年底，年底，全国各类老年福利全国各类老年福利机构机构3990439904个，比个，比上年增加上年增加233233个，个，床位床位314.9314.9万张，万张，比上年增长比上年增长9.0%9.0%，年末收养老年人，年末收养老年人242.6242.6万人，比上万人，比上年增长年增长6.6%6.6%。n民办养老机构：民办养老机构：n4 4千余家，超过千余家，超过4040万张床位万张床位n占全国所有养老服务机构总数的占全国所有养老服务机构总数的10.6%10.6%，养老服务床，养老服务床位位411723411723张，占全国所有养老服务床位的张，占全国所有养老服务床位的17.2%17.2%，入，入住老年人总数为住老年人总数为237876237876人，床位使用率为人，床位使用率为57.8%57.8%。n养老服务的结构性短缺：养老服务的结构性短缺：低端产品的过剩，中高端产品的缺乏。（三）出现了一些新的养老模式与养老项目（三）出现了一些新的养老模式与养老项目n太阳城的养老地产模式n燕达的医疗功能模式n分时度假养老模式n候鸟式养老模式n异地置业养老模式n辽宁亲和源温泉养老模式n以房养老模式n会员制养老模式（四）养老项目受到社会投资者的追捧（四）养老项目受到社会投资者的追捧n1 1、保险行业、保险行业n泰康人寿：泰康人寿：n以以2222亿元注册资金，成立泰康之家投资有限公司；亿元注册资金，成立泰康之家投资有限公司；n泰康人寿投资泰康人寿投资1010多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建设总占地建设总占地253253亩的后援中心；包括泰康健康管理研究中心、亩的后援中心；包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。与养老事业相关的机构等。n预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区；预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区；n（曾计划斥资40亿元购置东方太阳城的现有房地产项目建造泰康养老社区，该计划现已“流产”。）n中国人寿：中国人寿：n在河北廊坊广阳区万庄筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元，环渤海京津冀区域新型养老养生基地的标杆。n中冶寰泰生态城投资有限公司由中冶集团、泰威集团、横店集团等知名企业共同投资成立的地产开发公司，企业凭着雄厚的开发实力，与中国人寿联手致力打造中国养老产业。中冶寰泰与中国人寿签署了国寿养老投资战略暨廊坊万庄生态城项目合作协议，是中国人寿养老养生产业的战略合作方和中国人寿养老养生项目的约定开发企业。n合众人寿：合众人寿：n在武汉市蔡甸区计划投资100亿元，总建筑面积160万平方米左右，建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。n（该项目于2010年签约，但至今没有实质性进展。）n平安、太平洋、幸福人寿、新华人寿平安、太平洋、幸福人寿、新华人寿等保险公司都对养老项目表现出极大的兴趣。n2 2、地产公司、地产公司n保利保利n组成养老地产的研究团队，在2008年涉足养老地产研究，完成了养老地产开发模式研究、保利地产养老设计标准。n成立保利地产和基金，提出“善居养老”理念，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。n“一个队伍服务”是指和基金在社区组织义工队伍，探访社区老龄群体。“两项资金捐助”，和基金首先与居委会合作，对社区老龄群体状况进行摸查，拨专项资金用于社区孤、寡、残疾及“空巢”老人的服务；第二，设立专项资金用于对养老住宅产品、养老服务等进行专项学术研究，使善居养老更贴近老龄群体需求。“三个中心建设”包括建设“社区医疗服务中心”；建设“社区老年人大学中心”；建设“社区老年人活动中心”。全年，和基金善举居老计划实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。n目前正在试点建设养老社区，其中一个位于长沙新火车站旁边，另外一个位于上海：“保利西塘安平老年健康生活社区”，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积10万平方米，2010年11月开工，计划于2011年年底完工。n首创置业首创置业n联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米。n珠江地产：珠江地产：n与从化市政府签约，将在从化打造“珠江生命健康城及科技CBD”项目，这就是俗称的从化珠江城。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。n恒大、京基、路劲、华润、远洋、中信、合景泰富等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队，纷纷启动养老产业项目。n3 3、其他投资者、其他投资者n中国红十字基金会：扬州耀阳老年公寓、北京耀阳老年公寓、浙江富春江耀阳老年公寓 n中华慈善总会：规划建设鄂尔多斯华夏九九城 n美国的对冲基金与收购集团城堡投资、日本的ZECS集团希望投资中国养老产业 三、养老产业发展的国内代表性案例三、养老产业发展的国内代表性案例n北京太阳城北京太阳城n太申祥和山庄太申祥和山庄n北京汇成老年公寓北京汇成老年公寓n乐成养老乐成养老位置位置:北京北六环昌平区北京北六环昌平区开发商开发商:北京太阳城开发北京太阳城开发有限公司有限公司总占地面积总占地面积:623623亩亩总建筑面积总建筑面积:3030万平米万平米各业态比例各业态比例:老年公寓老年公寓:2.87:2.87万万对外销售住宅对外销售住宅:20.13:20.13万平米万平米商业商业:7:7万平米万平米开发时间开发时间:20042004运营及销售方运营及销售方式式:住宅部分散售，老年住宅部分散售，老年公寓部分持有对外租公寓部分持有对外租赁赁住宅销售均价住宅销售均价:5000050000元元/平米平米老年公寓租金老年公寓租金:6000-15006000-1500元元/月月老年公寓户型：老年公寓户型：18-5018-50平米平米老年公寓服务：老年公寓服务：乒乓球、台球、棋牌营养餐每餐保证6个菜(家常菜）二级甲等定点医院全保姆服务免费温泉医务人员定期身体检查项目位置项目位置北京太阳城北京太阳城项目关注点项目关注点 中国最早、最成功的大型养老地产开发项目地产开发与医院、老年公寓、购物中心等配套建设相结合强化物业管理中的养老服务功能设计比较丰富的社区文化活动提出全程化养老的概念以及居家式、租住式、居家式、租住式、安养式、度假式安养式、度假式四种养老方式地产版块取得巨大成功，6千万启动资金，目前资产规模已经达到10亿。类似项目：东方太阳城社区东方太阳城社区总规划建筑面积为80万平方米，其中配套公建近5万平方米。北京太阳城北京太阳城具备典型意义具备典型意义5分分有可借鉴因素有可借鉴因素3分分区域消费能力区域消费能力5分分 注：满分注：满分5分分位置位置:北京昌平区北五环六环之间开发商开发商:北京太申祥和山庄有限公司总占地面总占地面积积:150亩总建筑面积总建筑面积:10万平米各业态比各业态比例例:老年公寓:1万度假酒店:1.2万平米医院、餐饮娱乐:7.8万平米开发时间开发时间:2015运营及销运营及销售方式售方式:接待度假游客，老年公寓部分会员制入住游客套票游客套票:200-1000元/人/天老年公寓老年公寓租金租金:会员费方式，一次性缴纳100-200万后享受免费居住权，三年一次续签合同，离开后退还会费押金老年公寓户型：老年公寓户型：20-80平米老年公寓服务：老年公寓服务：游泳池、净桑拿、棋牌室、图书资料室每年两次常规体检每月理发、修脚各一次；每周搓背、剪指甲各一次 项目位置项目位置北京太申祥和山庄北京太申祥和山庄项目关注点项目关注点 集养老、度假、健康的综合度假村集养老、度假、健康的综合度假村敬老院与俱乐部相结合敬老院与俱乐部相结合重视设置娱乐项目重视设置娱乐项目采用中国传统古典园林建筑风格和传统的医疗饮采用中国传统古典园林建筑风格和传统的医疗饮食文化食文化会员制模式：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊会员制模式：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种通过免费条件吸引老人，拉动家属消费通过免费条件吸引老人，拉动家属消费突出专家坐诊的特色医疗服务突出专家坐诊的特色医疗服务目前目前1千张床位全部住满，已不对外发展会员。千张床位全部住满，已不对外发展会员。北京太申祥和山庄北京太申祥和山庄具备典型意义具备典型意义5分分有可借鉴因素有可借鉴因素5分分区域消费能力区域消费能力5分分 北京汇晨老年公寓北京汇晨老年公寓n地理位置：位于北京昌平区北七家，立地理位置：位于北京昌平区北七家，立汤路以东。汤路以东。项目定位：北京市老年社区是列入项目定位：北京市老年社区是列入北北京市京市“十五十五”时期老年人事业发展规划时期老年人事业发展规划的向老年人提供养老生活服务的大型的向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。综合性社会福利设施。n汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期工程。工程。n建设规模：建设规模：一期占地147亩，建筑规模约4万平方米，于2007年底投入使用n投资主体：投资主体：汇晨老年公寓（项目一期）由北京福彩基金会投资建设，项目投资额约1.7亿n经营主体：经营主体：北京汇晨老年公寓受北京市老年社区筹建办公室委托，经营管理“北京市老年社区”的服务品牌n合作团队：合作团队：护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限公司合资而成，前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一，具有20多年的历史，在东京有42家老年公寓，具有专业的护理技术及成熟的运作经验n经营现状：经营现状：288套房，712个床位，目前已入住率达到90%，且剩下的全部为面积最小的标间。n项目规划用地项目规划用地813813亩，规划总建筑面亩，规划总建筑面积积3030万平方米，规划建设老人住房万平方米，规划建设老人住房30003000套左右，可容纳套左右，可容纳60006000名老年人名老年人入住。入住。n项目一期项目一期20072007年入住，由四栋建筑构年入住，由四栋建筑构成，包括公寓养老用房和近万平方米成，包括公寓养老用房和近万平方米的综合服务中心，共占地的综合服务中心，共占地147147亩，其亩，其中公寓养老用房建筑面积中公寓养老用房建筑面积2923229232平方平方米，有养老用房米，有养老用房288288套，可容纳套，可容纳712712位老人入住。位老人入住。n项目二项目二/三期投资主体尚未确定，预三期投资主体尚未确定，预计计20122012年内会启动开发，规划建设社年内会启动开发，规划建设社区服务中心、大型康复医院、老年活区服务中心、大型康复医院、老年活动大学、公寓式养老用房、老年社区动大学、公寓式养老用房、老年社区休闲会馆休闲会馆n预计项目建成后将成为北京市规模最预计项目建成后将成为北京市规模最大的综合性国际养老社区大的综合性国际养老社区标准间（标准间（48.6平米）平米）小套间（小套间（65.6平米）平米）标准套间（标准套间（80.5平米）平米）大套间（大套间（112平米）平米）押金押金（万（万元）元）标准费标准费用用床位床位/月月趸交趸交1年年趸交趸交2年年标准标准费用费用趸交趸交1年年趸交趸交2年年标准标准费用费用趸交趸交1年年趸交趸交2年年标准标准费用费用趸交趸交1年年趸交趸交2年年543504002382852804858464663005796554463005796554410418038463678508046744470613056405394613056405394203850354233884780439842065800533651045800533651043035103229308944404085390754605023480554605023480550285026222508378034783326480044164224480044164224备注：项目押金于合同到期日退还备注：项目押金于合同到期日退还大套间相比标准套间只有一间卧室朝阳，同时在园区北侧一独立楼大套间相比标准套间只有一间卧室朝阳，同时在园区北侧一独立楼宇中，宇中，对于年长老人使用略微不便，故在定价上两者一致对于年长老人使用略微不便，故在定价上两者一致开业初期曾参用会员制，开业初期曾参用会员制，3年内，一次性交付年内，一次性交付100万万200万会员费（每月万会员费（每月收取水电、有线电视费、伙食费人均约收取水电、有线电视费、伙食费人均约1000元），元），3年后重签协议交押金入年后重签协议交押金入住；后有人投诉变相集资，后对押金做了调整。住；后有人投诉变相集资，后对押金做了调整。之前价格标准一直沿用至今未做调整之前价格标准一直沿用至今未做调整项目关注点项目关注点 公办民营模式公办民营模式项目的滚动开发项目的滚动开发商业模式的调整商业模式的调整北京汇晨老年公寓北京汇晨老年公寓具备典型意义具备典型意义5分分有可借鉴因素有可借鉴因素3分分区域消费能力区域消费能力5分分 个案解读：乐成养老个案解读：乐成养老乐成的养老理念：乐成的养老理念：“持续照料，优雅生活持续照料，优雅生活”。乐成乐成集团集团是地产公司，研究养是地产公司，研究养老项目已有老项目已有10年，建设乐成养年，建设乐成养老体验中心老体验中心6年。年。在调查中，是最专注做养老的在调查中，是最专注做养老的公司；公司；是一家值得我们关注与研究的是一家值得我们关注与研究的公司。公司。乐成北京双井恭和苑乐成北京双井恭和苑n位于朝阳区百子湾南二路92号双井医院原址，占地面积近13,000平米，地上建筑面积约25,000平米,n床位数超过400张。分为南楼和北楼，北楼是四层高的医院，为入住的老年人提供医疗服务；南楼为十一层高的养老院，是老年人的居住生活区。南楼和北楼各自有独立的外部入口，内部则以连楼相通。这样的设计充分体现了双井恭和苑“医养结合”的理念。居住区各楼层除了住房外，每层还配置起居室、护士站、洗浴间、清洁间和储藏室等公共设施，以便提供老年人最佳的生活照料。n双井恭和苑南侧是一个面积为3,500平米的绿地花园，老年人能在繁华、拥挤的市中心享受亲近园林的生活。n恭和苑的理念是结合医院管理的科学严谨、酒店服务的标准规范及养老服务的人本亲情。n2010年建设，计划2012年3月投入运营。项目位置项目位置乐成海南海口恭和苑乐成海南海口恭和苑n位于海口，与海口市人民医院仅一墙之隔，占地面积22,560平方米，新建建筑面积达27,000平方米，床位数近500张，2011年4月结构封顶，预计于2011年底投入运营。整体建筑为五层低密度院落。独特的合围式建筑形式使老人既能在房间内享受私密生活，又方便在庭院内休闲交流；居住区每层均设有起居室、护士站等公共空间。n乐成的城市三级养老设施投资模式：乐成的城市三级养老设施投资模式：n第一级第一级社区嵌入式站点。社区嵌入式站点。n第二级第二级城市区域中心养老社区。城市区域中心养老社区。n第三级第三级郊区活跃退休社区。郊区活跃退休社区。n运营管理体系：运营管理体系：n养老服务标准化，流程化，以文件的形式固定。运营中若发生服务纠纷，可提供足以令法院采信的服务记录文件。n拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。n员工培训体系：员工培训体系：n培训教师全部来源于系统内部，具有护理一线工作。提供养老护理技能培训，取得卫生部职业资格标准认证。n计划与北京协和医学院开设老年护理专业，共同培养人才。n发展目标发展目标n -10-10年内服务年内服务5 5万名老人，提供万名老人，提供1500015000张床位。张床位。n发展现状发展现状n -5-5个项目建成或在建，共千多张床位。个项目建成或在建，共千多张床位。n 北京北京2 2个（张床位），杭州个，海南个，中山个（张床位），杭州个，海南个，中山1 1个（与当地企业合作）。个（与当地企业合作）。n 盈利平衡点为张床位盈利平衡点为张床位/个。个。n 乐成中心综合成本：万元平方米（含土地成本）。乐成中心综合成本：万元平方米（含土地成本）。n 乐成中心床位费标准（计划）：元乐成中心床位费标准（计划）：元元人。元人。项目关注点项目关注点 三级养老设施的投资模式三级养老设施的投资模式中等规模（二、三百套）的养老社区开发，市中心中等规模（二、三百套）的养老社区开发，市中心的区位选择的区位选择以失能、半失能老人为服务对象的医养结合模式以失能、半失能老人为服务对象的医养结合模式致力于专业服务的提供，注重服务流程致力于专业服务的提供，注重服务流程以健康管理为核心以健康管理为核心,标准化运营标准化运营直接直接COPYCOPY英美成型的完善管理文件，不再单独研发英美成型的完善管理文件，不再单独研发以培训部作为人才队伍建设的核心以培训部作为人才队伍建设的核心乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，流程化运作流程化运作经营模式：月租方式经营模式：月租方式试睡模式：招募老人体验试睡模式：招募老人体验乐成养老乐成养老具备典型意义具备典型意义5分分有可借鉴因素有可借鉴因素5分分区域消费能力区域消费能力5分分 中心前台老年用品展示区走廊餐厅康复训练室益智游戏室卫浴设施卫浴设施多功能护理床日间照料多功能护理床日间照料房间识别闪光门铃双向开门一居室两居室照片电话会客区书法区音乐体疗室阅览区电子放大镜虹膜检测 健康检测心理测试手工室活动室茶艺室心理咨询室n 谢谢观看