棚户区改造工程项目申请立项可研报告.doc

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告
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株洲市芦淞区月形山棚户区改造工程建设项目
可行性研究报告

二0一0年九月

目 录
1总 论………………………………………………………………1
1.1项目概况…………………………………………………………1
1.2编制依据及编制范围……………………………………………2
1.3主要规划及技术经济指标………………………………………3
1.4结论与建议 ………………………………………………………5
2建设背景及必要性 …………………………………………………7
2.1建设背景 …………………………………………………………7
2.2建设必要性……………………………………………………… 8
3项目区域概况………………………………………………………10
3.1株洲市概况………………………………………………………10
3.2芦淞区概况………………………………………………………12
4市场分析与风险分析………………………………………………14
4.1市场分析…………………………………………………………14
4.2市场评估…………………………………………………………15
5建设内容与规模……………………………………………………17
6项目选址与建设条件………………………………………………19
6.1项目选址…………………………………………………………19
6.2建设条件…………………………………………………………19
7项目规划建设方案…………………………………………………23
7.1总体规划方案……………………………………………………23
7.2基础设施建设方案 ………………………………………………24
8拆迁、安置方案……………………………………………………29
8.1编制依据…………………………………………………………29
8.2补偿安置方式……………………………………………………29
8.3安置区规划建设方案……………………………………………31
9环境保护与水土保持………………………………………………32
9.1 环境保护………………………………………………………32
9.2 水土保持………………………………………………………49
10节能………………………………………………………………54
10.1编制依据………………………………………………………54
10.2能源消耗分析…………………………………………………54
10.3能源供应状况…………………………………………………54
10.4节能措施………………………………………………………55
11项目实施进度与招投标…………………………………………56
11.1项目管理………………………………………………………56
11.2项目实施进度…………………………………………………56
11.3招标投标………………………………………………………59
12运作模式与招商引资……………………………………………61
12.1运作模式………………………………………………………61
12.2招商引资………………………………………………………62
12.3引资策略………………………………………………………62
13投资估算与资金筹措……………………………………………63
13.1编制依据………………………………………………………63
13.2总投资与资金筹措……………………………………………64
14财务评价…………………………………………………………67
14.1评价依据及说明………………………………………………67
14.2收入税金估算…………………………………………………67
14.3开发成本………………………………………………………68
14.4损益计算………………………………………………………69
14.5财务效益分析…………………………………………………70
14.6敏感性分析……………………………………………………73
14.7风险分析………………………………………………………74
14.8社会效益………………………………………………………75

一 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目
1.1.2建设单位
建设单位：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司
注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼
法人代表：周群
株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为：
单位：万元
股东名称
金额
占比
款项用途
株洲芦淞国有资产投资控股有限公司
3000
100％
投资款
合计
3000
100％

1.1.3建设地点
株洲市芦淞区沿江南路庆云街道南湖唐社区、市自来水公司以北、沿江路沿线。
1.1.4建设内容与建设规模
根据株洲芦淞区规划要求，株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目总规划面积为25071.65平方米（合37.61亩），总建筑面积60930平方米。
本项目主要建设内容包括：拟拆迁棚户335户，安置人口1005人；拆迁房屋20965.15㎡；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；完成拆迁地“七通一平”建设；可开发土地出让。
1.1.5建设工期
本项目建设工期为24个月，滚动开发模式，前期征地拆迁及土地平整建设期间为10个月。
1.1.6投资估算与资金筹措
项目总投资8263万元，其中工程费用6557万元，其他费用338万元，预备费用656万元，建设期利息713万元。资金来源为：银行贷款5500万元，企业自筹2763万元。
1.1.7财务效益指标
本项目投资税后财务内部收益率(FIRR)：28.37%；投资回收期(Pt)：1.85年；财务净现值(FNPV )：1034万元 (ic=10%)。
1.2编制依据及编制范围
1.2.1编制单位
编制单位：长沙金智工程咨询有限公司
法人代表：卞旭森
资格等级：甲级
证书编号：工咨甲 12220070041
发证机关：国家发展和改革委员会
1.2.2编制依据
（1）《株洲市国民经济和社会发展“十一五”发展纲要》；
（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（3）住建部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》；
（4）其他有关专业设计规范；
（5）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；
（6）《株洲市土地利用的总体规划》；
（7）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
（8）建设单位提供其他各项基础资料。
1.2.3研究范围
可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
1.3主要规划及技术经济指标
项目主要规划及技术经济指标见表1-1。

表1-1
主要技术经济指标表
序号
项 目
单位
指标
备注
1
规划用地面积
㎡
25071.65

2
规划净基地面积
㎡

3
总建筑面积
㎡
60930

3.1
新建住宅面积
㎡
39000

3.2
原有住宅面积
㎡

3.3
公寓建筑面积
㎡

3.4
办公建筑面积
㎡

3.5
商业建筑面积
㎡
15580

3.6
幼儿园建筑面积
㎡

3.7
地下建筑面积
㎡
6350

4
绿地面积
㎡
2105

5
容积率

5.18

6
建筑投影面积
㎡

7
建筑密度
％
40

8
绿化率
％
20

9
停车位
个
282

10
拆迁面积
㎡
20965.25

10.1
商业面积
㎡

10.2
住宅面积
㎡
20965.25

11
拆迁户数
户
335

12
拆迁人口
人
1005

13
总投资
万元
8263

13.1
工程费用
万元
6557

13.2
其他费用
万元
338

13.3
预备费
万元
656

13.4
建设期利息
万元
713

14
资金筹措

14.1
银行贷款
万元
5500

14.2
企业自筹
万元
2763

15
财务效益

15.1
财务内部收益率
%
28.37
所得税后
15.2
投资回收期
年
1.85
所得税后
15.3
财务净现值
万元
1034
所得税后
16
建设工期
月
10

1.4结论与建议
1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。
2）株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目位于沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北、沿江路沿线。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。
3）根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发土地出让。本项目拟征用地面积为25071.65平方米，拟拆迁棚户335户，拆迁房屋20965.25㎡，安置人口1005人。
4）项目总投资8263万元，其中工程费用6557万元，其他费用338万元，预备费用656 万元， 建设期利息713万元。
5）本项目所得税后投资财务内部收益率(FIRR)：28.37 %；投资回收期(Pt)：1.85年；财务净现值(FNPV )：1034万 元 (ic=10%)。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。
6）项目总投资 8263万元，其中银行贷款5500万元，企业自筹2763万元。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

81

二 建设背景及必要性
2.1建设背景
为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。编制农村危房改造扩大试点规划，出台扩大农村危房改造试点工作实施要求，组织研究农村住房建设政策，推动农村住房制度完善和改革，鼓励农民投资改善自身的居住条件，组织实施扩大农村危房改造试点工程，拉动农村消费，扩大农民就业。
芦淞区是隶属于株洲市，长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务院批准，在建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架基础上，初步形成与周边长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的长株潭城市群综合基础设施框架，使长株潭城市群区域经济一体化，成为湖南经济发展的核心增长区域。由于本片区棚户集中，目前公用设施简陋，居住生活条件较差，必须尽快升级改造，打造长株潭两型社会重要城市，提升株洲城市形象。
2.2建设必要性
（1）棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。
棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，进一步增强党和政府与人民群众的血肉联系。
（2）加快芦淞棚户区的改造，是完善株洲市城市配套设施建设、改善人居环境的需要。
近年来，株洲城市发展迅速，在株洲市委市政府的正确领导下，城市基本格局已初步形成。但由于没有完成芦淞棚户区的改造搬迁，使得株洲市芦淞区的魅力没有得到充分彰显。目前，芦淞棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，大部分地方甚至连自来水都不通。加快芦淞棚户区的改造，可以加快株洲市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变芦淞区形象，提升株洲城市品位和承载功能，加快芦淞新城区形成，提高城市的管理水平，促进株洲市经济社会环境又好又快发展。
(3)加快芦淞棚户区的改造，是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。
棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。
(4)加快芦淞棚户区的改造，是调整株洲市产业结构、促进地区经济增长的需要。
结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。
同时，加快棚户区的改造，是扩大城市经济对农村经济的带动和辐射效应、实现农业产业升级、形成农民向城镇集中转移、改变城乡二元经济结构、缩小城乡差别的需要；是推进农业产业化、农村城镇化，提高农民生活水平，解决“三农”问题的需要。
三 项目区域概况
3.1株洲市概况
株洲市位于湖南省东部，湘江下游。东界江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北与长沙市毗邻。介于北纬26°03’05”～28°01’07”，东经112°57’30”～114°07’15”之间。株洲市现辖天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。株洲是湖南省第二大城市，截至2009年，株洲市辖5个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有24个街道、66个镇、46个乡、1个民族乡。
  中华民族的始祖、农耕文化的创始人--炎帝神农氏长眠在境内炎陵县的鹿原陂。在国内革命战争时期，茶陵、炎陵是井冈山革命根据地六县中的两县，共有4万多名英雄儿女为新中国捐躯。
株洲素有“南北通衢”之称，京广、沪昆和正在建设中的武广客运专线在此交汇，株北编组站是中国南方最大的编组站，株洲站是全国五大客货运特级站之一。320、106国道，京珠、上瑞高速以及正在建设的长株、衡炎高速绕城而过。湘江内河航运比较发达。距离黄花机场约40分钟车程。
株洲是正在崛起的老工业基地。“一五”时期，株洲被列为全国8个重点建设的工业城市之一，国家在此布点兴建了13个重点项目。目前，株洲已经形成了以交通装备制造、有色金属深加工、化工、新材料等为支撑的产业体系，创造了中国工业史上100多个“第一”。株洲拥有亚洲最大的有色金属冶炼基地、硬质合金研发和制造基地，全国最大的电力机车研发和生产基地，江南最大的铁路货车、航空发动机和汽车零部件研发和生产基地，还是全国制造业信息化重点城市、国家新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地。全市规模以上工业企业达901家，从业人员20多万人，其中大中型企业61家、上市公司9家、世界500强投资的企业8家，电力机车、硬质合金、电锌等10多种重要产品产量居全国首位。
　　株洲是中南地区有名的商贸物流中心。拥有各类专业市场337个，年成交额过亿元的21个。其中，芦淞市场群是中南最大的服饰物流中心,跻身中国十大服装批发市场，共有各类专业服饰市场43个，年成交额超过200亿元，辐射全国15个省市、230多个县市区。
　　株洲是闻名全国的旅游度假胜地。2009年全市接待国内游客932.6万人次，增长14.1%，接待境外游客3.85万人次，增长14.2%；实现旅游总收入55.8亿元，增长14.8%，其中旅游创汇968.5万美元，增长14.5%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店34家，旅行社45家，国家4A级旅游景区2个。
　　株洲是一座充满生机与活力的城市。近几年，株洲紧扣“推进跨越发展、构建和谐株洲”工作主题，全面贯彻落实科学发展观，大力实施“产业兴市、科教先导、城镇带动、文化提升”四大战略，全市经济社会持续健康较快发展。据第二次全国经济普查资料修订及初步核算，2009年全市地区生产总值1022.6亿元，增长14.2%，高于全省平均水平0.6个百分点，高于2001-2008年年均水平1.8个百分点。全市经济总量四年连续跨越600亿、700亿元、900亿元和1000亿元四个台阶，成为全省第五个跨入经济总量过千亿元的市州。第一产业增加值107.8亿元，增长5.6%；第二产业增加值560.3亿元，增长16.1%，其中工业493.1亿元，增长17.1%；第三产业增加值354.5亿元，增长13.9%。按常住人口计算，全市人均GDP为27474元，增长13.6%。 
3.2芦淞区概况
随着长株潭城市经济一体化的进程日益提速，面对这个千载难逢的发展机遇，提高株洲的城市化水平，以满足城市扩容需求和提高城市品位需要势在必行。芦淞区是株洲市的发祥区、中心区、商贸区，1997年全市区划调整，由原株洲市南区改为现名。区域总面积66.7平方公里，辖7个街道办事处、1个乡、1个国家级开发园区——董家段高科园和1个省级经济开发区——建宁开发区；共有43个社区居委会，19个行政村；常住人口22.62万人，暂住、流动人口约30万人；常住人口中，城市人口20.18万人，占89.2%。
    辖区内有331、608等大型国有企业，唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业，国家级董家段高科园形成“东航空城、西服饰园”的产业定位，成效开始显现，省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成。商贸业长盛不衰，18类82个专业集贸市场，涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面，经营面积110万㎡，形成了芦淞服饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市场群三大商圈，其中服饰市场群经过10多年的发展，先后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”殊荣，有各类专业服饰市场43个，总面积70多万平方米，商户4万多个，其中国际、国内品牌4000多个，省、市级总代理8000多个，商品辐射全国15个省230多个县（市、区）及非洲、东南亚地区，年成交额达400多亿元。近年来，区委、区政府提出了“增创新优势、再创新辉煌”的工作主题，加快南拓步伐，推进和谐发展，致力于建设“繁荣的中心商务区、兴旺的标志工业区和亮丽的文明窗口区”，全力打造“品牌芦淞”、“诚信芦淞”和“掘金名区”，大力建设芦淞服饰物流中心，加快发展服饰产业、航机陆用产业、健康食品业，经济和社会持续较快发展。

四 市场分析与风险分析
4.1市场分析
株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域；既是一座老工业基地，又是一座新型城市的株洲，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。
    “东提西拓、合拢三角”的思路，一直是株洲市坚持城市相向发展的方向，切实加大城市建设力度，特别河西的扩容速度更快，市区内城市道路、城市建设的规模与速度也因城市融合而快速发展。完善了规划体系，加快了基础设施建设，壮大了特色产业，推进了城市建设。株洲河西新城与湘潭河东新城正逐步融合；株洲市区西北端逐步向长沙、湘潭延伸，三市城区间距离已大为缩短。
    房地产业已成为株洲市经济发展的一大支撑。2008年，株洲市完成房地产开发投资81.4亿元，占全市固定资产投资的21%；实现税收11亿元，占全市税收的18.4%；实现增加值28亿元，占全市GDP的3%；人均居住面积达30平方米，比4年前提高5平方米。
   城市化速度加快，株洲市区人口将达到100万人，城市做大，必然带来房地产市场的兴旺；北汽控股等几个大工业项目落户株洲，既创造了众多的就业岗位，也创造了新的购房需求。同时，随着“两型社会”建设，株洲房地产业刚性需求会不断增强。一旦市场呈现积极信息，一些持币观望的购房户就会释放出购房欲望，推动市场交易的回暖。为促进房地产市场稳定健康发展，惠民、活市成了株洲房产新政的主题：出让土地保证金比例降20%；购普通住宅返还契税1%，购非普通住宅返3%，购非住宅返2%；放宽二手住房交易税收政策，契税税率下调至1%；开发项目报建费最高减免50%；公积金贷款最高可贷40万元；新建商品房需配建廉租住房。土地、税费、金融等6个方面的优惠政策向楼市集结。
4.2市场评估
4.2.1区域环境
该地块新规划为以商业、居住为主，风景独特、人文资源丰富、市政设施标准高。根据规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业和居住场所。由于该处建设处于迅速发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于该区建设成形后的前景方面。芦淞区商业发展一直发展强劲。随着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。所以在区内从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。
4.2.2市场预测
周边基础设施和各种配套设施的完善进程的调整，必然吸引更多的投资者在此区域投资房地产，会使土地未来几年有1-2倍的价值上升空间。从芦淞区区的发展进程来看，在短短三四年时间内，地块周边两侧土地升值为Ⅰ、Ⅱ类土地。根据芦淞区的规划和发展速度，以及本项目区具有地处芦淞区中心腹地的独特优势，是未来的居住中心、商业中心，本项目土地已达到Ⅰ、Ⅱ类土地标准。综合上述，本项目进行集约、整合后的可开发土地，具有巨大升值潜力和良好的市场前景。
4.2.3风险分析
a)项目处于株洲市芦淞区，属于株洲市经济繁华区域，基础配套设施齐全，棚户区居民有强烈改变现有居住环境的诉求，为项目改造创造的机会。整合后的可出让土地地理位置及周边环境优越，具有相当大的开发潜力。
b)随该区域新规划正式启动，该区域将迎来新一轮经济腾飞，有利于该区域房地产的升值，也有利于棚户区居民的社会生存。
c) 项目有较好的优惠政策支持条件。
d) 项目改造区房屋拆迁总量较大，项目改造有一定的工作难度。项目资金投入大，资金筹集困难。该项目的实施总投资需8263万元，虽然公司具有一定的资金筹措能力，但需要各级财政和银行给予支持。解决的办法除依靠公司自筹外，还需申请各级财政和银行的大力支持。

五 建设内容与规模
本项目通过拆迁项目区内的所有棚户，集约、整合区内土地资源，搞好拆迁户的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，以提升所有棚户区居民及困难群众的居住水平。同时，搞好城市基础设施、安置区配套设施建设，提升区域的城市品质和城市形象。将集约、整合出来剩余的土地进行“七通一平”，通过宣传、包装、推销、升值，进行商业出让，以此收益作为投资回报。
本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发土地出让。根据芦淞棚户区现状和株洲市控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发出让土地总占地面积为25071.65平方米（合37.61亩）。拟拆迁棚户335户，拆迁房屋20965.25㎡，安置人口1005人。

六 项目选址与建设条件
6.1项目选址
株洲南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。株洲是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处株洲站离区１公里，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅３５公里，行程时间均在半小时之内；四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越的地理环境、便利的交通条件给株洲带来的是充足的人流、物流和信息流，成为株洲发展强有力的外部动力。
本项目位于株洲市芦淞区沿江南路庆云街道南湖塘社区，市自来水公司以北，沿江路沿线。本项目总用地面积为25071.65平方米。区域内房屋低矮陈旧，有的甚至存在了墙体裂缝、渗水、屋顶漏水等安全隐患，公共设施不健全，环境卫生状况差，雨水管道不畅，污水排放不能统一归集处理。
6.2建设条件
6.2.1自然条件
株洲市位于罗宵山脉西麓，南岭山脉至江汗平原的倾斜地段上，市域总的地势东南高、西北低。境内山区多处于茶陵南部和炎陵县，其余各处则为平原微丘区，全境的土地面积中，山区占39.6%,丘陵占21.61%，岗地占19.61%,平原占14.96%，水域占4.2%，构成“七分山水半分田，一分城镇和庄园”的格局。
a) 主要气象条件
株洲高新区属亚热带季风湿润气候，气候温暖。年平均气温为17.6℃，极端最高气温40.5℃，极端最低气温-11.2℃，年平均降雨量1409.5mm，常年主导风向为西北偏北风，年平均风速为2.2m/s。株洲高新区东部为湘江冲积平原，西部以缓丘为主，属亚热带季风性湿润气候，四季分明、雨量充沛、光热充足、冬寒期短、无霜期286天，年平均降雨量1300mm左右，日照时间约1700小时。
b) 工程地质条件
园内湘江沿线场地属冲积土河谷平原亚区，由一、二、三级阶地构成阶地状地貌，地势平坦，坡角约为5°。土体分布连续，具双层或三层结构，厚度一般小于15m，其物理力学性质一般较好，容许承载力0.13~0.34MPa，地下水位埋深0.5~8.34m，局部分布有淤泥质软土。潜在的主要工程地质问题是地基不均匀沉降。工程地质条件较简单。
湘江干流在株洲市域内全长89.6公里，城区江段水面宽约600米。株洲高新区沿湘江长14km，流经该区湘江段面宽500-600m，水力坡度0.102‰，历年平均流速0.25m/s，历年平均流量1730m3/s，历年最大流量22250 m3/s，历年枯水流量101 m3/s，枯水期流速0.14m3/s，年均总径流量为644亿m3。株洲高新区工程地质条件良好。结构稳定、施工方便。
c) 湘江水位
湘江是株洲市工业与生活用水水源，据株洲市水文站（市区湘江上游一水厂处）湘江水文资料：
最高水位 42.60米（1994年6月18日）
历年最低水位 28.10米(1966年10月26日)
年平均常水位 29.44-31.94米
200年一遇洪水位43.773米
100年一遇洪水位43.363米
50年一遇洪水位43.003米
20年一遇洪水位42.893米
d) 地震
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35，对照地震基本烈度为Ⅵ度。
6.2.2政策优势
1）国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的部署，以及《扩大内需十项措施 》和《九大金融政策措施促经济发展》等一系列涉及保障性安居建设、“三农”、就业和社会保障等民生领域的政策措施的相继出台为本项目的实施提供了优良的政策条件。
2）新区的规划与管理由株洲芦淞区棚户区开发改造有限公司承担或协助，市政务中心对所有投资审批手续，提供从咨询、立项到审批、落户的“一条龙”服务；还负责落户项目单位在建设及生产、生活过程中的经常性服务。
3)棚户区居住的人口大多为中、低收入群体，根据走访调查，棚户区居民对改造工程的实施给予高度支持，有强烈改变现状居住环境的愿望，项目实施有广泛的民意基础，减轻了房屋的拆迁难度。株洲市政府相继出台了一系列相关征地拆迁补偿安置的办法和文件，为项目拆迁工作的顺利实施提供了依据。
6.2.3基础设施
1）项目所在城市株洲市属于长株潭城市群经济辐射圈内核心城市工业基础较好，物产丰富，人文历史悠久，风景名胜地较多。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托长株潭城市经济圈辐射作用，经济社会的发展前景良好。
2）项目所在地由城市电力部门供电，电力供应充足，完全可保证全区用电需要。
3）项目所在地水源充足，目前饮用水来自株洲市自来水系统。供水满足日常用水
4）项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。
5）该地块按现代城市建设重新规划：主要为新的商业住宅区域。

七 项目规划建设方案
7.1总体规划方案
7.1.1规划思路
株洲人文历史悠久，文化底蕴深厚。近年来，在市委市政府领导下，不断加大基础设施建设投入。城市总体形象不断提升，在省内同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好株洲已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，按照市委市政府的总体部署，继续致力于芦淞新区建设，芦淞新区建设将紧紧围绕建设、提质、改造下足功夫，充分发挥芦淞新区的景观、人文资源价值。续写株洲美丽新篇章，塑造株洲新名片，构筑城市和谐新中心，这是株洲新区建设的总体目标与思路。
7.1.2区域现状
范围内以民房、棚户区为主。拆迁量相对比重不是特别大，可集约、开发、出让的土地具有很大的空间。本区虽然是城市中心区域，现状中棚户、民房较多，存在的问题也非常多，主要体现在以下几个方面：
1)用地杂乱，功能组织混乱，互相渗透。现状大部分为居住用地，呈现出现代的新式住宅区与陈旧的棚户、民房住宅相对而立的情形。
2)用地结构与片区功能不协调。本片区在城市总体规划中主要功能是居住中心和湘江风光带。现状用地与规划功能极不相称。
7.1.3规划范围
本项目位于株洲市芦淞区沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北、沿江路沿线。总用地面积为25071.65平方米。项目命名为“株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目”。以下又简称“该项目”。
7.1.4目标定位
株洲是湖南省中部重要的中心城市，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群。株洲市的发展要结合长株潭地区的东引西边、居中发展的战略，利用未来交通上的优势，进一步加强长沙、株洲、湘潭的联系作用。近年来，株洲市不断完善城市发展思路和规划体系，制定了一系列专项规划，为加快城市化步伐打下了扎实基础。未来几年，是城市发展的聚集期、城市经济的转型期和城市管理的创新期。根据株洲市总体规划，全面拉开了芦淞区的发展框架，进一步拓展了城市空间。总体思路是：点片结合，城乡统筹；完善功能，提升品位。
该片区是株洲城市个性和气质的缩影，见证了株洲五十年的发展；规划和建设好本片区，是提升整个株洲的城市品位和城市形象的重要举措，带动株洲芦淞区的经济发展，并带来持续发展的良性效应，该项目是一项民生工程。
7.2基础设施建设方案
7.2.1给水工程
规划区内现状已铺设DN500给水主线，沿路已铺设DN400给水管线，水源由株洲市自来水公司供给。
1）水源
规划区供水水源全部由市政供水管网提供。
2)用水量
参考《株洲市城市总体规划》及国家相关标准、规范，并考虑本区的 规划目标、建设标准情况，确定总水量为267米3/日。用水量计算详见下表7-1:
表7-1
用水量计算表
序号
项目
数量
用水量标准
用水量
（米3/日）
备注
1
居住人口
1005人
180升/人·日
180.9

2
公共建筑
6.0930万㎡
10升/㎡·日
60.93

3
绿地
0.2105万㎡
1.5升/㎡·次
0.63
每日2次
4
未预见水量

25
按总水量的10%
5
总水量

267

3）市政给水管线规划
保留原有市政DN500给水主管，根据规划铺设DN500与区域内市政给水主管形成环状管网。区域内部各次干道布置DN300给水管线。
4)给水管网规划
沿规划道路铺设给水管网系统，并与区域内给水管道衔接形成环状管网系统，提高供水可靠性。采用生活、消防共用给水系统，沿道路不超过120米布置消火栓。
7.2.2排水工程
1）排水体制
采用雨污分流制。
2）污水系统
污水量按平均日生活用水量的90%估算，平均日污水量为198m3/日。规划区内污水管道分散布置，根据地形情况，分别接入周围市政道路下的污水管道，排往污水处理厂。区内污水管道沿道路布置，分别汇入市政污水干道。
3）雨水系统
根据现行《室外排水设计规划》。雨水流量计算中的暴雨强度公式建议采用长沙暴雨强度公式。相关的计算参数建议为：地面集水时间5—15分钟，坡度大地段取值，低洼区取高值；综合径流系数0.55—0.65.建筑密度大的地段取高值，建筑密度小的地段取低值。雨水根据地形条件，分别就近排往枫溪水系。
7.2.3供电工程
1）规划区内原有变电站，电源确定城市电网电力部门供电。
2）低压供电半径一般在250米以内。
3）线路敷设沿道路人行道预留电缆管道的位置，主干道供电线路全部采用电缆，暗埋敷设，次干道近期可采用架空线。在变电所土建设计和配电线路截面选取时，应按远期目标一次选好，符合50年使用年限，为以后的发展留有充分的余地。
7.2.4通信工程
1)电信
采用光纤接入网技术或采用远端模块的 方式，由电信局引光缆进入各小区，设若干光接入点（ONU）。向用户提供电信业务，光接入点一般设在大型建筑内，或独立建筑物，电信线路全部采用管道暗埋敷设。沿规划道路布置电信管道，与周围的现状通信管接通，形成环状网络