呼图壁农产品交易中心项目可研报告.doc

呼图壁农产品交易中心项目可行性研究报告中国轻工业西安设计工程有限责任公司杨凌博通农业装备科技有限公司总 绪在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家的有关部门及省市对物流业的发展高度重视。本项目报告主要以国家及省、市相关政策、法规为依据，并结合呼图壁县委、县政府对农产品交易中心的具体要求及定位，对农产品交易中心进行功能设计及方案论证，力图打造以交易中心为核心平台，形成融物流、商贸、会展、地产、休闲娱乐等功能于一体，多功能、复合型、能辐射和带动周边快速发展的新型现代农业综合体。同时，通过产业集聚及规模效益的形成，最终将交易中心建设成为覆盖全疆的国家级农产品交易中心，促进呼图壁农产品物流及枢纽作用的良性发展。为进一步提高企业获利能力，更好的发挥企业服务社会、服务经济发展的社会使命，杨凌博通农业装备科技有限公司与相关合作公司决定在呼图壁县注资成立独立法人公司，前期申请建设用地264亩，借助呼图壁县的区位优势、产业基础及配套资源，利用三年时间，总计投入资金76000万元人民币，建成占地面积321000平方米，高标准、现代化的农产品交易基地。 第一章 总 论一、项目投资单位概况呼图壁农产品交易中心项目计划由杨凌博通农业装备科技有限公司、阿克苏柯柯牙恒隆园艺场及呼图壁供销社三方共同注资6,000万元人民币在呼图壁县成立的具有独立法人资格，集物流、商业、地产、贸易于一体的股份制公司。除呼图壁供销社以外，其它投资两方企业概况如下：1、杨凌博通农业装备科技有限公司杨凌博通农业装备科技有限公司隶属于浙江佳为控股集团，公司成立于2010年3月18日，注册资本5,000万元，注册地址为陕西省杨凌示范区兴杨路9号；项目建设用地54亩，计划总投资10,000万元人民币，达产后预计年产值将超过25,000万元人民币。佳为控股集团下辖江苏黄岗节能科技有限公司、西安井上人工环境科技有限公司、西安博通节能设备有限公司、杨凌博通农业装备科技有限公司、浙江佳为环境科技有限公司、浙江佳为实业有限公司等全资或控股子公司，业务覆盖纺织设备、中央空调、农业设备、商业地产等领域。2011年，控股公司及参股公司总资产规模突破50,000万元，年销售额约137,000万元，利税总额17,600万元。杨凌博通农业装备科技有限经营范围包括烘制脱水设备、粮食分选设备、气调设备、冷库设备、冷藏集装箱设备的开发、生产、销售和安装。公司以“成为国内最具影响力的农产品收获后处理装备的领军企业”为愿景，充分依托杨凌国家级农业高新技术产业示范区的区位、政策和智力优势，着力将农业技术装备项目做强做大。公司坚持以人为本的理念，坚持以顾客为关注焦点，通过技术创新不断强化企业核心竞争力并逐步构建了以创新、诚信、和谐、卓越为宗旨的特色鲜明的企业文化，形成了“以市场为导向，以技术创新促发展”的良性循环机制，创新技术、创新成果不断涌现，同时努力加强研究成果从实验室到产品再到市场应用的技术转化过程。公司与西北农林科技大学、陕西师范大学、北京农业大学、农业部农产品加工研究所建立了长期稳定的合作关系，并于2010年与西北农林科技大学、陕西师范大学共同成立“农产品节能环保烘制设备技术研究中心” 、“西北农林科技大学博士生流动站”、“陕西师范大学产学研基地”等机构。公司特别重视科技研发人员在企业发展过程中的核心地位和推动作用，从多种渠道引进和培养人才，并外聘了17名兼职的高级技术人才作为企业技术发展的顾问和设计、组织、实施的把关者。他们均来自高等院校、陕西或西安的知名设计院。同时为从根本上保证研发人员的核心地位，并为科研技术人员创造良好的研发、创新的内部条件，公司围绕主营业务建立了完善、细致的研发管理制度、销售管理制度和人才激励制度，保证了研发工作的持续进行。杨凌博通公司自成立以来分别参与了内蒙古乌兰察布现代物流园、陕西洛川国家级苹果交易中心、陕西眉县猕猴桃国家及交易中心的项目规划、筹备或建设工作，在物流园建设及运营方面积累了丰富的运作经验。2、阿克苏柯柯牙恒隆园艺场阿克苏柯柯牙恒隆园艺场成立于2004年，位于温宿县克孜勒镇，紧邻阿克苏纺织工业园区，距阿克苏市区9.5公里。拥有林果地面积3.8万亩，草场4.3万亩，固定资产6,400万元，工作人员1200余人。主要经营红枣、核桃、香梨种植、加工及优质畜禽养殖、育肥工作。2012年7月，阿克苏纺织工业园组织资产评估公司评估资产总值达到35,000万元人民币。园艺场属于柯柯牙四期、五期防风治沙绿化防护林项目。经过近十年的不懈努力，柯柯牙恒隆园艺场已经在原来茫茫荒漠上建设成地势平坦、土地肥沃、沟渠纵横、绿树成荫的现代化农场，并被阿克苏地区授予“地区农业产业化龙头企业”荣誉称号。全面实现了以种植经济林、发展林果业、进行生态养殖，进而促进经济效益、生态效益、社会效益同步发展的良好局面。二、项目建设可行性研究工作依据1、可行性研究报告编制指导思想以科学发展观为指导，以建设国家级农产品交易中心为目标，落实珍惜、合理利用土地的总原则，遵循“五个统筹”的要求，置身县域经济跨越式发展的大环境，并根据呼图壁县经济持续、快速发展的客观需要，妥善处理当前与长远、全局与局部的关系，推进工业化、城镇化进程，促进国民经济快速发展。（1）高起点、高标准、高水平 。物流园区总体规划和基础设施建设，须珍惜使用每一寸土地，按照现代物流技术的接口配套要求，发挥物流园区的规模效益和集聚能力，推进产业集聚，逐步达到国际标准，建设成为全国知名、省内一流的品牌仓储区，以更好的平台，上更好的项目，促进呼图壁县突破发展。 （2）布局科学、用地集约、规模集聚。利用规划布局科学的功能区，既有利于进行物流园内协作与交流，同时又避免相互影响、干扰和污染；走土地集约化道路，降低用地成本，提高土地利用效率，充分共享设施与资源；加强集聚效益，把规模和集聚统一起来，形成综合核心竞争力；同时立足呼图壁县实际，充分发挥呼图壁县绿色资源优势，突出绿色产业特色，提升招商引资质量，着力引进战略投资者。 2、可行性研究报告编制的原则（1）选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地。（2）坚持按照保障经济发展与保护农用地相统一的要求，统筹安排各类、各区域用地的原则。（3）坚持内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜为主，提高土地利用效率的原则。（4）坚持保护和改善生态环境，保障土地资源可持续利用的原则。（5）坚持土地利用规划与城镇规划相协调的原则。（6）总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置。（7）充分考虑环境保护设施和绿化用地，严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响。（8）认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定。3、可行性研究报告编制依据（1） 中华人民共和国土地管理法；（2） 中华人民共和国环境保护法；（3） 中华人民共和国环境影响评价法；（4） 新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011）；（5） 昌吉回族自治州国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011）;（6） 新疆维吾尔自治区环境保护“十二五”规划（2012）;（7） 工业项目建设用地控制指标（国土资发200824号）;（8） 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2001）;（9） 农产品冷链物流发展规划(2010);（10） 粮食现代物流发展规划（2007）；（11） 物流业调整和振兴规划（2009）；（12） 相关技术标准、技术规范。4、可行性研究报告编制的范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对呼图壁农产品交易中心项目建设的目的、必要性、项目区域概况、市场分析、选址分析、项目规划方案及建设内容及建设规模、环境保护、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。三、项目概况1、项目目标定位呼图壁农产品交易中心将成为融物流、商贸、会展、地产、休闲娱乐等功能于一体，多功能、复合型、能辐射和带动周边快速发展的新型现代城市农业综合体。最终将形成北疆地区功能最完善、配套最齐全、辐射范围广阔的绿色、安全、生态的国家级农产品交易中心和农产品一级流通中心。呼图壁农产品交易中心将与较大规模的、以交易功能为主的销地型二级农批市场和其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起北疆农产品流通的三级体系。2、项目建设的宗旨依托呼图壁农产品交易中心，凭借杨凌博通公司及相关合作企业资金及在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成立足昌吉州，连接天山北坡经济带，面向全国及中亚的国内一流的农产品交易中心，为乌鲁木齐、昌吉及天山北坡经济带“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。3、项目预期建设内容及目标项目用拟在占地面积17.6万平方米的项目用地上，建成配套设施完备、功能先进、总体环境良好的农产品综合交易市场。建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。4、项目主要技术经济指标序号项目单位数量1总用地面积176006.122净用地面积176006.123规划总建筑面积4210004建设周期月365建筑密度%43.26容积率4.57绿地率%9.68项目总投资万元760009投资强度万元/ha431810静态投资回收期年7.211税后投资内部收益率%17.812税后财务净现值万元88500四、结论与建议呼图壁农产品交易中心项目符合国家、自治区产业政策和昌吉州及呼图壁县产业总体规划。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，配套设施齐备，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进乌鲁木齐市、昌吉市及天山北坡经济带现代农产品流通业的发展，保障毗邻城市“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于提高公司盈利能力，增强公司核心竞争力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，呼图壁农产品交易中心项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章 项目建设的必要性分析一、项目所在区域总体环境分析1、天山北坡经济带环境分析（1）天山北坡经济带概况天山北坡经济带位于新疆准噶尔盆地南缘、天山北坡中段，土地面积为9.54万平方公里，区域总人口为524.4万，其中城镇非农业人口为365.4万，城镇化水平达63%。是一个以制造业为主、服务业为辅的通达中西亚地区的流通大通道和产业经济带。是新疆现代工业、农业、交通信息、教育科技等最为发达的核心区域。经济带行政辖区包括8市6县，分别为：乌鲁木齐市、昌吉市、米泉市、阜康市、石河子市、奎屯市、乌苏市、克拉玛依市、呼图壁县、沙湾县、玛纳斯县、吉木萨尔县、奇台县和木垒县。近年来，该区域凭借优越的区位条件、较完善的基础设施和丰富的自然资源等优势，成为新疆经济最为发达、城市发展水平最高的区域。2010年天山北坡经济带国内生产总值2903.18亿元，占全疆的53.4%。其中，第一产业生产总值为246.22亿元，占全疆第一产业的22.8%，第二产业生产总值为1609.94亿元，占全疆第二产业的62.1%，第三产业生产总值1047.03亿元，占全疆第三产业增的59.3%(以上不包括兵团数据)，工业总产值占全疆的49.4%：天山北坡经济带人均国内生产总值47178.8元，是新疆人均生产总值(24927.31元)的接近2倍。（2）天山北坡经济带城市化进程分析（2.1）城镇集聚指数的分析19902002年新疆城镇集聚综合指数增长最快的前十位城镇分别为首府、中心城市乌鲁木齐，南北疆区域的副中心城市克拉玛依和库尔勒，新兴石油城镇鄯善、北疆西部的区域中心城市伊宁、南疆西部中心城市喀什、北疆中段副中心城市石河子、奎屯和东疆中心城市哈密。新疆城镇的集聚发展显著地表现为中心城市的吸引与辐射。新疆城镇大致可以划分为7个经济区，分别为乌鲁木齐经济区、奎屯经济区、哈密经济区、伊犁经济区、库尔勒经济区、阿克苏经济区、喀什经济区。但是，由于中心城市的规模和实力较弱，难以带动周边县市的发展，一直以来城市经济区的职能没有得到充分发挥。随着新疆区域中心城市集聚功能进一步增强，以中心城市为核心的城市经济区的实体功能已经开始体现出来，涌现出以乌鲁木齐为核心的都市圈以及天山北坡经济带城镇群。城市经济区的实体职能今后将表现的更为明显。一般而言，中心城市的规模和集聚扩散能力不同，其集聚的阴影区的范围也有所不同。城市规模大，集聚能力强，其集聚阴影区范围距离中心城市越远；城市规模小，集聚能力弱，集聚阴影区距离城市越近。新疆城镇体系的一个显著特点是首位度高，乌鲁木齐是全疆城镇体系的核心，一直以来具有很强的集聚辐射能力。在乌鲁木齐周围近郊区域，如昌吉、米泉、阜康，受到中心城市的强烈带动作用，成为乌鲁木齐特大城市人口、产业转移的接受地，相对于其他县市而言，其集聚能力有显著的增强。距离中心城市稍远一些的远郊城镇或是位于两个中心城市断裂点附近的城镇，就成为城市集聚辐射的阴影区，集聚能力相对弱化，如乌鲁木齐和石河子断裂点上的呼图壁县，其集聚功能就下降较快，由1990年位于全疆第19位下降到2002年的第44位，处于全疆后列。另一方面，新疆区域中心城市大多为中等城市，由于其对人口、经济的吸纳能力有限，城市集聚的吸引来源主要是近郊城镇，因此近郊县市成为集聚阴影区。城镇集聚综合指数的变化表明，这些县市的集聚能力呈现不断下降的趋势，如伊宁市近郊的伊宁县和察布查尔县、石河子附近的玛纳斯县、和田市附近的和田县、喀什附近的疏附、疏勒县。目前，天山北坡和南疆铁路沿线这两个新疆城镇集中分布的区域的发展仍以集聚为主要趋势，这决定了土地资源产出效益也以集聚为主，并且随着两条城镇带的进一步建设和发展，2008年土地资源产出效益的集聚态势进一步增强。从建设用地看，这两条城镇带集中了乌鲁木齐、石河子、克拉玛依、库尔勒等中心城市和次级中心城市，建设用地相对于其他城市集约程度高，单位面积的土地效益也高于其他城市。总体上，城镇空间分布和产业布局的特征决定了新疆土地资源产出效益整体上呈集聚状态。 （2.2）土地资源产出效益分析土地资源产出效益是指在土地利用过程中，单位面积土地投入与消耗在区域发展的社会、经济、生态与环境等方面所实现的物质产出或有效成果。土地资源的产出效益一定程度上反映了城镇化进程中国民经济产出的空间分配效应，是衡量城镇化水平的一个重要因素。土地资源产出效益评价主要集中在基于时间序列的某个区域的评价或者对不同地区土地利用效益差异的评价。新疆城镇人口从2000年的624.81万人增加到2008年的844.65万人，城镇化水平从33.75%增加到39.64%，年均增加0.73%，处于城市化初级阶段向加速阶段过渡的时期，城镇化的空间格局差异较大，2008年天山北坡城镇化率达到64%，而南疆部分县市城镇化水平尚不足10%。从冷热点演化格局看，1995年以来新疆土地资源产出效益热点区域呈空间集聚趋势。热点区域以天山北坡和南疆铁路沿线为主呈带状分布，说明这两个区域是新疆土地资源产出效益最高的区域。 （2.3）城镇化因素分析美国城市地理学家雷诺桑姆（Ray MNortham，1975）将城市化率和社会经济发展水平的变化关系用S 形变动轨迹曲线来表明两者之间所具有的相关关系。第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过10%以后逐渐加快；当城市人口比重超过20%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。这样，城市化经历了发生、发展、成熟三个阶段。也有的专家认为，当城市化水平达到30%左右以后，开始进入城市化的第二阶段即加速发展阶段。直到城市化率达到65%时，表明该地区已经进入后工业社会或信息社会的萌芽期，因为经济基础较大，所以发展速度开始放慢，城市化的速度也变缓。新疆城镇发展受自然地理和交通条件的影响明显。自然地理条件决定了城镇间的联系主要靠铁路、公路等交通干线，北疆地区的交通道路网较为密集，城镇热点区域演化明显。随着乌鲁木齐等中心城镇的发展，城镇扩散作用趋于明显，城镇的次热点区域呼图壁、玛纳斯等逐步演变为热点区域，并带动一批次冷区域向热点区域演化，形成连片发展态势，热点和次热点区域覆盖了天山北坡及塔城、伊宁和阿勒泰地区的大部分城镇，向西发展的开放型城镇格局逐步形成，口岸城镇的发展将进一步加快北疆城镇化热点演化的态势。天山北坡经济带城市化主要表现为经济和社会城市化，人口城市化贡献不足。天山北坡经济带城市化各个子系统水平在不同的城镇也表现出不同的演变特征。克拉玛依、石河子、沙湾、乌苏、阜康、呼图壁、玛纳斯、奎屯等城镇主要表现为经济城市化，它对各个城镇城市化的贡献率均在34.36%以上。乌鲁木齐、昌吉市主要表现为社会城市化，它对城市城市化贡献率达到了34.71%以上，而隶属于昌吉州的木垒、吉木萨尔、奇台3县主要表现为空间城市化，它对各个城镇城市化的贡献率都在33.22%以上。总体而言，人口城市化对区域城市化的总体贡献很弱，都在17.09%以下，滞后于其他方式的城市化。这与目前整个天山北坡经济带只有一个特大城市乌鲁木齐、50100万人口的大城市只有石河子市。2006年，石河子的城镇非农业人口已达52.47万，初步达到大城市的人口规模、其余均是中小城市的实际情况相符合。（2.4）城镇发展协调度分析从图3可以看出，协调发展度高的区域主要集中在天山北坡，协调发展度较高的区域集中在天山北坡及其周边区域，南疆地区零星分布。协调发展度一般的区域分布相对集中，主要分布在天山北坡及其周边区域和南疆的巴州。协调发展度低和较低的区域主要集中在环塔里木盆地的南疆三地州，其中和田和喀什地区是协调发展度低的集中分布区域。这与新疆目前城镇发展的格局相吻合。天山北坡是新疆城镇最为集中的区域，城镇化水平较高，随着天山北坡的建设，其城镇用地面积将进一步扩大，土地产出效益将不断增大。同时，天山北坡农业较为发达，如玛纳斯、呼图壁、石河子等地基本实现农田的产业化、规模化和集约化利用，农业土地效益较高。而南疆三地州的大部分区域城镇规模小，农业人口比例高、城镇化水平低，第二、三产业发展滞后，农业用地利用方式粗犷、产出效益非常低，协调发展度较低，“弱者恒弱”的马太效应难以打破。城镇化水平和土地资源产出效益同步协调型，城镇化水平高，土地效益产出也较高，城镇化不仅带动城镇建设用地的扩张和第二、三产业的发展，同时带动周边区域的农业产业结构调整，提高农业用地的效益，主要包括乌鲁木齐、克拉玛依、石河子、奎屯和库尔勒等协调发展度较高的8个县市。（3）天山北坡经济带人口分布分析人口区域分布与经济发展存在着相互作用，相互影响的关系。人口分布对区域经济活动的影响主要表现在人力资源、规模经济和收益报酬递减三个方面。据数据显示，2005年底，天山北坡经济带总人口达到467.99万人，占全疆总人口的23.3%，人口密度为53人/km2，远远高于全疆人口密度12人/km2，属于全疆人口稠密地区。根据新疆统计年鉴人口数据分析，各县市人口分布比例变动具有如下特征：作为新疆政治、经济、文化中心的乌鲁木齐市，依靠其各方面的优势，人口占天山北坡经济带比例增长很快，昌吉市人口比例增长较快，奎屯人口比例保持稳定，其余县市人口比例均不同程度的下降。从不同发展时期分析，1990-1995年由于经济发展水平的制约，人口分布相对均衡，是人口集中相对缓慢的时期；1995-2000年随着经济的发展，人口分布开始出现不均衡分布，是人口集中相对较快时期；2000-2005年，随着经济的高速发展，人口分布明显集中到经济水平高的地区，是人口集中的快速发展时期。从人口密度看，各县市人口密度梯度在不断扩大。从其动态变化来看，1990年以来，乌鲁木齐市、昌吉市、石河子市、奎屯市人口增长率维持在较高的水平，且下降幅度不大，尤其是乌鲁木齐市和昌吉市人口增长率持续上升，其余各县市人口增长率保持在较低的水平且不断下降。天山北坡经济带各市县人口与经济协调发展状况具有极为明显的地域特征。一类地区主要集中在经济发达的中心城市（乌鲁木齐市）和工业城市（克拉玛依市），经济发展的人口条件优越，具有较强的人口和经济集聚能力，特备是首府乌鲁木齐市新疆人口和经济协调发展状况最好的地区。二类地区主要集中于经济发展水平高的交通（奎屯市）、综合（昌吉市、石河子市），经济发展的人口条件相对优越，具有人口与经济集聚的能力相对较强。三类地区主要集中于经济发展相对较慢的农业县，影响经济发展的各项指标都处于一般水平，经济发展和人口条件相对协调。四类地区地区也集中在农业县市，经济增长相对缓慢，人口与经济协调发展状况较差。2、乌昌一体化的机会分析 2003年底，乌市明确提出了打造全疆最大制造业基地的目标，随之而来的是“乌昌一体化”重要政策的推出，有力的带动乌鲁木齐乃至周边地区的经济发展。“乌昌经济一体化”的范围包括乌鲁木齐市、昌吉州及阜康市、米泉市、五家渠市等五个地州、市。目前，乌鲁木齐和昌吉州是新疆城镇最密集、城市化水平最高的区域，也是新疆经济最发达的地区之一。两地经济各有侧重、各有所长，两地国内生产总值相加约占全疆的三分之一，“乌昌一体化”后打破原先各自发展瓶颈，使相对封闭、离散分布的新疆中部地区加快联合发展。乌鲁木齐城市总体规划提出城市用按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则。向南严格控制，优化和整治；向北为主要发展方向；向西在保障生态和地质安全的前提下适度拓展；向东强化与市域北部地区的协调，预留发展空间。根据预测，2020年，乌鲁木齐市域人口500万人，其中，中心城区人口将达到400万人左右，建设用地控制在500平方公里以内。3、呼图壁概况呼图壁县地处欧亚大陆腹地，准噶尔盆地南缘，总面积9721.6平方公里，总人口21.8万，其中县属人口14万，居住着汉族、哈萨克族、回族、维吾尔族等25个民族。2010年被确定为国家现代农业示范区。呼图壁县东距新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐76公里，距昌吉回族自治州首府昌吉市41千米，素有“西出隘口，东进咽喉”之称，是古丝绸路新北道上的重要驿站。作为首府乌鲁木齐市的“卫星城市”和“西花园”，县城东距乌鲁木齐国际机场68公里，处在乌鲁木齐昌吉石河子克拉玛依城市经济圈中，312国道、201省道、乌奎高速公路和北疆铁路东西横贯全境，是通往北疆各地的重要交通枢纽，是东联内地、西接中亚、欧洲市场的黄金通道。农业方面，呼图壁县“以城市经济带动农村经济,以新型工业化促进农业现代化”的发展定位，以工业化的模式推动农业发展,实现产品标准化、生产规模化和经营产业化。初步形成7个农产品基地。日产鲜奶115吨，年产肉品1.92万吨、优质棉2.75万吨、加工葡萄0.7万吨、优质牧草8.4万吨、绿色无公害蔬菜10万吨、优质蕾茄12万吨。农业综合经济实力居全疆前五位。2011年，实现地区生产总值97.5亿元，增长16.1%。城镇居民人均可支配收入达到14525元，增长15%；农牧民人均纯收入达到11496元，增加1460元，全县70%的村农牧民人均纯收入达到万元。二、农业城市综合体建设适应性分析1、城市综合体任何事物的产生总是和社会、经济、历史条件息息相关的。城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度的时候，在这个聚积体的核心部分就会出现城市综合体这样一种综合形态的聚积体。通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市综合体是指在城市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。城市综合体有两种表现形式。一是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都市综合体；二是经济形态的表现，随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市综合体。因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发及运营至今，一直是社会各界关注的典范，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时做为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量做为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改建项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值，新天地物业通过其成功商业运营，自身价值也有所提升。开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。2、农业综合体农业综合体是以农业为主导，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性产业结合体。农业综合体是农业产业在技术、创意、产业集成、产业融合、产业集群、产业链和价值链等方面的综合体，具有创新性、复合性、协同性、融合性、增值性等的特点。能有效提高产业集成度、产业集聚度、产业融合度和产业关联度，改变传统产业结构，转变产业发展和运作模式，增强产业间互动与支持效应，降低产品和服务成本，创造收益递增机会，催生出新型业态，提高产业附加值，扩大产业价值，形成产业复合的“倍增效应”。农业综合体是农业发展理念和方式的根本性变革，对于拓展农业内涵，高水平策划涉农项目，调整和优化农业产业结构，构建综合产业体系，推进改革创新，加快推进现代农业建设，推进城乡经济社会发展一体化，创造区域竞争新优势，做好农业农村工作，影响农业和农村经济走向，有着较强的现实意义。国内外农业综合体的成功案例比较多。大部分是将农业休闲观光、农业专项种植、农业地产、农产品产地加工等功能实施了有效整合。（1）休闲农业休闲农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。休闲农业（或称观光农业）概念最早起源于日本。早在1930年大阪农会报上介绍了北中通村（现泉佐野市）的观光农业。是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提高市民休闲，增进市民对农业及农村的体验为目的的农业经营。2011年8月23日，农业部颁布全国休闲农业发展“十二五”规划。规划指出，到2015年，休闲农业将成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。参照国内外情况，人均产值达到3000美元时，以市民到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来；人均产值达到7000美元时，上升到名副其实的休闲阶段；人均产值达达到13000美元，开始进入了度假农业阶段，一些家庭农场逐渐从一般农场演变为休闲度假农场。以北京为例，根据2006年统计数据显示，北京市总共有观光园1230个，总的占地面积为237662亩，年接待12106154人次，总的观光园经营收入为104929万元。北京观光农业的布局类别距离特征定位近郊区距城中心50公里（1小时车程内）交通便利，接近消费群体，农业以园艺农业及高档次果、菜种植为主，都市观光农业以观赏旅游、体验农作为主，以观赏旅游、体验农作为主，重点发展农业公园、花卉观赏园、垂钓园及市民租赁农园等观光体验型项目中郊平原区距城中心50-100公里（1-2小时车程）农业资源丰富，农业景观明显，是首都粮、菜及畜禽、水产品生产基地以休闲、农作体验、教育为主，重点发展观光采摘园、瓜菜采摘园、教育农园、租赁农园、垂钓乐园、高科技园等体验、休闲型项目远郊山区距城中心100-200公里（2-3小时车程）山地资源、森林资源和旅游资源丰富，民俗民风古朴，都市观光农业以观光旅游、休闲疗养、民俗文化体验为主重点发展风景旅游、森林旅游、民俗旅游、果品采摘等生态、文化旅游型项目（2）农业地产严格意义上讲，人们通常所说的“农业地产”是中国社会发展过程中的一种违规行为，开发商在农村违规租赁土地，建房售楼，却以农业项目乡政府申报项目，以掩饰其违规行为。这里所指的“农业地产”是指将农业与地产开发结合起来，组成的合法意义的地产项目。农业地产涉及农业、旅游业、商贸及地产业等产业形势。中国很有可能会在未来的5-10年内，形成这种新兴产业形态。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。3、城市农业综合体（1）城市农业综合体的概念及意义城市农业综合体是将农业产业发展与城市化发展的客观需求相结合，依托于一定规模的农副产品批发市场，全面创新的新型商业模式和综合体形式。是借鉴城市综合体理念开发建设的农字号综合体。建设意义超出国内一般的城市综合体和休闲农业园区建设的意义，具有引领区域资源共生、聚合增值之特质。城市农业综合体就是处在一定联系中的与环境发生一定关系的各组成部分(都市农业、农产品加工配送、农产品批发交易、休闲观光、农业服务业)的统一整体。城市农业综合体是多种功能的系统化组合，它克服了农业单个功能的局限性，并在相互依存的基础上创造了更为广泛与优越的整体功能。与此同时，系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，使系统整体更具生命力。依托于一定规模的农副产品批发市场而开发建设的产业链完整的都市农业综合体。只有建设城市农业综合体，才能有效催生、集聚农字号服务，是农业综合体更具生命力，为农业开辟更为广阔的发展空间城市农业综合体的整体定位，既要考虑到农业生产与示范基地的属性,又要考虑到城市综合体属性。因此，城市农业综合体应该以关注民生、自主创新和科学发展为核心理念，以新的历史起点推动城市化为远景设计，按照政府主导，企业主体，市场运作的模式，通过理论创新、制度创新、管理创新和科技创新，强化集聚、辐射功能，基于实现对传统农业和休闲观光业的改造与提升，建设成致力发展现代服务业的集农业生产研发、加工、物流配送、休闲观光、农耕体验乃至商务活动等功能于一体的产业集聚、功能互补的创新型都市农业综合体。（2）发展都市农业综合体的理论依据发展都市农业综合体的理论依据都市农业综合体是能够体现农业五重功能的最好形式，因而是现代农业发展的趋势。一是食品功能。现代农业不仅要满足现代城乡居民基本温饱的需求,还要满足人们对食品的营养均衡、环保卫生、口味新奇、形色可人、加工快捷等需求。显然,食品质的功能价值要远远高于食品量的功能价值。二是工业功能。随着消费市场的不断细分和敏捷制造模式的形成,作为加工原料的农产品正在从规格统一的大众需求品迅速向差异化性显著的小众需求品发展。因而，对能够满足各类专有设备和特殊工艺加工需求的专用农产品的加工原料需求量不断增加。三是生态功能。农业所独有的替代化石能源、海量吸收碳排放和巨大的环境自净贡献，使现代农业能创造出远高于农业市场价值的绿色GDP。四是文化传承功能。作为一种独特的生活方式和悠久的文化传统，农业的文化传承功能正在为世人广泛接受，并日益成为当代国家农产品市场开放与保护的重要法理基础和道义底线。都市农业综合体的生态平衡功能、观光休闲功能、文化教育功能、美化城市功能突出，强调综合开发农业的生态、生产、文化、旅游等功能,因而能拉长农业产业链，提升农业综合经济效益，是建设现代农业和现代化城市的内在需要，也是富农增收的重要举措。五是景观及审美功能。农业及农村所独有的青山绿水、鸟语花香创造了人与自然和谐共生的宜人景观,极大地满足了当代人崇尚自然、回归传统的心理需求和审美需要,并极大地改善了城市景观与生态环境。（3）建设都市农业综合体的预期目标在城市快速推进的过程中,建设城市农业综合体，有利于现代农业发展的引领与示范及提高民生品质，其对发展农村经济及推进和谐社会建设的现实意义十分重要。预期目标一：为呼图壁城市品牌提供新的产品选择,提升呼图壁城市品位，优化城市形象。都市农业综合体建设是对城市综合体的创新，是创新型城市建设的体现与实践。预期目标二：有效解决三农问题，推进农业产业化与标准化，促进现代农业发展。在当前严峻的国际经济形势下，建设现代农业将成为扩大内需、带动就业、拉动经济增长的新兴板块。都市农业综合体概念的提出，是基于理论创新对农业发展战略的思考和探索。建设集农业生产研发、储运、贸易、加工、农业旅游、休闲观光于一体的宜居宜业宜商的多功能城市农业综合体，能加快农业产业化进程，促进农副产品标准化生产和市场准入，进而有利于构建农业全景产业链，提升农业现代化水平。预期目标三：打造一个集“专业化、产业化、网络化、现代化、城市化、民生化”的农产品交易中心。建设成类似杭州农产品交易市场、北京丰台区物流园这样的综合性市场。成为北疆地区一站式农产品物流集散、交易中心。三、项目建设背景1、区域人口基数及农产品需求日益增长项目所在区域随着乌昌一体化的稳步推进，北疆经济带的是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 按人均年食品消费支出6000元